【正文】 第七章 銷售價格與銷售收入估算表71 可比樓盤個案指標對比表序號樓盤建筑形態(tài)占地（萬m2）容積率價格（元/m2）戶型面積（m2）戶型銷售率備注1東方圣荷西高層110001800013500均價12015050%剩400余套2宅語原高層84001200010500均價509012室80%剩200余套6棟1826層高層1095戶精裝修3山海一家二期小高層7500均價1101752室4室售罄4。公司被中國“新地產(chǎn)”評為全國地產(chǎn)代理百強企業(yè)（排名第38位）。其中全國房地產(chǎn)估價師2人，高級會計師級2人，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人8人，經(jīng)濟師3人，大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟人20人，工程師2人。公司策劃代理的著名項目有：廣州萊茵花園、廣州白云高爾夫花園、成都錦官新城、長春天地十二坊、大連青云林海、動力街區(qū)、新希望花園等，先后在全國各地成功運作了60多個項目。公司成立以來，在總公司領導下，依靠自身技術力量，先后承接了不同規(guī)模，不同類型的工業(yè)與民用建筑、城市規(guī)劃設計、園林環(huán)境藝術設計等幾十個工程項目，并多次獲得部級嘉獎。使星海高爾夫項目成為大連房地產(chǎn)市場中品質工程。擬采用的措施有：與醫(yī)療機構協(xié)作，建立完善的醫(yī)療保障體系，以便處理突發(fā)事故、緊急病人；健全衛(wèi)生保潔制度，確保無衛(wèi)生死角，并定期進行大清掃；對公司職員簽約前進行身體檢查，對于身體條件不合格的，堅決不簽；對公共用具、公共場所加強衛(wèi)生管理，作到專人專職；積極配合政府有關部門的衛(wèi)生防疫檢查；在禁止吸煙場所設立醒目標志。關鍵場所設立醒目的消防警示標志。安全及消防設備，對設備進行及時的維護與更換，保證安全及消防系統(tǒng)的正常運行。擬采用的措施有：設施在設計上要達到政府部門的消防要求，施工時安裝完善的消防報警、滅火系統(tǒng)。（二）消防措施消防問題涉及到公司的財產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，并關系到整個項目的聲譽，因此需要通過招投標，選擇具有相應資質并具有豐富業(yè)績的結構及消防設計單位和施工單位，嚴格按照相關的結構設計、施工規(guī)范以及《建筑設計防火規(guī)范》進行設計、施工和竣工驗收。六、安全、消防與衛(wèi)生防疫（一）安全措施在建筑設計中應該符合《城市居民住宅安全防范措施建設管理規(guī)定》和《城市燃氣安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，擬采用的措施如下：在項目施工過程中要求施工方設置安全管理小組，并督促其嚴格執(zhí)行有關安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故。 在公司運營期間，公司應與職員簽訂合法的用人合同，保護職員的合法權益。（二）勞動保護對本項目施工過程及經(jīng)營過程中職員的勞動保護應符合《中華人民共和國勞動法》，擬采用的措施為： 在本項目的施工中要求工程承包方對施工人員采取科學合理而具體的勞動保護措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護用具等。材料選用采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護。噪音處理對公共場所、機電設備、泵房等產(chǎn)生噪音的設備采取相應隔音、消聲措施，符合《中國城市區(qū)域噪聲標準》。對有機垃圾，采用成套的垃圾處理機進行生化處理，污水再通過污水處理達標后回灌；對無機垃圾轉運到指定垃圾處理場集中處理。在設計時，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。五、環(huán)保、勞保措施（一）環(huán)境保護項目的生態(tài)環(huán)境保護要符合總體規(guī)劃要求，為此在設計上要求設計師依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》的相關要求在建筑物中科學合理設計涉及環(huán)境保護的系統(tǒng)和建筑材料。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。充分利用雨水，減少市政供水。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內的污水和雨水排放收集到指定場所。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。（二）節(jié)水措施項目水環(huán)境合理規(guī)劃和建設項目水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。四、節(jié)能、節(jié)水（一）節(jié)能措施項目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和大連市有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設計標準》。該項目地塊符合旅順口區(qū)城市規(guī)劃，基礎設施條件基本具備。第五章 建設規(guī)模及方案一、建設規(guī)模項目占地：118580㎡，項目總建筑面積：㎡，其中住宅建筑面積：㎡，現(xiàn)有住宅建筑面積：㎡，公寓建筑面積：㎡，產(chǎn)權酒店建筑面積：㎡，公建建筑面積：㎡，地下面積：㎡。南北通透的三室兩廳，北側生活陽臺，南側觀景陽臺，可瞰海賞景，感受生活的無限愜意。本著開門進院，登堂入室的理念，先進花園后進家，戶戶均帶一個休閑娛樂觀景的小自然空間，可品茶、讀書、種花、養(yǎng)魚……把中國傳統(tǒng)文化中的院落精髓思想巧妙地融入到本案戶型當中，有效地提高了住宅的實用性與舒適度。 灰色收入較多的其他消費層。 家庭年收入在10萬元以上的中高消費層；216。 50～65歲中高收入退休人群。按年齡216。 大連及外地高收入退休職工；216。 旅順南路大學城教師人群；216。 大連市大型企事業(yè)單位中高收入人群；216。 北三市及外地欲在大連購房人群；216。三、目標客戶群體分析表36 目標客戶群體分析表客戶分類客戶特征客戶的具像描述購買動機頂端客戶客戶層面窄，對價格不太敏感追求尊貴感，希望彰顯不凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認同高標準的服務品質稀缺物業(yè)，轉化為度假需求，彰顯身份高端客戶 高級公務員及高層領導、商務人士，對價格不太敏感注重生活的品味和品質，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質感時尚感與品質服務,實現(xiàn)特定的生活習慣中高端客戶高級白領精英及企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、商務人士取決于物業(yè)的檔次、品質感注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對價格較為敏感改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體中端客戶都市白領階層、技術人員及投資客注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對價格敏感為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式中低端客戶外來年輕人、員工福利房及投資注重物業(yè)的交通及價格，對物業(yè)品質有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作/交通效率具有較高的價值優(yōu)勢按區(qū)域劃分216。 產(chǎn)品定位應以創(chuàng)新的形式取勝；216。 項目價格定位為中檔，實際品質為高檔項目；216。二、項目定位216。 同類型項目價格及銷售情況；216。 大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢；216。 大連市經(jīng)濟環(huán)境及未來發(fā)展趨勢；216。 機會與出路：■ 大大連“西拓北進”策略，帶動大連西部房地產(chǎn)的發(fā)展；■ 凌水灣整體規(guī)劃改造，改善周邊環(huán)境，未來升值潛力大；■ 新濱海路計劃于今年五一通車，為項目提升附加值；■ 高新產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)的蓬勃發(fā)展，為本項目帶來更多的目標消費群體；■ 發(fā)揚優(yōu)勢，化解劣勢，將不利因素轉化為有利條件；■ 走產(chǎn)品創(chuàng)新之路，創(chuàng)造出差異化核心競爭優(yōu)勢。劣勢：■ 軍產(chǎn)房不能大范圍宣傳、客戶購房不能辦理按揭貸款、制約銷售價格；■ 目前黃浦路車流量較大、上下班時間堵車嚴重，出行過馬路不便，存在危險，且噪音大；■ 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差，周邊電廠等搬遷存在一定的周期；■ 項目東側城市污水處理廠，對項目景觀、環(huán)境造成一定的影響；■ 經(jīng)過項目內的凌水河水質差，改造難度較大，費用高；■ 目前周邊有貨用運煤鐵道，影響居民交通，而且噪音大；■ 現(xiàn)有三棟建筑，對整體建設有一定制約和影響；■ 項目靠海太近，濕氣重；■ 地塊分散，須分別定位，分區(qū)管理，加大規(guī)劃、管理難度。因此，在該區(qū)域存在對小戶型和舒適型戶型的共同需求。二、戶型變化發(fā)展情況高新園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，開發(fā)樓盤較少，最早適合居住的傳統(tǒng)二室、三室住房一直沿用至今，從2005年下半年開始小戶型商住公寓開始逐漸占領市場，同時二室、三室戶型還是占有一定比例，這主要是由該區(qū)域的購房消費者的特征及需求決定的。表34 大連軍產(chǎn)樓盤個案對比表（注：加底色■為本項目可對比樓盤對象）序號樓盤位置建筑形態(tài)占地價格（元/m2）戶型面積（m2）戶型備注1慶軍公寓甘井子區(qū)后鹽陶瓷城北多層——38704870478212室100多戶總價2123萬；訂金23萬，七天內交全款2軍香苑甘井子區(qū)劉家橋 香周路367號高層——3450起——總戶數(shù)300戶；05年開售，06年售罄3香島該區(qū)域主要消費群體是外來省市購房者。表32 小平島板塊主要個案指標對比表序號樓盤建筑形態(tài)占地（m2）容積率價格（元/m2）面積（m2）戶型銷售率1小平島高層、小高層1267630118009000均901402室4室一期基本售罄，目前二期在售該區(qū)域存在明顯的景觀優(yōu)勢，但由于該區(qū)域在之前的大連區(qū)劃中屬于較偏的位置，目前尚未大規(guī)模開發(fā)，相對項目較少，戶型也以舒適型為主。項目市場前景非常好，市場競爭力也很強。 七、星海高爾夫項目順應時勢：天時地利人和綜上所述，自大大連西拓北進的號角吹響以來，隨著甘井子區(qū)南關嶺新火車站的建立、機場新區(qū)的改造、大連灣的整體規(guī)劃，甘井子區(qū)已成為大連房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。旅順龍頭鎮(zhèn)。英歌石（國營養(yǎng)牛場）。凌水鎮(zhèn)?？傮w分布是七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地周邊（包括凌水灣地區(qū)，河口灣地區(qū)，七賢嶺療養(yǎng)區(qū)，學苑廣場等）。 據(jù)此，園區(qū)戶型控制標準以中小套戶型為主，大戶型為輔，戶型控制標準為：一室一廳戶型控制在50—70 m2 ，二室一廳戶型控制在70—80 m2 ，二室二廳戶型控制在80—90 m2 ，三室二廳戶型控制在110 — 120 m2 ，四室二廳戶型控制在 130—140 m2 ，中小套型（90 m2 以下）比例控制在70%以上，大戶型比例在30%以下。戶型控制標準根據(jù)建設部戶型標準，嚴格控制中小套戶型，中套住房面積控制在80 m2 左右，小套住房面積控制在60 m2 左右。土地的供應量在限套型、限房價的基礎上，采取了競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型土地供應。（三）住房建設總規(guī)?！笆晃濉逼陂g，高新園區(qū)住房建設總規(guī)模為用地323萬m2 ，住宅建筑面積559萬m2 ，重點發(fā)展普通商品住宅和為高新技術產(chǎn)業(yè)配套的廉租公寓。具體目標如下：住宅建設總投資額為120億元，住宅建設年平均投資額為24億元。除此，,形成了房地產(chǎn)市場的聯(lián)動局面。尤其是進入二手房市場的次新房價，成交價從去年9月就步入5000元大關，此后一直平穩(wěn)走高，今年初部分成交價已達到5500元以上。據(jù)了解，以自住為目的的購房者中，以80—120平方米的多層或小高層二室二廳和三室二廳為主要需求量，近年來呈現(xiàn)出交易活躍、銷售看好、價格上揚的狀態(tài)，開盤不過幾個月時間即清盤，幾乎沒有空置房源。從上述數(shù)據(jù)分析，總體銷售價格每年呈遞增趨勢，長幅大約在15%。④園區(qū)住房需求預期分析a、軟件園、凌水灣、河口灣、大山村等地段仍將是今后園區(qū)范圍內商品房開發(fā)的集中區(qū)域，其中園區(qū)學府概念是最主要的推動力，已形成新興熱點地區(qū)，并面臨新一輪的發(fā)展。③價格情況2001—2003年，住房平均價格為2600—3200元/ m2；2003—2004年，住房平均價格為3200—3900元/ m2；2004—2005年，住房平均價格為4000—5000元/ m2。②市場供求情況“十五”期間，商品住房竣工總面積350萬m2。（2）“十五”期間，園區(qū)住房結構、供求、價格與銷售分析①在住房套型結構方面：其中一室一廳，面積在60 m2以下的為1600套，占總比為8%；二室二廳，面積在120 m2以下的為13000套，占總比為68%；三室以上，面積在120m2以上的為4400套，占總比為24%。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)3000余家，軟件信息服務業(yè)、動漫等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，吸引了大量海內外優(yōu)秀人才。六、“十一五”期間大連高新園區(qū)住房建設規(guī)劃（20062010）（一）大連高新園區(qū)住房建設基本情況“十五”期間住房建設取得的成績“十五”期間，大連高新園區(qū)用于住房建設的土地供應量為160萬m2，住房建設投資額為40億元，商品住房竣工總面積350萬m2，銷售總面積為230 萬m2。如億達開發(fā)的宅語原，因臨近軟件園，從2007年7月開盤開始發(fā)售至今半年時間內，已銷售80%；另一個項目東方圣荷西，從2007年9月開盤至今，也已銷售近50%；2007年7月開盤的斯坦福院落一期已全部售罄。如在凌水橋附近的硅谷假日三期2005年初時價格為3600元/平米，而到了2006年價格已漲到6000元/平米左右；東北財經(jīng)大學北側的斯坦福院落，從2007年7月一期的開盤價格為8000元/m2左右到2008年1月8日二期開盤的均價為10500元/m2，各個樓盤漲幅基本在2000元/平米以上。由于時間短暫，調查深度有限，這里僅對高新園區(qū)房地產(chǎn)市場的總體價格走勢做以下綜述：（一）價格明顯上漲通過此次調查發(fā)現(xiàn)，旅順南路沿線的新建樓盤起價基本上均超過8000元，均價大都在10000左右，最高價已超過15000元。憑借英國電訊在英國企業(yè)界的影響，可以為大連軟件行業(yè)和高新園區(qū)起到很好的宣傳作用。目前在北京、上海、深圳設有辦事處，此次在大連投資設立的英電科技(大連)有限公司是其首次在華設立的具有獨立法人資格的較大規(guī)模企業(yè)。英國電訊在2006年財富世