【正文】 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。本項(xiàng)目成功引進(jìn)國(guó)內(nèi)行業(yè)十強(qiáng)品牌“合肥瑤海家居”，以積極進(jìn)取的崇高創(chuàng)意，追求產(chǎn)品一流、服務(wù)一流、風(fēng)格獨(dú)創(chuàng)和客戶至上的宗旨，更能為各生產(chǎn)企業(yè)和各級(jí)經(jīng)銷商提供一個(gè)廣闊的商品展示與發(fā)展的平臺(tái)，建立一個(gè)全面、專業(yè)、系統(tǒng)、規(guī)范的大型家居建材、裝飾材料的專業(yè)市場(chǎng)，帶動(dòng)我縣專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與規(guī)范，對(duì)整合XX現(xiàn)有家居市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額，對(duì)XX商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展起著積極的推動(dòng)作用。項(xiàng)目建設(shè)的必要性XX作為XX地區(qū)唯一縣城，人口超百萬(wàn)以上。（3）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策一年多來，國(guó)家通過抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，控制房地產(chǎn)增長(zhǎng)的舉措及態(tài)度較強(qiáng)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)低迷，消費(fèi)者持幣觀望心態(tài)較為普遍。投資額100多億元的XX煤電基地建設(shè)如火如荼，11對(duì)新建煤、鐵礦井正拔地而起。XX厚積薄發(fā)，活力四射。加快城鎮(zhèn)建設(shè)勢(shì)在必行。城市化水平不斷提高。XX物華天寶，資源富饒。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線、西入大京九。市、縣連為一體的城市建設(shè)格局，熱、電、氣一體化的能源供應(yīng)，以及更加優(yōu)惠的投資政策，為國(guó)內(nèi)外客商提供了大展宏圖的空間。項(xiàng)目建設(shè)周期：36個(gè)月。 (2）道路、廣場(chǎng)、供排水、綠化等配套設(shè)施。（二）項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：瑤海家居廣場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：該項(xiàng)目是一個(gè)集各種板式、實(shí)木、鋼制家具、家居裝飾、床墊、沙發(fā)、辦公家具、裝飾材料、家居飾品等為一體的一站式綜合服務(wù)功能的家居商品交易中心。項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，年銷售可達(dá)50000萬(wàn)元人民幣，創(chuàng)稅收3000萬(wàn)元人民幣，增加勞動(dòng)就業(yè)崗位超過1000個(gè)。 占地面積：該項(xiàng)目占地面積約66580平方米()，其中兩條華東電網(wǎng)22WKV高壓輸電線路安全間距及道路紅線的退讓共占用土地約23670平方米()、土地實(shí)際使用面積約42900平方米(，準(zhǔn)確面積最終以土地部門測(cè)繪后提供的宗地平面圖為準(zhǔn))。（三）項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性項(xiàng)目建設(shè)背景（1）XX縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況XX縣位于安徽省北部，是XX市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面積1987平方公里，人口106萬(wàn)。舉全縣之力打造的省級(jí)開發(fā)區(qū)——XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在10平方公里建成區(qū)內(nèi)全面實(shí)現(xiàn)“九通一平”，服務(wù)配套設(shè)施已經(jīng)完成。公路交通國(guó)道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車南下省會(huì)合肥、東進(jìn)海濱城市連云港只需2小時(shí)左右。礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，已探明煤炭資源儲(chǔ)量達(dá)60億噸，鐵、銅、金礦9700萬(wàn)噸。按照相濉一體化發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)縣城區(qū)面積20平方公里，并架構(gòu)起50平方公里的縣城區(qū)框架。農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)明顯，肥沃的土地、溫和的氣候，為XX農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。在國(guó)家促進(jìn)“中部崛起”戰(zhàn)略實(shí)施帶動(dòng)下，XX人民正以前所未有的生機(jī)和活力，大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，優(yōu)先發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，積極開展招商引資，全面推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。新加坡、上海、浙江、江蘇等地的客商紛紛前來洽談合作、投資興業(yè)，恩遠(yuǎn)鋁業(yè)、杭淮鋼構(gòu)、順發(fā)食品、魯王制粉、金沙紡織、巨成化工等一大批骨干企業(yè)快速發(fā)展，已逐漸形成了以煤化工及精細(xì)化工、機(jī)械制造及新型建材、針織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等具有特色的四大支柱產(chǎn)業(yè)。宏觀調(diào)控政策的持續(xù)周期與走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資會(huì)起到重要的影響。隨著城市建設(shè)步伐的加快，城市框架的不斷擴(kuò)大，XX將成為集經(jīng)濟(jì)文化、信息物流、貿(mào)易為一體的中心城市，特別是近年來房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，人民生活水平的日益提高，家居建材的消費(fèi)量巨大。本項(xiàng)目的建設(shè)屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005年本）》鼓勵(lì)類項(xiàng)目第二十五大類其他服務(wù)行業(yè)中的第1項(xiàng)現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營(yíng)形式發(fā)展的專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài)；第7項(xiàng)租賃服務(wù)，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。（五）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：（1）項(xiàng)目總投資：30000萬(wàn)元。（4）投資利潤(rùn)率：25%。技術(shù)指標(biāo) （1）項(xiàng)目占地面積66580平方米()。其中：地上商鋪建筑面積86000平方米、地下停車場(chǎng)建筑面積14000平方米。（8）停車位600個(gè)。 中小型商業(yè)企業(yè)是中國(guó)商業(yè)的基礎(chǔ)和生力軍。國(guó)有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值9520．92億元，同比增長(zhǎng)34．15％，產(chǎn)銷率為98．15％，銷售收入增長(zhǎng)32．28％，利稅總額增長(zhǎng)29．79％。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。同時(shí)一批經(jīng)銷商的隊(duì)伍已經(jīng)形成，對(duì)促進(jìn)家居產(chǎn)品流通和銷售起了重要的作用。（三）全國(guó)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長(zhǎng)期。用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)第二次飛躍，基本實(shí)現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國(guó)向強(qiáng)國(guó)跨越的目標(biāo)。國(guó)際家具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速向中國(guó)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。 家具市場(chǎng)向國(guó)際化的趨勢(shì)發(fā)展。面對(duì)洋家具商的進(jìn)攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無(wú)限擴(kuò)大場(chǎng)地的做法，要有特色，專業(yè)細(xì)分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經(jīng)營(yíng)。 家具會(huì)展國(guó)際化、專業(yè)化、大型化趨勢(shì)。（四）XX市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)除家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)影響XX市家具流通市場(chǎng)外，還從消費(fèi)者，房地產(chǎn)、工業(yè)化和城市化發(fā)展XX市家具流通市場(chǎng)四個(gè)主要因素著手，全面分析XX市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。思格爾系數(shù)在35％左右的消費(fèi)人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。我市與全國(guó)情況一樣。工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展?fàn)顩r分析：XX市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)加速發(fā)展，人口的凈增長(zhǎng)，一會(huì)增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會(huì)提高人民的生活水平，與此相應(yīng)會(huì)拉動(dòng)居民房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
XX市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國(guó)家的重要能源基地。（1）氣候條件XX市地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。C，176。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。山脈主要分布在北部及中部偏東，系泰山余脈，海拔在60～400米之間，余者皆為一望無(wú)際的平原。XX市域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。（4）工程地質(zhì)條件XX市東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。項(xiàng)目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。（5）交通運(yùn)輸條件XX環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長(zhǎng)江，直達(dá)上海港。推行行政服務(wù)中心“一站式”服務(wù)，不斷優(yōu)化辦事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更優(yōu)，實(shí)行零收費(fèi)；辦事效率更高，實(shí)行零環(huán)節(jié)服務(wù)；打擊更有力度，努力實(shí)現(xiàn)外商對(duì)環(huán)境零投訴。一是工業(yè)產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚。 二是企業(yè)效益顯著提高。2010年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、利稅總額、“十一五”%、%%。初步形成了近郊型、遠(yuǎn)郊型、工礦型等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，建成了水果、水產(chǎn)等八大億元項(xiàng)目基地，植樹造林和綠色長(zhǎng)廊工程建設(shè)實(shí)現(xiàn)了歷史性突破，“菜籃子”工程連續(xù)16年居全省之冠，是華東地區(qū)重要的糧、棉、油、水果、蔬菜等生產(chǎn)基地。持續(xù)推進(jìn)山水生態(tài)城市建設(shè)，水網(wǎng)一期工程竣工驗(yàn)收，東部山場(chǎng)綠化二期工程全面完成，相山公園被評(píng)為國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)，宇能垃圾發(fā)電廠投入運(yùn)營(yíng)。二是郵電通訊業(yè)發(fā)達(dá)。綜合發(fā)展水平進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)市局，是全國(guó)郵電通訊樞紐之一。施工用水、用電、通訊可以利用開發(fā)區(qū)已有設(shè)施就近解決。項(xiàng)目總建筑面積10000平方米，地上商業(yè)建筑面積86000平方米，地下倉(cāng)庫(kù)及停車場(chǎng)建筑面積14000平方米。招商方案招商周期1年，市場(chǎng)培育期2年。招商順序：⑴核心主力店先行招商，輔助店隨后招商；⑵非主力零售商盡量以聯(lián)營(yíng)為主、租賃為輔，以增家居廣場(chǎng)的整體控制力度。（3）家居廣場(chǎng)投資者行政、事業(yè)單位職員；當(dāng)?shù)卮笮蛷S礦企業(yè)的職員；在外地工作或做生意、但家人尚在XX縣的人；個(gè)體工商戶；轄區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各村的“暴發(fā)戶”；縣城及開發(fā)區(qū)的職業(yè)房產(chǎn)投資者。（二）交通組織本工程內(nèi)、外門廳入口處設(shè)有殘疾人坡道，滿足無(wú)障礙設(shè)計(jì)要求；辦公及商業(yè)人員垂直交通采用樓梯方式。在簡(jiǎn)潔大方的形體內(nèi)，注重開窗及廣告位等處的細(xì)部設(shè)計(jì)，并注重材質(zhì)的變化與對(duì)比。（五）日照分析：樓房南北間距約25m~43m，東西間距13m，由XX縣建委對(duì)日照進(jìn)行分析，自身建筑及北側(cè)建筑滿足2h的大寒日日照標(biāo)準(zhǔn)要求。3）20厚１:3水泥砂漿找平層4）40厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板保溫層5）Ｃ10陶粒混凝土找坡層，最薄處30厚6）２厚851防水涂膜7）鋼筋混凝土屋面板，網(wǎng)架結(jié)構(gòu)外墻粉刷層中摻適量防滲、防裂劑，分層粉刷。頂棚：（1）衛(wèi)生間：輕鋼龍骨鋁合金條板吊頂；（2）商場(chǎng)營(yíng)業(yè)廳、辦公及商業(yè)入口門廳：輕鋼龍骨、微穿孔鋁合金吸聲板吊頂；（3）樓梯間、庫(kù)房：白色室內(nèi)乳膠漆涂料；（4）消防控制室、各層新風(fēng)機(jī)房、空調(diào)機(jī)房：50厚礦棉吸聲板平頂。設(shè)備管井： 每層樓層處用與樓板相同耐火極限的混凝土封堵。根據(jù)荷載規(guī)范及有關(guān)資料，本工程主要樓面、屋面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值如下：陽(yáng)臺(tái)： ㎡樓梯： ㎡商業(yè)： ㎡配電房： ㎡上人屋面： ㎡地下室底板按實(shí)際受荷考慮。戶內(nèi)分隔墻厚度200mm、120mm。受力分析采用中國(guó)建筑科學(xué)研究院編制的PKPM系列程序SATWE進(jìn)行結(jié)構(gòu)計(jì)算。 。（六）防雷與接地：本工程為三類防雷建筑物，按三類防雷設(shè)防，屋面設(shè)避雷帶。利用基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作自然接地極，防雷接地、工作接地、保護(hù)接地及弱電共用此接地極，接地電阻≤1Ω。干線采用SYWV759同軸電纜線槽管井內(nèi)敷設(shè)、支線采用SYWV755同軸電纜穿KBG管沿澆樓板、吊頂或墻內(nèi)暗敷。（十）綜合布線系統(tǒng)：商場(chǎng)部分獨(dú)立設(shè)置設(shè)綜合布線系統(tǒng)，擬采用六類非屏蔽系統(tǒng)，包括工作區(qū)子系統(tǒng)、配線子系統(tǒng)、垂直干線子系統(tǒng)、設(shè)備間子系統(tǒng)、管理子系統(tǒng)。給水系統(tǒng)：室外給水由市政給水管網(wǎng)兩路引入，并在室外開支管分別進(jìn)入生活、消防水池等。雨水直接排至市政雨水管，污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管。消防給水系統(tǒng)：室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)，脈沖超細(xì)干粉自動(dòng)滅火裝置系統(tǒng)及建筑滅火器配置。生活排水管采用法蘭全承式排水用柔性鑄鐵管，雨水管采用熱鍍鋅鋼管，絲扣接口。（九）消防水池設(shè)置池內(nèi)儲(chǔ)三小時(shí)室內(nèi)消火栓用水，一小時(shí)自動(dòng)噴淋用水，減去火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)DN100管網(wǎng)的補(bǔ)水，即設(shè)500T消防水池，水池水位由液壓閥控制。 最熱月日平均相對(duì)濕度：80%冬季：空調(diào)溫度–8℃。采用無(wú)縫鋼管，焊接；空氣凝結(jié)水管亦采用熱鍍鋅鋼管。主樓：每層作為一個(gè)防火分區(qū)，均設(shè)有獨(dú)立樓梯間，標(biāo)準(zhǔn)層采取設(shè)置核心交通筒的布局方式，其中二臺(tái)電梯和一部疏散樓梯為合用消防前室，設(shè)正壓送風(fēng)井，乙級(jí)防火門，開向疏散方向；另設(shè)一臺(tái)消防樓梯，單獨(dú)消防前室，設(shè)正壓送風(fēng)井，乙級(jí)防火門，開向疏散方向；頂層消防電梯機(jī)房與普通電梯機(jī)房用防火墻分開。設(shè)計(jì)依據(jù)《多層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595（2005年版）《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500842001（2005年版）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB501402005《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006797消防用水量室內(nèi)消火栓系統(tǒng)： 40L/S（火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按3h計(jì)）室外消火栓系統(tǒng)： 30L/S（火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按3h計(jì)）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：35L/S（火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按1h計(jì)）消防水源本建筑消防水源為開發(fā)區(qū)自來水，從玉蘭路和國(guó)槐路的市政給水管網(wǎng)上分別接出DN150的給水管，在室外構(gòu)成環(huán)狀管網(wǎng)。十分鐘消防用水18m3儲(chǔ)存在樓屋頂水箱中，屋頂設(shè)增壓設(shè)施一套。水池容積按室內(nèi)消火栓用水量3小時(shí)計(jì)，自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)用水量按１小時(shí)計(jì)。消防電梯集水坑 設(shè)排污泵兩臺(tái)(一用一備),以滿足消防規(guī)范要求。除地下車庫(kù)、配電房按中危險(xiǎn)級(jí)B類配置外，其余均按中危險(xiǎn)級(jí)A類配置。穿鋼管敷設(shè)暗敷在不燃燒結(jié)構(gòu)內(nèi)切保護(hù)層不小于30mm，或刷防火涂料保護(hù)。漏電火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)：本工程設(shè)置漏電火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，在消防設(shè)備配電箱（柜）、商場(chǎng)照明配電箱、商鋪照明配電箱內(nèi)設(shè)置漏電火災(zāi)探測(cè)設(shè)備，控制主機(jī)設(shè)于一層消防控制室。3）消防專用電話：本工程設(shè)置消防電話系統(tǒng)。線路吊頂內(nèi)敷設(shè)時(shí)需對(duì)保護(hù)管刷防火涂料保護(hù)。（6）加強(qiáng)宣傳教育和制度建設(shè)，共同建設(shè)節(jié)約型社會(huì)。預(yù)計(jì)排放情況（1）施工期施工期間主要是建設(shè)過程中產(chǎn)生的廢水、固體廢棄物、施工揚(yáng)塵以及設(shè)備產(chǎn)生的噪聲污染。②在工程建設(shè)過程中必要的揚(yáng)塵防治措施，物料攪拌點(diǎn)應(yīng)選在下風(fēng)向300m內(nèi)無(wú)居民處.③配備灑水設(shè)備定量灑水,防止揚(yáng)塵污染.④項(xiàng)目建設(shè)要控制施工人員數(shù)量,施工單位生活服務(wù)設(shè)施應(yīng)使用液化氣、電力等清潔能源，盡可能減少使用燃煤。（3）聲環(huán)境①施工機(jī)械為高強(qiáng)度非穩(wěn)態(tài)聲源，操作和施工人員應(yīng)安排輪流休息，減少連續(xù)接觸聲源時(shí)間。工程完成后，不能殘留廢棄建筑材料，建設(shè)單位應(yīng)要求施工單位規(guī)劃運(yùn)輸，加強(qiáng)管理，這些建筑垃圾應(yīng)盡量分類后回收利用，對(duì)有利用價(jià)值的廢棄物應(yīng)該循環(huán)利用，對(duì)無(wú)利用價(jià)值的廢棄物應(yīng)送至建筑垃圾填埋場(chǎng)，而不能隨意丟棄傾倒，以減少對(duì)周圍環(huán)境的影響。5m）.（4）施工完成后,要實(shí)施植被恢復(fù)工程、綠化補(bǔ)缺工程建設(shè)，對(duì)生態(tài)環(huán)境遭破壞地段，要進(jìn)行全面恢復(fù)，恢復(fù)原有生態(tài)平衡和自然環(huán)境，恢復(fù)景區(qū)的整體景觀效果。水土流失防治責(zé)任范圍包括工程直接影響和間接影響區(qū)，直接影響區(qū)為項(xiàng)目直接征用并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的范圍；間接影響區(qū)為直接影響區(qū)外的范圍。工程設(shè)計(jì)要