【正文】 珠江新城商務(wù)區(qū)（ CBD） 珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、東至 華南路占地 平方公里，是廣州的 CBD 所在。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國(guó)際中央商務(wù)中心特 色明顯。三年內(nèi)是廣州寫(xiě)字樓進(jìn)入成熟期的階段，期間廣州寫(xiě)字樓無(wú)論是質(zhì)和量都有巨大的變化。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤(pán)，重新定價(jià)后再推出市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，令甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求快速增長(zhǎng)。甲級(jí)寫(xiě)字樓除卻新增供應(yīng)外，空置率保持在 10％以內(nèi)，頂級(jí)寫(xiě)字樓更是少于 5％。 98 年后，寫(xiě)字樓 31 的用家成為銷售市場(chǎng)的主力，當(dāng)中尤其以內(nèi)資公司購(gòu)買寫(xiě)字樓自用較多。 寫(xiě)字樓消化期： 19972020 年 1997 年到 2020 年，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求在該時(shí)期得到了釋放，大量的寫(xiě)字樓不斷供應(yīng)，甲級(jí)寫(xiě)字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過(guò)剩，租金從 1996 年的 170190 元 /平方米 /月，跌至 2020 年的 90100 元 /平方米 /月。當(dāng)時(shí)，寫(xiě)字樓處于賣方市場(chǎng)，如： 1995 年，美國(guó)銀行中心預(yù)售價(jià)為港幣 2 萬(wàn)－ 萬(wàn)元 /平方米，廣東國(guó)際大廈的租金按實(shí)用約為 300 元 /平方米 /月； 1996 年，中信廣場(chǎng)、大都會(huì)預(yù)售價(jià)為 萬(wàn)元 /平方米，廣州國(guó)際貿(mào)易大廈、宜安廣場(chǎng)、東山廣場(chǎng)等都在 萬(wàn)元 /平方米以上。期間，新落成的寫(xiě)字樓，無(wú)論是租金、進(jìn)駐率以及售價(jià)都處于廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓歷史的最高位。 1 廣州寫(xiě)字樓發(fā)展歷程 寫(xiě)字樓緊缺期： 19931997 年 1993 年之前，廣州的主要商務(wù)活動(dòng)都集中在五星級(jí)酒店內(nèi)，那時(shí)候的五星級(jí)酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成，包括了酒店客房與餐飲、寫(xiě)字樓以及公寓等功能，例如中國(guó)大酒店、花園大酒店等。每天以 40人次，每人平均消費(fèi)水平 100 元，利潤(rùn)率以 70%測(cè)算，則： 100 元 /人次 *40 人次 *365天 *70%= 萬(wàn) 元 商場(chǎng)收入： 在天河區(qū)，商場(chǎng)規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場(chǎng)作為配套設(shè)備，競(jìng)爭(zhēng)就顯得相當(dāng)大， 27 以平均每天 10 萬(wàn)元銷售收入，利潤(rùn) 20%測(cè)算，則： 10萬(wàn)元 /天 *365天 *20%=730 萬(wàn)元 每天平均接待 5 人次，每 個(gè)會(huì)務(wù)租金 平均 5000 元，利潤(rùn)率以 70%測(cè)算，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 5000 元 /人次 *5人次 *365天 *70%= 萬(wàn)元 餐飲、會(huì) 務(wù) 、商場(chǎng)收入約： 萬(wàn) 無(wú) 娛樂(lè)休閑 收入 酒吧收入： 包括吸引游客娛樂(lè)與休閑在內(nèi)，每天以 100 人次，平均每人消費(fèi) 40 元，利潤(rùn)率以 60%測(cè)算，則： 50元 /人次 *100 人次 *365天 *60%= 萬(wàn)元 KTV 收入： 以設(shè)置 10 間 KTV 包房，每天以 6 個(gè)小時(shí)營(yíng)業(yè)，每小時(shí) 200 元計(jì)算，包房利用率60%，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 200 元 /小時(shí) *10 間 *6 小時(shí) *365天 *60%= 萬(wàn)元 桑拿收入： 以每天平均 30 人次，每人次 200 元，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 200元 /人次 *30 人次 *365天 *60%= 萬(wàn)元 娛樂(lè)休閑 收入約： 萬(wàn)元 整體酒店總收入約： 萬(wàn) 元 以上收入?yún)⒖紘?guó)內(nèi)五星級(jí)酒店年收入均數(shù) ，見(jiàn)下表 28 29 5 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店收益測(cè)算 成本合計(jì) 酒店 總開(kāi)發(fā)成本： 萬(wàn)元 年運(yùn)營(yíng)成本： 萬(wàn)元 *（ 20%＋ 20%）＝ 萬(wàn)元 年管理提成： 萬(wàn)元 *25%＝ 萬(wàn)元 年收益額（稅后） （ 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 ） *（ 100%33%）＝ 年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 率： 年投資收益率： ＝ % 總成本回收共需年數(shù) 結(jié)論：定位五星級(jí)酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十 五 年時(shí)間可以收回基本 成 本（靜態(tài)投資回收期）。 按照廣州五星級(jí)酒店平均開(kāi)房率 65%分析，本物業(yè)未來(lái)十年平均每 3年增長(zhǎng)率 7%計(jì)算，開(kāi)房率平均按 76%計(jì)算。 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算 1) 推算依據(jù)： 本 酒店面積約 23983*65%=15589 平方米，按每間客房建筑面積 65平方米計(jì)算，約240間客房 。 25 成本合計(jì)： 2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000= 萬(wàn)元 C．管理成本與不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 300 元 / m2*25000 m2＝ 750 萬(wàn)元 酒店 總開(kāi)發(fā)成本： +750+＝ 萬(wàn) 元 酒店運(yùn)營(yíng)成本 1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ? 營(yíng)業(yè)費(fèi)用（含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本直接費(fèi)用 、人工費(fèi)用）：占總收入 20% ? 管理費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、水電、維修 保險(xiǎn) 、裝修和設(shè)備更新等費(fèi)用）：占總收入的 20% 2)管理提成 ： 引進(jìn)世界著名五星級(jí)酒店管理公司 占總收入的 25%。 酒店客房 面積： 通常來(lái)說(shuō)，客房的總面積占酒店總建 筑面積的 65%以上 23983﹡ 65%=15589m2 投資成本（以下投資成本未計(jì)算財(cái)務(wù)成本） 1） 土地成本： 500萬(wàn) 40247。面積構(gòu)成分為營(yíng)業(yè)面積及非營(yíng)業(yè)面積，計(jì)算時(shí)采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營(yíng)面積、盈利能力等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，既關(guān)系到酒店客人消費(fèi)過(guò)程中的舒適度， 同時(shí)關(guān)系到 酒店的收益與壽命。 酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來(lái)描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是 對(duì)客服務(wù)區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺(tái)工作區(qū)面積。這個(gè)比例也要與酒店的定位、目標(biāo)市場(chǎng)相匹配。 65=240 個(gè) 22 4 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的成本運(yùn)營(yíng)測(cè)算 測(cè)算基礎(chǔ) 本五星級(jí)酒店物業(yè)面積構(gòu)成： 在酒店設(shè)計(jì)中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的。 酒店 車位規(guī)劃 五星級(jí)酒店的車位一般按 1： 1的比例 配車位 。 1）裙樓設(shè)施 樓層 餐飲設(shè)施 面積（平方米） L1 L2 L3 L3 L4 L4 夜總會(huì) 咖啡廳 中式餐廳 西式餐廳 西式餐廳 宴會(huì)廳 小計(jì) 1， 會(huì)議廳設(shè)施 21 L2 L5 L 會(huì)議室 會(huì)議室 商務(wù)中心 小計(jì) 娛樂(lè)設(shè)施 L6 L6 L6 L6 桑拿 健身房 露天游泳池 露天網(wǎng)球場(chǎng) 小計(jì) 其他設(shè)施 L2 L1 L2 L6 商場(chǎng) 美容廳 花店 保健中心 小計(jì) 2） 后勤設(shè)施 后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。 酒店將會(huì)提供充足的泊車位置。 3) 自備發(fā)電系統(tǒng)。 20 安全設(shè)施（ 3 項(xiàng)） 1) 電子卡門(mén)鎖。 22) 精品店、獨(dú)立的書(shū)店、 獨(dú)立的鮮花店。 20) 潛水、海上沖浪、 釣魚(yú)。 18) 室外滑雪場(chǎng)。 16) 實(shí)戰(zhàn)模擬游藝場(chǎng)。 14) 賽車場(chǎng)、公園。 12) 電子模擬高爾夫球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)。 10) 壁球室、桌球室。 8) 室外游泳池（水面積至少 100 平方米）。 6) 健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴 、沖浪浴、日光浴室。 4) 定期歌舞表演。 10) 至少 5000 平方米的展覽廳。 8) 有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。 6) 有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)。 4) 有電話會(huì)議設(shè)施。 2) 至少配有 2 個(gè)小會(huì)議室。 5) 圖書(shū)館（至少有 1000 冊(cè)圖書(shū)）。 3) 洽談室（至少容納 10 人）。 商務(wù)設(shè)施及服務(wù)（ 5 項(xiàng)） 1) 提供國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，傳輸速度不小于 64kbit/s 。 7) 有至少 10 個(gè)不同風(fēng)味的餐廳（大小宴會(huì)廳除外）。 5) 有風(fēng)味餐廳。 3) 有除西餐廳外的其他外國(guó)餐廳，配有專門(mén)廚房。 餐廳及酒吧（ 8 項(xiàng)） 18 1) 有大堂酒吧。 44)24 小時(shí)提供洗衣加急服務(wù)。 42)商務(wù)樓層的客房?jī)?nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。 40)所有套房分設(shè)供主人和來(lái)訪人使用的衛(wèi)生間。 38)不少于 50% 的客房衛(wèi)生間淋浴與浴缸分設(shè)。 選擇項(xiàng)目（共 78 項(xiàng)，至少具備 35 項(xiàng)，具備項(xiàng)目越多，酒店越高檔） 客房（ 10 項(xiàng)） 36)客房?jī)?nèi)可通過(guò)視聽(tīng)設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語(yǔ)言信箱服務(wù)。 34)提供市內(nèi)觀光服務(wù)。 17 32)有醫(yī)務(wù)室。 31)有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，辦理電報(bào)、電傳、傳真、復(fù)印、國(guó)際長(zhǎng)途電話、國(guó)內(nèi)行李托運(yùn)、沖洗膠卷等。 29)有男女分設(shè)的公共衛(wèi)生間。 公共區(qū)域基本要求 27)有足夠的停車場(chǎng)，有足夠的高質(zhì)量客用電梯，轎箱裝修高檔，并有服務(wù)電梯。 25)餐廳、酒吧的主管、領(lǐng)班和服務(wù)員能用英語(yǔ)提供服務(wù)。 23)有獨(dú)具特色格調(diào)高雅的咖啡廳，能提供自助早餐、西餐正餐。 餐飲基本要求 21)有布局合理 、裝飾豪華的中餐廳，至少能提供 2 種風(fēng)味的中餐。 16 19)提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)。 17)有直撥的國(guó)內(nèi)、國(guó)際電話，有彩色電視機(jī)、音響設(shè)備、并有閉路電視系統(tǒng)，播放頻道不少于 16 個(gè)，自辦節(jié)目至少有 2 個(gè)頻道。裝高級(jí)座便器。 15)客房裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫(xiě)字臺(tái)、衣櫥及衣架，茶幾，座椅，床頭柜、床頭燈，臺(tái)燈，落地?zé)?、全身鏡，行李架等高級(jí)配套家具。 13)至少能用 2 種外語(yǔ)提供服務(wù)（英語(yǔ)為必備語(yǔ)種），總機(jī)至少能用 3 種外語(yǔ)提供服務(wù)（英 語(yǔ)為必備語(yǔ)種），各種指示用和服務(wù)用文字至少用中英文同時(shí)表示。 11)可 8小時(shí)直接接受國(guó)內(nèi)、國(guó)際客房預(yù)訂，有酒店和客人同時(shí)開(kāi)啟的保險(xiǎn)箱、設(shè)門(mén)衛(wèi)應(yīng)接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理。 9) 提供留言服務(wù)、一次性總 帳單結(jié)帳服務(wù)、信用卡服務(wù)、 18 小時(shí)提供外幣兌換服務(wù)。 酒店接待大廳基本要求 7) 接待大廳寬敞、裝修豪華、光線充足。 5) 有背景音響系統(tǒng)。 3) 酒店內(nèi)部公共信息圖形符號(hào)符合 LB/AT001 標(biāo)準(zhǔn)。 14 3 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及 樓層規(guī)劃 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn) 要求 五星級(jí)旅游涉外酒店應(yīng)具備的基本條件概述如下： 酒店總體基本要求 1) 酒店功能劃分合理、設(shè)施使用方便、安全。營(yíng)業(yè)收入方面，比如東方賓館， 2020 年上半年的客房收入達(dá)到了 萬(wàn)元，同比上升了 ％，凈利潤(rùn)也從 2020 年上半年的 萬(wàn)元增加到現(xiàn)在的 萬(wàn)元。經(jīng)濟(jì)型酒店 3年的預(yù)期數(shù)字也將過(guò)百，未來(lái) 3至 5年內(nèi)，經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店客房超萬(wàn)間。未來(lái)幾年內(nèi)，廣州將新建 50 家四、五星級(jí)豪華酒店、增加 8000 個(gè)房間。 13 廣州有賓館、飯店、招待所等各類住宿設(shè)施 1400 多座，客 房約 10 萬(wàn)間，床位近20萬(wàn)個(gè)；其中星級(jí)飯店 205 家，五星 6家，四星 24 家，三星 89家，二星 80家，一星 6 家。廣州五星級(jí)酒店增量仍很理性，當(dāng)然供給量增大、價(jià)格也自然受到市場(chǎng)調(diào)節(jié)。 孫雷表示，廣州是中國(guó)會(huì)展業(yè)中心，特別到了廣交會(huì)，不但五星級(jí)酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。 據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長(zhǎng)孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵(lì)外資酒店管理企業(yè)向四個(gè)方面發(fā)展：一是擴(kuò)大選址區(qū)域。目前，廣州星級(jí)酒店超過(guò)兩百家、五星級(jí)七家，與實(shí)際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級(jí)酒店嚴(yán)重不足。 市旅游局認(rèn)為，隨著廣州城市國(guó)際化程度越來(lái)越高，外資來(lái)穗將投資、設(shè)辦事處、包長(zhǎng)包房以及會(huì)議經(jīng)濟(jì)、歐美市場(chǎng)的開(kāi)拓等原因都將導(dǎo)致高星級(jí)酒店供不應(yīng)求。 11 12 2 行業(yè)人士 對(duì)廣州高級(jí)酒店業(yè)的發(fā)展看法 五星級(jí)酒店被 業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔”，可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)尚，同時(shí)也是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最敏感的風(fēng)向標(biāo)。 05 太古匯香格里拉 天河路 2020年開(kāi)業(yè) 六星級(jí)的豪華酒店，酒店建筑面積約 8萬(wàn)平方米，擁有 500 到 600 個(gè)客房。 03 富力君悅大酒店 珠江新城 2020年開(kāi)業(yè) 總建筑面積為 萬(wàn)多平方米，樓高75 米，由君悅酒店管理。 10 正在建設(shè)中的酒店 序號(hào) 酒店名稱 地理位置 計(jì)劃開(kāi)業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 01 正佳萬(wàn)豪 天河正佳 2020年開(kāi)業(yè) 正佳萬(wàn)豪國(guó)際大酒店正佳 正佳廣場(chǎng)