【正文】 經(jīng)論證，本項目的建設(shè)是必要和可行的，且具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會效益。通過分析本項目相關(guān)財務(wù)指標(biāo)，本項目盈利能力較好，投資回收期在合理的范圍內(nèi)。本酒店項目將有效彌補(bǔ)珠海國際品牌五星級酒店的空白，滿足高端商務(wù)、旅游客戶的需求，符合珠海酒店市場發(fā)展趨勢。四、其他風(fēng)險：主要原于項目操作過程中的失誤與效率低下，所以本項目已經(jīng)制定了完整的工程進(jìn)度計劃、籌備計劃、資金使用計劃、市場推廣計劃等，并明確了責(zé)任部門與責(zé)任人，納入了公司的目標(biāo)管理系統(tǒng)。同時本項目屬于首期項目，建設(shè)完成時，商務(wù)區(qū)的配套還未完善，因此為本項目酒店的經(jīng)營上都帶來較大的市場壓力。二、市場風(fēng)險市場風(fēng)險對酒店項目影響尤為突出，所以本項目啟動初期就對區(qū)域酒店市場進(jìn)行了深入的分析論證，使本項目的定位滿足客戶群體需求，適應(yīng)市場發(fā)展趨勢。25第八章 項目風(fēng)險分析一、成本風(fēng)險從現(xiàn)時的市場物價情況看，物資價格大幅上漲的可能性不大，同時可考慮與承包商簽訂固定總價承包合同以規(guī)避此類風(fēng)險。六、 敏感性分析選取本項目開發(fā)成本，客房價格作為敏感因素，針對項目的凈現(xiàn)金流量值指標(biāo)分別作多因素敏感分析，分析如下：開發(fā)成本變化總開發(fā)成本變化 +5% +10% +20%累計資金凈流量貼現(xiàn)值 52,262 萬元 48,310 萬元 40,406 萬元客房價格變化客房價格變化 5% 10% 20%累計資金凈流量貼現(xiàn)值 49,403 萬元 41,871 萬元 27,528 萬元當(dāng)總開發(fā)成本整體上升 20%，或客房價格下降 20%，項目的凈現(xiàn)金流量值仍為正值，可見本項目具有極強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。經(jīng)分析測算，本項目稅后投資利潤率為 %，靜態(tài)回收期為 14 年；內(nèi)部收24益率為 %，動態(tài)回收期為 21 年。將五星級酒店在經(jīng)營期間的各年凈收益折現(xiàn)累加到 2022 年的凈收益現(xiàn)值為143,433 萬元。目前國際品牌的酒店在珠海還處于空白，本項目酒店定位為國際品牌的標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店，比珠海目前的酒店檔次要高。四、 項目收入分析經(jīng)咨詢專業(yè)顧問公司和結(jié)合本項目酒店的情況分析后，設(shè)定國際標(biāo)準(zhǔn)五星級酒店的各項收入比例為：客房收入占 60%；餐飲娛樂康體收入占 35%；商業(yè)、商務(wù)服務(wù)收入占 5%。由于土地使用年限為 50 年，則假設(shè)酒店的經(jīng)營年限為 47 年。本項目通過多方面采取積極有效實用的節(jié)能措施，符合國家相關(guān)節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求，有效地減少能源損耗，同時有利于環(huán)境保護(hù)和本項目的持續(xù)發(fā)展。 選用通風(fēng)機(jī)時，選用高效率風(fēng)機(jī)，并且保持較高的空氣輸送系數(shù)（ATF） ，以減少輸送能耗。 大堂、走廊等公共照明采用智能照明系統(tǒng)控制。熒光燈和氣體放電燈配電子鎮(zhèn)流器或帶電容補(bǔ)償?shù)墓?jié)能型電感鎮(zhèn)流器，產(chǎn)品能效值符合國家相關(guān)產(chǎn)品能效21標(biāo)準(zhǔn)的要求，并采用能效等級高的產(chǎn)品，功率因數(shù)不低于 。 采用高效節(jié)能的燈具，燈具效率符合《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB500342022 第 條的規(guī)定。 對于可預(yù)測的和明顯可能產(chǎn)生大量諧波的設(shè)備設(shè)置諧波抑制裝置；當(dāng)難以預(yù)測諧波含量和諧波次數(shù)時，預(yù)留諧波抑制裝置的安裝條件，待工程竣工運(yùn)行后根據(jù)具體情況有針對性地進(jìn)行諧波治理，改善電源質(zhì)量，減少諧波電流損耗。 采用高效節(jié)能型低損耗配電變壓器，根據(jù)負(fù)荷特點(diǎn)合理計算用電負(fù)荷，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，合理選擇變壓器容量和臺數(shù)，力求使變壓器的實際負(fù)荷接近設(shè)計負(fù)荷，并在比較經(jīng)濟(jì)的負(fù)荷率下長期運(yùn)行，提高變壓器技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益，減少變壓器能耗。 首層綠化供水及地下室車庫地面沖水采用雨水回用系統(tǒng)供水。（二）給排水設(shè)計 本建筑物充分利用市政給水管網(wǎng)的壓力地下二層至二層由市政直接供水，二層以上供水采用水泵和節(jié)能水箱聯(lián)合供水。 外墻主要構(gòu)造由玻璃幕墻和內(nèi)襯砌體墻體組成，其中加氣混凝土砌塊和保溫砂漿為主要隔熱構(gòu)造。? 使建筑適應(yīng)當(dāng)?shù)貧夂驐l件，在符合生態(tài)要求的前提下考慮材料使用的可行性，合理性。19第六章 節(jié)能措施一、 節(jié)能設(shè)計依據(jù)? 《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》 （GB 5017693) ? 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （GB501892022） ? 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》廣東省實施細(xì)則(DBJ15512022)? 《建筑外門窗氣密，水密，抗風(fēng)壓性能分級及檢測方法》 （GB/T 71062022）? 《建筑幕墻》 （GB/T 210862022）? 《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 （GB500342022）? 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 （GB500192022）? 國家和地區(qū)有關(guān)的設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定二、 節(jié)能設(shè)計原則? 根據(jù)珠海市南亞熱帶與熱帶過渡型海洋性氣候特征并結(jié)合功能使用的可持續(xù)性。其中長隆將投資 17 億元的“珠海長隆海洋世界”將會進(jìn)一步吸引國內(nèi)外的游客。四、 威脅分析? 項目以經(jīng)營為主，投資回收期較長，對業(yè)主的經(jīng)營管理能力要求較高；? 傳統(tǒng)城區(qū)的酒店在基礎(chǔ)配套與市場氛圍上比本項目具有優(yōu)勢，對項目有一定的威脅。二、 劣勢分析? 目前項目地塊周邊生活配套嚴(yán)重不足；周邊公共交通線路不足，在區(qū)位上仍有一定的心理距離；? 作為十字門中央商務(wù)區(qū)首批進(jìn)入市場的酒店，將因項目地點(diǎn)在珠海市現(xiàn)有主要酒店區(qū)外而受到負(fù)面影響。在珠海被定位為“珠江口西岸核心城市” ，橫琴島大開發(fā)國務(wù)院審批順利通過及廣珠城際輕軌和廣珠鐵路相關(guān)重大工程建設(shè)順利推進(jìn)等眾多利好因素的帶動下迅速發(fā)展的旅游業(yè)，對酒店的發(fā)展提出很大的需求及更高的要求，以市場空白空間作為切入點(diǎn)，引進(jìn)國際品牌星級酒店將大有可為。如果這些頂級酒店能順利開業(yè)，不僅填補(bǔ)了珠海市缺乏國際品牌酒店的空白，同時通過相互交流和學(xué)習(xí)能進(jìn)一步提升珠海酒店的管理和服務(wù)水平，從而促進(jìn)酒店業(yè)的良性發(fā)展，無形中也使珠海軟實力得到增強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計 2022 年珠海全市接待旅游總?cè)藬?shù)為 2087 萬人次，旅游總收入達(dá) 168 億元，蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)為珠海酒店的發(fā)展帶來廣闊的前景。珠海主要中高端酒店調(diào)查表名稱 位置 客房數(shù) 入住率 房價 客群粵財假日酒店 吉大 320 間 67% 標(biāo)間：700 元/天套房：1830 元/天 商務(wù)客為主怡景灣大酒店 吉大 383 間 61% 雙床房：620 元/天套房：1100 元/天 旅游客為主部分商務(wù)客德瀚大酒店 吉大 534 間 50% 標(biāo)間：500 元/天套房：2400 元/天 會議旅游部分商務(wù)客珠海度假村 吉大 500 間89 棟別墅 60%標(biāo)間：580 元/天套房：980 元/天別墅：1720 元/天商務(wù)客較多旅游客為主中邦藝術(shù)酒店 吉大 157 間 69% 標(biāo)間：460 元/天套房：4000 元/天 商務(wù)客為主海灣大酒店 拱北 273 間 70% 標(biāo)間：530 元/天套房：2200 元/天 旅游客為主部分商務(wù)客珠海目前中高端酒店房價偏低，市場上缺乏國際知名品牌的星級酒店，同時商務(wù)客群對高端酒店需求較大，發(fā)展高端品牌酒店，將有效彌補(bǔ)珠海酒店市場的15空白，滿足高端客戶的需求。（四）商務(wù)客和旅游客是高端酒店的主要客戶從客戶結(jié)構(gòu)看，商務(wù)客和旅游客是高端酒店的主要客戶．隨著港珠澳大橋的貫通，將大大的提高港澳地區(qū)與珠海的商務(wù)往來，進(jìn)一步刺激高端酒店商務(wù)的需求。（二）酒店入住率較高，經(jīng)營收益較穩(wěn)定14從入住率看，珠海中高端酒店的客房入住率基本在 60%以上，即使在經(jīng)濟(jì)環(huán)境較差的環(huán)境下，也保持了比較穩(wěn)定的經(jīng)營效益，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的波動影響較小。近年酒店接待旅客數(shù)及開房率統(tǒng)計表 % % % % %%0200400600