【正文】 七、工程進(jìn)度計(jì)劃 顏色 時(shí)間 時(shí)間段 前期手續(xù) 1個(gè)月 2008年3月 工程進(jìn)度 24個(gè)月 2008年4月2010年3月 銷售周期 29個(gè)月 2008年6月2010年10月 貸款周期 12個(gè)月 2008年4月2010年3月 還本進(jìn)度 10個(gè)月 2008年6月2010年3月 表52 項(xiàng)目工程進(jìn)度、投資計(jì)劃、銷售進(jìn)度、回款計(jì)劃、貸款還款保障計(jì)劃表 2009年 2010年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 前期手續(xù) 工程進(jìn)度（視為均勻投入） 投資額 7057 7057 7057 7057 7057 7057 7057 7057 0 0 0 7057 7057 7044 7044 7044 7044 7044 7044 7044 0 0 0 7044 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 銷售進(jìn)度 銷售額 22332 14888 13399 13399 10422 4466 2978 744 1489 2233 2233 2978 4466 5955 7444 11910 7444 1489 1489 744 744 744 1489 1489 1489 2233 2233 2978 2978 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 貸款周期
。（三）衛(wèi)生防疫遵守執(zhí)行《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》，其衛(wèi)生整潔程度直接反映出其檔次，因此作好衛(wèi)生防疫對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況有重要的影響。健全消防制度，逐級(jí)落實(shí)消防責(zé)任制嚴(yán)格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行演練。部門專門設(shè)立消防保安崗位，通過對(duì)安全設(shè)施及消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。在運(yùn)營(yíng)期間還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防法》，杜絕消防事故。對(duì)一定級(jí)別的業(yè)主，由保安部門制定相應(yīng)的安全保衛(wèi)計(jì)劃和應(yīng)急措施；對(duì)各個(gè)安全崗位的人員進(jìn)行上崗前的強(qiáng)化培訓(xùn)；定期進(jìn)行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設(shè)備的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。 公司應(yīng)為職員提供勞保用品。 要求工程承包方為施工人員在施工期間進(jìn)行人身保險(xiǎn)。防災(zāi)安全措施制定和執(zhí)行防火制度，配備充足滅火器具；完善防洪設(shè)施，注意維護(hù)和檢修。大氣保護(hù)盡量使用電力以及太陽能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節(jié)約能源；制冷設(shè)備禁止選用以氟里昂制冷的設(shè)備；排氣煙管應(yīng)避開其他環(huán)境敏感地帶。污水處理建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，處理后達(dá)到國(guó)家環(huán)保法規(guī)要求后排放。(2) 生活垃圾生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。擬采取的措施有：垃圾處理(1) 建筑垃圾主要是由于土方開挖、場(chǎng)地平整產(chǎn)生的廢棄土石、剩余建筑材料等，這部分垃圾一般無毒害，在建筑施工結(jié)束后將及時(shí)清理。節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化景觀用水節(jié)水保障項(xiàng)目綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。對(duì)項(xiàng)目用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評(píng)價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。該項(xiàng)目通過土地所有權(quán)出讓的方式獲得該地塊的所有權(quán)。二、建設(shè)總體方案表51 項(xiàng)目總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地 ha 　 總建筑面積 M2 不含地下面積 住宅建筑面積 M2 　 其中 B區(qū) M2 　 C區(qū) M2 　 D區(qū) M2 　 現(xiàn)有住宅 M2 　 公建建筑面積 M2 　 其中 A1區(qū)酒店 M2 　 A2區(qū)商鋪 M2 　 B區(qū)幼兒園 M2 　 C區(qū)商鋪 M2 　 D區(qū)公建 M2 　 變電所及其他配套設(shè)施 M2 　 公寓建筑面積 M2 　 其中 A1區(qū)公寓 M2 　 A1區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店 M2 　 A2區(qū)公寓 M2 　 地下面積 M2 　 其中 A1區(qū)地下 M2 　 A2區(qū)地下 M2 　 B區(qū)地下 M2 　 C區(qū)地下 M2 　 D區(qū)地下 M2 　 綠地率 % 　 容積率 　 不含地下面積三、項(xiàng)目選址通過對(duì)該地塊的地質(zhì)勘測(cè)和研究可得出：該地塊地質(zhì)良好，地耐力可滿足本項(xiàng)目的要求，適于工程建設(shè)。 以上戶型的特點(diǎn)是：采用人性化設(shè)計(jì)理念，5明設(shè)計(jì)，南北通透，雙入戶，南向觀光電梯，讓你擁有室外的寬敞空間，南入戶花園，先進(jìn)花園后進(jìn)家，闊綽空間之中盡顯雍容華貴。以上戶型的特點(diǎn)是：純南陽光小筑的一室兩廳，5明設(shè)計(jì)，小空間，大格局，功能規(guī)劃合理。表37 目標(biāo)客戶群體劃分表 類別 客層 家庭年收入預(yù)計(jì) 來源 核心有效客戶 中高消費(fèi)層 10萬以上 大連市內(nèi)中高層管理者 大連本地私企老板、個(gè)體業(yè)主 大連市內(nèi)白領(lǐng)階層 高新園區(qū)欲改善居所的高收入階層 作為投資的高收入人群 大連市區(qū)、北三市及外地來連養(yǎng)老人群 重點(diǎn)有效客戶 中等消費(fèi)層 5～10萬 大連本地購買居所的人群 高新園區(qū)及軟件園上班的單身人群 大學(xué)城教師、銀行職員 投資客戶第四章 項(xiàng)目戶型產(chǎn)品定位以上戶型的特點(diǎn)是：方正格局，明朗合理，空間利用率高。按年齡35～50歲事業(yè)有成人士；50～65歲中高收入退休人群。二、項(xiàng)目定位主要針對(duì)市場(chǎng)為大連四區(qū)中高端市場(chǎng)及外地市場(chǎng)；項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為中檔，實(shí)際品質(zhì)為高檔項(xiàng)目；適合以居住、投資、養(yǎng)老、休閑為主；產(chǎn)品定位應(yīng)以創(chuàng)新的形式取勝；為區(qū)別于區(qū)域其它項(xiàng)目，注重產(chǎn)品戶型細(xì)節(jié)，滿足消費(fèi)人群追求高性價(jià)比的要求。 機(jī)會(huì)與出路：■ 大大連“西拓北進(jìn)”策略，帶動(dòng)大連西部房地產(chǎn)的發(fā)展；■ 凌水灣整體規(guī)劃改造，改善周邊環(huán)境，未來升值潛力大；■ 新濱海路計(jì)劃于今年五一通車，為項(xiàng)目提升附加值；■ 高新產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)的蓬勃發(fā)展，為本項(xiàng)目帶來更多的目標(biāo)消費(fèi)群體；■ 發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，化解劣勢(shì)，將不利因素轉(zhuǎn)化為有利條件；■ 走產(chǎn)品創(chuàng)新之路，創(chuàng)造出差異化核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)：■ 軍產(chǎn)房不能大范圍宣傳、客戶購房不能辦理按揭貸款、制約銷售價(jià)格；■ 目前黃浦路車流量較大、上下班時(shí)間堵車嚴(yán)重，出行過馬路不便，存在危險(xiǎn)，且噪音大；■ 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差，周邊電廠等搬遷存在一定的周期；■ 項(xiàng)目東側(cè)城市污水處理廠，對(duì)項(xiàng)目景觀、環(huán)境造成一定的影響；■ 經(jīng)過項(xiàng)目?jī)?nèi)的凌水河水質(zhì)差，改造難度較大，費(fèi)用高；■ 目前周邊有貨用運(yùn)煤鐵道，影響居民交通，而且噪音大；■ 現(xiàn)有三棟建筑，對(duì)整體建設(shè)有一定制約和影響；■ 項(xiàng)目靠海太近，濕氣重；■ 地塊分散，須分別定位，分區(qū)管理，加大規(guī)劃、管理難度。因此，在該區(qū)域存在對(duì)小戶型和舒適型戶型的共同需求。二、戶型變化發(fā)展情況高新園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，開發(fā)樓盤較少，最早適合居住的傳統(tǒng)二室、三室住房一直沿用至今，從2005年下半年開始小戶型商住公寓開始逐漸占領(lǐng)市場(chǎng)，同時(shí)二室、三室戶型還是占有一定比例，這主要是由該區(qū)域的購房消費(fèi)者的特征及需求決定的。表34 大連軍產(chǎn)樓盤個(gè)案對(duì)比表（注：加底色■為本項(xiàng)目可對(duì)比樓盤對(duì)象） 序號(hào) 樓盤 位置 建筑形態(tài) 占地 價(jià)格（元/m2） 戶型面積（m2） 戶型 備注 1 慶軍公寓 甘井子區(qū)后鹽陶瓷城北 多層 —— 38704870 4782 12室 100多戶總價(jià)2123萬；訂金23萬，七天內(nèi)交全款 2 軍香苑 甘井子區(qū)劉家橋 香周路367號(hào) 高層 —— 3450起 — — 總戶數(shù)300戶；05年開售，06年售罄 3 香島該區(qū)域主要消費(fèi)群體是外來省市購房者。表32 小平島板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 序號(hào) 樓盤 建筑形態(tài) 占地（m2） 容積率 價(jià)格（元/m2） 面積（m2） 戶型 銷售率 1 小平島 高層、小高層 126 7630118009000均 90140 2室4室 一期基本售罄，目前二期在售該區(qū)域存在明顯的景觀優(yōu)勢(shì)，但由于該區(qū)域在之前的大連區(qū)劃中屬于較偏的位置，目前尚未大規(guī)模開發(fā)，相對(duì)項(xiàng)目較少，戶型也以舒適型為主。項(xiàng)目市場(chǎng)前景非常好，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也很強(qiáng)。 七、星海高爾夫項(xiàng)目順應(yīng)時(shí)勢(shì)：天時(shí)地利人和綜上所述，自大大連西拓北進(jìn)的號(hào)角吹響以來，隨著甘井子區(qū)南關(guān)嶺新火車站的建立、機(jī)場(chǎng)新區(qū)的改造、大連灣的整體規(guī)劃，甘井子區(qū)已成為大連房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。旅順龍頭鎮(zhèn)。英歌石（國(guó)營(yíng)養(yǎng)牛場(chǎng)）。凌水鎮(zhèn)?？傮w分布是七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地周邊（包括凌水灣地區(qū)，河口灣地區(qū)，七賢嶺療養(yǎng)區(qū)，學(xué)苑廣場(chǎng)等）。 據(jù)此，園區(qū)戶型控制標(biāo)準(zhǔn)以中小套戶型為主，大戶型為輔，戶型控制標(biāo)準(zhǔn)為：一室一廳戶型控制在50—70 m2 ，二室一廳戶型控制在70—80 m2 ，二室二廳戶型控制在80—90 m2 ，三室二廳戶型控制在110 — 120 m2 ，四室二廳戶型控制在 130—140 m2 ，中小套型（90 m2 以下）比例控制在70%以上，大戶型比例在30%以下。戶型控制標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部戶型標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制中小套戶型，中套住房面積控制在80 m2 左右，小套住房面積控制在60 m2 左右。土地的供應(yīng)量在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取了競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型土地供應(yīng)。（三）住房建設(shè)總規(guī)?！笆晃濉逼陂g，高新園區(qū)住房建設(shè)總規(guī)模為用地323萬m2 ，住宅建筑面積559萬m2 ，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住宅和為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套的廉租公寓。具體目標(biāo)如下：住宅建設(shè)總投資額為120億元，住宅建設(shè)年平均投資額為24億元。除此，,形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)局面。尤其是進(jìn)入二手房市場(chǎng)的次新房?jī)r(jià)，成交價(jià)從去年9月就步入5000元大關(guān)，此后一直平穩(wěn)走高，今年初部分成交價(jià)已達(dá)到5500元以上。據(jù)了解，以自住為目的的購房者中，以80—120平方米的多層或小高層二室二廳和三室二廳為主要需求量，近年來呈現(xiàn)出交易活躍、銷售看好、價(jià)格上揚(yáng)的狀態(tài)，開盤不過幾個(gè)月時(shí)間即清盤，幾乎沒有空置房源。從上述數(shù)據(jù)分析，總體銷售價(jià)格每年呈遞增趨勢(shì)，長(zhǎng)幅大約在15%。④園區(qū)住房需求預(yù)期分析a、軟件園、凌水灣、河口灣、大山村等地段仍將是今后園區(qū)范圍內(nèi)商品房開發(fā)的集中區(qū)域，其中園區(qū)學(xué)府概念是最主要的推動(dòng)力，已形成新興熱點(diǎn)地區(qū)，并面臨新一輪的發(fā)展。③價(jià)格情況2001—2003年，住房平均價(jià)格為260