【正文】 0—3200元/ m2；2003—2004年，住房平均價格為3200—3900元/ m2；2004—2005年，住房平均價格為4000—5000元/ m2。②市場供求情況“十五”期間，商品住房竣工總面積350萬m2。（2）“十五”期間，園區(qū)住房結(jié)構(gòu)、供求、價格與銷售分析①在住房套型結(jié)構(gòu)方面：其中一室一廳，面積在60 m2以下的為1600套，占總比為8%；二室二廳，面積在120 m2以下的為13000套，占總比為68%；三室以上，面積在120m2以上的為4400套，占總比為24%。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)3000余家，軟件信息服務(wù)業(yè)、動漫等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，吸引了大量海內(nèi)外優(yōu)秀人才。六、“十一五”期間大連高新園區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）（一）大連高新園區(qū)住房建設(shè)基本情況“十五”期間住房建設(shè)取得的成績“十五”期間，大連高新園區(qū)用于住房建設(shè)的土地供應(yīng)量為160萬m2，住房建設(shè)投資額為40億元，商品住房竣工總面積350萬m2，銷售總面積為230 萬m2。如億達(dá)開發(fā)的宅語原，因臨近軟件園，從2007年7月開盤開始發(fā)售至今半年時間內(nèi)，已銷售80%；另一個項目東方圣荷西，從2007年9月開盤至今，也已銷售近50%；2007年7月開盤的斯坦福院落一期已全部售罄。如在凌水橋附近的硅谷假日三期2005年初時價格為3600元/平米，而到了2006年價格已漲到6000元/平米左右；東北財經(jīng)大學(xué)北側(cè)的斯坦福院落，從2007年7月一期的開盤價格為8000元/m2左右到2008年1月8日二期開盤的均價為10500元/m2，各個樓盤漲幅基本在2000元/平米以上。由于時間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對高新園區(qū)房地產(chǎn)市場的總體價格走勢做以下綜述：（一）價格明顯上漲通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，旅順南路沿線的新建樓盤起價基本上均超過8000元，均價大都在10000左右，最高價已超過15000元。憑借英國電訊在英國企業(yè)界的影響，可以為大連軟件行業(yè)和高新園區(qū)起到很好的宣傳作用。目前在北京、上海、深圳設(shè)有辦事處，此次在大連投資設(shè)立的英電科技(大連)有限公司是其首次在華設(shè)立的具有獨立法人資格的較大規(guī)模企業(yè)。英國電訊在2006年財富世界500強(qiáng)排名中列第162位，業(yè)務(wù)遍布于170個國家和地區(qū)。公司投資總額為800萬美元，注冊地址在大連高新園區(qū)。這一協(xié)議的簽訂旨在解決大連市集成電路設(shè)計人才不足的瓶頸問題，并在增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁方面提供了一種全新的模式，也是在促進(jìn)高等教育人才與市場需求相結(jié)合方面的有益探索。（十一）哈工大和Cadence公司在高新區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地2007年8月1日，高新園區(qū)管委會欒慶偉主任親自帶隊，與哈爾濱工業(yè)大學(xué)航天學(xué)院院長姚郁教授、Cadence中國有限公司中國區(qū)業(yè)務(wù)總經(jīng)理劉國軍先生共同簽署了《關(guān)于哈爾濱工業(yè)大學(xué)和Cadence公司在大連高新園區(qū)建立集成電路培訓(xùn)基地的合作協(xié)議》。布赫納向市長夏德仁通報了集團(tuán)的重大舉措——在大連建立集團(tuán)全球采購中心，同時把更多高端技術(shù)轉(zhuǎn)移到大連的工廠。該項目首期投資440萬美元，規(guī)模達(dá)300余人。富達(dá)投資的落戶，將促使其他投資公司的陸續(xù)跟進(jìn)投資。預(yù)計在今后兩個月左右的時間內(nèi)，富達(dá)大連公司將正式展開項目運(yùn)營。（八）全球最大基金管理公司美國富達(dá)投資集團(tuán)落戶大連高新園區(qū)2007年5月16日，全球最大基金管理公司 ——美國富達(dá)投資集團(tuán)在大連高新區(qū)軟件園成立外包中心。其經(jīng)營軟件業(yè)務(wù)的新日鐵系統(tǒng)集成株式會社，在日本信息服務(wù)業(yè)中排名前十位，自2003年6月與大連華信合作以來，雙方建立了穩(wěn)定的信賴關(guān)系，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷增長。（七）世界500強(qiáng)企業(yè)新日鐵solution落戶大連高新園區(qū)2007年4月13日，日本新日鐵系統(tǒng)集成株式會社向大連華信計算機(jī)技術(shù)有限公司投資200萬美元，以加強(qiáng)雙方合作，推動華信軟件外包業(yè)務(wù)的發(fā)展。預(yù)計到07年年底，花旗數(shù)據(jù)大連公司將發(fā)展到410人；到2008年底，將發(fā)展到1000人。1－2年內(nèi)，東軟國際軟件園從業(yè)人員將達(dá)一萬名以上。東軟國際軟件園位于大連河口國際軟件園內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)面積50萬平方米，總建筑面積33萬平方米，總投資4億元，預(yù)計2007年年底建成，并投入使用。大連河口國際軟件園，位于高新區(qū)旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的東端，毗鄰騰飛軟件園，緊靠中科院大連創(chuàng)新園高新區(qū)研發(fā)孵化園，規(guī)劃面積150萬平方米。（五）大連河口國際軟件園暨東軟國際軟件園在高新區(qū)開工2006年11月9日，大連河口國際軟件園和東軟國際軟件園在高新區(qū)舉行奠基典禮。2007年4月投入使用。新公司將成為西門子全球傳感器與通訊產(chǎn)品的生產(chǎn)基地之一。這是西門子自動化與驅(qū)動集團(tuán)在中國第一次從置地建廠開始，以獨資的方式成立新的運(yùn)營公司。甲骨文（ORACLE）的入駐，使大連高新園區(qū)引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)投資項目達(dá)到41家。甲骨文大連分公司致力于以北亞區(qū)的資源和知識庫以及Oracle全球支持團(tuán)隊的力量，為客戶提供卓越的支持服務(wù)。（三）甲骨文（ORACLE）公司落戶大連高新園區(qū)2006年8月22日，全球最大企業(yè)軟件提供商甲骨文（ORACLE）公司在大連高新園區(qū)舉行甲骨文大連分公司成立儀式。NCR大連全球咨詢中心不僅向客戶提供中低端的編碼、測試、安裝及維護(hù)服務(wù)，而且直接接觸日本客戶參與應(yīng)用系統(tǒng)開發(fā)的全部流程，為客戶提供高端的可行性研究及系統(tǒng)整體設(shè)計等全套解決方案。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，2006年4月在大連成立分公司，主要從事IC卡程序及通訊軟件的開發(fā)、設(shè)計，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成的設(shè)計和維護(hù)。日本NTT集團(tuán)在世界500強(qiáng)企業(yè)中排名第24位，NTT通信株式會社是NTT集團(tuán)全資控股子集團(tuán)之一，是專業(yè)從事國際通信，Internet運(yùn)營和以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的系統(tǒng)解決方案的電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商。工程中會特別注意對礁石資源等自然景觀的保護(hù)，打算途經(jīng)礁石將建橋跨過，加以保護(hù)，不會對市民到星海灣親海休閑造成影響。有效分流星海廣場、大連醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院、黑石礁、學(xué)院廣場至海事大學(xué)沿線交通壓力。此工程計劃在年內(nèi)啟動，新路東側(cè)與老濱海路相連，以星海公園為起點，經(jīng)星海灣填海區(qū)、西南路至星海公園延伸段、自然博物館北側(cè)至水產(chǎn)學(xué)院正門，再沿西尖山南側(cè)海濱，經(jīng)西尖山西側(cè)、國家海洋環(huán)境監(jiān)測中心至黃浦路凌水路段，計劃今年五一通車。他們所負(fù)責(zé)的星海灣至凌水路段的方案還沒最終出臺，目前能確定的是，新路將沿海修建，濱海路的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)將滿足城市次干路的要求，為雙向4排道，路面約24米寬。在凌水地區(qū)修建改造計劃中，大連海事大學(xué)附近的海岸線將向前移動，凌水河與大連海事大學(xué)的教學(xué)港池航道入?？谝徊⒀由?，形成寬約100米、長約900米的河道，貫通新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。（三發(fā)電位于項目內(nèi)部據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，該廠搬遷時間還未確定） 　　開發(fā)建設(shè)的招商工作穩(wěn)步進(jìn)行此前，凌水灣改造區(qū)域的控制性規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，按照新的開發(fā)建設(shè)模式，凌水灣改造將采取社會化開發(fā)，目前，開發(fā)建設(shè)的招商片已制作完畢，整體規(guī)劃沙盤也正在制作過程中。 　　周邊區(qū)域搬遷取得實質(zhì)性突破經(jīng)過多方努力，已經(jīng)與沈陽鐵路局和旅順海軍保障基地達(dá)成協(xié)議，4月中旬開始實施。 　　凌水灣填海工程有序推進(jìn)目前，已經(jīng)完成擬征用海域立項和海域使用圖繪制；海域征用論證報告和環(huán)境影響評估報告已經(jīng)報送到相關(guān)部門，等待評審；擬征用海域勘測、被征用部分補(bǔ)償摸底以及擬征用海域無爭議協(xié)議正同步推進(jìn)；同時，填海施工設(shè)計已經(jīng)委托大連理工大學(xué)進(jìn)行設(shè)計。 　　凌源街動遷工作成效顯著。 　　按照園區(qū)的戰(zhàn)略部署，2006年，凌水灣區(qū)域改造工程全面啟動。圖210三、園區(qū)規(guī)劃（一）凌水灣改造凌水灣改造是高新區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)、構(gòu)建自主創(chuàng)新體系的重要舉措。投資項目共計145個，其中，新開工項目99個，%。（二）固定資產(chǎn)投資2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長運(yùn)行態(tài)勢，對全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要支撐作用。在“十一五”規(guī)劃中，高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量將再增長五倍，GDP將占全市比重的1/10，成為大連經(jīng)濟(jì)的新增長極和高新技術(shù)發(fā)展的人才源、技術(shù)源，做全市科技創(chuàng)新的平臺和機(jī)制和體制創(chuàng)新的示范區(qū)。這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長速度均居全市前列，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市平均水平，占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重逐年上升。其中，同比增長64%；，同比增長187%。2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。（三）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。（二）氣候高新園區(qū)具有北溫帶季風(fēng)氣候特征。（一）位置旅順南路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶：東起黑石礁，西至塔河灣，總規(guī)劃面積133平方公里，包括七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園與軟件園。由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。經(jīng)濟(jì)適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價格的上漲壓力。未來三年，大連市內(nèi)四區(qū)用于住房建設(shè)的土地儲備量約810公頃，其中，用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型的普通商品住房的土地儲備量約605公頃。截至2007年，總建筑面積達(dá)323萬平方米。而從全年來看，由于2007年底政策對需求的打壓，購買力的集中或許會出現(xiàn)于二次供應(yīng)高峰，如果2008年國家政策不能很好地做出調(diào)控的“接續(xù)”工作，積累很長時間的價格將再次出現(xiàn)“報復(fù)性增長”。通過詳細(xì)分析，我市今年上半年供應(yīng)將出現(xiàn)2次波峰，首先是4月份的集中供量，以中小開發(fā)商為主要參與者，樓盤整體放量不大，分布較為散亂，同時，2007年底由于種種原因暫緩或順延開盤的樓盤，也會在2008年初同步放量，預(yù)計該階段價格不會有太大波動，但其成交數(shù)量或許可為2008年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調(diào)。表26 2007年大連住宅施工情況表 區(qū)域 房屋施工面積（萬㎡） 本年新開工面積（萬㎡） 房屋竣工面積（萬㎡） 大連市 其中：中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 旅順口區(qū) 開發(fā)區(qū) 金州區(qū) （數(shù)據(jù)來源：大連樓盤統(tǒng)計網(wǎng)）圖28 由上圖表可以看出：大連西部、北部區(qū)域施工量尤其是新開工量占大連總量絕大部分，可見大連樓市西拓北進(jìn)格局已經(jīng)形成?！拔魍亍狈矫媸窃谙虼筮B旅順口區(qū)發(fā)展，在旅順口區(qū)與原大連老城區(qū)的交通干道旅順南路周邊已有大批項目已經(jīng)并陸續(xù)實施。表24 2000年—2007年 大連市商品房開竣工面積情況表單位：萬平方米 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 施工面積 竣工面積 421 （數(shù)據(jù)來源：《大連市統(tǒng)計年鑒》、《大連統(tǒng)計月報》）圖26表25 2007 年全市住宅施工、新開工、竣工面積表 月份 施工面積 新開工面積 竣工面積 累計(㎡) 同比(%) 累計(㎡) 同比(%) 累計(㎡) 同比(%) 1 —— —— —— —— —— —— 2 —— —— —— —— —— —— 3 4 5 6 42 7 8 9 10 11 12 （數(shù)據(jù)來源：大連樓盤統(tǒng)計網(wǎng)）圖27從上邊的圖表我們可以看出，雖然隨著土地放量加大等因素的影響，使房地產(chǎn)施工面積一直呈上升趨勢，但是07年竣工量劇減，原因主要是由于市場逐漸趨向大盤時代，項目開發(fā)周期較長，其次是為避免繳納土地滯納金或逾期未開發(fā)被收回的風(fēng)險，項目只是象征性的開工，因此雖然施工量增加，但竣工量較少，再是由于國家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來源為銀行貸款，開發(fā)資金鏈容易發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房充分考慮土地資源的利用收益和級差效應(yīng)，確保土地資源的高效利用，近期供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子區(qū)辛寨子、機(jī)場新區(qū)、泡崖新區(qū)、石門山棚戶區(qū)、大連西站、廟嶺、凌水等地區(qū)，有少量分布在沙河口區(qū)和西崗區(qū)。表23 市內(nèi)四區(qū)成交地塊樓面單價情況單位：元/㎡ 區(qū)域 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 2006年 2007年 漲幅 % % % %（四）經(jīng)濟(jì)適用房、限價房用地加大投入、限價房推向市場，其中僅泡崖八區(qū)就有20萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，今年共有80萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房推向市場，這對日益增高的房地產(chǎn)價格將會帶來一定沖擊，但與大連房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展相比來看，并不會從根本上阻止房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)穩(wěn)步增長。而樓面單價的上漲，勢必帶動房地產(chǎn)價格上升。而甘井子區(qū)有大量的待開發(fā)土地，且多為凈地，成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主打區(qū)。圖24（二）土地供應(yīng)以甘區(qū)為主目前已成交地塊中，%。二、大連市土地供給狀況（一）土地供應(yīng)量開始加大2007年全年已掛牌39幅地塊。