【正文】 要求引進(jìn)酒店機構(gòu)目標(biāo)為——法國雅高、美國速八等具備全球經(jīng)營實力的強勢機構(gòu)。通過各種戶型的優(yōu)化組合，在滿足旅客需求的同時有效降低酒店經(jīng)營成本，從而能夠給消費者更大的讓利空間，同時由于有全國性乃至于全球連鎖酒店業(yè)態(tài)的進(jìn)入，不但能降低消費者的消費成本，而且能夠滿足不同消費者的需求，為消費者提供更多的優(yōu)惠空間。投入專項資金設(shè)計供殘疾人使用的專用通道、專用衛(wèi)生間等設(shè)施、加入免費兒童游樂中心、小型醫(yī)療機構(gòu)、大型共享空間等設(shè)施場地充分滿足各種消費者的特殊需求。２．概念定位：２．概念定位：要素一：國際化西安城市窗口　經(jīng)濟型酒店消費風(fēng)向標(biāo)建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告44人性化設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，酒店規(guī)劃優(yōu)先原則，酒店設(shè)施的先進(jìn)性；要素二：合理的客房戶型設(shè)計，滿足消費者對消費空間的舒適性要求。第五章第五章 　　 項目定位項目定位一、定位依據(jù)一、定位依據(jù)宏觀市場調(diào)研分析成果——市場的呼喚政府土地政策宏觀調(diào)整條件下對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)化運營的要求——順應(yīng)時代步伐毓興物業(yè)發(fā)展有限公司商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營商遠(yuǎn)景規(guī)劃——企業(yè)區(qū)域化戰(zhàn)略擴張思想的正確性某城市化進(jìn)程腳步加快——緩解固有商圈的經(jīng)營壓力全國范圍內(nèi)的酒店業(yè)市場巨大的消費潛力亟待挖掘——完善區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)二、定位策略二、定位策略和平大廈定位策略酒店經(jīng)濟型設(shè)計 設(shè)施公寓化設(shè)計 布局人性化設(shè)計 組合配套性設(shè)計建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告43項目定位項目定位“和平大廈”是建立在開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者、金融機構(gòu)、消費者不同利益主體利益平衡基礎(chǔ)上的，實現(xiàn)多方共贏的局面是“和平大廈”最為成功的開發(fā)思路之一。；2022 年 8 月份主體工程封頂，具備裝修條件的被招商單位可先行進(jìn)行裝修工作；12022 年 12 月份內(nèi)外裝飾工程基本完工，設(shè)備安裝調(diào)試開始；12022 年 2 月份竣工并正式移交被招商單位進(jìn)行裝修及開建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告42業(yè)準(zhǔn)備。我公司為了實現(xiàn)定向設(shè)計、菜單式開發(fā)，滿足合作伙伴商業(yè)經(jīng)營的實際需求，借鑒 “法國雅高”、 “美國速八” ，以及上?！澳?168 ”等強勢酒店經(jīng)營集團對經(jīng)營場所工程施工的嚴(yán)格要求，對施工圖進(jìn)行了必要的調(diào)整。4．設(shè)備配置：設(shè)備用房主要設(shè)在地下室；水、電、暖、消防、空調(diào)通風(fēng)、弱電工程等按需求各層也有布置，并對多平面劃分了防火分建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告41區(qū)；交通組織設(shè)有觀光電梯、客貨電梯多部，各層設(shè)自動扶梯 8 部；供電為雙回路 10KV 線路進(jìn)線，容量滿足各種需要。２．結(jié)構(gòu)特征：地基處理方式為大開挖，天然地基；基礎(chǔ)采用鋼筋砼筏板基礎(chǔ)；抗震等級為抗震設(shè)防烈度 8 度；結(jié)構(gòu)為鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)。該項目的立項計劃、定點圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用合同、國有土地出讓批復(fù)等有關(guān)審批手續(xù)均已辦妥，已具備了實施動遷、建設(shè)的條件。建設(shè)用地規(guī)劃許可證號為（2022）187 號。這為下一步和平大廈的開工及管理奠定了很好的基礎(chǔ)。由于有強有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，加之各部門緊密配合及業(yè)主的支持，本項目目前工程、進(jìn)度、費用控制均在計劃之列。因該項目屬于招牌掛工程，拆遷工作難度極大。以上項目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。其中，基礎(chǔ)面積為 3500 平方米，一層至三層為商業(yè)用房 10500 平方米，四至八層為商務(wù)辦公住房及寫字間 17500 平方米。第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第二部分：項目總體戰(zhàn)略規(guī)劃第四章．項目建設(shè)方案第四章．項目建設(shè)方案一、項目總體情況一、項目總體情況該項目位于某市雁塔區(qū)和平門內(nèi)， （和平路南端） ，項目用地共 畝，總建筑面積可達(dá) 32022 平方米，工程總造價約 億元。隨著某市城市化進(jìn)程的加快，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)刻不容緩。建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告38二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢 ——呼喚呼喚本項目所在區(qū)域的商業(yè)設(shè)施目前以大中型餐飲、娛樂和中小百貨店面為主，與該區(qū)域的人口密度和經(jīng)濟發(fā)展水平不相符合。因此，某市酒店業(yè)具有巨大的市場空間和潛力，應(yīng)當(dāng)抓住機遇，率先搶灘。以 2022 年末統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，若各項增長指標(biāo)保持不變，今后每年將新增約 7——8 萬人次的旅游客源，這一潛在的數(shù)字還將會加大。建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告37按照某市政府提出的目前進(jìn)一步擴大對外開放，強化區(qū)域性商貿(mào)中心地位，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求，結(jié)合目前國內(nèi)旅游市場發(fā)展?fàn)顩r，今后某市總的旅游業(yè)發(fā)展趨勢將會重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、委托管理等現(xiàn)代化營銷方式，而各類旅游新型業(yè)態(tài)，綜合性旅游設(shè)施，經(jīng)濟快捷型酒店將成為實現(xiàn)新型旅游方式的主角。對于某的健身俱樂部，目前主要有“中體”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內(nèi)部設(shè)施和環(huán)境略顯欠缺和單調(diào)，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營狀況。消費的目的：娛樂、商談業(yè)務(wù)。顧客年齡主要為 2540 歲左右，即主要為中、青年男女。經(jīng)營時間：晚上 19：00 左右到第二天 1：30 左右。消費場所：水上龍宮（解放路）建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告35最受歡迎項目 造浪池 像海邊的感覺 周六、日消費人次： 造浪池 1000 人左右 兒童池 300 人左右 環(huán)流河 300 人左右 火山攀巖 200 人左右 按摩池 50 人左右 乘伐滑道 100 人左右 旋滑道 200 人左右 直滑道 200 人左右 高速滑道 200 人左右 蛟龍滑道 200 人左右 舞廳、夜總會、KTV 音樂廣場經(jīng)營調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在 200 m2 至 400 m2 左右。消費者身份特征：重要為學(xué)生和有小孩的家庭。消費者年齡和性別特征：水上龍宮的顧客年齡主要為 25 歲以下和 3040 歲，即主要為年輕家庭消費和學(xué)生消費。暢銷品牌：上島咖啡 20 元 2040 人/天 上島咖啡口味不錯，價廉物美； 大陸風(fēng)情極品 18 元 2040 人/天 樣子美觀、口感好、經(jīng)濟實惠； 大陸風(fēng)情格調(diào) 18 元 2040 人天 口感好、實惠、環(huán)境幽靜； 極品藍(lán)山 78 元 1020 人/天 精選咖啡豆、口味更香醇； 藍(lán)山咖啡 25/20 元 510 人/ 天 味純 巴西咖啡 20 元/杯 30 元/壺 香味濃、口感好、適合大眾口味 建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告34 漢堡 元 100 人左右 價格合理、口感好 薯條 3 元 60 人左右 價格便宜、口感好； 茶 3050 元/壺 2030 人 熱情周到、有賓至如歸的感覺； 百威啤酒 15 元/小瓶 34 人 炸雞 7 元 60 人左右 方便快捷 花茶 2540 元/壺 價格合適 水上世界、游泳、洗浴場所調(diào)查規(guī)模：經(jīng)營規(guī)模普遍在 1000 m2 至 3000 m2 左右。經(jīng)營房型及收費：主要以迷你型、小型和豪華型居多。消費者身份特征：絕大部分（約占 60%）為年輕職業(yè)白領(lǐng)和學(xué)生，也有一部分企業(yè)老板，自由職業(yè)者。經(jīng)營高峰期基本出現(xiàn)在上午 11：30—12：30，晚上 20：00—22：30 左右。茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧經(jīng)營狀況調(diào)查規(guī)模：茶秀、咖啡廳、快餐廳、飲料廳、酒吧等經(jīng)營場所經(jīng)營規(guī)模普遍在 30 m2 至 400 m2 左右，最多可同時容納人數(shù)在 100—120人左右。項目收費：項目收費有兩種類型，即每次使用付費和月卡、年卡付費。消費類型：男性主要以保齡球、跑步機、力量訓(xùn)練、綜合訓(xùn)練機類為主要消費類型，其中跑步機、綜合訓(xùn)練機最受歡迎。消費的目的：男性以運動健身、力量訓(xùn)練、發(fā)泄等主要目的，也有部分是出于放松和減肥等考慮。消費者年齡和性別特征：消費者年齡和性別往往根據(jù)所消費的項目不同而有所差異，對于力量、運動型消費項目如拳擊、跑步機、肌肉訓(xùn)練、力量訓(xùn)練則主要為男性，年齡以 18—40 歲的居多；而一般的運動項目如健身車、踏步機、綜合訓(xùn)練機等男女性別的顧客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年齡則在 18—50 歲之間。經(jīng)營時間：多數(shù)健身中心營業(yè)時間從早上 8：00 至 8：30 開始，到晚上的 21：00 至 2：00 結(jié)束。時下休閑、娛樂、健身等消費形式正成為一種消費時尚，而追求時尚和前衛(wèi)的一族將是一個相當(dāng)可觀的群體，因此市場有著相對較大的需求潛力，消費形勢向好。從某酒店市場目前反映出來的問題看，大的方面是整個酒店行業(yè)沒有一個可以執(zhí)行的價格制定標(biāo)準(zhǔn)，以致酒店在制定門市價格、折扣和優(yōu)惠政策方面“各自為政” ，比較混亂，從而為搶占客戶進(jìn)行殘酷的“價格戰(zhàn)” ，使整個酒店行業(yè)利潤受損；而小的方面則出現(xiàn)在酒店本身因循守舊、不思創(chuàng)新，在酒店業(yè)競爭日益激烈的環(huán)境下以一種被動的經(jīng)營方式去面對市場，這不但不能為酒店帶來豐厚的利潤，反而可能被市場所淘汰，因此，無論是整個酒店業(yè)的大環(huán)境還是酒店本身經(jīng)營的策略和思路方面都存在較多問題，而這些問題嚴(yán)重地影響到酒店業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。而認(rèn)為酒店式公寓前景黯淡的被訪者人數(shù)所占比例僅為 7%，表明市民整體上還是比較看好這種酒店式公寓，當(dāng)然，在認(rèn)為酒店式公寓具有較好前景的同時，他們也表現(xiàn)出不少憂慮，就是對酒店式公寓能否挖掘和真正提供客戶內(nèi)心深處所需求的服務(wù)并沒有抱太大的信心，由此可見，對酒店式公寓客戶相對精準(zhǔn)的定位和對他們心里需求的挖掘和研究將是酒店式公寓開發(fā)和經(jīng)營成敗的一個非常重要的因素。某酒店式公寓前景預(yù)測某是個發(fā)達(dá)的旅游城市，巨大的旅游資源為某酒店式公寓市場的開發(fā)提供了非常廣闊的發(fā)展空間，同時，某目前這種酒店式公寓（或產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務(wù)公寓）為數(shù)甚少，基本上沒有形成什么市場競爭，這就為酒店式公寓的開發(fā)和發(fā)展提供了相當(dāng)有利的開建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告28發(fā)空間，這表明，目前某酒店式公寓大有所為，其市場前景十分看好。從以上對酒店式公寓——“水晶島” 、產(chǎn)權(quán)式酒店——湯姆公寓和酒店式商務(wù)公寓——中匯商務(wù)酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓還是中匯商務(wù)酒店，其在市場的受歡迎程度都相當(dāng)高，市場對此也青睞有加；而 “水晶島”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨厚的優(yōu)勢，而西高新良好的發(fā)展勢頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的開發(fā)條件和發(fā)展前景。由于這種酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又較一般酒店要低，所以它依靠高品質(zhì)的硬、軟服務(wù)將會贏得較大的市場（在國外和國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市，這種酒店式公寓十分受歡迎，其平均租用率達(dá)到 60%以上，因而它具有相當(dāng)好的投資價值） ，其良好的投資功能也將吸引大量投資者的目光。由高新地產(chǎn)擬建的“水晶島”定位為酒店式公寓，屆時它將建成集辦公和居住于一體的物業(yè)形式，并將引進(jìn)星級酒店式的服務(wù)功能和管理模式，使其居住和辦公環(huán)境更加便利和舒適。中匯商務(wù)酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務(wù)公寓在酒店式公寓的基礎(chǔ)上還兼有 SOHO 的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠(yuǎn)不及酒店式商務(wù)公寓，而 SOHO 雖然打的是辦公和居住的牌子，而且辦公環(huán)境優(yōu)越，但卻缺乏酒店式商務(wù)公寓酒店式的星級服務(wù)，因而從功能上講，酒店式商務(wù)公寓與酒建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告建設(shè)大型寫字樓大廈項目可行性研究報告26店式公寓和 SOHO 存在非常明顯的區(qū)別，這種區(qū)別使得酒店式商務(wù)公寓相比酒店式公寓和 SOHO 而言，其功能更多、服務(wù)更優(yōu)、檔次更高。而湯姆公寓可以說是就是在某這種良好旅游資源的背景下應(yīng)運而生的。由于一般酒店通常只租不售，而產(chǎn)權(quán)式酒店可以購買在一定時期內(nèi)的住宿或設(shè)施的權(quán)利，這種權(quán)利還具有上市轉(zhuǎn)售和交換的功能，因而它具有居住功能的同時也可以作為投資之用，這一點，可說是與一般酒店的主要差異之處。在國內(nèi)，這種產(chǎn)權(quán)式酒店首先進(jìn)入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年來在內(nèi)地一些發(fā)達(dá)城市如成都、某、重慶等地也開始出現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)式酒店，亦稱產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，它源于歐洲，70 年代初期傳至美國。對目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒