【正文】 （數(shù)據(jù)來源：指南針市場部數(shù)據(jù)）根據(jù)指南針營銷策劃機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2010年12月底大連市商品房項目共計215個，其中在售項目137個，%，%， 展示項目78個，%，同比上漲56%。報廣投放數(shù)量甘區(qū)一馬當先, 報廣訴求產(chǎn)品訴求力拔頭籌，活動訴求緊隨其后；品牌和高端項目投入大，媒體投放排名榜億達占三席之位。2011年市場供應(yīng)仍將以金州新區(qū)和甘井子區(qū)為主，兩區(qū)域占據(jù)未來供應(yīng)半壁江山。綜述：2010年大連市商品房項目共計215個，其中在售項目137個， 展示項目78個。成交土地以核心板塊的住宅為主，配套商業(yè)為輔。樓面價不斷上漲，且高價土地多集中在全國一線企業(yè)及本地發(fā)展型企業(yè)手中。216。沙河口區(qū)和高新園區(qū)容積率集中在3以上，高新園區(qū)正在逐步增加商業(yè)配套，而沙河口區(qū)綜合體項目呈開發(fā)趨勢。 成交特點之容積率：高容積率成趨勢 圖26：主城區(qū)土地成交容積率比例（數(shù)據(jù)來源：政府公布數(shù)據(jù)）圖27：各區(qū)域土地成交容積率情況（數(shù)據(jù)來源：政府公布數(shù)據(jù)）2010年3以上的土地容積率占比高達41%，其中中山區(qū)為高容積率土地的主要供應(yīng)區(qū)，商業(yè)性質(zhì)為主的東港區(qū)成為主要供應(yīng)源。值得一提的是甘井子區(qū)的平均樓面價有所上漲，%，主因是品牌開發(fā)商的入駐提升了居住品質(zhì)，使得競爭更加激烈，間接地拉高了區(qū)域平均樓面價，也可看出開發(fā)商對該區(qū)域未來的預(yù)期比較樂觀。216。同比09年，沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、中山區(qū)土地成交名列三甲，漲幅最大。沙河口區(qū)和西崗區(qū)土地供應(yīng)量最少，未來區(qū)域土地供給主要通過拆遷以及舊城改造來實現(xiàn)。甘井子區(qū)依然是大宗居住用地的主要供應(yīng)區(qū)，土地供應(yīng)呈向甘西、甘北逐步移動之勢。216。其中位于沙河口區(qū)石門山的200940號地，%，經(jīng)過90輪311次加時競拍。主要與東港區(qū)高地價土地集中放量有關(guān)?？傮w來看，2010年的主城區(qū)土地市場震蕩運行，至9月份成為單月放量最高的月份之后又逐月遞減。216。2010年樓面價創(chuàng)歷史新高，達到4052元/平，同比上漲34%，樓面價的上漲進一步反映出房價的上漲。 整體狀況：成交量價齊升，創(chuàng)歷史新高表22：主城區(qū)土地成交狀況同比指標2009年2010年同比指數(shù)（%）成交宗數(shù)（塊）589259%成交占地（萬平）148%成交建面（萬平）139%成交總金額（億元）218%平均樓面價（元/平）3014405234%（注：按照實際成交日期統(tǒng)計）（數(shù)據(jù)來源：政府公布數(shù)據(jù)）隨著主城區(qū)拆遷改造及政府城市規(guī)劃發(fā)展需要，2010年呈現(xiàn)爆發(fā)式的土地供應(yīng)及成交熱浪，同比上漲139%。（注：，供應(yīng)與成交結(jié)構(gòu)情況類似，不再另作表述。三是大連市政規(guī)劃需要。土地出讓收入在地方財政中一直占據(jù)相當高的比例。雖然2010年調(diào)控頻現(xiàn)，商品房出現(xiàn)交易量的波動，但全年樓市并無降價趨勢，向好的形勢影響了開發(fā)商對后市的預(yù)期，增大了拿地積極性。2010年土地交易放量如此之多主要是三大因素推動所致。見附表3 土地掛牌分析216。樓面價達4052元/平，創(chuàng)歷史新高。19月，第一、二、1176億元、%、%、%，：：，第一、。其中，完成建設(shè)項目投資2460億元，%；，%。 房地產(chǎn)投資狀況：固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，%圖21：2010年19月大連房地產(chǎn)投資月度情況對比（數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、政府公布年鑒）2010年前三季度，大連市固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，各月自年初累計投資增速均超過30%。2010年大連市房地產(chǎn)市場 2010年大連經(jīng)濟環(huán)境向好,確保房地產(chǎn)投資環(huán)境健康發(fā)展。涉及動遷戶數(shù)3943戶。此次提出具體的可執(zhí)行方案，對大連“世界級的旅游集散地”做了準確的定位。（資料來源：網(wǎng)絡(luò)資料、政府公布資料）旅游地產(chǎn)主導(dǎo)大連，舊區(qū)改造城市換新顏l 大連規(guī)劃“一環(huán)一島四片十區(qū)” 打造世界旅游集散地：大連的規(guī)劃從“大大連”到“西拓北進”最后到“全域城市化”目標逐漸明朗，細節(jié)逐步完善。預(yù)計總規(guī)劃占地面積約23萬平方米，拆除房屋建筑總面積約24萬平方米，擬規(guī)劃建筑面積約69萬平方米。l 普灣新區(qū)成立金州區(qū)三十里堡、適合2個街道，瓦房店市的炮臺福州灣2個鎮(zhèn)，普蘭店市的鐵西，豐榮、太平3個街道和海灣工業(yè)區(qū)共同組成。l 金石灘金石國際運動中心概念規(guī)劃完成金石灘金石國際運動中心概念規(guī)劃完成，其總體定位是一個集國際運動賽事、休閑度假、高端商務(wù)會議、文化娛樂、體育健身為一體的國際高水準的海濱運動、旅游度假勝地。一環(huán)：概括為“國家海岸”+“溫泉走廊”，即空間上由西部風情海岸、南部動感海岸、東部體驗海岸和北部溫泉走廊四段構(gòu)成；一島：指長山群島和近海島礁；四個旅游片區(qū)：南部都市旅游片區(qū)，東部黃海旅游片區(qū)，西部渤海旅游片區(qū)和北部生態(tài)旅游片區(qū)；十區(qū)：分為龍門、安波、步云山、長興島、花園口五大旅游經(jīng)濟區(qū)，金渤海岸、金石灘、北部灣三大旅游度假區(qū)，鉆石灣商務(wù)、旅順口歷史文化兩個主題旅游區(qū)。今后，凡因房地產(chǎn)開發(fā)誠信問題引起群眾集體上訪、被媒體披露造成嚴重不良影響；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)生重大安全事故；房屋建筑發(fā)生嚴重工程質(zhì)量事故；開發(fā)企業(yè)多次出現(xiàn)不良經(jīng)營行為或?qū)Υ嬖诘牟涣夹袨榫懿徽牡?，市建委將采取?lián)動機制嚴厲制裁，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，全面“封殺”。加強監(jiān)管調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。加強中小套型、中低價位商品住房和創(chuàng)業(yè)租賃房建設(shè)，通過貨幣補貼方式安排經(jīng)濟適用房8000套，對符合廉租住房條件的家庭實現(xiàn)應(yīng)保盡保。將建設(shè)500套左右“創(chuàng)業(yè)式保障租賃住房”作為嘗試，專門提供給引進的人才或大學(xué)畢業(yè)生，從而不斷完善住房保障體系。雖然大連是第14個頒布限購的城市，但在限制投資投機需求的同時，另一方面改善民生、以人為本的高瞻遠矚將積極增加住房用地的有效供給，加快推進保障性安居工程建設(shè)。項目開發(fā)期：綜上所述，項目開發(fā)期自2011年12月至2014年9月共33個月（）。四、項目開發(fā)計劃項目建設(shè)期：本項目計劃于2011年12月取得土地使用權(quán)，計劃于2012年5月開工，2014年9月竣工交付使用，建設(shè)期共計28個月（）。三、項目資金規(guī)劃與融資需求項目總投資額約為158,713萬元：項目建設(shè)投資估算表 單位：萬元序號項目項目建設(shè)投資所占比例　項目建設(shè)投資158,713100%1土地獲得價款57,028 %2開發(fā)前期準備費6,159 %3主體建筑工程費49,878 %4主體安裝工程費5,704 %5社區(qū)管網(wǎng)工程費5,127 %6園林環(huán)境費3,183 %7配套設(shè)施費2,832 %8資本化利息11,656 %9管理費用6,624 %10銷售費用4,416 %11其他費用6106 %建設(shè)資金來源：項目投資的資金來源包括自籌資金、投資公司投入兩部分組成。公司于2008年11月引入完整的房地產(chǎn)操作團隊。項目被大型居住社區(qū)、大型超市、高品質(zhì)商業(yè)中心、學(xué)府區(qū)、輕軌、地鐵人流所包圍。大連高新園區(qū)項目可行性研究報告目錄一、 項目概要介紹二、 項目公司簡介三、 項目資金規(guī)劃與融資需求四、 項目開發(fā)計劃五、 市場分析與項目銷售安排六、 項目總體投資融資安排七、 項目成本費用估算八、 項目借款預(yù)測九、 項目經(jīng)濟評價大連高新園區(qū)項目可行性研究報告一、項目概要介紹高新園區(qū)項目位于大連高新園區(qū)海事大學(xué)正門對面，規(guī)劃用地面積44100平方米，用地性質(zhì)為居住及公共服務(wù)配套設(shè)施。周邊比鄰翰林觀海、學(xué)府1+未來地鐵1號線。二、項目公司簡介大連獐子島耕海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“耕海地產(chǎn)”）系長?？h獐子島投資發(fā)展中心全資子公司，成立于2007年12月，注冊資本1億元。團隊中層以上成員均來自于大連萬科，具有豐富的房地產(chǎn)住宅項目操作經(jīng)驗。項目總投資158,713萬元，資金峰值約71,321萬元，耕海地產(chǎn)以自籌資金投入30,000萬元，資金缺口約為40,000萬元，尚需通過融資渠道解決。項目銷售期：本項目銷售期自2012年11月開始至2013年12月結(jié)束，共14個月（）。五、市場分析與項目銷售安排（一）市場分析2010年地產(chǎn)政策可謂頻發(fā)，房地產(chǎn)市場撲朔迷離，而大連正處在全域城市化高速發(fā)展階段，因此市政府在民生方面做了很多工作：經(jīng)濟適用房的增加，社會保險費的征收業(yè)務(wù)移交方案，房地產(chǎn)誠信網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)以及拆遷方面的政策，無一不是為了進一步促進大連市房地產(chǎn)穩(wěn)步健康發(fā)展。表13：大連房地產(chǎn)相關(guān)政策施行時間政策要點l 大連2010年采用貨幣化補貼形式的經(jīng)適房家庭仍保持在8000戶規(guī)模大連2010年采用貨幣化補貼形式的經(jīng)適房家庭仍保持在8000戶規(guī)模。l 政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)指導(dǎo)意見加快住房保障體系建設(shè)。穩(wěn)步提高住房公積金繳存基數(shù)和比例，進一步擴大覆蓋面和惠及面。l 《關(guān)于進一步推進房地產(chǎn)誠信網(wǎng)建設(shè)的通知》對全市從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本信息、從業(yè)行為、不良記錄將進行網(wǎng)上公示。l 《大連市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》限新購一套住房，包括二手存量房；差別化信貸；預(yù)售制度規(guī)范管理；外地人限貸；加大廉租房和經(jīng)濟適用房的建設(shè) （資料來源：網(wǎng)絡(luò)資料、政府公布資料） 大連重點規(guī)劃表14：重點規(guī)劃信息列表規(guī)劃要點城市規(guī)劃l 大連規(guī)劃“一環(huán)一島四片十區(qū)” 打造世界旅游集散地未來我市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間布局——一環(huán)一島 四片十區(qū)。區(qū)域建設(shè)l 西崗區(qū)2010年建設(shè)規(guī)劃西崗區(qū)2010年建設(shè)規(guī)劃：北部改造工人村老舊住宅、中部打造奧林匹克廣場中部商圈、南部長春路南段進行開發(fā)改造，在銀沙灘區(qū)域，在70萬平方米土地上規(guī)劃建設(shè)集海上游樂園、度假會所、五星級酒店、游艇俱樂部等主題功能于一體的大型綜合性現(xiàn)代旅游項目，推進西崗區(qū)旅游業(yè)的升級換代。金石國際運動中心預(yù)計建設(shè)總投資80億元，規(guī)劃總建筑面積約500萬平方米，初步測算，大連金石國際運動中心建成后，就業(yè)人口可達３萬人。拆遷l 舊區(qū)拆遷在今后兩年內(nèi)，沙河口區(qū)還將陸續(xù)對轄區(qū)內(nèi)等10余個危舊房屋地塊進行拆遷改造。涉及動遷戶數(shù)3943戶。而大連作為整個東北最受歡迎的城市，旅游規(guī)劃是其中的重中之重。l 拆遷、改造推動大連發(fā)展：在今后兩年內(nèi)，沙河口區(qū)還將陸續(xù)對轄區(qū)內(nèi)等10余個危舊房屋地塊進行拆遷改造。舊城的拆遷改造一方面能使土地在利用，改善區(qū)域狀況，提高區(qū)域價值；另一方面，也能在一定程度上促進房地產(chǎn)的發(fā)展。 主城區(qū)土地市場成交量、價創(chuàng)新高，聯(lián)合拿地成趨勢；商品房成交量現(xiàn)波動，成交均價9219元/平,盤中一度突破萬元大觀；2011年市場供應(yīng)仍將以金州新區(qū)和甘井子區(qū)為主。增長35%，在全省14個地市中位居第七，比上年同期前移6位。此外，大連市固定資產(chǎn)投資向第一、三產(chǎn)業(yè)傾斜，結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。 土地市場綜述：2010年主城區(qū)土地市場成交量創(chuàng)歷年新高，主城區(qū)掛牌土地93宗，一宗暫停掛牌，成交土地92宗