【正文】 機(jī)會(huì)與出路： 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
。 劣勢(shì)： ■ 軍產(chǎn)房不能大范圍宣傳、客戶購房不能辦理按揭貸款、制約銷售價(jià)格 ； ■ 目前黃浦路車流量較大、上下班時(shí)間堵車嚴(yán)重，出行過馬路不便，存在危險(xiǎn)，且噪音大； ■ 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差，周邊電廠等搬遷存在一定的周期； ■ 項(xiàng)目東側(cè)城市污水處理廠，對(duì)項(xiàng)目景觀、環(huán)境造成一定的影響； ■ 經(jīng)過項(xiàng)目內(nèi)的凌水河水質(zhì)差，改造難度較大，費(fèi)用高； ■ 目前周邊有貨用運(yùn)煤鐵道，影響居民交通，而且噪音大； ■ 現(xiàn)有三棟建筑，對(duì)整體建設(shè)有一定制約和影響； ■ 項(xiàng)目靠海太近，濕氣重； ■ 地塊分散，須分別定位，分區(qū)管理，加大規(guī)劃、管理難度。因此，在該區(qū)域存在對(duì)小戶型和舒適型戶型的共同需求。 二、戶型變化發(fā)展情況 高新園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，開發(fā)樓盤較少，最早適合居住的傳統(tǒng)二室、三 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 室住房一直沿用至今，從 2021 年下半年開始小戶型商住公寓開始逐漸占領(lǐng)市場(chǎng)，同時(shí)二室、三室戶型還是占有一定比例，這主要是由該區(qū)域的購房消費(fèi)者的特征及需求決定的。 表 34 大連軍產(chǎn)樓盤個(gè)案對(duì)比表（注：加底色 ■ 為本項(xiàng)目可對(duì)比樓盤對(duì)象 ） 序號(hào) 樓盤 位置 建筑 形態(tài) 占地 價(jià)格 （元 /m2） 戶型面積（ m2） 戶型 備注 1 慶軍 公寓 甘 井子區(qū)后鹽陶瓷城北 多層 —— 38704870 4782 12室 100多戶 總價(jià) 2123萬；訂金23萬，七天內(nèi)交全款 2 軍香苑 甘井子區(qū)劉家橋 香周路367號(hào) 高層 —— 3450起 — — 總戶數(shù) 300戶； 05年開售， 06年售罄 3 香島該區(qū)域主要消費(fèi)群體是外來省市購房者。 表 32 小平島板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 序號(hào) 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （ m2） 容積率 價(jià)格 （元 /m2） 面積（ m2） 戶型 銷售率 1 小平島 高層、小高層 126 763011800 9000均 90140 2室 4室 一期基本售罄，目前二期在售 該區(qū)域存在明顯的景觀優(yōu)勢(shì)，但由于該區(qū)域在之前的大連區(qū)劃中屬于較偏的位置，目前尚未大規(guī)模開發(fā)，相對(duì)項(xiàng)目較少，戶型也以舒適型為主。項(xiàng)目市場(chǎng)前景非常好，市場(chǎng)競爭力也很強(qiáng)。 七 、 星海高 爾夫 項(xiàng)目順應(yīng)時(shí)勢(shì)：天時(shí)地利人和 綜上所述，自大大連西拓北進(jìn)的號(hào)角吹響以來， 隨著甘井子區(qū)南關(guān)嶺 新 火車站的建立、機(jī)場(chǎng)新區(qū)的改造、大連灣的整體規(guī)劃 ， 甘井子區(qū)已成為大連房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 旅順龍頭鎮(zhèn)。 英歌石（國營養(yǎng)牛場(chǎng)）。 凌水鎮(zhèn)。總體分布是 七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地周邊（包括凌水灣地區(qū)，河口灣地區(qū)，七賢嶺療養(yǎng)區(qū)，學(xué)苑廣場(chǎng)等）。 據(jù)此，園區(qū)戶型控制標(biāo)準(zhǔn)以中小套戶型為主，大戶型為輔，戶型控制標(biāo)準(zhǔn)為：一 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 室一廳戶型控制在 50— 70 m2 ，二室一廳戶型控制在 70— 80 m2 ，二室二廳戶型控制在 80— 90 m2 ，三室二廳戶型控制在 110 — 120 m2 ，四室二廳戶型控制在 130— 140 m2 ，中小套型（ 90 m2 以下）比例控制在 70%以上，大戶型比例在 30%以下。 戶型控制標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)建設(shè)部戶型標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制中小套戶型，中套住房面積控制在 80 m2 左右，小套住房面積控制在 60 m2 左右。土地的供應(yīng)量在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取了競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單 位，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型土地供應(yīng)。 （三）住房建設(shè)總規(guī)模 “十一五”期間，高新園區(qū)住房建設(shè)總規(guī)模為用地 323 萬 m2 ，住宅建筑面積559 萬 m2 ，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住宅和為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套的廉租公寓。具體目標(biāo)如下： 住宅建設(shè)總投資額為 120 億元，住宅建設(shè)年平均投資額為 24 億元。除此，房地產(chǎn)抵押額達(dá) 個(gè)億 ,形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)局面。尤其是進(jìn)入二手房市場(chǎng)的次新 房價(jià)，成交價(jià)從去年 9 月就步入 5000元大關(guān)，此后一直平穩(wěn)走高，今年初部分成交價(jià)已達(dá)到 5500 元以上。據(jù)了解，以自住為目的的購房者中，以 80— 120 平方米的多層或小高層二室二廳和三室二廳為主要需求量，近年來呈現(xiàn)出交易活躍、銷售看好、價(jià)格上揚(yáng)的狀態(tài)，開盤不過幾個(gè)月時(shí)間即清盤，幾乎沒有空置房源。從上述數(shù)據(jù) 分析，總體銷售價(jià)格每年呈遞增趨勢(shì)，長幅大約在 15%。 ④ 園區(qū)住房需求預(yù)期分析 a、軟件園、凌水灣、河口灣、大山村等地段仍將是今后園區(qū)范圍內(nèi)商品房開發(fā)的集中區(qū)域，其中園區(qū)學(xué)府概念是最主要的推動(dòng)力，已形成新興熱點(diǎn)地區(qū)，并面臨新一輪的發(fā)展。 ③ 價(jià)格情況 2021— 2021 年，住房平均價(jià)格為 2600— 3200 元 / m2； 2021— 2021 年，住房平均價(jià)格為 3200— 3900 元 / m2； 2021— 2021 年，住房平均價(jià)格為 4000— 5000 元 / m2。 ② 市場(chǎng)供求情況 “十五”期間，商品住房竣工總面積 350 萬 m2。 （ 2）“十五”期間，園區(qū)住房結(jié)構(gòu)、供求、價(jià)格與銷售分析 ① 在住房套型結(jié)構(gòu)方面：其中一室一廳，面積在 60 m2以下的為 1600 套，占總比為 8%；二室二廳，面積在 120 m2以下的為 13000 套，占總比為 68%；三室以上，面積在 120m2以上的為 4400 套，占總比為 24%。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè) 3000 余家，軟件信息服務(wù)業(yè)、動(dòng)漫等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，吸引了大量海內(nèi)外優(yōu)秀人才。 六 、 “十一五”期間 大連高新園區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃 （ 20212021） （一）大連高新園區(qū)住房建設(shè)基本情況 “十五”期間住房建設(shè)取得的成績 “十五”期間，大連高新園區(qū)用于住房建設(shè)的土地供應(yīng)量為 160 萬 m2，住房建設(shè)投資額為 40 億元，商品住房竣工總面積 350 萬 m2，銷售總面積為 230 萬 m2。如億達(dá)開發(fā)的宅語原，因臨近軟件園，從 2021 年 7 月開盤開始發(fā)售至今半年時(shí)間內(nèi)，已銷售80%；另一個(gè)項(xiàng)目東方圣荷西，從 2021 年 9 月開盤至今，也已銷售近 50%； 2021年 7 月開盤的斯坦福院落一期已全部售罄。如在凌水橋附近的硅谷假日三期 2021 年初時(shí)價(jià)格為3600 元 /平米，而到了 2021 年價(jià)格已漲到 6000 元 /平米左右；東北財(cái)經(jīng)大學(xué)北側(cè)的斯坦福院落 ，從 2021 年 7 月一期的開盤價(jià)格為 8000 元 /m2左右到 2021 年 1 月 8 日 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 二期開盤的均價(jià)為 10500 元 /m2，各個(gè)樓盤漲幅基本在 2021 元 /平米以上。由于時(shí)間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對(duì)高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格走勢(shì)做以下綜述： （一） 價(jià)格明顯上漲 通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，旅順南路沿線的新建樓盤起價(jià)基本上均超過 8000 元，均價(jià)大都在 10000 左右，最高價(jià)已超過 15000 元。憑借英國電訊在英國企業(yè)界的影響，可以為大連軟件行業(yè)和高新園區(qū)起到很好的宣傳作用。目前在北京、上海、深圳設(shè)有辦事處，此次在大連投資設(shè)立的英電科技 (大連 )有限公司是其首次在華設(shè)立的具有獨(dú)立法人資格的較大規(guī)模企業(yè)。英國電訊在 2021 年財(cái)富世界 500 強(qiáng)排名中列第 162位，業(yè)務(wù)遍布于 170 個(gè)國家和地區(qū)。公司投資總額為 800 萬美元，注冊(cè)地址在大連高新園區(qū)。 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 這一協(xié)議的簽訂旨在解決大連市集成電路設(shè)計(jì)人才不足的瓶頸問題，并在增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁方面提供了一種全新的模式，也是在促進(jìn)高等教育人才與市場(chǎng)需求相結(jié)合方面的有益探索。 （十一） 哈工大和 Cadence 公司在高新區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地 2021 年 8月 1 日，高新園區(qū)管委會(huì)欒慶偉主任親自帶隊(duì)，與哈爾濱工業(yè)大學(xué)航天學(xué)院院長姚郁教授、 Cadence 中國有限公司中 國區(qū)業(yè)務(wù)總經(jīng)理劉國軍先生共同簽署了《關(guān)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)和 Cadence 公司在大連高新園區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地的合作協(xié)議》。 布赫納向市長夏德仁通報(bào)了集團(tuán)的重大舉措 —— 在大連建立集團(tuán)全球采購中心，同時(shí)把更多高端技術(shù)轉(zhuǎn)移到大連的工廠。該項(xiàng)目首期投資 440 萬美元，規(guī)模達(dá) 300 余人。富達(dá)投資的落戶，將促使其他投資公司的陸續(xù)跟進(jìn)投資。預(yù) 計(jì)在今后兩個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)，富達(dá)大連公司將正式展開項(xiàng)目運(yùn)營。 （八） 全球最大基金管理公司美國富達(dá)投資集團(tuán)落戶大連高新園區(qū) 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 2021 年 5月 16 日，全球最大基金管理公司 —— 美國富達(dá)投資集團(tuán)在大連高新區(qū)軟件園成立外包中心。其經(jīng)營軟件業(yè)務(wù)的新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社，在日本信息服務(wù)業(yè)中排名前十位，自 2021年 6 月與大連華信合作以來，雙方建立了穩(wěn)定 的信賴關(guān)系，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷增長。 （七） 世界 500 強(qiáng)企業(yè)新日鐵 solution 落戶大連高新園區(qū) 2021 年 4月 13 日，日本新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社向大連華信計(jì)算機(jī)技術(shù)有限公司投資 200 萬美元，以加強(qiáng)雙方合作，推動(dòng)華信軟件外包業(yè)務(wù)的發(fā)展。預(yù)計(jì)到 07 年 年底，花旗數(shù) 據(jù)大連公司將發(fā)展到 410 人；到 2021 年底，將發(fā)展到 1000 人。 1－ 2 年內(nèi)，東軟國際軟件園從業(yè)人員將達(dá)一萬名以上。 東軟國際軟件園位于大連河口國際軟件園內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)面積 50 萬平方米，總建筑面積 33 萬平方米，總投資 4億元，預(yù)計(jì) 2021 年年底建成，并投入使用。 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 大連河口國際軟件園，位于高新區(qū)旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的東端，毗鄰騰飛軟件園，緊靠中科院大連創(chuàng)新園高新區(qū)研發(fā)孵化園，規(guī)劃面積 150 萬平方米。 （五） 大連河口國際軟件 園暨東軟國際軟件園在高新區(qū)開工 2021 年 11月 9 日，大連河口國際軟件園和東軟國際軟件園在高新區(qū)舉行奠基典禮。一期建筑面積 萬平方米， 2021 年 4 月投入使用。新公司將成為西門子全球傳感器與通訊產(chǎn)品的生產(chǎn)基地之一。 這是西門子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)在中國第一次從置地建廠開始，以獨(dú)資的方式成立新的運(yùn)營公司。 甲骨文（ ORACLE）的入駐，使大連高新園區(qū)引進(jìn)世界 500 強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目達(dá)到41家。 甲骨文大連分公司致力于以北亞區(qū)的資源和知識(shí)庫以及 Oracle 全球支持團(tuán)隊(duì)的力量，為客戶提供卓越的支持服務(wù)。 （三） 甲骨文（ ORACLE）公司落戶大連高新園區(qū) 2021 年 8月 22 日，全球最大企業(yè)軟件提供商甲骨文（ ORACLE）公 司在大連高新園區(qū)舉行甲骨文大連分公司成立儀式。 NCR 大連全球咨詢中心不僅向客戶提供中低端的編碼、測(cè)試、安裝及維護(hù)服務(wù)，而且直接接觸日本客戶參與應(yīng)用系統(tǒng)開發(fā)的全部流程，為客戶提供高端的可行性研本案 大連星海高爾夫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 究及系統(tǒng)整體設(shè)計(jì)等全套解決方案。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大， 2021 年 4月在大連成立分公司，主要從事 IC 卡程序及通訊軟件的開發(fā)、設(shè)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成的設(shè)計(jì)和維護(hù)。 日本 NTT 集團(tuán)在世界 500 強(qiáng)企業(yè)中排名第 24 位， NTT 通信株式會(huì)社是 NTT 集團(tuán)全資控股子集團(tuán)之一，是專業(yè)從事國際通信， Inter 運(yùn)營和以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的系統(tǒng)解決方案的電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商。工程中會(huì)特別注意對(duì)礁石資源等自然景觀的保護(hù)，打算途經(jīng)礁石將建橋跨過，加以保護(hù)，不會(huì)對(duì)市民到星海灣親海休閑造成影響。有效分流星海廣場(chǎng)、大連醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院、黑石礁、學(xué)院廣場(chǎng)至海事大學(xué)沿線交通壓力。 此工程計(jì)劃在年內(nèi)啟動(dòng)，新路東側(cè)與老濱海路相連，以星海公園為起點(diǎn)，經(jīng)星海灣填海區(qū)、西南路至星海公園延伸段、自然博物館北側(cè)至水產(chǎn)學(xué)院正門，再沿西尖山南側(cè)海濱，經(jīng)西尖山西側(cè)、國家海洋環(huán)境監(jiān)測(cè)中心至黃浦路凌水路段，計(jì)劃 今年五一通車。他們所負(fù)責(zé)的 星海灣至凌水路段的方案還沒最終出臺(tái)，目前能確定的是，新路將沿海修建，全長約 公里，濱海路的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)將滿足城市次干路的要求，為雙向 4 排道，路面約 24 米寬。在凌水地區(qū)修建改造計(jì)劃中，大連海事大學(xué)附近的海岸線將向前移動(dòng)，凌水河與大連海事大學(xué)的教學(xué)港池航道入海口一并延伸，形成寬約 100 米、長約 900 米的河道，貫通新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。 （三發(fā)電位于項(xiàng)目內(nèi)部據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該廠搬遷時(shí)間還未確定） 開發(fā)建設(shè)的招商工作穩(wěn)步進(jìn)行 此前，凌水灣改造區(qū)域的控制性規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，按照新的開發(fā)建設(shè)模