【正文】 面，我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向?qū)嵨镔Y產(chǎn)和金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化過程必然推動資產(chǎn)升值，資產(chǎn)增值又能增加購買欲望，從而引發(fā)消費(fèi)需求升溫。近年來我市零售額增幅一直低于 GDP，但差距逐年縮小，今年實現(xiàn)同步增長 ，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷提高，多年來內(nèi)需相對不足的困擾正在逐步緩解。 表 21 大連市 2020～ 2020年社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo) 年份 GDP （億元） 財政收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額 （億元） 社會消費(fèi)品零售總額（億元） 城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元） 城鎮(zhèn)居民年人均消費(fèi)性支出（元） 非農(nóng)人口數(shù)量 （萬人） 2020 —— 2020 2020 2290 2020 10378 8672 2020 9101 7760 2020 1406 8200 7118 2020 7418 6512 2020 6861 6073 （數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計年鑒》、《大連統(tǒng)計月報》） 0500100015002020250030003500（億元）2020 2020 2020 2020 2020 2020 202020202020年大 連市經(jīng)濟(jì)情況分析表GDP 財政收入 固定資產(chǎn)投資額 社會消費(fèi)品零售總額 圖 22 （一）宏觀政策調(diào)控作用顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)增勢放緩 2020 年，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %； 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所放緩，共完成 億元，同比增長 %；房地產(chǎn)施工建筑面 11 積 萬平方米，同比增長 %；竣工建筑面積急速萎縮，全年共竣工 萬平方米，同比下降 %；商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；實現(xiàn)銷售額 億元，同比增長 %。生產(chǎn)總值（ GDP）完成 億元，同比增長 %；地方財政一般預(yù)算收入 億元，同比增長 %；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長 %；實現(xiàn)自營進(jìn)出口總額 億美元，同比增長 %；出口總額 億美元，同比 增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，同比增長 %；實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長%；城市居民人均可支配收入達(dá) 元，同比增長 %；城市居民人均 10 消費(fèi)性支出 元，同比增長 %。全年日照總時數(shù)為 2500～ 2800 小時；年平均氣溫 ～ 攝氏度；年平均降水量600～ 790 毫米；無霜期達(dá) 6個月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，是中國重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國北方最為開放、最具活力的城市之一。 項目實景圖 6 表 11 總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 住宅建筑面積 m2 公寓建筑面積 m2 公建建筑面積 m2 其中酒店面積： 現(xiàn)有住宅面積 m2 酒店式公寓建筑面積 m2 變電所及小區(qū)公共配套 m2 3000 地下面積 m2 綠地率 % 容積率 不含地下面積 表 12 項目 A 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 A1區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 容積率 不含地下面積 A2區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 地上停車位 位 27 容積率 不含地下面積 A區(qū)綜合規(guī)劃 總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 容積率 不含地下面積 7 表 13 項目 B 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 B區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 m2 地下面積 m2 綠地率 % 38 容積率 表 14 項目 C 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 C區(qū) 規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 綠地率 % 容積率 表 15 項目 D 區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地名稱 單位 數(shù)量 備注 D區(qū)規(guī)劃總用地 ha 總建筑面積 m2 不含地下面積 其中 m2 m2 地下面積 m2 地上停車位 位 33 綠地率 % 容積率 8 第三節(jié) 編制依據(jù) 本報告的編制依據(jù)： 《 投資項目可行性研究指南》； 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》 ； 國家相關(guān)法律法規(guī)； 國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)規(guī)定； 銷售額按全銷售計； 銷售單價以銷售均價表示； 貸款利率取央行 2020 年 12 月 21 日最新發(fā)布的一年期貸款利率 %，采用復(fù)利按月計息，貸款 1 億元，借款周期為 1年，項目進(jìn)入銷售階段，逐月還本付息； 依據(jù)目前大連市房地產(chǎn)市場周期現(xiàn)狀，本項目開發(fā)周期擬定共 32 個月，約 年； 住宅銷售均價參照大連市及高新園區(qū)可比房地產(chǎn)項目 現(xiàn)售價格及項目地理位置特點估測； 1甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù)。 項目是一塊依山面海的絕版稀有 居住 地塊 ， 原生態(tài)的自然環(huán)境、挺拔的山姿、悠長的海岸線和濃厚的文化氛圍構(gòu)建起愜意生活的完美框架。 高爾夫項目 可行性研究報告 目 錄 第一章 總 論 ....................................................................................... 4 第一節(jié) 項目概述 ................................................................................................ 4 第二節(jié) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ........................................................................ 5 第三節(jié) 編制依據(jù) ................................................................................................ 8 第二章 市場分析與預(yù)測 ...................................................................... 9 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 ............................................................................ 9 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 ...................................................................... 12 第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 .......................................................... 20 第三章 市場調(diào)查及項目分析 ............................................................ 35 第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查 .................................................................. 35 第二節(jié) 項目 SWOT 分析 ................................................................................ 38 第三節(jié) 項目定位及目標(biāo)消費(fèi)群體分析 .......................................................... 40 第四章 項目戶型產(chǎn)品定位 ................................................................ 43 第五章 建設(shè)規(guī)模及方案 .................................................................... 45 第六章 相關(guān)單位簡介 ........................................................................ 52 第七章 銷 售價格與銷售收入估算 .................................................. 53 第八章 投資估算 ............................................................................... 55 第九章 投資計劃與資金籌措 ............................................................ 60 第十章 風(fēng)險分析與防范對策 ............................................................ 61 第十一章 綜合評價與建議 ................................................................ 63 4 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概述 一、項目背景 某 高爾夫項目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學(xué)游泳訓(xùn)練館。項目距大連最大的海濱廣場 某 廣場約 5 公里；距大連市黑石礁車站約 公里；距大連市市中心約 12公里；項目西行約 50 米，即 為大連海事大學(xué)；東行約 ，即為大連水產(chǎn)學(xué)院；項目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。 二、項目概況 項目名稱 ： 某 高爾夫花園 開發(fā)商 ： 大連洪富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地位置 ： 甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路 用地性質(zhì) ：軍產(chǎn)土地 用地面積 ： 118500m2 項目實景圖 5 總建筑面積 ： 容積率 ： （不含地下面積） 建筑型式 ：高層 三、項目位置圖 具體 位置： 甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路東南面，海事大學(xué)的對面 第二節(jié) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 依據(jù)國家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、項目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場調(diào)查報告綜合分析，本項目由四個地塊組成， 本項目主 要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表11所示。 9 第二章 市場分析與預(yù)測 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 一、大連市自然地理條件 （一）地理位置 大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。 圖 21 （二）氣候條件 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣 候。 二、 2020 年大連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況 2020 年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長。 大連市近年社會經(jīng)濟(jì)情況分析表見表 21。 （二）消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺，零售額與 GDP 同步增長 2020 年，全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，同比增長 %，為 10 年來的最高值。 2020 年以來，消費(fèi)需求明顯升溫，帶動消費(fèi)品市場繁榮活躍。 （三）城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化 2020 年，大連市 城市居民 人均可支配收入為 元，同比增長 %，同比加快 個百分點；在人均總收入中，工資性收入增長 %，加快 個百分點；經(jīng)營凈收入增長 %，加快 個百分點；財產(chǎn)性收入增長 %；轉(zhuǎn)移性收入增長 %。居民收入呈多元化上升趨勢。 612月的同比漲幅分別為 %、 %、 %、 %、 %、 %和 %，漲 幅呈現(xiàn)明顯擴(kuò)大趨勢。長期以來，我國居民儲蓄存款一直呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)