【正文】 大連星海高爾夫項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 4第一節(jié) 項目概述 4第二節(jié) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 5第三節(jié) 編制依據(jù) 8第二章 市場分析與預測 9第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 9第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 12第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析 20第三章 市場調(diào)查及項目分析 35第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查 35第二節(jié) 項目SWOT分析 38第三節(jié) 項目定位及目標消費群體分析 40第四章 項目戶型產(chǎn)品定位 43第五章 建設(shè)規(guī)模及方案 45第六章 相關(guān)單位簡介 52第七章 銷售價格與銷售收入估算 53第八章 投資估算 55第九章 投資計劃與資金籌措 60第十章 風險分析與防范對策 61第十一章 綜合評價與建議 63第一章 總 論第一節(jié) 項目概述一、項目背景星海高爾夫項目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學游泳訓練館。項目距大連最大的海濱廣場星海廣場約5公里；；距大連市市中心約12公里；項目西行約50米，即為大連海事大學；，即為大連水產(chǎn)學院；項目位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。項目是一塊依山面海的絕版稀有居住地塊，原生態(tài)的自然環(huán)境、挺拔的山姿、悠長的海岸線和濃厚的文化氛圍構(gòu)建起愜意生活的完美框架。項目實景圖二、項目概況項目名稱：星海高爾夫花園開發(fā)商： 大連洪富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地位置：甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路用地性質(zhì)：軍產(chǎn)土地用地面積：118500m2總建筑面積：容積率：（不含地下面積）建筑型式：高層項目實景圖三、項目位置圖具體位置：甘井子區(qū)凌水鎮(zhèn)旅順南路東南面，海事大學的對面第二節(jié) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標依據(jù)國家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標準規(guī)范、項目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場調(diào)查報告綜合分析，本項目由四個地塊組成，本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標如表11所示。表11 總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地ha總建筑面積m2不含地下面積其中住宅建筑面積m2公寓建筑面積m2公建建筑面積m2其中酒店面積：現(xiàn)有住宅面積m2酒店式公寓建筑面積m2變電所及小區(qū)公共配套m23000地下面積m2綠地率%容積率不含地下面積表12 項目A區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注A1區(qū)規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　容積率　不含地下面積A2區(qū)規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　地下面積m2　地上停車位位27　容積率　不含地下面積A區(qū)綜合規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　容積率　不含地下面積表13項目B區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注B區(qū) 規(guī)劃總用地ha　總建筑面積m2不含地下面積其中m2　m2　m2　地下面積m2　綠地率%38　容積率　表14項目C區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注C區(qū) 規(guī)劃總用地 ha　總建筑面積m2 不含地下面積其中m2　m2　地下面積m2　綠地率% 　容積率　　表15項目D區(qū)總體技術(shù)經(jīng)濟指標用地名稱單位數(shù)量備注D區(qū) 規(guī)劃總用地ha 　總建筑面積m2 不含地下面積其中m2 　m2 　地下面積m2地上停車位位33綠地率% 　容積率　　第三節(jié) 編制依據(jù)本報告的編制依據(jù)：《投資項目可行性研究指南》；《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》；《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；國家相關(guān)法律法規(guī)；國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)規(guī)定；銷售額按全銷售計；銷售單價以銷售均價表示；%，采用復利按月計息，貸款1億元，借款周期為1年，項目進入銷售階段，逐月還本付息；依據(jù)目前大連市房地產(chǎn)市場周期現(xiàn)狀，本項目開發(fā)周期擬定共32個月，； 住宅銷售均價參照大連市及高新園區(qū)可比房地產(chǎn)項目現(xiàn)售價格及項目地理位置特點估測；1甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù)。第二章 市場分析與預測第一節(jié) 大連市宏觀情況分析一、大連市自然地理條件（一）地理位置大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠東地區(qū)相鄰。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟區(qū)的中心區(qū)域，是中國重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國北方最為開放、最具活力的城市之一。圖21（二）氣候條件大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點的暖溫帶大陸性季風氣候。全年日照總時數(shù)為2500～2800小時；～；年平均降水量600～790毫米；無霜期達6個月，適宜的氣候使大連成為世界最適宜居住的城市之一。二、2007年大連市經(jīng)濟總體發(fā)展情況2007年，大連經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。生產(chǎn)總值（GDP），%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%；，%。大連市近年社會經(jīng)濟情況分析表見表21。表21 大連市2000～2007年社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標年份GDP（億元）財政收入（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）社會消費品零售總額（億元）城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入（元）城鎮(zhèn)居民年人均消費性支出（元）非農(nóng)人口數(shù)量（萬人）2007——20062005229020041037886722003910177602002140682007118200174186512200068616073（數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計年鑒》、《大連統(tǒng)計月報》）圖22（一）宏觀政策調(diào)控作用顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)增勢放緩2007年，%；房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所放緩，%；，%；竣工建筑面積急速萎縮，%；，%；，%。（二）消費需求穩(wěn)中趨旺，零售額與GDP同步增長2007年，%，為10年來的最高值。近年來我市零售額增幅一直低于GDP，但差距逐年縮小，今年實現(xiàn)同步增長，消費對經(jīng)濟增長的貢獻不斷提高，多年來內(nèi)需相對不足的困擾正在逐步緩解。2007年以來，消費需求明顯升溫，帶動消費品市場繁榮活躍。消費需求旺盛主要有兩方面原因：一方面，居民收入持續(xù)增長，消費能力增強引導消費升級；另一方面，我國經(jīng)濟快速發(fā)展使本幣升值成為必然，而人民幣升值又吸引了大量資本流入，資本向?qū)嵨镔Y產(chǎn)和金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)化過程必然推動資產(chǎn)升值，資產(chǎn)增值又能增加購買欲望，從而引發(fā)消費需求升溫。（三）城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化2007年，%，；在人均總收入中，%，；%，；%；%。四項構(gòu)成全面增長，%、%、%%。居民收入呈多元化上升趨勢。（四）消費價格結(jié)構(gòu)性上漲07年5月份以來，受豬肉等食品價格大幅上漲的影響，CPI出現(xiàn)明顯上漲。%、%、%、%、%、%%，漲幅呈現(xiàn)明顯擴大趨勢。（五）居民儲蓄存款下降隨著股市的持續(xù)繁榮，居民儲蓄存款不斷流入股市，導致居民儲蓄存款出現(xiàn)了巨額的下降或同比少增。長期以來，我國居民儲蓄存款一直呈現(xiàn)出高速增長的態(tài)勢，每月新增額高達千億元，但今年以來多次出現(xiàn)了居民儲蓄存款負增長的現(xiàn)象： 10月末，%，這是儲蓄存款余額在今年內(nèi)繼一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度負增長；11月末，%，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生是由于現(xiàn)階段我國居民的投資渠道有所拓寬，不再局限于儲蓄存款。表22 金融機構(gòu)人民幣儲蓄存款情況表 單位：億元時間12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金融機構(gòu)存款余額375838423851——3888387339744025397541184182企業(yè)存款余額121812751275——1320130213841459147615701606儲蓄存款余額177617981760——1752176217471735169317411837 （數(shù)據(jù)來源：《大連統(tǒng)計月報》）第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃圖23《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密圍繞《建設(shè)“大大連”規(guī)劃綱要》，從如下幾方面對大連未來10～20年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： （一）城市空間布局按照“西拓北進”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團式城市空間布局?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。主城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。城市用地由現(xiàn)在的200平方公里擴大到300平方公里左右。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標準統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，不再搞低標準的小城鎮(zhèn)建設(shè)。 新市區(qū)由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港區(qū)組成。主城區(qū)與新市區(qū)通過快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。對基礎(chǔ)設(shè)施走廊實行綠化保護，保證“城市生命線”的安全。 （二）城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進產(chǎn)業(yè)升級，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導，以石油化工、電子信息、機械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達的“131”產(chǎn)業(yè)格局。建立“兩區(qū)三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。“兩區(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟帶，以長山列島及周邊海域為依托，構(gòu)筑海洋經(jīng)濟帶。發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟發(fā)展中的先導作用。擴大產(chǎn)業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙D港”等重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。 （三）城市功能布局 圍繞城市總體功能，科學定位“兩城三星”的分區(qū)功能。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學園區(qū)。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要口岸。三個衛(wèi)星城功能定位為資金技術(shù)密集和勞動密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。長?？h功能定位為“海上大連”建設(shè)的先導區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟的重點發(fā)展區(qū)。 （四）城市基礎(chǔ)設(shè)施 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更亮、更綠、更美。按照“城市擴容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級網(wǎng)絡(luò)。市區(qū)交通重點發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。高起點、高標準規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學及其他配套設(shè)施，逐步實現(xiàn)中小學辦學設(shè)施標準化。創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達45%。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽希€海于民，建設(shè)一個藍天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇擁的新大連。二、大連市土地供給狀況（一）土地供應(yīng)量開始加大2007年全年已掛牌39幅地塊。截止到2007年底，已成交32幅地塊，其中住宅28塊。圖24（二）土地供應(yīng)以甘區(qū)為主目前已成交地塊中，%。傳統(tǒng)的中心區(qū)域，如中山區(qū)、西崗區(qū)隨著城市建設(shè)步伐的加快，土地存量明顯不足，可供開發(fā)的土地大多為舊城區(qū)改造及部分廠房的搬遷改造。而甘井子區(qū)有大量的待開發(fā)土地，且多為凈地，成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主打區(qū)。圖25（三）樓面單價普遍上升2007年大連市內(nèi)四區(qū)成交地塊的樓面單價均呈上漲趨勢，其中甘區(qū)漲幅最大。而樓面單價的上漲，勢必帶動房地產(chǎn)價格上升。從市場反應(yīng)來看，各區(qū)域價格上漲趨勢與成交地塊的樓面單價相符，說明雖然07年成交地塊部分還未進入市場，但已經(jīng)帶動區(qū)域房價攀升。表23 市內(nèi)四區(qū)成交地塊樓面單價情況單位：元/㎡區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)2006年2007年漲幅%%%%（四）經(jīng)濟適用房、限價房用地加大投入、限價房推向市場，其