【正文】 南北通透的三室兩廳，北側(cè)生活陽臺，南側(cè)觀景陽臺，可瞰海賞景，感受生活的無限愜意。 按年收入 ? 家庭年收入在 10 萬元以上的中高消費(fèi)層； ? 家庭年收入在 5萬元左右的中等消費(fèi)層； ? 灰色收入較多的其他消費(fèi)層。 第三節(jié) 項(xiàng)目定位及目標(biāo)消費(fèi)群體分析 一、項(xiàng)目定位依 據(jù) ? 大連市經(jīng)濟(jì)環(huán)境及未來發(fā)展趨勢； ? 大連市市民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與未來發(fā)展； ? 大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢； ? 本項(xiàng)目地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及現(xiàn)狀； ? 同類型項(xiàng)目價格及銷售情況； ? 相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)定。 表 35 高新園區(qū)項(xiàng)目戶型發(fā)展變化情況分析 項(xiàng)目名稱 開發(fā)時間 主力戶型面積（平米） 弘基書香園一期 2020年 90120（傳統(tǒng)二室、三室） 弘基書香園二期 2020年 100（二室）、 140（三室） 翰林觀海 2020年 50100二室、 85125三室 億達(dá)國際新城 2020年 90100二室、 120150三室 弘基書香園三期 2020年 90100二室、 120140三室 CITY ONE 2020年 3948精裝一室 大有恬園二期 2020年 4060精裝一室（商住 LOFT） 學(xué)府 1+1二期 2020年 80三室（ LOFT） 東方圣荷西 2020年 120150（ 3室 40%為越層） 宅語原 2020年 5090（精裝修小戶型） 斯坦福院落 2020年 80（ 2室） 第二節(jié) 項(xiàng)目 SWOT 分析 某 高爾夫項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢： ■ 瀕臨黃海，緊依西尖山，自然景觀好，空氣質(zhì)量優(yōu)良； ■ 地塊地勢平坦，有利于施工建設(shè)； ■ 位于主干道旅順南路東南側(cè)，多條公交經(jīng)過，交通便利； ■ 靠近高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、 IT 產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周 邊聚集眾多潛在消費(fèi)者； 39 ■ 高等學(xué)府聚集區(qū)、文化氛圍濃厚； ■ 周邊居住氛圍已經(jīng)形成，生活配套設(shè)施完善； ■ 項(xiàng)目屬于規(guī)劃中的泛 某 區(qū)域、濱海路規(guī)劃使地塊價值得到提升； ■ 大連較大的軍產(chǎn)項(xiàng)目，價格上會與同等商品房形成優(yōu)勢； ■ 軍產(chǎn)項(xiàng)目過戶只是在部隊(duì)房產(chǎn)部門變更，沒有稅費(fèi)。麗灣 甘井子區(qū)小平島入口處 高層、小高層 萬m2 6000均 40110 13室 360套 2020年 3月 1日開盤； 2020年 5月 1日入住； 訂金 2萬， 15天內(nèi)交全款； 4 帝景 某 沙河口區(qū)景賓巷25號（原沈空干休所） 多層、小高層、高層 萬m2 8300起 90160 23室 300戶（可用原有產(chǎn)權(quán) 房抵壓貸款） 5 八一 新居 甘井子區(qū)機(jī)場前南林路賢林園 233 小高層 —— 3600均 45140 13室 —— 6 雁南園 甘井子 區(qū)南關(guān)嶺 小高層 —— 2999起 50110 13室 —— 7 茂林 馨苑 旅順口區(qū)茂林街 2號 多層 —— 3100均 81170 13室 2020年 8月開盤， 12月份住房 軍產(chǎn)樓盤由于受到產(chǎn)權(quán) 和不能銀行按歇貸款的限制，價位相對于商品房來說存在一定的優(yōu)勢，大連目前均產(chǎn)房的均價在 5000 元 /m2左右。 表 33 某 灣板塊主要個案指標(biāo)對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （ m2） 容積率 價格 （元 /m2） 面積（ m2） 戶型 銷售率 1 半島聽濤 小高層 高層 均 14000 180 2室 80% 2 大連明珠 小高層 高層 7 均 18000 （含精裝修） 190270 3室 3 宏都筑景 多層 小高層 10 均 11000 約 100 2室 一期售罄 4 世嘉 某 二期 小高層 高層 7 均 12020 90 2室 一期售罄二期 正在預(yù)定中 5 一品 某 新座 小高層 高層 6 14000均 170180 3室 6 晨熙 某 國際 高層（ 30） 2 7 70008500 40200 精裝 售罄 7 東方 某 高層 （ 2棟） 1 1600018000均 40150 精裝 （家電） 08年 3月開盤 某 廣場是亞洲最大的城市廣場，觀山看海，同時是大連新的商務(wù)中心區(qū)，景觀、地段優(yōu)勢無可比擬，因此現(xiàn)階段 某 灣板塊的樓板價格位居大連市首位，該區(qū)域的均 37 價保持在 14000 元 /m2左右。再加上高新園區(qū)眾多國際知名企業(yè)的入駐，以及高新園區(qū)億達(dá)東方圣荷西、宅語原等品牌房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)駐，使得高新園區(qū)的區(qū)域價值與住宅產(chǎn)品品質(zhì)都得到了大幅的提升；本項(xiàng)目為軍產(chǎn)，價格相對便宜，再加上園區(qū)本身具有濃厚的文化氛圍，園區(qū)本身房地產(chǎn)市場價格漲幅大，市場吸納速度快，因此本項(xiàng)目具備不可比擬的自然環(huán)境、成熟優(yōu)秀高效的房地產(chǎn)精英團(tuán)隊(duì)、完美 無缺的建筑品質(zhì)、大批的客戶資源積累，加之附近凌水灣的改造和新濱海路的規(guī)劃，可以說項(xiàng)目順應(yīng)時勢，已達(dá)到天時、地利、人各的條件。 雙 D 港。 軟件園區(qū)域。其中，小套戶型 — 多層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn) 60 m2 ；高層、小高層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn) 70 m2 ，中套戶型 — 多層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn) 80 m2 ；高層、小高層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn) 90 m2 。優(yōu)先保證中低價位，中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的 70%。 33 （二）大連高新園區(qū)“十一五”期間住房建設(shè)規(guī)劃目標(biāo) “十一五”期間，大連高新園區(qū)住房建設(shè)發(fā)展總體目標(biāo)是：以貫徹宏觀調(diào)控政策為手段，以保障住房供給為主線，以科技進(jìn)步為動力，提倡綠色建筑，健全房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)建設(shè)，規(guī)范市場，推動房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。 c、二手房市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其容量近兩年來明顯放大，并正在進(jìn)一步擴(kuò)大。今年市政府為遏制房價的過快增幅，推出了限價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多項(xiàng)措施，但園區(qū)范圍內(nèi)的商品房銷售并未受到大的影響，房價仍有一定的上幅幅度，尤其是一些軟件園區(qū)域高檔樓盤的價位依然具有上升空間。 2020— 2020 年年銷售量平均約為 30 萬 m2， 2020 年約為 70 萬 m2， 2020 年約為 120 萬 m2， 2020 年為 50 萬 m2， 32 供略大于求，基本平衡。而這些都是住房建設(shè)發(fā)展主要的推動力。據(jù)調(diào)查人員了解到，該區(qū)域樓盤的消費(fèi)群體以軟件園工作人群為主，高校教師購買群體也占據(jù)了一部分。隨著軟件園的建設(shè)以及人們對 文化氛圍的認(rèn)同度越來越高，因此在軟件園及高校附近的樓盤價格上漲速度很快，現(xiàn)價格基本在 900010000 元 /m2左右。 英電科技的設(shè)立，不僅使我市服務(wù)外包行業(yè)又增加了一 家世界級企業(yè)，更重要的是對英國企業(yè)投資大連起到了很強(qiáng)的示范效應(yīng)。主要從事軟件開發(fā)和客戶服務(wù)業(yè)務(wù)。根據(jù)協(xié)議規(guī)定， 07 年 10 月前將在高新園區(qū)成立 “ 哈爾濱工業(yè)大學(xué)－Cadence IC 設(shè)計(jì)聯(lián)合培訓(xùn)中心 ” ，開展集成電路設(shè)計(jì)和工藝技術(shù)方面的短期培訓(xùn)，并建立相應(yīng)的 EDA平臺。 （十） 蘇爾壽在連建全球采購中心 2020 年 7 月 11 日，瑞士蘇爾壽集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官唐 富達(dá)投資在大連的落戶，進(jìn)一步表明了它對亞洲 1． 2 萬億美元的共同基金市場的關(guān)注，而亞洲共同基金市場僅占全球共同基金的 6％。為了強(qiáng)化雙方客戶關(guān)系，新日鐵系統(tǒng)集成株式會社決定向大連華信投資 200 萬美元，一方面致力于雙方今后在特定領(lǐng)域的軟件外包業(yè)務(wù)發(fā)展；另一方面，也是通過強(qiáng)化合作關(guān)系，確保新日鐵 solution 擁有穩(wěn)定的軟件技術(shù)人才隊(duì)伍。屆時花旗數(shù)據(jù)大連公司將成為中國地區(qū)最大的金融科技服務(wù)中心。作為第一個入駐大連河口國際軟件園的項(xiàng)目，東軟國際軟件園的定位主要從事面向歐美、日韓的軟件外包及 BPO業(yè)務(wù)以及嵌入式系統(tǒng)的開發(fā)。這一重大項(xiàng)目的啟動標(biāo)志著大連軟件業(yè)在向國際化進(jìn)軍中又邁出了一大步，必將有力地提升高新區(qū)以知識為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。 西門子傳感器與通訊有限公司位于高新區(qū)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地，占地 4萬平方米，分為兩期施工建設(shè)。 （四） 西門子投資 2億人民幣在大連高新區(qū)成立傳感器與通訊公司 2020 年 10 月 19 日，西門子自動化與驅(qū)動集團(tuán)投資 2 億元人民幣成立的傳感器與通訊有限公司，在大連高新區(qū)舉行奠基儀式。大連市副市長戴玉林出席了儀式。 （二） 世界 500 強(qiáng)美國美商安迅公司（ NCR）入駐園區(qū) 2020 年 8 月 16 日，世界 500 強(qiáng) 企業(yè)美國美商安迅公司（ NCR）投資的 NCR 大連全球咨詢中心在大連高新園區(qū)正式成立。 本案 26 圖 211 四、 近年高新園區(qū)重大項(xiàng)目 （一） 世界 500 強(qiáng)企業(yè)日本 NTT 集團(tuán)落戶高新園區(qū) 2020 年 4 月，世界 500 強(qiáng)企業(yè)日本 NTT 集團(tuán)通信株式會社投資的恩梯梯通信設(shè)備（上海）有限公 司大連分公司在大連高新園區(qū)注冊成立。新路工程竣工后，新建的道路東西、南北條條道路相通，引導(dǎo)中山路上集中的車流 分散行駛。 今年 上半年， 某 灣至凌水的濱海路西段一期工程將全線貫通，新工程將徹底解決 某 廣場至凌水灣地區(qū)的交通擁堵問題。同時，與位于改造區(qū)域內(nèi)的大連第三發(fā)電廠進(jìn)行了多次談判，該電廠已經(jīng)同意整體搬遷。目前，已經(jīng)完成522個動遷戶、 2家企 業(yè)動遷補(bǔ)償?shù)拿渍{(diào)查工作，并制定了比較完善的動遷方案；同時，動遷手續(xù)已辦理完畢，動遷招標(biāo)工作已完成，截至目前，一期動遷 323 戶，已經(jīng)有 250 多戶動遷完畢，預(yù)計(jì) 6 月底完成動遷。按規(guī)劃，要在 3 5 平方公里的改造區(qū) 域高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)科技館、航海博物館、多媒體體驗(yàn)中心、數(shù)字化影視中心、音樂廳、濱海文化娛樂設(shè)施等，將其建成科技、文化及藝術(shù) 24 的展示區(qū)、園區(qū)創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的重要承載地，建成大連 IBD，形成大連西部一個新的科技文化商務(wù)中心。全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 億元， 同比增長 %。 目前高新區(qū)已聚集特色產(chǎn)業(yè)企業(yè) 1120多家，其產(chǎn)業(yè)收入占高新區(qū)總收入的 85%。全年完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 42%。四季分明，冬夏長、春秋短，日光充足，雨量適中。 今年是大連高新園區(qū)建區(qū)十 七 周年，作為 大連 市唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大連高新園區(qū)從科技創(chuàng)新的 “ 發(fā)動機(jī) ” ，到服務(wù)創(chuàng)新的 “ 試驗(yàn)田 ” ；從科技培育的 “ 孵化器 ” ，到招商引資的 “ 蓄水池 ” ，已成為帶動 大連 市轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、搶占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)的前沿陣地。 2020 年我市將 建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房 80 萬平方米，為中低收入家庭提供更多價格合理的房源 ， 這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開始逐漸得到緩解。 經(jīng)濟(jì)適用房的推出對 改善 大連 市 的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義 。 2020 年我市預(yù)計(jì)開盤樓盤 61 個，可供銷售面積 萬平方米以上，其中%的面積將于 2020 年上半年開盤銷售，供應(yīng)量上會有明顯的高峰出現(xiàn)。 （二）大連房地產(chǎn)呈現(xiàn) “ 西拓北進(jìn) ” 的態(tài)勢 大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進(jìn) ”的態(tài)勢。 商品住房 為提高土地收益、增強(qiáng)中心城區(qū)活力，同時考慮商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)為主，其次是甘井子區(qū)。從市場反應(yīng)來看，各區(qū)域價格上漲趨勢與成交地塊的樓面單價相符，說明雖然 07 年成交地塊部分還未進(jìn)入市場，但已經(jīng)帶動區(qū)域房價攀升。傳統(tǒng)的中心區(qū)域，如中山區(qū)、西崗區(qū)隨著城市建設(shè)步伐的加快，土地存量明顯不足，可供開發(fā)的土地大多為舊城區(qū)改造及部分廠房的搬遷改造。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽希€海于民，建設(shè)一個藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇?fù)淼男麓筮B。按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級網(wǎng)絡(luò)。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要口岸。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。 發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)作用。對基礎(chǔ)設(shè)施走廊實(shí)行綠化保護(hù)，保證“城市生命線”的安全。城市用地由現(xiàn)在的 200 平方公里擴(kuò)大到 300 平方公里左右。長期以來，我國居民儲蓄存款一直呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢，每月新增額高達(dá)千億元，但今年以來多次出現(xiàn)了居民儲蓄存款負(fù)增長的現(xiàn)象： 10月末，居民儲蓄存款余額 億元，同比下降 %，比上月減少 億元，這是儲蓄存款余額在今年內(nèi)繼一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度負(fù)增長； 11 月末，居民儲蓄存款余額 億元，同比增長 %，比上月增加 億元 ，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生是由于現(xiàn)階段我國居民的投資渠道有所拓寬，不再局限于儲蓄存款。居民收入呈多元化上升趨勢。 2020 年以來，消費(fèi)需求明顯升溫，帶動消費(fèi)品市場繁榮活躍。 大連市近年社會經(jīng)濟(jì)情況分析表見表 21。 圖 21 （二）氣候條件