【正文】 增。（四）消費價格結(jié)構(gòu)性上漲07年5月份以來，受豬肉等食品價格大幅上漲的影響，CPI出現(xiàn)明顯上漲。四項構(gòu)成全面增長，%、%、%%。消費需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長，消費能力增強引導(dǎo)消費升級；另一方面，我國經(jīng)濟快速發(fā)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向?qū)嵨镔Y產(chǎn)和金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化過程必然推動資產(chǎn)升值，資產(chǎn)增值又能增加購買欲望，從而引發(fā)消費需求升溫。近年來我市零售額增幅一直低于GDP，但差距逐年縮小，今年實現(xiàn)同步增長，消費對經(jīng)濟增長的貢獻不斷提高，多年來內(nèi)需相對不足的困擾正在逐步緩解。表21 大連市2000～2007年社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標(biāo)年份GDP（億元）財政收入（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）社會消費品零售總額（億元）城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民年人均消費性支出（元）非農(nóng)人口數(shù)量（萬人）2007——20062005229020041037886722003910177602002140682007118200174186512200068616073（數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計年鑒》、《大連統(tǒng)計月報》）圖22（一）宏觀政策調(diào)控作用顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)增勢放緩2007年，%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所放緩，%；，%；竣工建筑面積急速萎縮，%；，%；，%。生產(chǎn)總值（GDP），%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%。全年日照總時數(shù)為2500～2800小時；～；年平均降水量600～790毫米；無霜期達6個月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟區(qū)的中心區(qū)域，是中國重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國北方最為開放、最具活力的城市之一。表11 總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地ha總建筑面積m2不含地下面積其中住宅建筑面積m2公寓建筑面積m2公建建筑面積m2其中酒店面積：現(xiàn)有住宅面積m2酒店式公寓建筑面積m2變電所及小區(qū)公共配套m23000地下面積m2綠地率%容積率不含地下面積表12 項目A區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注A1區(qū)規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　容積率　不含地下面積A2區(qū)規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　地下面積m2　地上停車位位27　容積率　不含地下面積A區(qū)綜合規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　容積率　不含地下面積表13項目B區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注B區(qū) 規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　綠地率%38　容積率　表14項目C區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注C區(qū) 規(guī)劃總用地 ha　總建筑面積m2 不含地下面積其中m2　m2　地下面積m2　綠地率% 　容積率　　表15項目D區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)用地名稱單位數(shù)量備注D區(qū) 規(guī)劃總用地ha 　總建筑面積m2 不含地下面積其中m2 　m2 　地下面積m2地上停車位位33綠地率% 　容積率　　第三節(jié) 編制依據(jù)本報告的編制依據(jù)：《投資項目可行性研究指南》；《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；國家相關(guān)法律法規(guī)；國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)規(guī)定；銷售額按全銷售計；銷售單價以銷售均價表示；%，采用復(fù)利按月計息，貸款1億元，借款周期為1年，項目進入銷售階段，逐月還本付息；依據(jù)目前大連市房地產(chǎn)市場周期現(xiàn)狀，本項目開發(fā)周期擬定共32個月，； 住宅銷售均價參照大連市及高新園區(qū)可比房地產(chǎn)項目現(xiàn)售價格及項目地理位置特點估測；1甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù)。項目是一塊依山面海的絕版稀有居住地塊，原生態(tài)的自然環(huán)境、挺拔的山姿、悠長的海岸線和濃厚的文化氛圍構(gòu)建起愜意生活的完美框架。大連星海高爾夫項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 4第一節(jié) 項目概述 4第二節(jié) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 5第三節(jié) 編制依據(jù) 8第二章 市場分析與預(yù)測 9第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 9第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 12第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 20第三章 市場調(diào)查及項目分析 35第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查 35第二節(jié) 項目SWOT分析 38第三節(jié) 項目定位及目標(biāo)消費群體分析 40第四章 項目戶型產(chǎn)品定位 43第五章 建設(shè)規(guī)模及方案 45第六章 相關(guān)單位簡介 52第七章 銷售價格與銷售收入估算 53第八章 投資估算 55第九章 投資計劃與資金籌措 60第十章 風(fēng)險分析與防范對策 61第十一章 綜合評價與建議 63第一章 總 論第一節(jié) 項目概述一、項目背景星海高爾夫項目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學(xué)游泳訓(xùn)練館。項目距大連最大的海濱廣場星海廣場約5公里；；距大連市市中心約12公里；項目西行約50米，即為大連海事大學(xué)；，即為大連水產(chǎn)學(xué)院；項目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。項目實景圖二、項目概況項目名稱：星海高爾夫花園開發(fā)商： 大連洪富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地位置：甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路用地性質(zhì)：軍產(chǎn)土地用地面積：118500m2總建筑面積：容積率：（不含地下面積）建筑型式：高層項目實景圖三、項目位置圖具體位置：甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路東南面，海事大學(xué)的對面第二節(jié) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)依據(jù)國家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準規(guī)范、項目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場調(diào)查報告綜合分析，本項目由四個地塊組成，本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如表11所示。第二章 市場分析與預(yù)測第一節(jié) 大連市宏觀情況分析一、大連市自然地理條件（一）地理位置大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠東地區(qū)相鄰。圖21（二）氣候條件大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。二、2007年大連市經(jīng)濟總體發(fā)展情況2007年，大連經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。大連市近年社會經(jīng)濟情況分析表見表21。（二）消費需求穩(wěn)中趨旺，零售額與GDP同步增長2007年，%，為10年來的最高值。2007年以來，消費需求明顯升溫，帶動消費品市場繁榮活躍。（三）城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化2007年，%，；在人均總收入中，%，；%，；%；%。居民收入呈多元化上升趨勢。%、%、%、%、%、%%，漲幅呈現(xiàn)明顯擴大趨勢。長期以來，我國居民儲蓄存款一直呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢，每月新增額高達千億元，但今年以來多次出現(xiàn)了居民儲蓄存款負增長的現(xiàn)象： 10月末，%，這是儲蓄存款余額在今年內(nèi)繼一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度負增長；11月末，%，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生是由于現(xiàn)階段我國居民的投資渠道有所拓寬，不再局限于儲蓄存款?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。城市用地由現(xiàn)在的200平方公里擴大到300平方公里左右。 新市區(qū)由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港區(qū)組成。對基礎(chǔ)設(shè)施走廊實行綠化保護，保證“城市生命線”的安全。建立“兩區(qū)三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟發(fā)展中的先導(dǎo)作用。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙D港”等重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要口岸。長?？h功能定位為“海上大連”建設(shè)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟的重點發(fā)展區(qū)。按照“城市擴容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級網(wǎng)絡(luò)。高起點、高標(biāo)準規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準化。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽希€海于民，建設(shè)一個藍天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇擁的新大連。截止到2007年底，已成交32幅地塊，其中住宅28塊。傳統(tǒng)的中心區(qū)域，如中山區(qū)、西崗區(qū)隨著城市建設(shè)步伐的加快，土地存量明顯不足，可供開發(fā)的土地大多為舊城區(qū)改造及部分廠房的搬遷改造。圖25（三）樓面單價普遍上升2007年大連市內(nèi)四區(qū)成交地塊的樓面單價均呈上漲趨勢，其中甘區(qū)漲幅最大。從市場反應(yīng)來看，各區(qū)域價格上漲趨勢與成交地塊的樓面單價相符，說明雖然07年成交地塊部分還未進入市場，但已經(jīng)帶動區(qū)域房價攀升。（五）今后土地市場供給趨勢大連市“十一五”用地規(guī)劃中表明20062010年的供地指引為：普通商品住房近期新供應(yīng)的普通商品住房用地主要分布在甘井子區(qū)的梭魚灣、泡崖子、泉水、大化渣場等地區(qū)；其次分布在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)。商品住房為提高土地收益、增強中心城區(qū)活力，同時考慮商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)為主，其次是甘井子區(qū)。三、近年大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢（一）施工面積逐年呈上升趨勢土地放量從2005年開始加大，同時大連市在2006年出臺打擊囤地行為的相關(guān)措施，使得從2006年房地產(chǎn)施工面積大幅度上升，2007年繼續(xù)保持這一趨勢，07年施工面積比06年增加了近600萬平方米。（二）大連房地產(chǎn)呈現(xiàn)“西拓北進”的態(tài)勢大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循“大大連”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn)“西拓北進”的態(tài)勢?！氨边M”方面則是在向金州區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展，這兩個新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ阎鸩斤@現(xiàn)。2008年我市預(yù)計開盤樓盤61個，%的面積將于2008年上半年開盤銷售，供應(yīng)量上會有明顯的高峰出現(xiàn)。而后，就是6月份的放量高峰，將以大品牌、大體量樓盤為主體，價格走勢會受國家政策影響，但其價格走勢，將成為全年商品房價格的定心盤。 經(jīng)濟適用房的推出對改善大連市的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義。另外，市內(nèi)四區(qū)現(xiàn)有廉租住房63萬套，總建筑面積為320平方米。2008年我市將建設(shè)經(jīng)濟適用住房和廉租房80萬平方米，為中低收入家庭提供更多價格合理的房源，這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開始逐漸得到緩解。第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析一、高新園區(qū)概況大連高新技術(shù)園區(qū)是1991年3月經(jīng)中國政府批準建立的首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對外先導(dǎo)區(qū)、科技興市區(qū)的示范區(qū)。今年是大連高新園區(qū)建區(qū)十七周年，作為大連市唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大連高新園區(qū)從科技創(chuàng)新的“發(fā)動機”，到服務(wù)創(chuàng)新的“試驗田”；從科技培育的“孵化器”，到招商引資的“蓄水池”，已成為帶動大連市轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、搶占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制高點的前沿陣地。產(chǎn)業(yè)帶位于大連市的西南部，距離大連國際機場7公里，大連港10公里，大連火車站7公里，沈大高速公路口15公里。四季分明，冬夏長、春秋短，日光充足，雨量適中。 七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地——發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及研發(fā)中心的科技示范區(qū) 海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園——留學(xué)人員、博士等高級人才創(chuàng)業(yè)孵化的核心區(qū) 軟件園——軟件產(chǎn)業(yè)的集中發(fā)展區(qū) 雙D港——數(shù)字與生命高科技產(chǎn)業(yè)基地 政策區(qū)——高新技術(shù)園區(qū)政策輻射拓展區(qū)二、高新園區(qū)經(jīng)濟概況（一）經(jīng)濟概況2006年是“十一五”的開局之年，也是大連高新園區(qū)搶抓機遇、乘勢而上、旗開得勝的一年。同比增長42%。新批外資企業(yè)74家，增資44個項目。目前高新區(qū)已聚集特色產(chǎn)業(yè)企業(yè)1120多家，其產(chǎn)業(yè)收入占高新區(qū)總收入的85%。表27 20012006年大連高新園區(qū)經(jīng)濟情況年份GDP（億元）財政收入（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）實際利用外資（億美元）2006200520042003692810200253720014115（數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計年鑒）圖29目前，大連高新園區(qū)在全國53個（國家級）高新區(qū)中，土地面積占第46位，可是我們在各項經(jīng)濟指標(biāo)的綜合排名上占第14位，使高