【正文】 二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 12第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 20第三章 市場調(diào)查及項(xiàng)目分析 35第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查 35第二節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析 38第三節(jié) 項(xiàng)目定位及目標(biāo)消費(fèi)群體分析 40第四章 項(xiàng)目戶型產(chǎn)品定位 43第五章 建設(shè)規(guī)模及方案 45第六章 相關(guān)單位簡介 52第七章 銷售價(jià)格與銷售收入估算 53第八章 投資估算 55第九章 投資計(jì)劃與資金籌措 60第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 61第十一章 綜合評(píng)價(jià)與建議 63第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目背景星海高爾夫項(xiàng)目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項(xiàng)目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學(xué)游泳訓(xùn)練館。表11 總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地ha總建筑面積m2不含地下面積其中住宅建筑面積m2公寓建筑面積m2公建建筑面積m2其中酒店面積：現(xiàn)有住宅面積m2酒店式公寓建筑面積m2變電所及小區(qū)公共配套m23000地下面積m2綠地率%容積率不含地下面積表12 項(xiàng)目A區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注A1區(qū)規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　容積率　不含地下面積A2區(qū)規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　地下面積m2　地上停車位位27　容積率　不含地下面積A區(qū)綜合規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　容積率　不含地下面積表13項(xiàng)目B區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注B區(qū) 規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　綠地率%38　容積率　表14項(xiàng)目C區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注C區(qū) 規(guī)劃總用地 ha　總建筑面積m2 不含地下面積其中m2　m2　地下面積m2　綠地率% 　容積率　　表15項(xiàng)目D區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注D區(qū) 規(guī)劃總用地ha 　總建筑面積m2 不含地下面積其中m2 　m2 　地下面積m2地上停車位位33綠地率% 　容積率　　第三節(jié) 編制依據(jù)本報(bào)告的編制依據(jù)：《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；國家相關(guān)法律法規(guī)；國家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)規(guī)定；銷售額按全銷售計(jì)；銷售單價(jià)以銷售均價(jià)表示；%，采用復(fù)利按月計(jì)息，貸款1億元，借款周期為1年，項(xiàng)目進(jìn)入銷售階段，逐月還本付息；依據(jù)目前大連市房地產(chǎn)市場周期現(xiàn)狀，本項(xiàng)目開發(fā)周期擬定共32個(gè)月，； 住宅銷售均價(jià)參照大連市及高新園區(qū)可比房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)售價(jià)格及項(xiàng)目地理位置特點(diǎn)估測；1甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù)。全年日照總時(shí)數(shù)為2500～2800小時(shí)；～；年平均降水量600～790毫米；無霜期達(dá)6個(gè)月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。表21 大連市2000～2007年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)年份GDP（億元）財(cái)政收入（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民年人均消費(fèi)性支出（元）非農(nóng)人口數(shù)量（萬人）2007——20062005229020041037886722003910177602002140682007118200174186512200068616073（數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計(jì)年鑒》、《大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)》）圖22（一）宏觀政策調(diào)控作用顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)增勢放緩2007年，%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所放緩，%；，%；竣工建筑面積急速萎縮，%；，%；，%。消費(fèi)需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長，消費(fèi)能力增強(qiáng)引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)；另一方面，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向?qū)嵨镔Y產(chǎn)和金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化過程必然推動(dòng)資產(chǎn)升值，資產(chǎn)增值又能增加購買欲望，從而引發(fā)消費(fèi)需求升溫。（四）消費(fèi)價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲07年5月份以來，受豬肉等食品價(jià)格大幅上漲的影響，CPI出現(xiàn)明顯上漲。表22 金融機(jī)構(gòu)人民幣儲(chǔ)蓄存款情況表 單位：億元時(shí)間12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金融機(jī)構(gòu)存款余額375838423851——3888387339744025397541184182企業(yè)存款余額121812751275——1320130213841459147615701606儲(chǔ)蓄存款余額177617981760——1752176217471735169317411837 （數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)》）第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃圖23《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密圍繞《建設(shè)“大大連”規(guī)劃綱要》，從如下幾方面對(duì)大連未來10～20年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： （一）城市空間布局按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，不再搞低標(biāo)準(zhǔn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。 （二）城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“131”產(chǎn)業(yè)格局。擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。三個(gè)衛(wèi)星城功能定位為資金技術(shù)密集和勞動(dòng)密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。二、大連市土地供給狀況（一）土地供應(yīng)量開始加大2007年全年已掛牌39幅地塊。而甘井子區(qū)有大量的待開發(fā)土地，且多為凈地，成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主打區(qū)。表23 市內(nèi)四區(qū)成交地塊樓面單價(jià)情況單位：元/㎡區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)2006年2007年漲幅%%%%（四）經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房用地加大投入、限價(jià)房推向市場，其中僅泡崖八區(qū)就有20萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，今年共有80萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房推向市場，這對(duì)日益增高的房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)帶來一定沖擊，但與大連房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展相比來看，并不會(huì)從根本上阻止房地產(chǎn)市場價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)步增長。2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)?！拔魍亍狈矫媸窃谙虼筮B旅順口區(qū)發(fā)展，在旅順口區(qū)與原大連老城區(qū)的交通干道旅順南路周邊已有大批項(xiàng)目已經(jīng)并陸續(xù)實(shí)施。通過詳細(xì)分析，我市今年上半年供應(yīng)將出現(xiàn)2次波峰，首先是4月份的集中供量，以中小開發(fā)商為主要參與者，樓盤整體放量不大，分布較為散亂，同時(shí)，2007年底由于種種原因暫緩或順延開盤的樓盤，也會(huì)在2008年初同步放量，預(yù)計(jì)該階段價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)，但其成交數(shù)量或許可為2008年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調(diào)。截至2007年，總建筑面積達(dá)323萬平方米。經(jīng)濟(jì)適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價(jià)格的上漲壓力。（一）位置旅順南路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶：東起黑石礁，西至塔河灣，總規(guī)劃面積133平方公里，包括七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園與軟件園。（三）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 黃河路科技城——高新技術(shù)及產(chǎn)品市場2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長速度均居全市前列，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市平均水平，占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重逐年上升。（二）固定資產(chǎn)投資2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長運(yùn)行態(tài)勢，對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要支撐作用。圖210三、園區(qū)規(guī)劃（一）凌水灣改造凌水灣改造是高新區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)、構(gòu)建自主創(chuàng)新體系的重要舉措。 　　凌源街動(dòng)遷工作成效顯著。 　　周邊區(qū)域搬遷取得實(shí)質(zhì)性突破經(jīng)過多方努力，已經(jīng)與沈陽鐵路局和旅順海軍保障基地達(dá)成協(xié)議，4月中旬開始實(shí)施。在凌水地區(qū)修建改造計(jì)劃中，大連海事大學(xué)附近的海岸線將向前移動(dòng)，凌水河與大連海事大學(xué)的教學(xué)港池航道入海口一并延伸，形成寬約100米、長約900米的河道，貫通新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。此工程計(jì)劃在年內(nèi)啟動(dòng)，新路東側(cè)與老濱海路相連，以星海公園為起點(diǎn)，經(jīng)星海灣填海區(qū)、西南路至星海公園延伸段、自然博物館北側(cè)至水產(chǎn)學(xué)院正門，再沿西尖山南側(cè)海濱，經(jīng)西尖山西側(cè)、國家海洋環(huán)境監(jiān)測中心至黃浦路凌水路段，計(jì)劃今年五一通車。工程中會(huì)特別注意對(duì)礁石資源等自然景觀的保護(hù)，打算途經(jīng)礁石將建橋跨過，加以保護(hù)，不會(huì)對(duì)市民到星海灣親海休閑造成影響。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，2006年4月在大連成立分公司，主要從事IC卡程序及通訊軟件的開發(fā)、設(shè)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成的設(shè)計(jì)和維護(hù)。（三）甲骨文（ORACLE）公司落戶大連高新園區(qū)2006年8月22日，全球最大企業(yè)軟件提供商甲骨文（ORACLE）公司在大連高新園區(qū)舉行甲骨文大連分公司成立儀式。甲骨文（ORACLE）的入駐，使大連高新園區(qū)引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目達(dá)到41家。新公司將成為西門子全球傳感器與通訊產(chǎn)品的生產(chǎn)基地之一。（五）大連河口國際軟件園暨東軟國際軟件園在高新區(qū)開工2006年11月9日，大連河口國際軟件園和東軟國際軟件園在高新區(qū)舉行奠基典禮。東軟國際軟件園位于大連河口國際軟件園內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)面積50萬平方米，總建筑面積33萬平方米，總投資4億元，預(yù)計(jì)2007年年底建成，并投入使用。預(yù)計(jì)到07年年底，花旗數(shù)據(jù)大連公司將發(fā)展到410人；到2008年底，將發(fā)展到1000人。其經(jīng)營軟件業(yè)務(wù)的新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社，在日本信息服務(wù)業(yè)中排名前十位，自2003年6月與大連華信合作以來，雙方建立了穩(wěn)定的信賴關(guān)系，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷增長。預(yù)計(jì)在今后兩個(gè)月左右的時(shí)間內(nèi)，富達(dá)大連公司將正式展開項(xiàng)目運(yùn)營。該項(xiàng)目首期投資440萬美元，規(guī)模達(dá)300余人。（十一）哈工大和Cadence公司在高新區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地2007年8月1日，高新園區(qū)管委會(huì)欒慶偉主任親自帶隊(duì)，與哈爾濱工業(yè)大學(xué)航天學(xué)院院長姚郁教授、Cadence中國有限公司中國區(qū)業(yè)務(wù)總經(jīng)理劉國軍先生共同簽署了《關(guān)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)和Cadence公司在大連高新園區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地的合作協(xié)議》。公司投資總額為800萬美元，注冊地址在大連高新園區(qū)。目前在北京、上海、深圳設(shè)有辦事處，此次在大連投資設(shè)立的英電科技(大連)有限公司是其首次在華設(shè)立的具有獨(dú)立法人資格的較大規(guī)模企業(yè)。由于時(shí)間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對(duì)高新園區(qū)房地產(chǎn)市場的總體價(jià)格走勢做以下綜述：（一）價(jià)格明顯上漲通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，旅順南路沿線的新建樓盤起價(jià)基本上均超過8000元，均價(jià)大都在10000左右，最高價(jià)已超過15000元。如億達(dá)開發(fā)的宅語原，因臨近軟件園，從2007年7月開盤開始發(fā)售至今半年時(shí)間內(nèi)，已銷售80%；另一個(gè)項(xiàng)目東方圣荷西，從2007年9月開盤至今，也已銷售近50%；2007年7月開盤的斯坦福院落一期已全部售罄。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)3000余家，軟件信息服務(wù)業(yè)、動(dòng)漫等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，吸引了大量海內(nèi)外優(yōu)秀人才。②市場供求情況“十五”期間，商品住房竣工總面積350萬m2。④園區(qū)住房需求預(yù)期分析a、軟件園、凌水灣、河口灣、大山村等地段仍將是今后園區(qū)范圍內(nèi)商品房開發(fā)的集中區(qū)域，其中園區(qū)學(xué)府概念是最主要的推動(dòng)力，已形成新興熱點(diǎn)地區(qū)，并面臨新一輪的發(fā)展。據(jù)了解，以自住為目的的購房者中，以80—120平方米的多層或小高層二室二廳和三室二廳為主要需求量，近年來呈現(xiàn)出交易活躍、銷售看好、價(jià)格上揚(yáng)的狀態(tài)，開盤不過幾個(gè)月時(shí)間即清盤，幾乎沒有空置房源。除此，,形成了房地產(chǎn)市場的聯(lián)動(dòng)局面。（三）住房建設(shè)總規(guī)?！笆晃濉逼陂g，高新園區(qū)住房建設(shè)總規(guī)模為用地323萬m2 ，住宅建筑面積559萬m2 ，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住宅和為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套的廉租公寓。戶型控制標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部戶型標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制中小套戶型，中套住房面積控制在80 m2 左右，小套住房面積控制在60 m2 左右。總體分布是七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地周邊（包括凌水灣地區(qū)，河口灣地區(qū)，七賢嶺療養(yǎng)區(qū)，學(xué)苑廣場等）。英歌石（國營養(yǎng)牛場）。 七、星海高