【正文】 專業(yè)整理分享 。注重管理，保證項目品質(zhì)。 項目建議加強前期準備工作，保證開工日期。該工程項目在經(jīng)濟上是可行的。2) 本項目的建成在一定程度上將促進當?shù)鼐蜆I(yè)。十一、結(jié)論 可行性研究結(jié)論通過上述綜合分析，本項目有著一定的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益；結(jié)合地塊地段，以及宏觀中觀微觀情況，在現(xiàn)有的經(jīng)濟金融環(huán)境下，充分考慮了客戶降低運營成本，選擇區(qū)位靠城郊，檔次中檔的實際需求，具備合理適中的定位，避免追求高檔位而產(chǎn)生過多的投入。5) 進出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。3) 室外采用前、污水分流排水系統(tǒng)，雨水進入城市水管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入污水管網(wǎng)。8) 建筑垃圾及時清理、文明施工。6) 環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”。 施工中環(huán)保1) 現(xiàn)場施工中：建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風板；2) 施工期間：盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染；施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，車輛應(yīng)限速行駛；3) 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；4) 地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。由此可見。4) 促進周邊同濟公園的發(fā)展：本項目的建成預示著周邊寫字樓群在嘉定區(qū)的競爭力的進一步提升，而周邊寫字樓群競爭力地位的提升又在一定程度上對地處其周邊的同濟公園魅力的提升有促進作用，可以吸引更多游客的興趣，反過來同濟公園的發(fā)展提升也為寫字樓群提供了一個更為舒適的環(huán)境，使本項目更具吸引力，對其運營有一定的積極作用。2) 利于中小企業(yè)運行及項目的開發(fā)運營：該項目寫字樓價格較為低廉實惠，出租對象主要設(shè)定為中小企業(yè)，對緩解有些中小企業(yè)因資金短缺所造成運行困難的情況具有普遍積極意義，同時反過來也可以有助于項目的開發(fā)運營，實現(xiàn)雙贏。作為由本項目與其周邊寫字樓所組成的寫字樓群體中的一個重要組成部分，其建成將極大的推動寫字樓群的整體升值，提升其在嘉定區(qū)的綜合競爭力，將獲得巨大社會效益，其主要表現(xiàn)在：1) 促進地區(qū)商務(wù)與文化交流：嘉定區(qū)文化氣息濃厚，品味高，對商務(wù)的發(fā)展和興盛有促進作用，同時商務(wù)的發(fā)展也會促進文化的進一步繁榮。5) 立足整個上海市而不是局限于嘉定地區(qū)，針對上?？蛻糁贫ㄍ晟频臓I銷方案，高屋建瓴、搶占市場。4) 融資渠道創(chuàng)新。特別是對核心客戶、重點客戶加強公共關(guān)系管理，提供有針對性的全面服務(wù)。1) 采取靈活的面積分割，以適應(yīng)不同企業(yè)不同面積的需要以及同一個企業(yè)不同時期的面積需要。 風險的多方案規(guī)避一般而言，系統(tǒng)性的風險是不可避免的，個別風險應(yīng)當通過本項目前期的科學規(guī)劃、后期的科學管理來加以規(guī)避。2) 區(qū)位風險 基于商業(yè)經(jīng)營的特殊性，本項目的成功依賴于嘉定地區(qū)以及同濟大學的興旺繁榮。另外，商業(yè)部門對宏觀經(jīng)濟變動、市場變化十分敏感，而高端的定位將導致經(jīng)營比較困難。1) 經(jīng)營風險 商業(yè)經(jīng)營需要極高的市場駕馭能力，任何微小的細節(jié)都可能導致項目失敗。 我們對未來商業(yè)的走勢看好，但是值得注意的是，我們對商業(yè)物業(yè)的未來價格判斷是基于目前全市的商業(yè)發(fā)展形勢、區(qū)域發(fā)展?jié)摿秃暧^環(huán)境的利好來總體評定的。 3) 產(chǎn)品類型多元化風險 本項目仍然是傳統(tǒng)的乙級寫字樓產(chǎn)品。隨著城市改造的不斷深入，中心城區(qū)土地范圍供應(yīng)緊張。這是本項目面臨的最大風險。目前商務(wù)部已經(jīng)注意到商業(yè)房地產(chǎn)的過熱傾向，因此不能排除政府部門對辦公房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的可能性。但考慮到2010年世博會將在上海舉辦，可能會對寫字樓的出租有一定幫助。很多企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績下降，上海地區(qū)的企業(yè)承租能力下降，使本項目出租難度增大，甚至在今后很長一段時期內(nèi)出現(xiàn)高空置率的情況。 項目的盈虧平衡分析現(xiàn)以出租率為變量，對本項目進行盈虧平衡分析，具體測算數(shù)據(jù)如下： 盈虧平衡分析出租率0 20%40%80%100% FNPV(I=10%)4000 9076盈虧平衡點 %由上述分析，我們可以知道，%時（假定價格不變），項目處于盈虧平衡點，此時剛好能夠收回成本，由出租率和出租收入之間的關(guān)系，我們可以知道，%時，該項目剛好能收回成本。九、不確定性分析 敏感性分析由以往相同寫字樓的敏感性分析數(shù)據(jù)可知，全部投資的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價格、建設(shè)成本變化的影響較大（較敏感）；自有資金的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價格變化與建設(shè)成本變化的影響相對不敏感。項目在財務(wù)上是可行的。項目總成本=247。項目總成本=247。當年凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)值=15+（81）+247。(∣NPV1∣+∣NPV2∣)=11%+（12%11%）247。（1+10%））247。（1+10%）15）+247。（1+10%）15=（萬元）稅后財務(wù)凈現(xiàn)值NPV后=4000+247。10%（11247。10%（11247。（1+10%）=（萬元）6) 項目總成本=11474萬元7) 自有資金=4000萬元8) 抵押貸款=項目總成本自有資金=114744000=7474萬元9) 貸款年還本付息額=7474%247。 經(jīng)營方案根據(jù)市場分析和對本項目的功能定位，本寫字樓用于出租1) 項目總建筑面積=30000（m2）2) 項目可出租面積=30000=255003) 年租金毛收入=25500360=1836（萬元）4) 年租金凈收入=年租金毛收入銷售收入固定資產(chǎn)折舊攤銷房產(chǎn)稅營業(yè)稅金及附加（物業(yè)及維護費+能源費+保險費+管理費用+營銷費）=1836（12%12%%2%）=（萬元）5) 項目總開發(fā)價值=1836（（1+10%））247。項目內(nèi)容年平均費用（萬元)經(jīng)營期成本 、攤銷 項目資金籌措本項目的自有資金來源有：房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金4000萬，%。 估算數(shù)據(jù)預測建設(shè)期內(nèi)年平均價格變動率為2%，%。第一年投入總投資的70%，第二年上半年投入總投資的30%。 施工組織1) 項目開發(fā)籌、融資 至2009年4月底完成2) 初步設(shè)計和施工圖設(shè)計 至2009年5月底完成3) 各種批文的報批工作 至2009年5月底完成4) 工程招標 于2009年6月底完成1) 施工準備 2009年6月初~2009年7月初2) 樁基工程 2009年7月初~2009年10月初3) 土方工程 2009年10月初~2010年1月初4) 地下結(jié)構(gòu)工程 2009年11月初~2010年2月初5) 主體工程 2010年2月初~2010年6月初6) 安裝與裝修工程 2010年2月初~2010年10月初7) 室外總體 2010年6月初~2010年10月初 2010年10月初~2010年11月初 2010年11月初~2010年12月初 進度計劃本項目擬建設(shè)成為乙級寫字樓，將于2009年6月份完成項目前期各項準備工作并進入正式施工階段，（2009年6月至2010年12月）。 物料供應(yīng)由于項目屬于乙級寫字樓，檔次和質(zhì)量無需追求高檔次，因此本項目所需物資與設(shè)備均從中國國內(nèi)市場選購、租賃。六、建設(shè)方式與進度安排 公司組織上海欣欣房地產(chǎn)有限公司為本項目的發(fā)展商，注冊資金為8000萬人民幣，項目開發(fā)公司實行總經(jīng)理領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理由總公司任命。照明盡可能采用節(jié)能高效的燈具。自動噴水滅火系統(tǒng)的水流指示器可以不按每個防火分區(qū)、每個樓層設(shè)置，而是根據(jù)商業(yè)單元的劃分，每個商業(yè)單元設(shè)一根噴淋立管、一個信號閥、一個水流指示器、一個末端試水閥，信