【正文】 四、 五星級(jí)酒店與產(chǎn)權(quán)式酒店的復(fù)合產(chǎn)權(quán)式。杭州市場(chǎng)上真正意義上可以稱為酒店式公寓的樓盤較少，市場(chǎng)上大多都未提供酒店可以提供的貼身服務(wù)。這類寫字樓對(duì)入住企業(yè)的要求較高。二、 五星級(jí)酒店與酒店式寫字樓的復(fù)合酒店最大的特色就在于它可以提供的服務(wù)，而酒店式寫字樓意味著比一般的寫字樓會(huì)享有更優(yōu)質(zhì)、更周到的服務(wù)，這種酒店式寫字樓形態(tài)在杭州暫時(shí)還未出現(xiàn)，是高端市場(chǎng)的空白點(diǎn)。這種業(yè)態(tài)是最純粹的業(yè)態(tài)，只是規(guī)模和星級(jí)上在原有的基礎(chǔ)上有一定的改變。第二節(jié)：本項(xiàng)目可操作方向探討分析由于本項(xiàng)目主要考慮的是******未來(lái)發(fā)展方向問(wèn)題，因此分析討論******未來(lái)各種可能業(yè)態(tài)是必不可少的一部分。改擴(kuò)建意味著對(duì)******的一次徹底改變，首先是星級(jí)是否提升問(wèn)題，其次是酒店的市場(chǎng)定位的改變，是否改變?cè)瓉?lái)的客源定位，如果改變，會(huì)定位的人群又是哪些，這都是市場(chǎng)定位主要需要解決的問(wèn)題；再次，提升星級(jí)以后，酒店的運(yùn)作如何進(jìn)行，酒店管理方式應(yīng)當(dāng)如何也是必須考慮的方面；另外，是否能做成復(fù)合型地產(chǎn)，以此來(lái)加速資金的回收問(wèn)題也成為難題之一。二、期望******賓館的經(jīng)營(yíng)狀況在杭州所有飯店中一直都排名前三甲，大部分原因是因?yàn)?*****獨(dú)特優(yōu)越的地理位置及其將近20年的品牌效應(yīng)。開(kāi)業(yè)十余年，******賓館不斷提升服務(wù)品質(zhì)，完善服務(wù)設(shè)施，深受各界人士鐘愛(ài)。賓館主要入口設(shè)在主干道環(huán)城西路上，是杭州市最便捷的四星級(jí)商務(wù)酒店，距美麗的西湖一步之遙，攬盡西湖勝景，地處商業(yè)中心，驅(qū)車往火車站10分鐘，機(jī)場(chǎng)30分鐘。參考資料:【1】 殷柏慧，吳必虎．長(zhǎng)三角與環(huán)渤海區(qū)域旅游合作條件對(duì)比研究．旅游學(xué)刊．2004：19（6）；【2】 鐘欣．長(zhǎng)三角成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最亮點(diǎn)．今日早報(bào)（電子版）．2003年3月5日【3】 北方網(wǎng)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)； 【4】 劉耿大，畢呂貴．旅游經(jīng)濟(jì)凝聚長(zhǎng)三角．旅游經(jīng)緯．2004（2）；【5】 萬(wàn)斌 2005年中國(guó)長(zhǎng)三角區(qū)域發(fā)展報(bào)告 社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2005 【6】 上海、江蘇、浙江經(jīng)濟(jì)信息中心統(tǒng)計(jì)內(nèi)部資料【7】 杭州市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃院【8】 浙江省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)簡(jiǎn)報(bào)【9】 杭州省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年報(bào)【10】 倪鵬飛 中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社 2005【11】 杭州市人民政府．堅(jiān)持政府主導(dǎo) 實(shí)施三大戰(zhàn)略合力打造 “東方休閑之都”．浙江旅游網(wǎng)：2004年旅游工作會(huì)議交流材料。上海酒店式公寓產(chǎn)品迅速升級(jí)換代，提出“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化公寓”，推到了酒店式公寓的國(guó)際化發(fā)展，也將為杭州酒店的開(kāi)發(fā)方式提供參考。當(dāng)然杭州身身的發(fā)展，國(guó)際化進(jìn)程的加快，也吸引來(lái)更多的高端客源，使得杭州星級(jí)飯店品牌提升的壓力更大。一方面，長(zhǎng)三角旅游城市加強(qiáng)合作，互為市場(chǎng)、互送客源。目前，長(zhǎng)三角正加強(qiáng)旅游合作，構(gòu)建“長(zhǎng)三角旅游合作經(jīng)濟(jì)圈”，推進(jìn)江淅滬兩省一市區(qū)域旅游合作，整合長(zhǎng)三角旅游資源。E. 酒店開(kāi)發(fā)型式的多樣化通過(guò)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，酒店的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)方式出現(xiàn)多樣化，如：酒店式寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店等等。D. 活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激高星級(jí)酒店的發(fā)展在活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景之下，隨著酒店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)不斷在上海各級(jí)市場(chǎng)推廣酒店品牌，上海四星級(jí)和五星級(jí)酒店的供應(yīng)量預(yù)期將在不久的未來(lái)出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。C. 旅游宣傳的力度的加大及旅游需求的多元化上海加大了對(duì)市內(nèi)各大休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的宣傳力度。上海是連接杭州、蘇州和徐州等熱門旅游地點(diǎn)的交通中心，這也使上海的旅游市場(chǎng)獲益良多。盡管供應(yīng)增加，酒店的入住率預(yù)期在短到中期內(nèi)仍將維持較高水平。據(jù)仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)最新完成的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，上海酒店市場(chǎng)在20052008年將新增約7,200多間客房。與此同時(shí)，北京五星級(jí)酒店的平均入住率約65%，平均房?jī)r(jià)約130美元。截至2005年3月，上海五星級(jí)酒店的平均入住率達(dá)到72%，而平均房?jī)r(jià)則約為190美元。⑵上海與北京五星級(jí)酒店比較：表17 上海與北京五星級(jí)飯店指標(biāo)比較年份指標(biāo)20042005．3上海北京上海北京平均入住率（%）%60%72%65%平均房?jī)r(jià)(美元)170130190130上海頂級(jí)酒店市場(chǎng)在2004年表現(xiàn)搶眼，平均入住率達(dá)到80%，平均房?jī)r(jià)超過(guò)170美元。而在平均房費(fèi)方面，上海五星級(jí)酒店2004年較2003年上浮了38%，達(dá)到1417元。%，%%。入境游客的增加對(duì)上海高星級(jí)酒店的發(fā)展的更是具有促進(jìn)作重。截至2004年底，上海接待的涉外游客人數(shù)總計(jì)達(dá)390萬(wàn)人，%和24%。表16 上海近年旅游指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表指標(biāo)年份旅游總收入（億元人民幣）全國(guó)排名接待入境旅游者（萬(wàn)人次）全國(guó)排名旅游外匯收入（億美元）全國(guó)排名國(guó)內(nèi)旅游者（萬(wàn)人次）國(guó)內(nèi)旅游收入（億元人民幣）20002001333200233320032222004223數(shù)據(jù)來(lái)源：上海歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。上海已連續(xù)13年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)兩位數(shù)增長(zhǎng)。杭州市最近宣布，到2006年杭州的五星級(jí)飯店要達(dá)到10家，這是一個(gè)正確的目標(biāo)。按照世界發(fā)達(dá)國(guó)家飯店業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，高、中、低檔星級(jí)飯店的比例應(yīng)該為1：3：6（5），而杭州目前的比例為1：：，中檔還是偏少，抵擋飯店還要繼續(xù)增加。⑶杭州星級(jí)飯店業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)表15 杭州歷年中高星級(jí)飯店出租率(%)年份星級(jí)2001200220032004五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)數(shù)據(jù)來(lái)源：同上。四星級(jí)飯店無(wú)論在平均房?jī)r(jià)上還是出租率上都保持較為穩(wěn)定的變化趨勢(shì)。⑵經(jīng)營(yíng)特色表14 杭州歷年中高星級(jí)飯店平均房?jī)r(jià) 單位：元年份星級(jí)2001200220032004五星級(jí)四星級(jí)三星級(jí)218數(shù)據(jù)來(lái)源：同上。%。表12 杭州歷年旅游星級(jí)飯店的增長(zhǎng)趨勢(shì)以及結(jié)構(gòu)變化年份飯店20002001200220032004星級(jí)總量102168167178200五星級(jí)23334四星級(jí)1014182025三星級(jí)4248566164二星級(jí)47688296101一星級(jí)110876高：中：低1：：1：：1：：1：：1：：數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年《杭州年鑒》和《浙江省旅游概覽》。1999年，杭州代表浙江省在全國(guó)率先提出創(chuàng)建“綠色飯店”，并制定了省內(nèi)適用的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。隨著中國(guó)加入WTO，飯店業(yè)又開(kāi)始面臨新一輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)——與國(guó)外資本雄厚的飯店集團(tuán)相抗衡。行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，從2000年的102個(gè)（其中五星級(jí)2家，四星級(jí)10家，三星級(jí)42家，二星級(jí)47家和一星級(jí)1家），迅速發(fā)展到2004年的200家，其中五星級(jí)4家，四星級(jí)25家，三星級(jí)64家，二星級(jí)101家，一星級(jí)6家，高、中、低檔飯店的比例為1：：，中高星級(jí)飯店增長(zhǎng)極為迅速，使得飯店整體結(jié)構(gòu)趨于合理。這個(gè)階段，杭州飯店業(yè)在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)和管理部門的壓力下保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫使飯店將管理的中心轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理、提高飯店檔次和服務(wù)水平上來(lái)，也開(kāi)始重視迎合市場(chǎng)需求。這個(gè)階段的特點(diǎn)是開(kāi)始注重飯店質(zhì)量的提高。調(diào)整發(fā)展階段（1989—1999），杭州飯店業(yè)在前十年發(fā)展的基礎(chǔ)上，這個(gè)階段仍保持持續(xù)增長(zhǎng)，但速度已經(jīng)放慢。這時(shí)候的飯店業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，出租率較高，整體經(jīng)濟(jì)效益良好。總之，杭州旅游業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)十分強(qiáng)勁，并在增長(zhǎng)方式上有了新的變化：休閑度假、商務(wù)和會(huì)議游客數(shù)量的增加，消費(fèi)水平的提高；個(gè)人或親朋結(jié)伴形式的散客旅游呈現(xiàn)新的增長(zhǎng)和消費(fèi)趨勢(shì)，它們使得飯店，尤其是高檔飯店不僅要重新考慮自己的市場(chǎng)定位，而且還促使其在服務(wù)質(zhì)量、硬件設(shè)施等方面進(jìn)行提升，突出其自身的特色。由表11以及右邊的圖表，散客旅游者不僅在人數(shù)上不斷增加，在旅游花費(fèi)上也總體保持增長(zhǎng)，且于2003年超過(guò)三種方式的人均花費(fèi)，并將這種趨勢(shì)保持到非典剛過(guò)的2004年。因此，現(xiàn)階段杭州旅游市場(chǎng)仍以觀光游覽、休閑度假旅游為主導(dǎo)，但商務(wù)、會(huì)議旅游已呈現(xiàn)良好的發(fā)展的前景，不僅發(fā)展比較快，而且對(duì)于飯店業(yè)來(lái)說(shuō)，也存在比較大的營(yíng)利空間。表9 國(guó)內(nèi)游客人均花費(fèi)（旅游目的）構(gòu)成表 單位：元目的年份人均花費(fèi)觀光度假探親訪友商務(wù)會(huì)議健康/療養(yǎng)宗教/朝拜文化/體育/科技交流其他2001200220032004數(shù)據(jù)來(lái)源：同上2001年以來(lái)，杭州國(guó)內(nèi)游客人均花費(fèi)按旅游目的來(lái)看，度假、商務(wù)和會(huì)議游客花費(fèi)總體保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)，且2003年非典以后增速加快。2003年由于受非典影響，上述三種類型的游客都有所停滯，但2004年除了會(huì)議游客，其它兩種類型的游客恢復(fù)迅速。二、杭州旅游業(yè)發(fā)展對(duì)其飯店業(yè)的影響表11 杭州國(guó)內(nèi)游客出游目的比例 單位：%目的年份觀光游覽休閑度假探親訪友商務(wù)會(huì)議健康/療養(yǎng)宗教/朝拜文化/體育/科技交流其他20012002200362004數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年《浙江省旅游概覽》從表格和圖表中可以得知，杭州自2001年以來(lái)觀光游覽型游客正在逐年減少，而休閑度假、商務(wù)和會(huì)議游客在不斷地增加。杭州的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)是非常龐大的。雖然，1998年受亞洲金融危機(jī)的影響兩項(xiàng)指標(biāo)幾乎停滯不前，2003年受SARS影響甚至出現(xiàn)明顯的下跌，但2004年杭州入境旅游者人次和外匯收入迅速恢復(fù)，并取得了良好的成績(jī)。C．旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭表10 19952004年杭州市旅游人次及收入指標(biāo)年份入境旅游人數(shù)（萬(wàn)人次）旅游外匯收入（萬(wàn)美元）國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)（萬(wàn)人次）國(guó)內(nèi)旅游收入（億元）1995年145191996年1673920091381997年2008021001421998年2100221211451999年237032000年2924423051902001年380572002年477102003年4222127762902004年597343016資料來(lái)源：《浙江旅游概覽》由以下兩個(gè)圖表可以看出，杭州市入境旅游者人次和外匯收入自1995年開(kāi)始逐年遞增，并且增加幅度越來(lái)越大。參加2004西博會(huì)項(xiàng)目活動(dòng)的觀眾總數(shù)達(dá)672萬(wàn)人次。西湖博覽會(huì)分活動(dòng)、展覽、會(huì)議三大板塊，把展示、交流、貿(mào)易、研討、旅游和文化活動(dòng)有機(jī)地結(jié)合在一起。B．特色旅游節(jié)慶活動(dòng)杭州有影響的旅游節(jié)慶活動(dòng),主要有“西博之旅”、西湖國(guó)際煙花大會(huì)、西湖國(guó)際桂花節(jié)、中國(guó)（杭州）西湖龍井開(kāi)茶節(jié)、中國(guó)國(guó)際（蕭山）觀潮節(jié)、杭州徑山旅游文化節(jié)、淳安千島湖秀水節(jié)、新安江之夏旅游節(jié)、富春江水上風(fēng)箏藝術(shù)節(jié)等。杭州還有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位14個(gè)、國(guó)家級(jí)博物館5個(gè)。A．旅游資源優(yōu)勢(shì)擁有“上有天堂，下游蘇杭”這樣的美稱足以說(shuō)明杭州具有其他地區(qū)難以媲美的風(fēng)景旅游資源，自然賦予的獨(dú)特環(huán)境和幾千年人類文化積淀，使杭州成為我國(guó)東南部風(fēng)景名勝薈萃之地。環(huán)境是旅游業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力所在，杭州在旅游業(yè)大力發(fā)展方面具備了基礎(chǔ)性因素。根據(jù)杭州市入境旅游以散客市場(chǎng)為主的特點(diǎn)，有針對(duì)性地開(kāi)展促銷工作，以富有杭州歷史文化、山水風(fēng)光和生態(tài)度假旅游產(chǎn)品的優(yōu)化、升級(jí)作為搞好對(duì)外促銷的基礎(chǔ)，在繼續(xù)發(fā)展觀光旅游的同時(shí)，大力開(kāi)發(fā)以會(huì)展、度假、康復(fù)、文化、體育、青年修學(xué)、婦女活動(dòng)等為重點(diǎn)的專項(xiàng)旅游產(chǎn)品，做到資源開(kāi)發(fā)和整體促銷同時(shí)并舉，硬件設(shè)施改善與服務(wù)質(zhì)量提高同時(shí)并舉，以增強(qiáng)杭州市旅游產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。B．客源市場(chǎng)發(fā)展思路據(jù)杭州的實(shí)際情況，杭州旅游客源市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的總方針是：以國(guó)內(nèi)旅游客源市場(chǎng)為基礎(chǔ)，以入境旅游客源市場(chǎng)為重點(diǎn)，逐步發(fā)展出境旅游客源市場(chǎng)，讓杭州走向世界，讓世界了解杭州，使杭州成為亞太地區(qū)重要的旅游勝地。圍繞“東方休閑之都”品牌，各區(qū)、縣（市）按照大杭州、大旅游、大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，在提升觀光旅游產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，發(fā)揮自身山水及生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展濱水、高山及主題休閑度假產(chǎn)品。通過(guò)藝術(shù)演出、文化休閑會(huì)議以及特色文化氛圍的營(yíng)造來(lái)豐富杭州參與性、體驗(yàn)性旅游產(chǎn)品的內(nèi)容。文化是旅游的靈魂，文化休閑是休閑的最高層次和最佳方式。為進(jìn)一步提高杭州會(huì)展游的含金量，杭州成功申請(qǐng)并積極籌辦2006世界休閑博覽會(huì) ，會(huì)期將歷時(shí)184天，力爭(zhēng)吸引入境游客100萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)游客1500萬(wàn)人次。為加快推進(jìn)杭州旅游業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展會(huì)展業(yè)，從2000年起杭州恢復(fù)舉辦71年前的西湖博覽會(huì)，連續(xù)四屆西博會(huì)，每屆吸引國(guó)內(nèi)外游客500萬(wàn)人次。杭州市市委市政府堅(jiān)持“經(jīng)營(yíng)杭州必須經(jīng)營(yíng)西湖”的理念，通過(guò)實(shí)施西湖綜合保護(hù)工程，不斷提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力。首先，打好西湖牌。其中，“旅游西進(jìn)”是旅游業(yè)總戰(zhàn)略，而后二者是子戰(zhàn)略，“三大戰(zhàn)略”相互支撐，協(xié)調(diào)發(fā)展，成為打造“東方休閑之都”三把“金鑰匙”。第四節(jié)、杭州旅游業(yè)的發(fā)展與其飯店業(yè)的相互影響一、杭州市旅游產(chǎn)業(yè)的