【正文】 二 、生活垃圾 生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。 56 高層各單元均設(shè)有電梯，方便住戶出入； 物業(yè)管理 24 小時(shí)保安巡更，閉路電視監(jiān)控及紅外線控測(cè)報(bào)警系統(tǒng)；住宅設(shè)消火栓系統(tǒng)、其它設(shè)消火栓及噴淋系統(tǒng)；可視對(duì)講。 大、中、小高適應(yīng)性戶型配比，中面積戶型為主力，滿足各方面不同需要； 室內(nèi)與室外的良好銜接，設(shè)計(jì)自然陽(yáng)臺(tái)、 陽(yáng)光花園等設(shè)施，可以更好地接觸自然，享受陽(yáng)光海風(fēng)； 空間通透暢順，設(shè)計(jì)大采光窗充分利用自然光，形成空間五明特征； 空間方正簡(jiǎn)約，闊開間，短進(jìn)深，打造高效使用率，形成效 54 第五章 項(xiàng)目選址及 設(shè)計(jì) 第一節(jié) 項(xiàng)目選址 通過對(duì)該地塊的地質(zhì)勘測(cè)和研究可得出：該地塊地質(zhì)良好 可滿足本項(xiàng)目的要求，適于工程建設(shè)。 工作方法：以事件營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷為主，定期舉辦各種文化方面講座和技能培訓(xùn)活動(dòng)，渲染熱銷情況，業(yè)主個(gè)案解析，體現(xiàn)社會(huì)各界良好反應(yīng)。 四、 開盤期（取得預(yù)售許可證） 工作目標(biāo)：開始簽定《商品房買賣合同》，回籠資金。 三、 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段 工作目標(biāo)：開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，為開盤打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 52 媒體類型選擇：以戶外廣告、車體廣告為主，配合少量報(bào)紙軟文。 三 、 品牌升華階段 已有的品牌效應(yīng)增強(qiáng)了客戶對(duì)產(chǎn)品增值盈利前景的信心，再針對(duì)投資型客戶的特點(diǎn)，開展準(zhǔn)確有效的推廣活動(dòng)。 二 、 品牌推廣階段 50 ? 定價(jià)方法 價(jià)格的制定是一個(gè)敏感因素，其合理程度直接影響到營(yíng)銷力度和銷售周期，并進(jìn)一步影響到整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期和利潤(rùn)指標(biāo)等。 建議兩房面積在 8095 平方米之間，三房面積在 98110 平方米之間，一房面積在 50 平方米左右。 次要目標(biāo)客戶 —— 大連市內(nèi)客戶群 這部分人情況比較復(fù)雜，有投資型客戶及養(yǎng)老型客戶。 家庭結(jié)構(gòu)： 2人世界或 3口之家 生活背景：由家里資助的處于奮斗期的年輕人及穩(wěn)定期有一定積累的中年家庭 行業(yè)特質(zhì)：附近企業(yè)工作者、 公務(wù)員、教師、 有一定 經(jīng)濟(jì) 基礎(chǔ)的自由職業(yè)者 消費(fèi)偏好：對(duì)高檔奢侈品 追求 不高，對(duì)產(chǎn)品性價(jià)比及 功能有較高要求，以“實(shí)用”為主。 ? 目標(biāo)客戶分布定位 根據(jù)上述對(duì)于住宅項(xiàng)目潛在客戶的過濾，結(jié)合產(chǎn)品客戶的分布規(guī)律，我們將目標(biāo)客戶的來源圈定為： 核心目標(biāo)區(qū)域：旅順區(qū) 輔助目標(biāo)區(qū)域：大連市及外地（少量） ? 目標(biāo)客戶群分析 本項(xiàng)目定位于中偏高檔居住產(chǎn)品，面向的客戶群定位于中、偏高檔階層客戶群體，具體來說就是目標(biāo)市場(chǎng)內(nèi)的中檔客戶 階層及中高檔客戶階層。 ? 購(gòu)買目的： ? 婚房 ? 改善居住 ? 享受環(huán)境 ? 養(yǎng)老 ? 投資 ? ?下面我們會(huì)就本項(xiàng)目進(jìn)行客戶定位，在客戶定位過程中，我們將采用下圖所示的客戶定位流程： ? 產(chǎn)品功能偏好過濾 本項(xiàng)目的產(chǎn)品的功能特征主要表現(xiàn)在：公交沿線地段 /城市傳統(tǒng)居住潛 在 客 戶 類 型 目 標(biāo) 客 戶 鎖 定 物 業(yè) 總 價(jià) 可 承 受 家 庭 年 收 入 情 感 偏 好 過 濾 目 標(biāo) 客 戶 描 述 功 能 偏 好 過 濾 第二節(jié) 項(xiàng)目定位 一 、 市場(chǎng)定位 通過對(duì)于旅順整體市場(chǎng)的分析、區(qū)域市場(chǎng)背景以及對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)投資可行性進(jìn)行驗(yàn)證，將本項(xiàng)目定位為： 低密居住社區(qū) 43 客戶類型 不同類型的項(xiàng)目的客戶層面表現(xiàn) 核心地段型 資源條件型 旅順及周邊 旅順本地人為主，比重達(dá)到 7090%，以日常生活、工作半徑為考量前提，主要是以第一居所為定位的常規(guī)居住需求，注重地段。 ? 從價(jià)位來看：旅順傳統(tǒng)居住區(qū)典型在售項(xiàng)目的售價(jià)均在 6000 元/平方米 ， 處于旅順價(jià)格高點(diǎn)，比較平穩(wěn)，無較大波動(dòng)。 ? 從產(chǎn)品來看：多層產(chǎn)品比較受歡迎，消化速度明顯高于其它產(chǎn)品，當(dāng)前多層市場(chǎng)存量逐漸減少。語 小高層 6000元 /㎡ 君悅天下 15萬方 剩余 100套 無電梯多層 7000元 /㎡ 雁谷嵐山 12萬方 12萬方 多層 6400元 /㎡ HI空間 高層 9000元 /㎡ 中擁 二 、本案可見價(jià)值點(diǎn) ? 旅順核心區(qū)位，擁有成熟的商圈、健全的醫(yī)療、便捷 的交通 等； ? 固有的老城認(rèn)同。 第三章 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 市場(chǎng) 分析 第一節(jié) 項(xiàng)目屬性界定 一 、區(qū)位 中心城區(qū)與旅順連接，并進(jìn)一步拉動(dòng)旅順的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展。 結(jié)論： ? 旅順現(xiàn)已由原來的城市邊緣輔助區(qū)，變?yōu)橹鞒菂^(qū)的一部分，成為城市“西拓”的關(guān)鍵點(diǎn)。從各板塊來看，老城區(qū)價(jià)格依然在引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)，達(dá) 元 /平方米，但新城區(qū)有追漲之勢(shì)，而開發(fā)區(qū)也繼續(xù)保持其區(qū)域價(jià)格洼地的局勢(shì)。 成交價(jià)格分析 價(jià)格理性上漲，存在結(jié)構(gòu)性變化 從數(shù)據(jù)來看，區(qū)域供應(yīng)量主要以存量和潛在供應(yīng)形式存于市場(chǎng) ，加上目前剩余的 萬平方米，短期內(nèi)市場(chǎng)待售量已達(dá) 萬平方米，且主要集中于開發(fā)區(qū)板塊。一方面， 輕軌 的修建、中遠(yuǎn)、北車企業(yè)的入住等遠(yuǎn)期規(guī)劃，給區(qū)域市場(chǎng)帶來投資前景；另一方面，開發(fā)商主動(dòng)拓展東北三省客群，低價(jià)、海景等超高性價(jià)比帶來度假養(yǎng)老客群。 2 0 0 9 年旅順區(qū)域各板塊消化量季度走勢(shì)0510152025老城區(qū) 新城區(qū) 開發(fā)區(qū) 旅順萬平方米 一季度 二季度 三季度數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計(jì)局 今年上半年，旅順樓市再現(xiàn)曙光。 預(yù)測(cè) 從前三季度來看 ，居住、工業(yè)類用地均有流拍現(xiàn)象，且主要集中在開發(fā)區(qū)，目前區(qū)域現(xiàn)有存量及市場(chǎng)表現(xiàn)對(duì)一級(jí)市場(chǎng)給予的信心表現(xiàn)不足，巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力導(dǎo)致開發(fā)區(qū)土地流拍。主要供應(yīng)以工業(yè)類用地為主，分布在開發(fā)區(qū)和新城區(qū)。開發(fā)區(qū)供給量大，但是全部為工業(yè)類用地。未來，隨著 旅順通往大連城區(qū)快軌建成，交通及生活配套設(shè)施的不斷完善和人們消費(fèi)心理的改變， 旅順 地區(qū)房?jī)r(jià)還有較大的上升空間。 第三 節(jié) 2021 年旅順房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 旅順口 區(qū)作為快速崛起的新城區(qū)，住宅發(fā)展引人注目，價(jià)格及交易量都有較快增長(zhǎng)。 結(jié)論 : ? 09 年三季度中心區(qū)域項(xiàng)目量?jī)r(jià)齊升，但由于近年此區(qū)域供地面積較少，區(qū)域內(nèi)可供給量較少，已經(jīng)達(dá)到供不應(yīng)求的局面。 市場(chǎng)可售房源出現(xiàn)下降反映了市場(chǎng)購(gòu)房者的熱情局面，同時(shí)也側(cè)面反映了市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足的態(tài)勢(shì)。 32 三、 大連市 商品房市場(chǎng)分析 成交量保持上升態(tài)勢(shì) 0 8 年 0 9 年三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交量表0204060801001201401600 8 年Q 1 Q2 Q3 Q4 0 9 年Q 1 Q2 Q3萬平方米 09 年第三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交量為 萬平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲了 %。 步“收緊”。 ? 市場(chǎng)普通住宅類所占房地產(chǎn)比例逐漸增加， 反映了市場(chǎng)對(duì)于中 端及中低端產(chǎn)品的需求量巨大 ，即剛性需求仍為市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)群體 。 30竣工面積達(dá)到 萬平方米，較 2021年增加 %，住宅市場(chǎng)現(xiàn)房存量數(shù)量增加，住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出以現(xiàn)房銷售為主局面，側(cè)面也反映了市場(chǎng)潛在供應(yīng)量相對(duì)短缺的局面。 2021 年，房地產(chǎn)投資占固定投資比重為 %，達(dá)到歷史 最高水平，此后經(jīng)過“十五”期間的不斷調(diào)整，到 2021 年上半年已降為 %，與全國(guó)整體比例基本持平。 ? 大連市政策 以下為 2021 年大連市政府出臺(tái)的部分鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策。 四、政策法規(guī) 國(guó)家政策法規(guī) ? 旅順休閑、旅游區(qū)的規(guī)劃，把旅順口區(qū)塑造成獨(dú)具特色的 “ 青山、碧海、藍(lán)天、名城的景觀格局 ” ， 吸引大量的異地人群來旅順投資、置業(yè)，帶動(dòng)旅順房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 ? 大學(xué)城的遷入，將有 10 萬常住人口入住旅順口區(qū)，帶動(dòng)旅順經(jīng)濟(jì) 2021 年固定資產(chǎn)投資額為 億元，增長(zhǎng) 38%， 完成較大幅度的增 長(zhǎng) 。 旅順大商新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng) 瑞鑫購(gòu)物中心 旅順商業(yè)中心位于老城區(qū)的黃金地段，以大商新瑪特世達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)為中心，供銷大廈、瑞鑫購(gòu)物中心、等大型綜合商業(yè) 項(xiàng)目，都聚集在此地段 ， 旅順人都在這里購(gòu)買自己的日用品 ；同時(shí) 每年都有大批國(guó)內(nèi)、外游客涌到這里，購(gòu)物、消費(fèi) ； 隨著大學(xué)城的建成，近 10 萬學(xué)生、教師、教職員工，將來到旅順 這么寵大且多元化的 消費(fèi)隊(duì)伍，必定會(huì)刺激旅順商業(yè)的發(fā)展壯大 ，有效的帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 ? 旅順中路： 全長(zhǎng) 46 公里， 經(jīng)過近兩年的拓寬改造已達(dá)到省級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn) 。 渤海鐵路輪渡項(xiàng)目 土羊高速公路 哈大電氣鐵路 21 歷史及人口狀況 旅順歷史悠久，東 晉稱“馬石津”唐代以后分別稱做“都里鎮(zhèn)”“獅子口”和“旅順口”在“中日甲午戰(zhàn)爭(zhēng)”和“日俄戰(zhàn)爭(zhēng)”中都成為主戰(zhàn)場(chǎng)之一，人們?cè)谠u(píng)說旅順時(shí)常有：“一個(gè)旅順口，半部近代史”之說，正是因?yàn)橛羞@么悠久的歷史，和迷人的自然風(fēng)光，旅順每年，吸引著成千上萬的國(guó)內(nèi)外旅客來此觀光度假，使旅順成為連接世界的窗口。 ? 產(chǎn)業(yè)的升級(jí)、居民生活水平不斷提高，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格提升具有一定的促進(jìn)作用，一方面導(dǎo)入的群體購(gòu)買力較強(qiáng) ，另一方面則是提高了本地購(gòu)房者的價(jià)格承受能力。 19 ? 人均 消費(fèi)支出 20212021年（預(yù)計(jì)）大連市人均消費(fèi)支出及增長(zhǎng)率6550105347041 76259996867014%%% %% % % %%030006000900012021150001800020 01 年20 02 年20 03 年20 04 年20 05 年20 06 年20 07 年20 08 年預(yù)計(jì)20 09 年%%%%大連市人均消費(fèi)支出（元） 大連市人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)率% 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計(jì)局 2021年大連市人均消費(fèi)支出 ，比上年增長(zhǎng) %。 ? 人均 可支配收入 17人均密度為 485 人 /平方公里，屬于人口密度較高的城市。 城市規(guī)劃類指標(biāo) 城市規(guī)劃類指標(biāo)主要包括城市的發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)、人口、交通等各方面規(guī)劃，其指標(biāo)要素主要影響房地產(chǎn)需求方面，主要反映出政府對(duì)未來城市發(fā)展的預(yù)期，產(chǎn)業(yè)性質(zhì) 及 導(dǎo)入的人口數(shù)量、質(zhì)量；而交通、生活配套方面規(guī)劃的則可以提高消費(fèi)者的購(gòu)房意愿。 數(shù)據(jù)來源： 大連 規(guī)劃 局 整個(gè)大連的發(fā)展方向與大連的市域形狀相適應(yīng)，采用“西拓、北 14 13 在遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶“一核、一軸、兩翼”的戰(zhàn)略布局中，大連的核心地位和龍頭作用被進(jìn)一步明確?；诖耍覀兎治龊暧^經(jīng)濟(jì)時(shí)會(huì)結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)要素的發(fā)展特征，分析宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)于城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響程度。 五、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表： 遼寧省建筑工程投資概預(yù)算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ； 大連統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù) 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、 建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 位于大連市 旅順 老城區(qū) ， 該項(xiàng)目 南側(cè)緊鄰向陽(yáng)路 ，北 側(cè)為山林地， 西側(cè)靠近營(yíng)順路 ，是旅順 北路進(jìn)入旅順老城區(qū)的入口處 。因此在需求、投資、規(guī)劃三項(xiàng)的利好下，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?9 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年底 ， 城鎮(zhèn)人口 超過 6 億 人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %，預(yù)計(jì)到 2021 年將達(dá)到 48%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 億 ；到 2020 年將超過 60%，城鎮(zhèn)人口超過 8 億，城鎮(zhèn)化加速將帶動(dòng)住宅需求持續(xù)增加，商品住宅將繼續(xù)處于總量增長(zhǎng)時(shí)期 ， 以上數(shù)據(jù)表明我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā) 的長(zhǎng)遠(yuǎn) 前景 比較 樂觀。 8 四、開發(fā)商 所獲獎(jiǎng)項(xiàng) 大連某集團(tuán) 歷年所獲榮譽(yù)如下： 2021 年 3 月 獲“老百姓最喜愛的房地產(chǎn)品牌”； 2021 年 5 月 半島故鄉(xiāng)獲“遼寧地