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正文內(nèi)容

20xx年廣州財(cái)潤鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(參考版)

2024-08-17 05:22本頁面
  

【正文】 00100100000物業(yè)類型中型購物中心大型娛樂中心超市百貨酒店餐飲批發(fā)市場(chǎng)商住公寓綠化廣場(chǎng)住宅區(qū)適合度21%15%14%13%9%8%6%4%通過市調(diào)SWOT分析及目前物業(yè)類型適。00000000000城市化進(jìn)程雖然在加快,但是無法預(yù)見其發(fā)展的速度,所以,雖然市場(chǎng)容量在擴(kuò)大,但是否內(nèi)配合項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度及規(guī)模還是一個(gè)未知數(shù)。00111111111消費(fèi)者大都是“目的性消費(fèi)” 10011000100威脅城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差,綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱。10011100001首先選擇的購物場(chǎng)所是以大中型超市為主10010100000整體收入屬中等水平,消費(fèi)能力比較強(qiáng)10011111111劣勢(shì)是城市的交通干道、車輛較雜且地塊邊緣不規(guī)整,為規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來不利。10001001100城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入加大,提升城市不動(dòng)產(chǎn)的投資環(huán)境。10011100001機(jī)會(huì)廣州市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展,為商業(yè)地產(chǎn)提供了經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。11011110001東莞莊本身還未有中型的綜合購物中心,未能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求,這些都極大地利于本項(xiàng)目的開發(fā)前景。11101100011對(duì)于所在市場(chǎng)來說,城市綜合體具有一定的填補(bǔ)市場(chǎng)空白的優(yōu)勢(shì)。 6商場(chǎng)規(guī)劃物業(yè)類型SWOT大型購物中心物流中心批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)街區(qū)大型娛樂中心超市百貨商住公寓綠化廣場(chǎng)會(huì)展中心住宅區(qū)酒店餐飲優(yōu)勢(shì)征地拆遷量小,由于是租地性質(zhì),使項(xiàng)目具有相對(duì)的成本優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目所在區(qū)域配套尚未完善,市民缺少娛樂休閑場(chǎng)所。在這種情況下,本項(xiàng)目為市民提供一個(gè)集五星級(jí)酒店、寫字樓、商場(chǎng)、娛樂、休閑、餐飲等于一體的,能全面滿足不同客戶層的中型綜合購物娛樂中心,極大地滿足了市民日益增長的消費(fèi)需求,并以嶄新的元素引領(lǐng)市民的消費(fèi)理念。東莞莊區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱,人均消費(fèi)水平相對(duì)較低;同期珠江新城區(qū)域?qū)懽謽潜姸嗌鲜?,到時(shí)會(huì)為爭(zhēng)取客流量而出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng);本區(qū)域商業(yè)起步較晚,商業(yè)市場(chǎng)影響力被周邊區(qū)域擠壓。 本項(xiàng)目地處東莞莊區(qū)與天河北路交界處,就目前城市規(guī)模來看,感覺距離市中區(qū)雖稍近, 目前交通規(guī)劃還完全實(shí)施,公交線路不多,項(xiàng)目所處位置為天河北CBD上下班塞車瓶頸處,目前的交通狀況不利客流量的增長,但隨著本區(qū)域的城市配套設(shè)施的建設(shè),此問題會(huì)得到解決。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析由于本項(xiàng)目屬空軍用地,只是租用沒有產(chǎn)權(quán),給項(xiàng)目的銷售帶來市場(chǎng)方面的困難。本項(xiàng)目地處天河北區(qū)域,以廣園東路為界,將天河北區(qū)域劃分為南北兩塊,區(qū)域配套設(shè)施具有南強(qiáng)北弱的特點(diǎn)。本項(xiàng)目所在地位于東莞莊區(qū)內(nèi),其規(guī)劃性質(zhì)定位是大力發(fā)展住宅,預(yù)計(jì)未來幾年將有大量人口入駐該地域,界時(shí)會(huì)形成一個(gè)龐大的消費(fèi)群體?! ?項(xiàng)目SWOT分析隨著廣州市整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的持續(xù)良性增長,以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速健康發(fā)展,投資主體和投資形式呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)?;泬酚惺畮讉€(gè)住宅小區(qū),其中絕大部分為商品房,如金燕花園、金坤花園、金暉花園、匯富花園、瑞心苑、僑源山莊;以及天河北岸等。 由于坐落在天河北的東北面,后天河北也被稱為“天河北后花園”,其所涉及的范圍主要有粵墾路、東莞莊路、燕塘、五山等路段,客群主要是在天河北商業(yè)區(qū)上班的白領(lǐng)、周邊的生意人、學(xué)校的教職工、以及部分的游客。而購房者通常是金領(lǐng)、成功人士、私人老板、外籍人士等具高端消費(fèi)能力的人士。但是本項(xiàng)目寫字樓定位和消費(fèi)群體有別于天河北,主要吸引本地塊及周邊SOHO型的公司,特別是廣園東汽配市場(chǎng)的公司入駐,與天河北有著互補(bǔ)關(guān)系,具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。天河北擁有如中信廣場(chǎng)等知名寫字樓,但地塊周邊少數(shù)有定位乙級(jí)的寫字樓??蛻魜碓从谒綘I企業(yè)比例較大,沒有較為突出的職業(yè)背景,但是公司職員、醫(yī) 療機(jī)構(gòu)、私企業(yè)主、公務(wù)員、建筑設(shè)計(jì)、部隊(duì)軍人等將是項(xiàng)目基本的客戶職業(yè)背景構(gòu)成,對(duì)項(xiàng)目有一定的品質(zhì)需求。加上規(guī)劃中的地鐵三號(hào)線延長線的燕塘企業(yè)站距離粵墾路也不過7分鐘左右,從而造就了極其便利的交通網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目位處城市中軸線上,交通便利,有58133010(夜車)等十多路公交車可以到達(dá),交通非常便利。讓天河全面啟動(dòng)成了一個(gè)比較完善的商業(yè)圈,形成了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專場(chǎng)、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。   天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營方式,形成一座由大型知名商家引領(lǐng),加上周邊大量的,用以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩(wěn)定的理性發(fā)展,㎡,㎡ ;2007年上半年批出3萬㎡,㎡。但是一些條件稍遜的商場(chǎng)也會(huì)存在一定的招商難度。太平洋電腦城、天河電腦城人氣鼎盛,整個(gè)場(chǎng)的出租基本是滿位,即使首層、二層的頂手費(fèi)要上3040萬;南方電腦廣場(chǎng)重新裝修后,人氣有所上升,招商情況亦屬火熱。 2003年-2007上半年天河區(qū)商鋪與全市(原八區(qū))商鋪成交均價(jià)對(duì)比表年份 天河(元/㎡) 增長 全市(元/㎡) 增長 2003 14,951 % 13,597 % 2004 12,234 % 13,547 % 2005 12,250 % 9,687 % 2006 13,734 % 11,263 % % %   天河的商鋪可以說是淋漓滿目,滿街滿巷都是,從大型商場(chǎng)、裙樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨,并且一直處于一個(gè)興奮期。 天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞,但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內(nèi)最高的,主要是因?yàn)樘旌訁^(qū)域跨度較大,價(jià)格的不平衡導(dǎo)致了成交均價(jià)偏低。天河城廣場(chǎng)內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上,正佳廣場(chǎng)首層租金750元/㎡;維多利廣場(chǎng)首層500-800元/㎡左右,天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400-500元/㎡的月租金;五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200-250元/㎡;華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r(jià)在100-200元/㎡左右。   天河的商鋪可以說是寸土寸金,一個(gè)明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。   代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)、宏城廣場(chǎng)在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置;集中在珠江新城的有:美居中心、珠江新城廣場(chǎng)、好美家、天馬材料城等;集中在石牌的IT業(yè)商場(chǎng)有:太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等;集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有:希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等;還有體育西路的維多利廣場(chǎng)、廣州購書中心,黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心,東莞莊的天一廣場(chǎng)等等。   天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場(chǎng)為中心龍頭,四周專業(yè)市場(chǎng)為配套的發(fā)展形式,以大商場(chǎng)、高尚消費(fèi)為重點(diǎn),裙樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。根據(jù)最新制定的《面向2010年亞運(yùn)會(huì)的廣州城市發(fā)展》,天河新城市中心被定義為“兩心四城”中的一心,為天河中心地位奠定了基礎(chǔ)?!苯衲暾w零售市場(chǎng)租金將繼續(xù)穩(wěn)定增長,將保持5%10%的增長率。高檔品牌餐飲、化妝品、時(shí)裝、美容纖體及娛樂業(yè)的租戶,將為廣州消費(fèi)者提供獨(dú)特的購物體驗(yàn)。2007年下半年至2010年,廣州新商場(chǎng)供應(yīng)量主要集中在天河/珠江新城,共達(dá)43萬平方米。2007年上半年廣州零售租賃市場(chǎng)整體表現(xiàn)穩(wěn)定,租金持續(xù)增長,年內(nèi)將升5%10%。至2007年5月,%,零售總額達(dá)到1030億元。中國為全球最大及增長最迅速的消費(fèi)市場(chǎng)之一,零售商競(jìng)相尋找機(jī)遇及爭(zhēng)取市場(chǎng)占有率,掀起外國零售商在內(nèi)地?cái)U(kuò)展業(yè)務(wù)的熱潮。外商在廣州的直接投資達(dá)6億美元,經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)穩(wěn)健,跨國企業(yè)不斷進(jìn)駐和擴(kuò)張,為廣州經(jīng)濟(jì)帶來新動(dòng)力。2007年第一季度,%,達(dá)到1506億元,增長速度位列全國之冠,經(jīng)濟(jì)總量則占全國主要城市第三位,僅次于上海和北京。城市居民醫(yī)療保健消費(fèi)支出和教育文化娛樂服務(wù)支出成為消費(fèi)支出中增長最快的兩類,%%。隨著收入水平的提高,居民家庭支出中服務(wù)性消費(fèi)支出逐步擴(kuò)大。城市居民人均可支配收入為19851元,%。對(duì)市場(chǎng)主流產(chǎn)品的車位配比情況分析,200~250M2左右配1個(gè)車位為市場(chǎng)所接受的合理區(qū)間;由此推算本案車位約需:15000/(200~250)=7560個(gè)車位。單層1425M2;1500247??蛻裟康模喊选凹摇卑岬匠墒焐虅?wù)區(qū)的專業(yè)寫字樓中,改善辦公環(huán)境,提升形象,尋求業(yè)務(wù)的更大發(fā)展??蛻纛愋停簞?chuàng)業(yè)型企業(yè)+投資客企業(yè)員工人數(shù):10~20人;人均面積:6~7M2;核心客戶的需求面積: 60~150M2;主力產(chǎn)品面積:60~80M2——?jiǎng)澐譃樾∶娣e單位,彈性組合;方便客戶投資及出租。由此可知,目前寫字樓銷售市場(chǎng)是空白地帶,如果我們?cè)谧龊糜嘘P(guān)周祥的市場(chǎng)調(diào)研工作后,選擇合適的價(jià)位進(jìn)入市場(chǎng),就能取得項(xiàng)目的成功。目前,甲級(jí)寫字樓的銷售以散售為主,預(yù)期市場(chǎng)上的現(xiàn)存銷售供應(yīng)在半年內(nèi)可全部被消化,其中大部分買家是國內(nèi)企業(yè),并以自用為主。隨著外國金融機(jī)構(gòu)開放人民幣業(yè)務(wù),越來越多外資銀行準(zhǔn)備或正在擴(kuò)張,還有大量會(huì)計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)公司也進(jìn)入廣州,帶動(dòng)了甲級(jí)寫字樓租賃需求。今年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)步入供應(yīng)高峰期,將出現(xiàn)供大于求的情況,%。 比較內(nèi)容寫字樓名稱區(qū)域地址租金(元/平方米)管理費(fèi)(元/平方米)售價(jià)(元/平方米)江河大廈天壽路756東鐵大廈天壽路65金燕大廈天壽路605燕僑大廈天壽路605富海大廈天河?xùn)|路52已包伊頓商務(wù)中心龍口西路75已包光大銀行天河北路85已包12000高科大廈天河北路60已包外經(jīng)貿(mào)大廈體育東路90已包設(shè)計(jì)大廈體育東路65全包金碧翡翠龍口東路604太陽廣場(chǎng)龍口東路603偉騰IT大廈崗頂7016北岸商務(wù)(僑英花園A區(qū)寫字樓)東莞莊501010000由上表可推:項(xiàng)目周邊的乙級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)平均價(jià)格在75元左右。如選擇甲級(jí)寫字樓很多會(huì)選天河北商圈:A)商業(yè)商務(wù)中新氣氛濃厚,對(duì)內(nèi)外城市有一定認(rèn)知和知名度,世界500強(qiáng)及大型國內(nèi)外企業(yè)較多;B)交通方便:有地鐵,京港鐵路,連接城市內(nèi)外環(huán)路,除交通擁擠;C)配套設(shè)施齊全,吃住方便,選擇性多;D加上現(xiàn)時(shí)的甲級(jí)寫字樓檔次及大廈設(shè)備高檔,對(duì)比舊的甲級(jí)寫字樓有很大改進(jìn)。加上廣州市其它各區(qū)上檔次的甲級(jí)寫字樓少的可憐,選擇性不大,無形中會(huì)吸引高端的客戶群眼光往天河區(qū)走。廣州市天河區(qū)甲級(jí)寫字樓可以對(duì)外租用的和少部份可售的,選擇性多;但買賣較少,價(jià)也高;這些甲級(jí)寫字樓基本是靠地鐵沿線的,都是現(xiàn)在或未來繁華的商務(wù)商業(yè)中心。根據(jù)過去三季共有51萬平方米的新增供應(yīng)量,如吸納量保持每季6萬平方米,市場(chǎng)將需要兩年時(shí)間才可以消化。供應(yīng)量最大的是天河北區(qū)域,超甲級(jí)寫字樓數(shù)量達(dá)100萬平方米,還有55萬平方米的甲級(jí)寫字樓;珠江新城后勁強(qiáng)盛,未來兩年內(nèi)將大大縮短與天河北區(qū)域的差距,其超甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量80萬平方米,甲級(jí)寫字樓為15萬平方米;在老城區(qū)內(nèi)的中山路、解放路區(qū)域,超甲級(jí)寫字樓供流通的也有25萬平方米,甲級(jí)寫字樓約29萬平方米。  1998至2006年年天河區(qū)與全市寫字樓批出量與成交量對(duì)比    單位:萬平方米 年份 天河區(qū) 成交量 全市成交量 1998 1999 1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 22  2006至2007年天河區(qū)與全市寫字樓成交量與空置率對(duì)比 年份 新增量(萬平方米) 空置率(%) 2006 202007 35 2007年,廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)步入供應(yīng)高峰期,上半年有3座甲級(jí)寫字樓投入市場(chǎng),下半年,廣州甲級(jí)寫字樓將新增80萬平方米,每個(gè)季度的吸納量為6萬平方米,因此空置率有所上升,%。租賃市場(chǎng)也非常紅火,甲級(jí)寫字樓租用率達(dá)9095%,地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓租用率迅速上升,暫時(shí)舒緩了過去寫字樓租賃的供求壓力。超過一半,可見天河區(qū)的寫字樓成交活躍。20032005年隨著琶洲寫字樓市場(chǎng)的
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