【正文】 紅土基業(yè)的理念是：戰(zhàn)略決定成敗，執(zhí)行重在過程，“紅土”接手的每一個項目都將成為精品。“紅土”作為公司品牌形象正以其朝氣蓬勃的姿態(tài)向前發(fā)展，公司現(xiàn)有員工58人，本科以上學歷40人，大專以上8人。二、設計單位簡介 中外建工程設計與顧問有限公司是中國對外建設總公司直接管理的全資子公司，具有工程設計資質甲級證書，城市規(guī)劃資質甲級證書，大連分公司現(xiàn)在員工66人，全部大學本科以上學歷，其中高級職稱11人，中級33人。（三）衛(wèi)生防疫遵守執(zhí)行《公共場所衛(wèi)生管理條例》，其衛(wèi)生整潔程度直接反映出其檔次，因此作好衛(wèi)生防疫對于項目的經營狀況有重要的影響。部門專門設立消防保安崗位，通過對安全設施及消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。對一定級別的業(yè)主，由保安部門制定相應的安全保衛(wèi)計劃和應急措施；對各個安全崗位的人員進行上崗前的強化培訓；定期進行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設備的檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。 要求工程承包方為施工人員在施工期間進行人身保險。大氣保護盡量使用電力以及太陽能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節(jié)約能源；制冷設備禁止選用以氟里昂制冷的設備；排氣煙管應避開其他環(huán)境敏感地帶。(2) 生活垃圾生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。綠化景觀用水節(jié)水保障項目綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。該項目通過土地所有權出讓的方式獲得該地塊的所有權。以上戶型的特點是：采用人性化設計理念，5明設計，南北通透，雙入戶，南向觀光電梯，讓你擁有室外的寬敞空間，南入戶花園，先進花園后進家，闊綽空間之中盡顯雍容華貴。表37 目標客戶群體劃分表類別客層家庭年收入預計來源核心有效客戶中高消費層10萬以上大連市內中高層管理者 大連本地私企老板、個體業(yè)主 大連市內白領階層 高新園區(qū)欲改善居所的高收入階層 作為投資的高收入人群 大連市區(qū)、北三市及外地來連養(yǎng)老人群重點有效客戶中等消費層5～10萬大連本地購買居所的人群 高新園區(qū)及軟件園上班的單身人群 大學城教師、銀行職員 投資客戶第四章 項目戶型產品定位以上戶型的特點是：方正格局，明朗合理，空間利用率高。 按年收入216。 外地欲在大連置業(yè)的高收入人群。 大連市內私企白領、金領；216。 大連市內四區(qū)首次置業(yè)人群；216。 適合以居住、投資、養(yǎng)老、休閑為主；216。 相關的法律法規(guī)和規(guī)定。 大連市市民經濟現(xiàn)狀與未來發(fā)展；216。威脅：■ 政府07年相繼出臺各項宏觀政策，一定程度上抑制銷售，加重了買家持幣觀望的心理；■ 07~08年大連土地放量較大，隨之將加大產品的市場供給量，銷售難度加大；■ 凌水灣改造尚需一段時間，短期內難以提升區(qū)位價值及項目形象；■ 國家已對小產權有規(guī)定，對軍產項目政策規(guī)定的不確定增加未來風險性；■ 周邊新項目啟動，存在潛在威脅。該區(qū)域的消費者主要是高新園區(qū)工作員工及學校教師，高新園區(qū)員工的購房需求主要是小戶型、自住兼投資用的物業(yè)，學校老師則偏向于在學校周邊購買自住型物業(yè)。該區(qū)域與本案可比性不是很強。第三章 市場調查及項目分析第一節(jié) 高新園區(qū)房地產市場調查一、高新園區(qū)及周邊部分樓盤情況匯總表31 高新園區(qū)板塊主要個案指標對比表序號樓盤建筑形態(tài)占地（萬m2）容積率價格（元/m2）戶型面積（m2）戶型銷售率備注1東方圣荷西高層110001800013500均價12015050%剩400余套2宅語原高層84001200010500均價509012室80%剩200余套6棟1826層高層1095戶精裝修3山海一家二期小高層7500均價1101752室4室售罄4斯坦福院落多層小高層10500均價8012室多層基本售罄現(xiàn)推出3棟小高層面積在6290平5名仕樂居多層高層8500均價801302室80%4棟高層4棟多層6壹品漫谷多層小高層別墅14590080007000均價13017023室7CITY ONE小高層79617200850039489013412室售罄精裝修隨著軟件園一期、二期的開發(fā)及眾多高新企業(yè)的入駐，使得高新園區(qū)在整個大連市的影響越來越大，同時該板塊靠近大連理工大學、海事大學等高校，文化氛圍濃厚，因此樓盤價格漲幅較大，均價保持在900010000元/m2左右，大量的需求使各個項目的銷售情況基本保持良好。2006年和2007年住房建設規(guī)劃布局2006年至2007年住房建設規(guī)劃布局是以凌水灣地區(qū)凌水鎮(zhèn)、王家村、大山村附近、軟件園、學苑廣場和七賢嶺療養(yǎng)區(qū)為重點，主要建設中低價位的中小戶型和部分公寓式住宅。黃泥川村。（五）大連高新園區(qū)住房布局住房建設總體布局根據高新園區(qū)產業(yè)特點，主要以產業(yè)項目建設為主，生活住房建設為產業(yè)建設服務。（四）大連高新園區(qū)住房結構各類住房建設結構比例根據國家、省、市相關政策精神，自2006年6月1日起，新審批，新開工的商品住房建設，套型建筑面積90 m2 以下住房面積所占比重控制在70%以上，對已審批，但還未開工辦理施工許可證的建設項目，根據要求進行重新調整套型比例。商品房總建設面積為420萬m2 ，商品房建設年平均竣工面積84萬m2 。據統(tǒng)計，1—4月份，二手房包括房改房成交件數492件，占各類房產交易量的30%之多。b、根據市場需求，園區(qū)內的樓盤以中高檔、多層和小高層、面積80—120平方米為宜，加之學府集中、交通方便、物業(yè)管理完善，區(qū)域優(yōu)勢明顯，整個市場需求總體走強。從以上價格走勢上看，受房地產大勢和需求影響，價格漲勢過快，價格結構不甚合理。戶型與市場需求基本匹配。大連高新園區(qū)經濟高速發(fā)展與園區(qū)住房建設分析（1）“十五”期間，高新園區(qū)各項經濟指標都保持了良好的增長勢頭，呈現(xiàn)出投資項目多、規(guī)模大的特點。（二）市場吸納速度加快從調查人員走訪的大多數幾個在售樓盤情況看，其銷售勢頭均良好。五、高新園區(qū)房地產市場價格行情綜述高新園區(qū)房地產市場發(fā)展時間較短，開發(fā)項目不是很多，近幾年只是零星有幾個項目在開發(fā)。該公司主要經營項目包括網絡化的IT服務，地區(qū)、全國性和全球性的電訊服務，以及高端的寬帶和互聯(lián)網產品和服務。（十二）英國電訊(BT)入駐大連高新園區(qū)2007年9月，世界500強企業(yè)英國電訊在大連的投資項目—英電科技(大連)有限公司正式成立。蘇爾壽集團是世界著名跨國工業(yè)集團公司，在150多個國家有常駐代表，雇員約32萬人，主要生產紡織機械、水力機械、熱力渦輪機械、往復壓縮機、離心機、工業(yè)泵等。（九）世界500強企業(yè)日本柯尼卡美能達入駐大連高新區(qū)2007年5月22日，日本柯尼卡美能達商用科技公司投資的柯尼卡美能達（大連）軟件開發(fā)有限公司在大連高新園區(qū)正式注冊成立，這是大連首家嵌入式軟件測試項目。這是繼花旗集團后，第二家世界級金融機構在連設立的外包中心，開創(chuàng)了外資基金組織在中國建立外包中心的先河。新日鐵是世界500強企業(yè)之一，也是世界鋼鐵行業(yè)排名第二的龍頭企業(yè)。（六）花旗數據處理（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)成立花旗數據處理（上海）有限公司大連分公司于2007年4月17日在大連高新園區(qū)注冊成立。大連河口國際軟件園的建立，不僅能夠進一步提升高新區(qū)軟件信息服務業(yè)的聚集效應和產業(yè)集群優(yōu)勢，加快軟件產業(yè)向國際化融合的速度，也將大大提高大連軟件產業(yè)在國際上的競爭能力。西門子自動化與驅動集團的入駐對于大連高新技術產業(yè)將產生強大的輻射作用，對大連現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新型城市建設也必將發(fā)揮積極的促進作用。新公司的建成，將使西門子過程儀器、傳感器及工業(yè)通訊產品在中國實現(xiàn)本土化生產。大連分公司的成立是甲骨文“金色中國計劃”第二階段的重要組成部分。NCR在大連的落戶，不僅會將大連的軟件人才結構提升到一個新的臺階，而且也會帶動大連軟件產業(yè)向一個更高的層次發(fā)展。2004年10月NTT通信株式會社在上海成立恩梯梯通信設備（上海）有限公司。另外，星海灣管理中心還介紹說，因為工程沿海修建，新路與海邊之間要修多條道路和橋壩，東西、南北縱橫交錯。將要建設的濱海路將形成一條平行于“中山路黃浦路旅順南路”的通道。（二）新濱海路規(guī)劃從星海灣到黃浦路凌水路段的新濱海路能緩解西部交通壓力，但在未來幾年內，高新園區(qū)以及小平島這一地區(qū)將新增五六萬人，有關部門表示，為徹底解決大連西部交通問題，新濱海路還將修建二期和三期工程。預計，8月底完成征海主件的報批工作，10月末進入施工。年初以來，在園區(qū)管委會的正確領導下，經過園區(qū)創(chuàng)新基地管理辦公室的不懈努力，各項工作有條不紊，順利展開。投資額超千萬元項目98個，%。表27 20012006年大連高新園區(qū)經濟情況年份GDP（億元）財政收入（億元）固定資產投資額（億元）房地產開發(fā)投資額（億元）實際利用外資（億美元）2006200520042003692810200253720014115（數據來源：大連統(tǒng)計年鑒）圖29目前，大連高新園區(qū)在全國53個（國家級）高新區(qū)中，土地面積占第46位，可是我們在各項經濟指標的綜合排名上占第14位，使高新園區(qū)真正成為科技含量高，投資密度高，投資回報高的新經濟的先導區(qū)。新批外資企業(yè)74家，增資44個項目。 政策區(qū)——高新技術園區(qū)政策輻射拓展區(qū)二、高新園區(qū)經濟概況（一）經濟概況2006年是“十一五”的開局之年，也是大連高新園區(qū)搶抓機遇、乘勢而上、旗開得勝的一年。 軟件園——軟件產業(yè)的集中發(fā)展區(qū) 七賢嶺產業(yè)化基地——發(fā)展高新技術產業(yè)及研發(fā)中心的科技示范區(qū)四季分明，冬夏長、春秋短，日光充足，雨量適中。今年是大連高新園區(qū)建區(qū)十七周年，作為大連市唯一的國家級高新技術產業(yè)園區(qū)，大連高新園區(qū)從科技創(chuàng)新的“發(fā)動機”，到服務創(chuàng)新的“試驗田”；從科技培育的“孵化器”，到招商引資的“蓄水池”，已成為帶動大連市轉變經濟增長方式、搶占高新技術產業(yè)制高點的前沿陣地。2008年我市將建設經濟適用住房和廉租房80萬平方米，為中低收入家庭提供更多價格合理的房源，這也意味著大連的住房供應結構矛盾開始逐漸得到緩解。 經濟適用房的推出對改善大連市的住宅供給結構有著重要的意義。2008年我市預計開盤樓盤61個，%的面積將于2008年上半年開盤銷售，供應量上會有明顯的高峰出現(xiàn)。（二）大連房地產呈現(xiàn)“西拓北進”的態(tài)勢大連房地產發(fā)展同樣遵循“大大連”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn)“西拓北進”的態(tài)勢。商品住房為提高土地收益、增強中心城區(qū)活力，同時考慮商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)為主，其次是甘井子區(qū)。從市場反應來看，各區(qū)域價格上漲趨勢與成交地塊的樓面單價相符，說明雖然07年成交地塊部分還未進入市場，但已經帶動區(qū)域房價攀升。傳統(tǒng)的中心區(qū)域，如中山區(qū)、西崗區(qū)隨著城市建設步伐的加快，土地存量明顯不足，可供開發(fā)的土地大多為舊城區(qū)改造及部分廠房的搬遷改造。搞好環(huán)城濱海道路建設，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽?，還海于民，建設一個藍天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇擁的新大連。按照“城市擴容、交通先行”的要求，加快交通基礎設施建設步伐，盡快形成現(xiàn)代化對外交通、市域交通、市內交通三級網絡。 新市區(qū)功能定位為技術先進的工業(yè)基地、高新技術產業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要口岸。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務區(qū)和現(xiàn)代產業(yè)區(qū)。發(fā)揮高新技術產業(yè)在全市經濟發(fā)展中的先導作用。對基礎設施走廊實行綠化保護，保證“城市生命線”的安全。城市用地由現(xiàn)在的200平方公里擴大到300平方公里左右。長期以來，我國居民儲蓄存款一直呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢，每月新增額高達千億元，但今年以來多次出現(xiàn)了居民儲蓄存款負增長的現(xiàn)象： 10月末，%，這是儲蓄存款余額在今年內繼一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度負增長；11月末，%，這種現(xiàn)象的產生是由于現(xiàn)階段我國居民的投資渠道有所拓寬，不再局限于儲蓄存款。居民收入呈多元化上升趨勢。2007年以來，消費需求明顯升溫，帶動消費品市場繁榮活躍。大連市近年社會經濟情況分析表見表21。圖21（二）氣候條件大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點的暖溫帶大陸性季風氣候。項目實景圖二、項目概況項目名稱：星海高爾夫花園開發(fā)商： 大連洪富房地產開發(fā)有限公司用地位置：甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路用地性質：軍產土地用地面積：118500m2總建筑面積：容積率：（不含地下面積）建筑型式：高層項目實景圖三、項目位置圖具體位置：甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路東南面，海事大學的對面第二節(jié) 項目主要技術經濟指標依據國家及大連市相關法律法規(guī)、標準規(guī)范、項目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場調查報告綜合分析，本項目由四個地塊組成，本項目主要經濟技術指標如表11所示。大連星海高爾夫項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 4第一節(jié) 項目概述 4第二節(jié) 項目主要技術經濟指標 5第三節(jié) 編制依據 8第二章 市場分析與預測 9第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 9第