【正文】 二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 12第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 20第三章 市場調(diào)查及項目分析 35第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查 35第二節(jié) 項目SWOT分析 38第三節(jié) 項目定位及目標消費群體分析 40第四章 項目戶型產(chǎn)品定位 43第五章 建設規(guī)模及方案 45第六章 相關(guān)單位簡介 52第七章 銷售價格與銷售收入估算 53第八章 投資估算 55第九章 投資計劃與資金籌措 60第十章 風險分析與防范對策 61第十一章 綜合評價與建議 63第一章 總 論第一節(jié) 項目概述一、項目背景星海高爾夫項目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學游泳訓練館。表11 總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地ha總建筑面積m2不含地下面積其中住宅建筑面積m2公寓建筑面積m2公建建筑面積m2其中酒店面積：現(xiàn)有住宅面積m2酒店式公寓建筑面積m2變電所及小區(qū)公共配套m23000地下面積m2綠地率%容積率不含地下面積表12 項目A區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注A1區(qū)規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　容積率　不含地下面積A2區(qū)規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　地下面積m2　地上停車位位27　容積率　不含地下面積A區(qū)綜合規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　容積率　不含地下面積表13項目B區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注B區(qū) 規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　綠地率%38　容積率　表14項目C區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注C區(qū) 規(guī)劃總用地 ha　總建筑面積m2 不含地下面積其中m2　m2　地下面積m2　綠地率% 　容積率　　表15項目D區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注D區(qū) 規(guī)劃總用地ha 　總建筑面積m2 不含地下面積其中m2 　m2 　地下面積m2地上停車位位33綠地率% 　容積率　　第三節(jié) 編制依據(jù)本報告的編制依據(jù)：《投資項目可行性研究指南》；《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；國家相關(guān)法律法規(guī)；國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)規(guī)定；銷售額按全銷售計；銷售單價以銷售均價表示；%，采用復利按月計息，貸款1億元，借款周期為1年，項目進入銷售階段，逐月還本付息；依據(jù)目前大連市房地產(chǎn)市場周期現(xiàn)狀，本項目開發(fā)周期擬定共32個月，； 住宅銷售均價參照大連市及高新園區(qū)可比房地產(chǎn)項目現(xiàn)售價格及項目地理位置特點估測；1甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù)。全年日照總時數(shù)為2500～2800小時；～；年平均降水量600～790毫米；無霜期達6個月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。表21 大連市2000～2007年社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標年份GDP（億元）財政收入（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）社會消費品零售總額（億元）城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民年人均消費性支出（元）非農(nóng)人口數(shù)量（萬人）2007——20062005229020041037886722003910177602002140682007118200174186512200068616073（數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計年鑒》、《大連統(tǒng)計月報》）圖22（一）宏觀政策調(diào)控作用顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)增勢放緩2007年，%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所放緩，%；，%；竣工建筑面積急速萎縮，%；，%；，%。消費需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長，消費能力增強引導消費升級；另一方面，我國經(jīng)濟快速發(fā)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向?qū)嵨镔Y產(chǎn)和金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化過程必然推動資產(chǎn)升值，資產(chǎn)增值又能增加購買欲望，從而引發(fā)消費需求升溫。（四）消費價格結(jié)構(gòu)性上漲07年5月份以來，受豬肉等食品價格大幅上漲的影響，CPI出現(xiàn)明顯上漲。表22 金融機構(gòu)人民幣儲蓄存款情況表 單位：億元時間12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金融機構(gòu)存款余額375838423851——3888387339744025397541184182企業(yè)存款余額121812751275——1320130213841459147615701606儲蓄存款余額177617981760——1752176217471735169317411837 （數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計月報》）第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃圖23《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密圍繞《建設“大大連”規(guī)劃綱要》，從如下幾方面對大連未來10～20年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： （一）城市空間布局按照“西拓北進”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團式城市空間布局。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標準統(tǒng)一規(guī)劃、建設和管理，不再搞低標準的小城鎮(zhèn)建設。 （二）城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟的現(xiàn)有基礎出發(fā)，推進產(chǎn)業(yè)升級，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導，以石油化工、電子信息、機械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務業(yè)高度發(fā)達的“131”產(chǎn)業(yè)格局。擴大產(chǎn)業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。三個衛(wèi)星城功能定位為資金技術(shù)密集和勞動密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。市區(qū)交通重點發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡。二、大連市土地供給狀況（一）土地供應量開始加大2007年全年已掛牌39幅地塊。而甘井子區(qū)有大量的待開發(fā)土地，且多為凈地，成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主打區(qū)。表23 市內(nèi)四區(qū)成交地塊樓面單價情況單位：元/㎡區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)2006年2007年漲幅%%%%（四）經(jīng)濟適用房、限價房用地加大投入、限價房推向市場，其中僅泡崖八區(qū)就有20萬平方米經(jīng)濟適用房，今年共有80萬平方米的經(jīng)濟適用房、限價房推向市場，這對日益增高的房地產(chǎn)價格將會帶來一定沖擊，但與大連房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展相比來看，并不會從根本上阻止房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)穩(wěn)步增長。2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)?！拔魍亍狈矫媸窃谙虼筮B旅順口區(qū)發(fā)展，在旅順口區(qū)與原大連老城區(qū)的交通干道旅順南路周邊已有大批項目已經(jīng)并陸續(xù)實施。通過詳細分析，我市今年上半年供應將出現(xiàn)2次波峰，首先是4月份的集中供量，以中小開發(fā)商為主要參與者，樓盤整體放量不大，分布較為散亂，同時，2007年底由于種種原因暫緩或順延開盤的樓盤，也會在2008年初同步放量，預計該階段價格不會有太大波動，但其成交數(shù)量或許可為2008年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調(diào)。截至2007年，總建筑面積達323萬平方米。經(jīng)濟適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價格的上漲壓力。（一）位置旅順南路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶：東起黑石礁，西至塔河灣，總規(guī)劃面積133平方公里，包括七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、海外學子創(chuàng)業(yè)園與軟件園。（三）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 黃河路科技城——高新技術(shù)及產(chǎn)品市場2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。這些經(jīng)濟指標增長速度均居全市前列，遠遠高出全市平均水平，占全市經(jīng)濟總量的比重逐年上升。（二）固定資產(chǎn)投資2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長運行態(tài)勢，對全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展起到重要支撐作用。圖210三、園區(qū)規(guī)劃（一）凌水灣改造凌水灣改造是高新區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)、構(gòu)建自主創(chuàng)新體系的重要舉措。 　　凌源街動遷工作成效顯著。 　　周邊區(qū)域搬遷取得實質(zhì)性突破經(jīng)過多方努力，已經(jīng)與沈陽鐵路局和旅順海軍保障基地達成協(xié)議，4月中旬開始實施。在凌水地區(qū)修建改造計劃中，大連海事大學附近的海岸線將向前移動，凌水河與大連海事大學的教學港池航道入海口一并延伸，形成寬約100米、長約900米的河道，貫通新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。此工程計劃在年內(nèi)啟動，新路東側(cè)與老濱海路相連，以星海公園為起點，經(jīng)星海灣填海區(qū)、西南路至星海公園延伸段、自然博物館北側(cè)至水產(chǎn)學院正門，再沿西尖山南側(cè)海濱，經(jīng)西尖山西側(cè)、國家海洋環(huán)境監(jiān)測中心至黃浦路凌水路段，計劃今年五一通車。工程中會特別注意對礁石資源等自然景觀的保護，打算途經(jīng)礁石將建橋跨過，加以保護，不會對市民到星海灣親海休閑造成影響。隨著公司業(yè)務的不斷擴大，2006年4月在大連成立分公司，主要從事IC卡程序及通訊軟件的開發(fā)、設計，網(wǎng)絡系統(tǒng)集成的設計和維護。（三）甲骨文（ORACLE）公司落戶大連高新園區(qū)2006年8月22日，全球最大企業(yè)軟件提供商甲骨文（ORACLE）公司在大連高新園區(qū)舉行甲骨文大連分公司成立儀式。甲骨文（ORACLE）的入駐，使大連高新園區(qū)引進世界500強企業(yè)投資項目達到41家。新公司將成為西門子全球傳感器與通訊產(chǎn)品的生產(chǎn)基地之一。（五）大連河口國際軟件園暨東軟國際軟件園在高新區(qū)開工2006年11月9日，大連河口國際軟件園和東軟國際軟件園在高新區(qū)舉行奠基典禮。東軟國際軟件園位于大連河口國際軟件園內(nèi)，規(guī)劃建設面積50萬平方米，總建筑面積33萬平方米，總投資4億元，預計2007年年底建成，并投入使用。預計到07年年底，花旗數(shù)據(jù)大連公司將發(fā)展到410人；到2008年底，將發(fā)展到1000人。其經(jīng)營軟件業(yè)務的新日鐵系統(tǒng)集成株式會社，在日本信息服務業(yè)中排名前十位，自2003年6月與大連華信合作以來，雙方建立了穩(wěn)定的信賴關(guān)系，業(yè)務規(guī)模不斷增長。預計在今后兩個月左右的時間內(nèi)，富達大連公司將正式展開項目運營。該項目首期投資440萬美元，規(guī)模達300余人。（十一）哈工大和Cadence公司在高新區(qū)建立集成電路培訓基地2007年8月1日，高新園區(qū)管委會欒慶偉主任親自帶隊，與哈爾濱工業(yè)大學航天學院院長姚郁教授、Cadence中國有限公司中國區(qū)業(yè)務總經(jīng)理劉國軍先生共同簽署了《關(guān)于哈爾濱工業(yè)大學和Cadence公司在大連高新園區(qū)建立集成電路培訓基地的合作協(xié)議》。公司投資總額為800萬美元，注冊地址在大連高新園區(qū)。目前在北京、上海、深圳設有辦事處，此次在大連投資設立的英電科技(大連)有限公司是其首次在華設立的具有獨立法人資格的較大規(guī)模企業(yè)。由于時間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對高新園區(qū)房地產(chǎn)市場的總體價格走勢做以下綜述：（一）價格明顯上漲通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，旅順南路沿線的新建樓盤起價基本上均超過8000元，均價大都在10000左右，最高價已超過15000元。如億達開發(fā)的宅語原，因臨近軟件園，從2007年7月開盤開始發(fā)售至今半年時間內(nèi)，已銷售80%；另一個項目東方圣荷西，從2007年9月開盤至今，也已銷售近50%；2007年7月開盤的斯坦福院落一期已全部售罄。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)3000余家，軟件信息服務業(yè)、動漫等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，吸引了大量海內(nèi)外優(yōu)秀人才。②市場供求情況“十五”期間，商品住房竣工總面積350萬m2。④園區(qū)住房需求預期分析a、軟件園、凌水灣、河口灣、大山村等地段仍將是今后園區(qū)范圍內(nèi)商品房開發(fā)的集中區(qū)域，其中園區(qū)學府概念是最主要的推動力，已形成新興熱點地區(qū)，并面臨新一輪的發(fā)展。據(jù)了解，以自住為目的的購房者中，以80—120平方米的多層或小高層二室二廳和三室二廳為主要需求量，近年來呈現(xiàn)出交易活躍、銷售看好、價格上揚的狀態(tài)，開盤不過幾個月時間即清盤，幾乎沒有空置房源。除此，,形成了房地產(chǎn)市場的聯(lián)動局面。（三）住房建設總規(guī)?！笆晃濉逼陂g，高新園區(qū)住房建設總規(guī)模為用地323萬m2 ，住宅建筑面積559萬m2 ，重點發(fā)展普通商品住宅和為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)配套的廉租公寓。戶型控制標準根據(jù)建設部戶型標準，嚴格控制中小套戶型，中套住房面積控制在80 m2 左右，小套住房面積控制在60 m2 左右?？傮w分布是七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地周邊（包括凌水灣地區(qū)，河口灣地區(qū)，七賢嶺療養(yǎng)區(qū)，學苑廣場等）。英歌石（國營養(yǎng)牛場）。 七、星海高