【正文】 00100100000物業(yè)類型中型購物中心大型娛樂中心超市百貨酒店餐飲批發(fā)市場商住公寓綠化廣場住宅區(qū)適合度21%15%14%13%9%8%6%4%通過市調(diào)SWOT分析及目前物業(yè)類型適。00000000000城市化進(jìn)程雖然在加快，但是無法預(yù)見其發(fā)展的速度，所以，雖然市場容量在擴(kuò)大，但是否內(nèi)配合項目的開發(fā)進(jìn)度及規(guī)模還是一個未知數(shù)。00111111111消費者大都是“目的性消費” 10011000100威脅城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，綜合經(jīng)濟(jì)實力弱。10011100001首先選擇的購物場所是以大中型超市為主10010100000整體收入屬中等水平，消費能力比較強10011111111劣勢是城市的交通干道、車輛較雜且地塊邊緣不規(guī)整，為規(guī)劃設(shè)計帶來不利。10001001100城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入加大，提升城市不動產(chǎn)的投資環(huán)境。10011100001機(jī)會廣州市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)提供了經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。11011110001東莞莊本身還未有中型的綜合購物中心，未能滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M需求，這些都極大地利于本項目的開發(fā)前景。11101100011對于所在市場來說，城市綜合體具有一定的填補市場空白的優(yōu)勢。6商場規(guī)劃物業(yè)類型SWOT大型購物中心物流中心批發(fā)市場商業(yè)街區(qū)大型娛樂中心超市百貨商住公寓綠化廣場會展中心住宅區(qū)酒店餐飲優(yōu)勢征地拆遷量小，由于是租地性質(zhì)，使項目具有相對的成本優(yōu)勢。本項目所在區(qū)域配套尚未完善，市民缺少娛樂休閑場所。在這種情況下，本項目為市民提供一個集五星級酒店、寫字樓、商場、娛樂、休閑、餐飲等于一體的，能全面滿足不同客戶層的中型綜合購物娛樂中心，極大地滿足了市民日益增長的消費需求，并以嶄新的元素引領(lǐng)市民的消費理念。東莞莊區(qū)域綜合經(jīng)濟(jì)實力相對較弱，人均消費水平相對較低；同期珠江新城區(qū)域?qū)懽謽潜姸嗌鲜?，到時會為爭取客流量而出現(xiàn)激烈競爭；本區(qū)域商業(yè)起步較晚，商業(yè)市場影響力被周邊區(qū)域擠壓。 本項目地處東莞莊區(qū)與天河北路交界處，就目前城市規(guī)模來看，感覺距離市中區(qū)雖稍近, 目前交通規(guī)劃還完全實施，公交線路不多，項目所處位置為天河北CBD上下班塞車瓶頸處，目前的交通狀況不利客流量的增長，但隨著本區(qū)域的城市配套設(shè)施的建設(shè)，此問題會得到解決。 項目劣勢分析由于本項目屬空軍用地，只是租用沒有產(chǎn)權(quán)，給項目的銷售帶來市場方面的困難。本項目地處天河北區(qū)域，以廣園東路為界，將天河北區(qū)域劃分為南北兩塊，區(qū)域配套設(shè)施具有南強北弱的特點。本項目所在地位于東莞莊區(qū)內(nèi)，其規(guī)劃性質(zhì)定位是大力發(fā)展住宅，預(yù)計未來幾年將有大量人口入駐該地域，界時會形成一個龐大的消費群體?！　?項目SWOT分析隨著廣州市整體經(jīng)濟(jì)形勢的持續(xù)良性增長，以及房地產(chǎn)市場的高速健康發(fā)展，投資主體和投資形式呈現(xiàn)出多元化的趨勢?；泬酚惺畮讉€住宅小區(qū)，其中絕大部分為商品房，如金燕花園、金坤花園、金暉花園、匯富花園、瑞心苑、僑源山莊；以及天河北岸等。 由于坐落在天河北的東北面，后天河北也被稱為“天河北后花園”，其所涉及的范圍主要有粵墾路、東莞莊路、燕塘、五山等路段，客群主要是在天河北商業(yè)區(qū)上班的白領(lǐng)、周邊的生意人、學(xué)校的教職工、以及部分的游客。而購房者通常是金領(lǐng)、成功人士、私人老板、外籍人士等具高端消費能力的人士。但是本項目寫字樓定位和消費群體有別于天河北，主要吸引本地塊及周邊SOHO型的公司，特別是廣園東汽配市場的公司入駐，與天河北有著互補關(guān)系，具有獨特的競爭優(yōu)勢。天河北擁有如中信廣場等知名寫字樓，但地塊周邊少數(shù)有定位乙級的寫字樓?？蛻魜碓从谒綘I企業(yè)比例較大，沒有較為突出的職業(yè)背景，但是公司職員、醫(yī) 療機(jī)構(gòu)、私企業(yè)主、公務(wù)員、建筑設(shè)計、部隊軍人等將是項目基本的客戶職業(yè)背景構(gòu)成，對項目有一定的品質(zhì)需求。加上規(guī)劃中的地鐵三號線延長線的燕塘企業(yè)站距離粵墾路也不過7分鐘左右，從而造就了極其便利的交通網(wǎng)絡(luò)。項目位處城市中軸線上，交通便利，有58133010（夜車）等十多路公交車可以到達(dá)，交通非常便利。讓天河全面啟動成了一個比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。 　　天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業(yè)經(jīng)營方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。但是近兩年更是趨向于一個供求穩(wěn)定的理性發(fā)展，㎡，㎡ ；2007年上半年批出3萬㎡，㎡。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度。太平洋電腦城、天河電腦城人氣鼎盛，整個場的出租基本是滿位，即使首層、二層的頂手費要上3040萬；南方電腦廣場重新裝修后，人氣有所上升，招商情況亦屬火熱。 2003年－2007上半年天河區(qū)商鋪與全市（原八區(qū)）商鋪成交均價對比表年份 天河（元/㎡） 增長 全市（元/㎡） 增長 2003 14，951 % 13，597 % 2004 12，234 % 13，547 % 2005 12，250 % 9，687 % 2006 13，734 % 11，263 % % % 　　天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿巷都是，從大型商場、裙樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個興奮期。 天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價并不是廣州內(nèi)最高的，主要是因為天河區(qū)域跨度較大，價格的不平衡導(dǎo)致了成交均價偏低。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500－800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400－500元/㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200－250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪租價在100－200元/㎡左右。 　　天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。 　　代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城等；集中在石牌的IT業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。 　　天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式，以大商場、高尚消費為重點，裙樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。根據(jù)最新制定的《面向2010年亞運會的廣州城市發(fā)展》，天河新城市中心被定義為“兩心四城”中的一心，為天河中心地位奠定了基礎(chǔ)。”今年整體零售市場租金將繼續(xù)穩(wěn)定增長，將保持5％10％的增長率。高檔品牌餐飲、化妝品、時裝、美容纖體及娛樂業(yè)的租戶，將為廣州消費者提供獨特的購物體驗。2007年下半年至2010年，廣州新商場供應(yīng)量主要集中在天河/珠江新城，共達(dá)43萬平方米。2007年上半年廣州零售租賃市場整體表現(xiàn)穩(wěn)定，租金持續(xù)增長，年內(nèi)將升5％10％。至2007年5月，％，零售總額達(dá)到1030億元。中國為全球最大及增長最迅速的消費市場之一，零售商競相尋找機(jī)遇及爭取市場占有率，掀起外國零售商在內(nèi)地擴(kuò)展業(yè)務(wù)的熱潮。外商在廣州的直接投資達(dá)6億美元，經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)穩(wěn)健，跨國企業(yè)不斷進(jìn)駐和擴(kuò)張，為廣州經(jīng)濟(jì)帶來新動力。2007年第一季度，％，達(dá)到1506億元，增長速度位列全國之冠，經(jīng)濟(jì)總量則占全國主要城市第三位，僅次于上海和北京。城市居民醫(yī)療保健消費支出和教育文化娛樂服務(wù)支出成為消費支出中增長最快的兩類，％％。隨著收入水平的提高，居民家庭支出中服務(wù)性消費支出逐步擴(kuò)大。城市居民人均可支配收入為19851元，％。對市場主流產(chǎn)品的車位配比情況分析，200～250M2左右配1個車位為市場所接受的合理區(qū)間；由此推算本案車位約需：15000/（200～250)=7560個車位。單層1425M2；1500247?？蛻裟康模喊选凹摇卑岬匠墒焐虅?wù)區(qū)的專業(yè)寫字樓中，改善辦公環(huán)境，提升形象，尋求業(yè)務(wù)的更大發(fā)展?？蛻纛愋停簞?chuàng)業(yè)型企業(yè)＋投資客企業(yè)員工人數(shù)：10～20人；人均面積：6～7M2；核心客戶的需求面積： 60～150M2；主力產(chǎn)品面積：60～80M2——劃分為小面積單位，彈性組合；方便客戶投資及出租。由此可知，目前寫字樓銷售市場是空白地帶，如果我們在做好有關(guān)周祥的市場調(diào)研工作后，選擇合適的價位進(jìn)入市場，就能取得項目的成功。目前，甲級寫字樓的銷售以散售為主，預(yù)期市場上的現(xiàn)存銷售供應(yīng)在半年內(nèi)可全部被消化，其中大部分買家是國內(nèi)企業(yè)，并以自用為主。隨著外國金融機(jī)構(gòu)開放人民幣業(yè)務(wù)，越來越多外資銀行準(zhǔn)備或正在擴(kuò)張，還有大量會計師事務(wù)所等專業(yè)公司也進(jìn)入廣州，帶動了甲級寫字樓租賃需求。今年甲級寫字樓市場步入供應(yīng)高峰期，將出現(xiàn)供大于求的情況，％。 比較內(nèi)容寫字樓名稱區(qū)域地址租金（元/平方米）管理費（元/平方米）售價（元/平方米）江河大廈天壽路756東鐵大廈天壽路65金燕大廈天壽路605燕僑大廈天壽路605富海大廈天河?xùn)|路52已包伊頓商務(wù)中心龍口西路75已包光大銀行天河北路85已包12000高科大廈天河北路60已包外經(jīng)貿(mào)大廈體育東路90已包設(shè)計大廈體育東路65全包金碧翡翠龍口東路604太陽廣場龍口東路603偉騰IT大廈崗頂7016北岸商務(wù)(僑英花園A區(qū)寫字樓)東莞莊501010000由上表可推：項目周邊的乙級寫字樓租賃市場平均價格在75元左右。如選擇甲級寫字樓很多會選天河北商圈：A）商業(yè)商務(wù)中新氣氛濃厚，對內(nèi)外城市有一定認(rèn)知和知名度，世界500強及大型國內(nèi)外企業(yè)較多；B）交通方便：有地鐵，京港鐵路，連接城市內(nèi)外環(huán)路，除交通擁擠；C）配套設(shè)施齊全，吃住方便，選擇性多；D加上現(xiàn)時的甲級寫字樓檔次及大廈設(shè)備高檔，對比舊的甲級寫字樓有很大改進(jìn)。加上廣州市其它各區(qū)上檔次的甲級寫字樓少的可憐，選擇性不大，無形中會吸引高端的客戶群眼光往天河區(qū)走。廣州市天河區(qū)甲級寫字樓可以對外租用的和少部份可售的，選擇性多；但買賣較少，價也高；這些甲級寫字樓基本是靠地鐵沿線的，都是現(xiàn)在或未來繁華的商務(wù)商業(yè)中心。根據(jù)過去三季共有51萬平方米的新增供應(yīng)量，如吸納量保持每季6萬平方米，市場將需要兩年時間才可以消化。供應(yīng)量最大的是天河北區(qū)域，超甲級寫字樓數(shù)量達(dá)100萬平方米，還有55萬平方米的甲級寫字樓；珠江新城后勁強盛，未來兩年內(nèi)將大大縮短與天河北區(qū)域的差距，其超甲級寫字樓的供應(yīng)量80萬平方米，甲級寫字樓為15萬平方米；在老城區(qū)內(nèi)的中山路、解放路區(qū)域，超甲級寫字樓供流通的也有25萬平方米，甲級寫字樓約29萬平方米。 　1998至2006年年天河區(qū)與全市寫字樓批出量與成交量對比 　　 單位：萬平方米 年份 天河區(qū) 成交量 全市成交量 1998 1999 1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 22 　2006至2007年天河區(qū)與全市寫字樓成交量與空置率對比 年份 新增量（萬平方米） 空置率（%） 2006 202007 352007年，廣州甲級寫字樓市場步入供應(yīng)高峰期，上半年有3座甲級寫字樓投入市場，下半年，廣州甲級寫字樓將新增80萬平方米，每個季度的吸納量為６萬平方米，因此空置率有所上升，％。租賃市場也非常紅火，甲級寫字樓租用率達(dá)9095%，地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓租用率迅速上升，暫時舒緩了過去寫字樓租賃的供求壓力。超過一半，可見天河區(qū)的寫字樓成交活躍。20032005年隨著琶洲寫字樓市場的