【正文】 加強(qiáng)營銷，盡量提高出租率。由于本項目收益情況偏中下，因此需加強(qiáng)成本控制。4) 綜合分析，該項目可行。3) ，全投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%。表明本項目在社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面均是可行的，其可行性研究結(jié)論概括如下：1) 本項目由建筑工程設(shè)計綜合甲級資質(zhì)的民營設(shè)計事務(wù)所上海三益建筑設(shè)計事務(wù)所，設(shè)計風(fēng)格簡約、現(xiàn)代。6) 筑垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。4) 設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。2) 廢水處置產(chǎn)生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。 使用中環(huán)保1) 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用氣管。7) 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。5) 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。綜上所述：本項目建成后將為嘉定區(qū)增添一處中檔規(guī)模的乙級寫字樓，使周邊寫字樓群在整體上更具規(guī)模，本項目的建立有利于提上寫字樓群競爭力，提升嘉定區(qū)形象，并促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，對完善區(qū)域商務(wù)環(huán)境有著積極作用，社會效益巨大。5) 增加當(dāng)?shù)囟愂帐杖耄罕卷椖康某晒﹂_發(fā)將給政府帶來極大的稅收利益，項目財富數(shù)據(jù)表明，當(dāng)基準(zhǔn)利率取10%時：。3) 增強(qiáng)寫字樓群的整體競爭力，提升周邊地價：該項目運營的成功將有利于周邊寫字樓群的整體規(guī)劃和發(fā)展，有助于從整體上提升寫字樓群的競爭力，同時可以提升周邊地區(qū)地價水平，使周邊物業(yè)保持增值，帶動周邊房地產(chǎn)市的繁榮。本項目致力于從優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品層面向文化內(nèi)涵層面的上升，在以文化提升項目魅力的同時，實現(xiàn)商圈范圍內(nèi)商務(wù)與文化的進(jìn)一步交流。十、社會及環(huán)境效益分析 社會效益分析 本項目主要為乙級的寫字樓的開發(fā)建設(shè)。通過多渠道多方式融資，避免房地產(chǎn)金融市場變化帶來的損失。3) 經(jīng)營方式方面可以創(chuàng)新，采取合作經(jīng)營、利潤提成等各種方式，降低經(jīng)營風(fēng)險。2) 在服務(wù)上做到以人為本，以客戶價值為中心，提高本項目的核心競爭力。我們在前期的產(chǎn)品策劃、價格定位、財務(wù)分析中已經(jīng)充分考慮了風(fēng)險的因素。而目前同濟(jì)新城區(qū)域的形象還有待提高，市場環(huán)境還需要悉心培育。經(jīng)營風(fēng)險是商業(yè)部門的最大風(fēng)險。特別是本項目周邊商業(yè)氛圍不濃，區(qū)位條件較差，對商業(yè)經(jīng)營是個巨大的挑戰(zhàn)。但這并不說明，未來市場沒有風(fēng)險，相反，我們認(rèn)為基于以下幾點，商業(yè)市場有一定風(fēng)險。傳統(tǒng)的乙級寫字樓可能依然是多數(shù)企業(yè)的首選，但是隨著“總部經(jīng)濟(jì)”的崛起，低密度生態(tài)型的單體辦公樓可能占領(lǐng)市場制高點，造成本項目目標(biāo)客戶群的部分流失。ABC寫字樓地處嘉定，租金相對較低，對那些承租能力較差的企業(yè)比較有吸引力。2) 區(qū)位多極化風(fēng)險 未來新建寫字樓，將出現(xiàn)區(qū)位多極化特點。1) 周期風(fēng)險 房地產(chǎn)市場存在周期波動和景氣循環(huán)現(xiàn)象，由于近年來寫字樓市場的供應(yīng)量急劇擴(kuò)大，2008年前后已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，此時恰逢本項目入市，由于市場環(huán)境的變化導(dǎo)致目前的定位和定價出現(xiàn)偏差。3) 政策風(fēng)險 由于政府宏觀調(diào)控在住宅市場上取得了一定成績，大量資金進(jìn)入辦公務(wù)業(yè)市場。2) 供求風(fēng)險 由于金融危機(jī)使很多企業(yè)退租，所以近期寫字樓市供過于求的，該項目的推出初期可能會有比較高的空置率。 風(fēng)險分析1) 金融風(fēng)險 近期，全球性的金融危機(jī)席卷各國。而對整個項目而言，即使遇到房地產(chǎn)市場波動較大，樓盤競爭激烈等不利因素，本項目的開發(fā)仍然有較高的盈利能力。本項目擬向銀行申請長期貸款（含息）7474萬元，項目法人將用銷售回籠資金、經(jīng)營收入還款，預(yù)計貸款償還期15為年，項目償債能力良好。11474100%=% 項目稅費%企業(yè)所得稅率33%盈余公積金按10%提取，公益金按5%提取 盈利能力評價%，按10%。11474100%=%15) 成本收益率=年凈租金收入247。(+)=(年)13) 利潤總額=項目總開發(fā)價值項目總成本銷售稅金及附加=（%）11474=（萬元）14) 開發(fā)商成本利潤率=開發(fā)商利潤總額247。（+）=%12) 動態(tài)投資回收期：Pt=（累計貼現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)1）+上年累計貼現(xiàn)值的絕對值247。（1+10%）15=（萬元）11) 財務(wù)內(nèi)部收益率FIRRi1=11%時，NPV1=i2=12%時，NPV2=FIRR= i1+∣NPV1∣(i2 i1）247。10%（11247。10%（11247。（1+10%））247。（1+10%）15）+247。（1（1+%）15）=（萬元）10) 財務(wù)凈現(xiàn)值NPV自有資金現(xiàn)金流量表 單位（萬元）年末01~1516~股本金投入4000凈經(jīng)營收入抵押貸款還本付息0自有資金凈現(xiàn)金流量4000稅前財務(wù)凈現(xiàn)值NPV前=4000+247。10%247。八、經(jīng)濟(jì)效益分析 分析依據(jù)及說明本財務(wù)分析根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度以及項目經(jīng)營計劃，抵押貸款期限15年，%，目標(biāo)收益率設(shè)為10%。漲價預(yù)備費的計算：第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額I1=70%=（萬元） 第一年漲價預(yù)備費： PF1=[ (1+2%)1 1]= （萬元） 第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額 I2=30%= （萬元） 第二年漲價預(yù)備費 PF2=[ (1+2%) 1]= （萬元） 該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費 PF= PF1+ PF2=+=（萬元）開發(fā)期貸款利息:第一年固定資產(chǎn)投資額 (除利息外)= 70%=（萬元）第一年貸款額==（萬元）第一年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額/2）年利率 =（0+）%=（萬元）第二年上半年固定資產(chǎn)投資額 (除利息外)= 30%=（萬元）第二年上半年貸款額= （萬元）第二年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額/2）半年利率 =（++）%/2=（萬元）開發(fā)期貸款利息=+=（萬元）建設(shè)投資估算項目內(nèi)容單方投資（元/m2）投資額（萬元） （AH項）工程費和工程建設(shè)其他費 （AH項3%） （AI1項）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分 （AI項）除貸款利息外的固定投資 （AK項）合計為開發(fā)期總成本 經(jīng)計算得知。企業(yè)自有資金4000萬,在第一年全部投入。七、投資估算與資金籌措 投資估算本項目建設(shè)投資估算的范圍為總建筑面積35000平方米，占地面積10000平方米，地上層數(shù)為6層，地下一層，總投資粗略估計值為9000萬。 工程招投標(biāo)本項目計劃采用公開招投標(biāo)進(jìn)行施工總承包，電梯、空調(diào)、幕墻、內(nèi)裝修等分包工程由總包方進(jìn)行招標(biāo)。項目開發(fā)公司下設(shè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，包括工程部、市場營銷部、財務(wù)部、行政部等機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)合作公司的日常經(jīng)營管理工作?？照{(diào)冷卻水循環(huán)使用。 節(jié)能變電所設(shè)置在接近負(fù)荷中心處，并選用國家頒布的節(jié)能型設(shè)備，降低能耗。每層應(yīng)設(shè)置一個DN65的室內(nèi)消火栓和一個消防自救卷盤，水帶長度宜采