【正文】 廣場、大連醫(yī)科大學附屬第二醫(yī)院、黑石礁、學院廣場至海事大學沿線交通壓力。 此工程計劃在年內(nèi)啟動，新路東側與老濱海路相連，以 某 公園為起點，經(jīng) 某 灣填海區(qū)、西南路至 某 公園延伸段、自然博物館北側至水產(chǎn)學院正門，再沿西尖山南側海濱，經(jīng)西尖山西側、國家海洋環(huán)境監(jiān)測中心至黃浦路凌水路段，計劃 今 年五一通車。他們所負責的 某 灣至 凌水路段的方案還沒最終出臺，目前能確定的是，新路將沿海修建，全長約 ，濱海路的設計標準將滿足城市次干路的要求，為雙向 4排道，路面約 24 米寬。在凌水地區(qū)修建改造計劃中，大連海事大學附近的海岸線將向前移動，凌水河與大連海事大學的教學港池航道入?？谝徊⒀由欤纬蓪捈s 100 米、長約 900 米的河道，貫通新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。 （三發(fā)電位于項目內(nèi)部據(jù)現(xiàn)場調查，該廠搬遷時間還未確定） 開發(fā)建設的招商工作穩(wěn)步進行 此前，凌水灣改造區(qū)域的控制性規(guī)劃已經(jīng)獲得批準，按照新的開發(fā)建設模式，凌水灣改造將采取社會化開發(fā)，目前，開發(fā)建設的招商片已制作完畢，整體規(guī)劃沙盤也正在制作過程中。 周邊區(qū)域 搬遷取得實質性突破 經(jīng)過多方努力，已經(jīng)與沈陽鐵路局和旅順海軍保障基地達成協(xié)議，對凌水灣改造區(qū)域內(nèi)的 公里的鐵路和 萬平方米的農(nóng)貿(mào)市場進行拆除， 4 月中旬開始實施。 凌水灣填海工程有序推進 目前，已經(jīng)完成擬征用海域立項和海域使用圖繪制；海域征用論證報告和環(huán)境影響評估報告已經(jīng)報送到相關部門，等待評審；擬征用海域勘測、被征用部分補償摸底以及擬征用海域無爭議協(xié)議正同步推進；同時，填海施工設計已經(jīng)委托大連理工大學進行設計。 凌源街動遷工作成效顯著 凌源街改造規(guī)劃面積 萬平方米，拆遷面積 萬平方米。 按照園區(qū)的戰(zhàn)略部署， 2020 年，凌水灣區(qū)域改造工程全面啟動。 20202020年大 連高新園區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)情況1528710 01020304050607080902020 2020 2020 2020 2020 2020億元固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 圖 210 三、園區(qū)規(guī)劃 （一）凌水灣改造 凌水灣改造是高新區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)、構建自主創(chuàng)新體系的重要舉措。投資項目共計 145 個，其中，新開工項目 99 個，投資額 億元，占投資總額的 %。 （二）固定資產(chǎn)投資 2020 年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長運行態(tài)勢，對全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展起到重要支撐作用。在 “ 十一五 ” 規(guī)劃中，高新園區(qū)經(jīng)濟總量將再增長五倍， GDP 將占全市比重的 1/10，成為大連經(jīng)濟的新增長極和高新技術發(fā)展的人才源、技術源，做全市科技創(chuàng)新的平臺和機制和體制創(chuàng)新的示范區(qū)。 這些經(jīng)濟指標增長速度均居全市前列，遠遠高出全市平 均水平，占全市經(jīng)濟總量的比重逐年上升 。其中，產(chǎn)業(yè)化項目投資 億元，同比增長 64%；實際利用外資 億美元，同比增長 187%。 2020 年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。 （三）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構 園區(qū)總占地 平方公里，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙 D港、海外學子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 （二）氣候 高新園區(qū)具有北溫帶季風氣候特征。 （一）位置 旅順南路高新技術產(chǎn)業(yè)帶：東起黑石礁，西至塔河灣，總規(guī)劃面積 133 平方公里，包括七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地 、海外學子創(chuàng)業(yè)園 與軟件園。園區(qū)總占地 平方公 21 里，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙 D港、海外學子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 經(jīng)濟適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價格的上漲壓力。未來三年，大連市內(nèi)四區(qū)用于住房建設的土地儲 備量約 810 公頃，其中，用于建設經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型的普通商品住房的土地儲備量約 605公頃。 截至 2020年，大連市共建設經(jīng)濟適用房 萬套，總建筑面積達 323 萬平方米。而從全年來看，由于 2020年底政策對需求的打壓，購買力的集中或許會出現(xiàn)于二次供應高峰，如果 2020 年國家政策不能很好地做出調控的 “ 接續(xù) ” 工作，積累很長時間的價格將再次出現(xiàn) “ 報復性增長 ” 。通過 詳細 分析，我市今年上半年供應將出現(xiàn) 2 次波峰，首先是 4月份的集中供量，以中小開發(fā)商為主要參與者，樓盤 整體放 量不大，分布較為散亂，同時， 2020 年底由于種種原因暫緩或順延開盤的樓盤，也會在 2020 年初同步放量，預計該階段價格不會有太大波動，但其成交數(shù)量或許可為 2020 年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調。 表 26 2020年大連住宅施工情況表 區(qū)域 房屋施工面積（萬㎡） 本年新開工面積（萬㎡） 房屋竣工面積（萬㎡） 大連市 其中： 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 旅順口區(qū) 開發(fā)區(qū) 金州區(qū) （數(shù)據(jù)來源：大連樓盤統(tǒng)計網(wǎng)） 0100200300400500600700萬m2中山 西崗 沙區(qū) 甘區(qū) 旅順 開發(fā)區(qū) 金州2 0 0 7 年大連各區(qū)住宅施工情況表房屋施工面積 本年新開工面積 房屋竣工面積 圖 28 20 由上圖表可以看出：大連西部、北部區(qū)域施工量尤其是新開工量占大連總量絕大部分，可見大連樓市西拓北進格局已經(jīng)形 成?！拔魍亍狈矫媸窃谙虼筮B旅順口區(qū)發(fā)展，在旅順口區(qū)與原大連老城區(qū)的交通干道旅順南路周邊已有大批項目已經(jīng)并陸續(xù)實施。 表 24 2020年 — 2020年 大連市商品房開竣工面積情況表 單位：萬平方米 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 施工面積 竣工面積 421 （數(shù)據(jù)來源：《大連市統(tǒng)計年鑒》、 《大連統(tǒng)計月報》 ） 20202020年 大連市商品房開竣工面積情況表0500100015002020250030002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020（萬m2）施工面積 竣工面積 圖 26 18 表 25 2020 年全市住宅施工、新開工、竣工面積表 月份 施工面積 新開工面積 竣工面積 累計 (㎡ ) 同比 (%) 累計 (㎡ ) 同比 (%) 累計 (㎡ ) 同比 (%) 1 —— —— —— —— —— —— 2 —— —— —— —— —— —— 3 4 5 6 42 7 8 9 10 11 12 （數(shù)據(jù)來源：大連樓盤統(tǒng)計網(wǎng)） 2 0 0 7 年大連住宅施工、新開工、竣工面積線性圖0 60402002040608013 14 15 16 17 18 19 110 111 112增速（% ） 施工面積 新開工面積 竣工面積 圖 27 從上邊的圖表我們可以看出，雖然隨著土地放量加大等因素的影響，使房地產(chǎn)施工面積一直呈上升趨勢，但是 07 年竣工量劇減，原因主要是由于市場逐漸趨向大盤時代，項目開發(fā)周期較長，其次是為避免繳納土地滯納金或逾期未開發(fā)被收回的風險，項目只是象征性的開工，因此雖然施工量增加，但竣工量較少，再是由于國家宏觀調控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來源為銀行貸款，開發(fā)資金鏈容 19 易發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設的策略，以彌補資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間 形成了一定程度上的巨大反差。 2020 年、2020 年商品住房的供地主要集中在中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)。 經(jīng)濟適用住房和廉租住房 充分考慮土地資源的利用收益和級差效應，確保土地資源的高效利用，近期供應的經(jīng)濟適用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子區(qū)辛寨子、機場新區(qū)、泡崖新 17 區(qū)、石門山棚戶區(qū)、大連西站、廟嶺、凌水等地區(qū)，有少量分布在沙河口區(qū)和西崗區(qū)。 表 23 市內(nèi)四區(qū)成交地塊樓面單價情況 單位：元 /㎡ 區(qū)域 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 2020年 2020年 漲幅 % % % % （四）經(jīng)濟適用房、限價房用地加大投 入 07 年一年共有 萬平方米的經(jīng)濟適用房、限價房推向市場，其中僅泡崖八區(qū)就有 20 萬平方米經(jīng)濟適用房， 今年共有 80 萬平方米 的經(jīng)濟適用房、限價房推向市場，這對日益增高的房地產(chǎn)價格將會帶來一定沖擊， 但與大連房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展相比來看，并不會從根本上阻止房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)穩(wěn)步增長。而樓面單價 的上漲，勢必帶動房地產(chǎn)價格上升。而甘井子區(qū)有大量的待開發(fā)土地，且多為凈地，成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主打區(qū)。 0100200300400萬m22020 2020 2020 202020202020年 大連住宅土地成交情況 圖 24 （二）土地供應以甘區(qū)為主 目前已成交地塊中， 2020 年甘區(qū)成交住宅占地面積約 萬平方米，占住宅成交面積的 %。 二、大連市土地供給狀況 （一）土地供應量開始加大 15 2020 年全年已掛牌 39 幅地塊，占地面積 萬平方米。 創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構筑覆蓋整個城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡，在城市周圍建設綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達 45%。市區(qū)交通重點發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡。 （四）城市基礎設施 以建設暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎設施建設，把我市建設得更暢、更亮、更綠、更美。 三個衛(wèi)星城功能定位為資金技術密集和 勞動密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。 旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學園區(qū)。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 （三）城市功能布局 14 圍繞城市總體功能，科學定位“兩城三星”的分區(qū)功能。擴大產(chǎn)業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求?！皟蓞^(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟帶，以長山列島及周邊海域為依托，構筑海洋經(jīng)濟帶。 （二）城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強市、工 業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟的現(xiàn)有基礎出發(fā)，推進產(chǎn)業(yè)升級，形成以高新技術產(chǎn)業(yè)為先導，以石油化工、電子信息、機械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務業(yè)高度發(fā)達的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。 主城區(qū)與新市區(qū)通過快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標準統(tǒng)一規(guī)劃、建設和管理，不再搞低標準的小城鎮(zhèn)建設。 主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。 表 22 金融機構人民幣儲蓄存款情況表 單位：億元 時間 12月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 金融機構存款余額 3758 3842 3851 —— 3888 3873 3974 4025 3975 4118 4182 企業(yè)存款余額 1218 1275 1275 —— 1320 1302 1384 1459 1476 1570 1606 儲蓄存款余額 1776 1798 1760 —— 1752 1762 1747 1735 1693 1741 1837 （數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計月報》） 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃 圖 23 13 《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密圍繞《建設 “ 大大連 ” 規(guī)劃綱要》，從如下幾方面對大連未來 10～ 20年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： （一）城市空間布局 按照“西拓北進”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴到金州，構筑“兩城三星”組團式城市空間布局。 （五）居民儲蓄存款下降 12 隨著股市的持續(xù)繁榮，居民儲蓄存款不斷流入股市，導致居民儲蓄存款出現(xiàn)了巨額的下降或同比少增。 （四）消費價格結構性上漲 07 年 5月份以來，受豬肉等食品價格大幅上漲的影響， CPI 出現(xiàn)明顯上漲。四項構成全面增長，對家庭總收入增長的貢獻率分別為 %、%、 %和 %。消費需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長，消費能力增強引導消費升級；另一方