【正文】 二、建設(shè)總體方案表51 項(xiàng)目總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地ha　總建筑面積M2 不含地下面積住宅建筑面積M2 　其中B區(qū) M2 　C區(qū)M2 　D區(qū)M2 　現(xiàn)有住宅M2 　公建建筑面積 M2 　其中A1區(qū)酒店M2 　A2區(qū)商鋪M2 　B區(qū)幼兒園M2 　C區(qū)商鋪M2 　D區(qū)公建M2 　變電所及其他配套設(shè)施M2 　公寓建筑面積M2 　其中A1區(qū)公寓M2 　A1區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店 M2 　A2區(qū)公寓M2 　地下面積M2 　其中A1區(qū)地下M2 　A2區(qū)地下M2 　B區(qū)地下M2 　C區(qū)地下M2 　D區(qū)地下M2 　綠地率% 　容積率　 不含地下面積三、項(xiàng)目選址通過對(duì)該地塊的地質(zhì)勘測(cè)和研究可得出：該地塊地質(zhì)良好，地耐力可滿足本項(xiàng)目的要求，適于工程建設(shè)。以上戶型的特點(diǎn)是：采用人性化設(shè)計(jì)理念，5明設(shè)計(jì)，南北通透，雙入戶，南向觀光電梯，讓你擁有室外的寬敞空間，南入戶花園，先進(jìn)花園后進(jìn)家，闊綽空間之中盡顯雍容華貴。以上戶型的特點(diǎn)是：純南陽(yáng)光小筑的一室兩廳，5明設(shè)計(jì)，小空間，大格局，功能規(guī)劃合理。表37 目標(biāo)客戶群體劃分表類別客層家庭年收入預(yù)計(jì)來源核心有效客戶中高消費(fèi)層10萬(wàn)以上大連市內(nèi)中高層管理者 大連本地私企老板、個(gè)體業(yè)主 大連市內(nèi)白領(lǐng)階層 高新園區(qū)欲改善居所的高收入階層 作為投資的高收入人群 大連市區(qū)、北三市及外地來連養(yǎng)老人群重點(diǎn)有效客戶中等消費(fèi)層5～10萬(wàn)大連本地購(gòu)買居所的人群 高新園區(qū)及軟件園上班的單身人群 大學(xué)城教師、銀行職員 投資客戶第四章 項(xiàng)目戶型產(chǎn)品定位以上戶型的特點(diǎn)是：方正格局，明朗合理，空間利用率高。 家庭年收入在5萬(wàn)元左右的中等消費(fèi)層；216。 按年收入216。 35～50歲事業(yè)有成人士；216。 外地欲在大連置業(yè)的高收入人群。 大連本地私企老板、個(gè)體業(yè)主以及其他中高收入階層；216。 大連市內(nèi)私企白領(lǐng)、金領(lǐng)；216。 大連市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)就職人群；按職業(yè)劃分216。 大連市內(nèi)四區(qū)首次置業(yè)人群；216。 為區(qū)別于區(qū)域其它項(xiàng)目，注重產(chǎn)品戶型細(xì)節(jié)，滿足消費(fèi)人群追求高性價(jià)比的要求。 適合以居住、投資、養(yǎng)老、休閑為主；216。 主要針對(duì)市場(chǎng)為大連四區(qū)中高端市場(chǎng)及外地市場(chǎng)；216。 相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)定。 本項(xiàng)目地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及現(xiàn)狀；216。 大連市市民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與未來發(fā)展；216。第三節(jié) 項(xiàng)目定位及目標(biāo)消費(fèi)群體分析一、項(xiàng)目定位依據(jù)216。威脅：■ 政府07年相繼出臺(tái)各項(xiàng)宏觀政策，一定程度上抑制銷售，加重了買家持幣觀望的心理；■ 07~08年大連土地放量較大，隨之將加大產(chǎn)品的市場(chǎng)供給量，銷售難度加大；■ 凌水灣改造尚需一段時(shí)間，短期內(nèi)難以提升區(qū)位價(jià)值及項(xiàng)目形象；■ 國(guó)家已對(duì)小產(chǎn)權(quán)有規(guī)定，對(duì)軍產(chǎn)項(xiàng)目政策規(guī)定的不確定增加未來風(fēng)險(xiǎn)性；■ 周邊新項(xiàng)目啟動(dòng)，存在潛在威脅。表35 高新園區(qū)項(xiàng)目戶型發(fā)展變化情況分析項(xiàng)目名稱開發(fā)時(shí)間主力戶型面積（平米）弘基書香園一期2000年90120（傳統(tǒng)二室、三室）弘基書香園二期2001年100（二室）、140（三室）翰林觀海2002年50100二室、85125三室億達(dá)國(guó)際新城2003年90100二室、120150三室弘基書香園三期2004年90100二室、120140三室CITY ONE2005年3948精裝一室大有恬園二期2006年4060精裝一室（商住LOFT）學(xué)府1+1二期2006年 80三室（LOFT）東方圣荷西2007年120150（3室 40%為越層）宅語(yǔ)原2007年5090（精裝修小戶型）斯坦福院落2007年80（2室）第二節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析星海高爾夫項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：■ 瀕臨黃海，緊依西尖山，自然景觀好，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良；■ 地塊地勢(shì)平坦，有利于施工建設(shè)；■ 位于主干道旅順南路東南側(cè)，多條公交經(jīng)過，交通便利；■ 靠近高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、IT產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊聚集眾多潛在消費(fèi)者；■ 高等學(xué)府聚集區(qū)、文化氛圍濃厚；■ 周邊居住氛圍已經(jīng)形成，生活配套設(shè)施完善；■ 項(xiàng)目屬于規(guī)劃中的泛星海區(qū)域、濱海路規(guī)劃使地塊價(jià)值得到提升；■ 大連較大的軍產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)格上會(huì)與同等商品房形成優(yōu)勢(shì)；■ 軍產(chǎn)項(xiàng)目過戶只是在部隊(duì)房產(chǎn)部門變更，沒有稅費(fèi)。該區(qū)域的消費(fèi)者主要是高新園區(qū)工作員工及學(xué)校教師，高新園區(qū)員工的購(gòu)房需求主要是小戶型、自住兼投資用的物業(yè)，學(xué)校老師則偏向于在學(xué)校周邊購(gòu)買自住型物業(yè)。麗灣甘井子區(qū)小平島入口處高層、小高層6000均4011013室360套2006年3月1日開盤；2008年5月1日入??；訂金2萬(wàn)，15天內(nèi)交全款；4帝景星海沙河口區(qū)景賓巷25號(hào)（原沈空干休所）多層、小高層、高層8300起9016023室300戶（可用原有產(chǎn)權(quán)房抵壓貸款）5八一新居甘井子區(qū)機(jī)場(chǎng)前南林路賢林園233小高層——3600均4514013室——6雁南園甘井子區(qū)南關(guān)嶺小高層——2999起5011013室——7茂林馨苑旅順口區(qū)茂林街2號(hào)多層——3100均8117013室2007年8月開盤，12月份住房軍產(chǎn)樓盤由于受到產(chǎn)權(quán)和不能銀行按歇貸款的限制，價(jià)位相對(duì)于商品房來說存在一定的優(yōu)勢(shì)，大連目前均產(chǎn)房的均價(jià)在5000元/m2左右。該區(qū)域與本案可比性不是很強(qiáng)。表33 星海灣板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表序號(hào)樓盤建筑形態(tài)占地（m2）容積率價(jià)格（元/m2）面積（m2）戶型銷售率1半島聽濤小高層高層均140001802室80%2大連明珠小高層高層7均18000（含精裝修）1902703室3宏都筑景多層小高層10均11000約1002室一期售罄4世嘉星海二期小高層高層7均12000902室一期售罄二期正在預(yù)定中5一品星海新座小高層高層614000均1701803室6晨熙星海國(guó)際高層（30）277000850040200精裝售罄7東方星海高層（2棟）11600018000均40150精裝（家電）08年3月開盤星海廣場(chǎng)是亞洲最大的城市廣場(chǎng)，觀山看海，同時(shí)是大連新的商務(wù)中心區(qū)，景觀、地段優(yōu)勢(shì)無可比擬，因此現(xiàn)階段星海灣板塊的樓板價(jià)格位居大連市首位，該區(qū)域的均價(jià)保持在14000元/m2左右。第三章 市場(chǎng)調(diào)查及項(xiàng)目分析第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查一、高新園區(qū)及周邊部分樓盤情況匯總表31 高新園區(qū)板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表序號(hào)樓盤建筑形態(tài)占地（萬(wàn)m2）容積率價(jià)格（元/m2）戶型面積（m2）戶型銷售率備注1東方圣荷西高層110001800013500均價(jià)12015050%剩400余套2宅語(yǔ)原高層84001200010500均價(jià)509012室80%剩200余套6棟1826層高層1095戶精裝修3山海一家二期小高層7500均價(jià)1101752室4室售罄4斯坦福院落多層小高層10500均價(jià)8012室多層基本售罄現(xiàn)推出3棟小高層面積在6290平5名仕樂居多層高層8500均價(jià)801302室80%4棟高層4棟多層6壹品漫谷多層小高層別墅14590080007000均價(jià)13017023室7CITY ONE小高層79617200850039489013412室售罄精裝修隨著軟件園一期、二期的開發(fā)及眾多高新企業(yè)的入駐，使得高新園區(qū)在整個(gè)大連市的影響越來越大，同時(shí)該板塊靠近大連理工大學(xué)、海事大學(xué)等高校，文化氛圍濃厚，因此樓盤價(jià)格漲幅較大，均價(jià)保持在900010000元/m2左右，大量的需求使各個(gè)項(xiàng)目的銷售情況基本保持良好。再加上高新園區(qū)眾多國(guó)際知名企業(yè)的入駐，以及高新園區(qū)億達(dá)東方圣荷西、宅語(yǔ)原等品牌房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)駐，使得高新園區(qū)的區(qū)域價(jià)值與住宅產(chǎn)品品質(zhì)都得到了大幅的提升；本項(xiàng)目為軍產(chǎn)，價(jià)格相對(duì)便宜，再加上園區(qū)本身具有濃厚的文化氛圍，園區(qū)本身房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅大，市場(chǎng)吸納速度快，因此本項(xiàng)目具備不可比擬的自然環(huán)境、成熟優(yōu)秀高效的房地產(chǎn)精英團(tuán)隊(duì)、完美無缺的建筑品質(zhì)、大批的客戶資源積累，加之附近凌水灣的改造和新濱海路的規(guī)劃，可以說項(xiàng)目順應(yīng)時(shí)勢(shì)，已達(dá)到天時(shí)、地利、人各的條件。2006年和2007年住房建設(shè)規(guī)劃布局2006年至2007年住房建設(shè)規(guī)劃布局是以凌水灣地區(qū)凌水鎮(zhèn)、王家村、大山村附近、軟件園、學(xué)苑廣場(chǎng)和七賢嶺療養(yǎng)區(qū)為重點(diǎn)，主要建設(shè)中低價(jià)位的中小戶型和部分公寓式住宅。雙D港。黃泥川村。軟件園區(qū)域。（五）大連高新園區(qū)住房布局住房建設(shè)總體布局根據(jù)高新園區(qū)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，主要以產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)為主，生活住房建設(shè)為產(chǎn)業(yè)建設(shè)服務(wù)。其中，小套戶型—多層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)60 m2 ；高層、小高層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)70 m2 ，中套戶型—多層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)80 m2 ；高層、小高層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)90 m2 。（四）大連高新園區(qū)住房結(jié)構(gòu)各類住房建設(shè)結(jié)構(gòu)比例根據(jù)國(guó)家、省、市相關(guān)政策精神，自2006年6月1日起，新審批，新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 m2 以下住房面積所占比重控制在70%以上，對(duì)已審批，但還未開工辦理施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)要求進(jìn)行重新調(diào)整套型比例。優(yōu)先保證中低價(jià)位，中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%。商品房總建設(shè)面積為420萬(wàn)m2 ，商品房建設(shè)年平均竣工面積84萬(wàn)m2 。（二）大連高新園區(qū)“十一五”期間住房建設(shè)規(guī)劃目標(biāo) “十一五”期間，大連高新園區(qū)住房建設(shè)發(fā)展總體目標(biāo)是：以貫徹宏觀調(diào)控政策為手段，以保障住房供給為主線，以科技進(jìn)步為動(dòng)力，提倡綠色建筑，健全房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1—4月份，二手房包括房改房成交件數(shù)492件，占各類房產(chǎn)交易量的30%之多。c、二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，其容量近兩年來明顯放大，并正在進(jìn)一步擴(kuò)大。b、根據(jù)市場(chǎng)需求，園區(qū)內(nèi)的樓盤以中高檔、多層和小高層、面積80—120平方米為宜，加之學(xué)府集中、交通方便、物業(yè)管理完善，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，整個(gè)市場(chǎng)需求總體走強(qiáng)。今年市政府為遏制房?jī)r(jià)的過快增幅，推出了限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多項(xiàng)措施，但園區(qū)范圍內(nèi)的商品房銷售并未受到大的影響，房?jī)r(jià)仍有一定的上幅幅度，尤其是一些軟件園區(qū)域高檔樓盤的價(jià)位依然具有上升空間。從以上價(jià)格走勢(shì)上看，受房地產(chǎn)大勢(shì)和需求影響，價(jià)格漲勢(shì)過快，價(jià)格結(jié)構(gòu)不甚合理。2001—2002年年銷售量平均約為30萬(wàn)m2，2003年約為70萬(wàn) m2，2004年約為120萬(wàn)m2，2005年為50萬(wàn)m2，供略大于求，基本平衡。戶型與市場(chǎng)需求基本匹配。而這些都是住房建設(shè)發(fā)展主要的推動(dòng)力。大連高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展與園區(qū)住房建設(shè)分析（1）“十五”期間，高新園區(qū)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都保持了良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，呈現(xiàn)出投資項(xiàng)目多、規(guī)模大的特點(diǎn)。據(jù)調(diào)查人員了解到，該區(qū)域樓盤的消費(fèi)群體以軟件園工作人群為主，高校教師購(gòu)買群體也占據(jù)了一部分。（二）市場(chǎng)吸納速度加快從調(diào)查人員走訪的大多數(shù)幾個(gè)在售樓盤情況看，其銷售勢(shì)頭均良好。隨著軟件園的建設(shè)以及人們對(duì)文化氛圍的認(rèn)同度越來越高，因此在軟件園及高校附近的樓盤價(jià)格上漲速度很快，現(xiàn)價(jià)格基本在900010000元/m2左右。五、高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情綜述高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，開發(fā)項(xiàng)目不是很多，近幾年只是零星有幾個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)。英電科技的設(shè)立，不僅使我市服務(wù)外包行業(yè)又增加了一家世界級(jí)企業(yè)，更重要的是對(duì)英國(guó)企業(yè)投資大連起到了很強(qiáng)的示范效應(yīng)。該公司主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括網(wǎng)絡(luò)化的IT服務(wù)，地區(qū)、全國(guó)性和全球性的電訊服務(wù)，以及高端的寬帶和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品和服務(wù)。主要從事軟件開發(fā)和客戶服務(wù)業(yè)務(wù)。（十二）英國(guó)電訊(BT)入駐大連高新園區(qū)2007年9月，世界500強(qiáng)企業(yè)英國(guó)電訊在大連的投資項(xiàng)目—英電科技(大連)有限公司正式成立。根據(jù)協(xié)議規(guī)定，07年10月前將在高新園區(qū)成立“哈爾濱工業(yè)大學(xué)－Cadence IC 設(shè)計(jì)聯(lián)合培訓(xùn)中心”，開展集成電路設(shè)計(jì)和工藝技術(shù)方面的短期培訓(xùn)，并建立相應(yīng)的EDA平臺(tái)。蘇爾壽集團(tuán)是世界著名跨國(guó)工業(yè)集團(tuán)公司，在150多個(gè)國(guó)家有常駐代表，雇員約32萬(wàn)人，主要生產(chǎn)紡織機(jī)械、水力機(jī)械、熱力渦輪機(jī)械、往復(fù)壓縮機(jī)、離心機(jī)、工業(yè)泵等。（十）蘇爾壽在連建全球采購(gòu)中心2007年7月11日，瑞士蘇爾壽集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官唐（九）世界500強(qiáng)企業(yè)日本柯尼卡美能達(dá)入駐大連高新區(qū)2007年5月22日，日本柯尼卡美能達(dá)商用科技公司