【正文】 邊部分樓盤情況匯總表31 高新園區(qū)板塊主要個案指標對比表序號樓盤建筑形態(tài)占地（萬m2）容積率價格（元/m2）戶型面積（m2）戶型銷售率備注1東方圣荷西高層110001800013500均價12015050%剩400余套2宅語原高層84001200010500均價509012室80%剩200余套6棟1826層高層1095戶精裝修3山海一家二期小高層7500均價1101752室4室售罄4斯坦福院落多層小高層10500均價8012室多層基本售罄現(xiàn)推出3棟小高層面積在6290平5名仕樂居多層高層8500均價801302室80%4棟高層4棟多層6壹品漫谷多層小高層別墅14590080007000均價13017023室7CITY ONE小高層79617200850039489013412室售罄精裝修隨著軟件園一期、二期的開發(fā)及眾多高新企業(yè)的入駐，使得高新園區(qū)在整個大連市的影響越來越大，同時該板塊靠近大連理工大學、海事大學等高校，文化氛圍濃厚，因此樓盤價格漲幅較大，均價保持在900010000元/m2左右，大量的需求使各個項目的銷售情況基本保持良好。表32 小平島板塊主要個案指標對比表序號樓盤建筑形態(tài)占地（m2）容積率價格（元/m2）面積（m2）戶型銷售率1小平島高層、小高層1267630118009000均901402室4室一期基本售罄，目前二期在售該區(qū)域存在明顯的景觀優(yōu)勢，但由于該區(qū)域在之前的大連區(qū)劃中屬于較偏的位置，目前尚未大規(guī)模開發(fā)，相對項目較少，戶型也以舒適型為主。表33 星海灣板塊主要個案指標對比表序號樓盤建筑形態(tài)占地（m2）容積率價格（元/m2）面積（m2）戶型銷售率1半島聽濤小高層高層均140001802室80%2大連明珠小高層高層7均18000（含精裝修）1902703室3宏都筑景多層小高層10均11000約1002室一期售罄4世嘉星海二期小高層高層7均12000902室一期售罄二期正在預定中5一品星海新座小高層高層614000均1701803室6晨熙星海國際高層（30）277000850040200精裝售罄7東方星海高層（2棟）11600018000均40150精裝（家電）08年3月開盤星海廣場是亞洲最大的城市廣場，觀山看海，同時是大連新的商務中心區(qū)，景觀、地段優(yōu)勢無可比擬，因此現(xiàn)階段星海灣板塊的樓板價格位居大連市首位，該區(qū)域的均價保持在14000元/m2左右。該區(qū)域主要消費群體是外來省市購房者。該區(qū)域與本案可比性不是很強。表34 大連軍產(chǎn)樓盤個案對比表（注：加底色■為本項目可對比樓盤對象）序號樓盤位置建筑形態(tài)占地價格（元/m2）戶型面積（m2）戶型備注1慶軍公寓甘井子區(qū)后鹽陶瓷城北多層——38704870478212室100多戶總價2123萬；訂金23萬，七天內(nèi)交全款2軍香苑甘井子區(qū)劉家橋 香周路367號高層——3450起——總戶數(shù)300戶；05年開售，06年售罄3香島麗灣甘井子區(qū)小平島入口處高層、小高層6000均4011013室360套2006年3月1日開盤；2008年5月1日入?。挥喗?萬，15天內(nèi)交全款；4帝景星海沙河口區(qū)景賓巷25號（原沈空干休所）多層、小高層、高層8300起9016023室300戶（可用原有產(chǎn)權房抵壓貸款）5八一新居甘井子區(qū)機場前南林路賢林園233小高層——3600均4514013室——6雁南園甘井子區(qū)南關嶺小高層——2999起5011013室——7茂林馨苑旅順口區(qū)茂林街2號多層——3100均8117013室2007年8月開盤，12月份住房軍產(chǎn)樓盤由于受到產(chǎn)權和不能銀行按歇貸款的限制，價位相對于商品房來說存在一定的優(yōu)勢，大連目前均產(chǎn)房的均價在5000元/m2左右。二、戶型變化發(fā)展情況高新園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，開發(fā)樓盤較少，最早適合居住的傳統(tǒng)二室、三室住房一直沿用至今，從2005年下半年開始小戶型商住公寓開始逐漸占領市場，同時二室、三室戶型還是占有一定比例，這主要是由該區(qū)域的購房消費者的特征及需求決定的。該區(qū)域的消費者主要是高新園區(qū)工作員工及學校教師，高新園區(qū)員工的購房需求主要是小戶型、自住兼投資用的物業(yè)，學校老師則偏向于在學校周邊購買自住型物業(yè)。因此，在該區(qū)域存在對小戶型和舒適型戶型的共同需求。表35 高新園區(qū)項目戶型發(fā)展變化情況分析項目名稱開發(fā)時間主力戶型面積（平米）弘基書香園一期2000年90120（傳統(tǒng)二室、三室）弘基書香園二期2001年100（二室）、140（三室）翰林觀海2002年50100二室、85125三室億達國際新城2003年90100二室、120150三室弘基書香園三期2004年90100二室、120140三室CITY ONE2005年3948精裝一室大有恬園二期2006年4060精裝一室（商住LOFT）學府1+1二期2006年 80三室（LOFT）東方圣荷西2007年120150（3室 40%為越層）宅語原2007年5090（精裝修小戶型）斯坦福院落2007年80（2室）第二節(jié) 項目SWOT分析星海高爾夫項目SWOT分析優(yōu)勢：■ 瀕臨黃海，緊依西尖山，自然景觀好，空氣質(zhì)量優(yōu)良；■ 地塊地勢平坦，有利于施工建設；■ 位于主干道旅順南路東南側，多條公交經(jīng)過，交通便利；■ 靠近高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)、IT產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊聚集眾多潛在消費者；■ 高等學府聚集區(qū)、文化氛圍濃厚；■ 周邊居住氛圍已經(jīng)形成，生活配套設施完善；■ 項目屬于規(guī)劃中的泛星海區(qū)域、濱海路規(guī)劃使地塊價值得到提升；■ 大連較大的軍產(chǎn)項目，價格上會與同等商品房形成優(yōu)勢；■ 軍產(chǎn)項目過戶只是在部隊房產(chǎn)部門變更，沒有稅費。劣勢：■ 軍產(chǎn)房不能大范圍宣傳、客戶購房不能辦理按揭貸款、制約銷售價格；■ 目前黃浦路車流量較大、上下班時間堵車嚴重，出行過馬路不便，存在危險，且噪音大；■ 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差，周邊電廠等搬遷存在一定的周期；■ 項目東側城市污水處理廠，對項目景觀、環(huán)境造成一定的影響；■ 經(jīng)過項目內(nèi)的凌水河水質(zhì)差，改造難度較大，費用高；■ 目前周邊有貨用運煤鐵道，影響居民交通，而且噪音大；■ 現(xiàn)有三棟建筑，對整體建設有一定制約和影響；■ 項目靠海太近，濕氣重；■ 地塊分散，須分別定位，分區(qū)管理，加大規(guī)劃、管理難度。威脅：■ 政府07年相繼出臺各項宏觀政策，一定程度上抑制銷售，加重了買家持幣觀望的心理；■ 07~08年大連土地放量較大，隨之將加大產(chǎn)品的市場供給量，銷售難度加大；■ 凌水灣改造尚需一段時間，短期內(nèi)難以提升區(qū)位價值及項目形象；■ 國家已對小產(chǎn)權有規(guī)定，對軍產(chǎn)項目政策規(guī)定的不確定增加未來風險性；■ 周邊新項目啟動，存在潛在威脅。 機會與出路：■ 大大連“西拓北進”策略，帶動大連西部房地產(chǎn)的發(fā)展；■ 凌水灣整體規(guī)劃改造，改善周邊環(huán)境，未來升值潛力大；■ 新濱海路計劃于今年五一通車，為項目提升附加值；■ 高新產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)的蓬勃發(fā)展，為本項目帶來更多的目標消費群體；■ 發(fā)揚優(yōu)勢，化解劣勢，將不利因素轉化為有利條件；■ 走產(chǎn)品創(chuàng)新之路，創(chuàng)造出差異化核心競爭優(yōu)勢。第三節(jié) 項目定位及目標消費群體分析一、項目定位依據(jù)216。 大連市經(jīng)濟環(huán)境及未來發(fā)展趨勢；216。 大連市市民經(jīng)濟現(xiàn)狀與未來發(fā)展；216。 大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢；216。 本項目地理位置、規(guī)劃設計條件及現(xiàn)狀；216。 同類型項目價格及銷售情況；216。 相關的法律法規(guī)和規(guī)定。二、項目定位216。 主要針對市場為大連四區(qū)中高端市場及外地市場；216。 項目價格定位為中檔，實際品質(zhì)為高檔項目；216。 適合以居住、投資、養(yǎng)老、休閑為主；216。 產(chǎn)品定位應以創(chuàng)新的形式取勝；216。 為區(qū)別于區(qū)域其它項目，注重產(chǎn)品戶型細節(jié)，滿足消費人群追求高性價比的要求。三、目標客戶群體分析表36 目標客戶群體分析表客戶分類客戶特征客戶的具像描述購買動機頂端客戶客戶層面窄，對價格不太敏感追求尊貴感，希望彰顯不凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認同高標準的服務品質(zhì)稀缺物業(yè)，轉化為度假需求，彰顯身份高端客戶 高級公務員及高層領導、商務人士，對價格不太敏感注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感時尚感與品質(zhì)服務,實現(xiàn)特定的生活習慣中高端客戶高級白領精英及企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、商務人士取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對價格較為敏感改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體中端客戶都市白領階層、技術人員及投資客注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對價格敏感為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式中低端客戶外來年輕人、員工福利房及投資注重物業(yè)的交通及價格，對物業(yè)品質(zhì)有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作/交通效率具有較高的價值優(yōu)勢按區(qū)域劃分216。 大連市內(nèi)四區(qū)首次置業(yè)人群；216。 北三市及外地欲在大連購房人群；216。 大連市高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)就職人群；按職業(yè)劃分216。 大連市大型企事業(yè)單位中高收入人群；216。 大連市內(nèi)私企白領、金領；216。 旅順南路大學城教師人群；216。 大連本地私企老板、個體業(yè)主以及其他中高收入階層；216。 大連及外地高收入退休職工；216。 外地欲在大連置業(yè)的高收入人群。按年齡216。 35～50歲事業(yè)有成人士；216。 50～65歲中高收入退休人群。 按年收入216。 家庭年收入在10萬元以上的中高消費層；216。 家庭年收入在5萬元左右的中等消費層；216。 灰色收入較多的其他消費層。表37 目標客戶群體劃分表類別客層家庭年收入預計來源核心有效客戶中高消費層10萬以上大連市內(nèi)中高層管理者 大連本地私企老板、個體業(yè)主 大連市內(nèi)白領階層 高新園區(qū)欲改善居所的高收入階層 作為投資的高收入人群 大連市區(qū)、北三市及外地來連養(yǎng)老人群重點有效客戶中等消費層5～10萬大連本地購買居所的人群 高新園區(qū)及軟件園上班的單身人群 大學城教師、銀行職員 投資客戶第四章 項目戶型產(chǎn)品定位以上戶型的特點是：方正格局，明朗合理，空間利用率高。本著開門進院，登堂入室的理念，先進花園后進家，戶戶均帶一個休閑娛樂觀景的小自然空間，可品茶、讀書、種花、養(yǎng)魚……把中國傳統(tǒng)文化中的院落精髓思想巧妙地融入到本案戶型當中，有效地提高了住宅的實用性與舒適度。以上戶型的特點是：純南陽光小筑的一室兩廳，5明設計，小空間，大格局，功能規(guī)劃合理。南北通透的三室兩廳，北側生活陽臺，南側觀景陽臺，可瞰海賞景，感受生活的無限愜意。以上戶型的特點是：采用人性化設計理念，5明設計，南北通透，雙入戶，南向觀光電梯，讓你擁有室外的寬敞空間，南入戶花園，先進花園后進家，闊綽空間之中盡顯雍容華貴。第五章 建設規(guī)模及方案一、建設規(guī)模項目占地：118580㎡，項目總建筑面積：㎡，其中住宅建筑面積：㎡，現(xiàn)有住宅建筑面積：㎡，公寓建筑面積：㎡，產(chǎn)權酒店建筑面積：㎡，公建建筑面積：㎡，地下面積：㎡。二、建設總體方案表51 項目總體技術經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量備注規(guī)劃總用地ha　總建筑面積M2 不含地下面積住宅建筑面積M2 　其中B區(qū) M2 　C區(qū)M2 　D區(qū)M2 　現(xiàn)有住宅M2 　公建建筑面積 M2 　其中A1區(qū)酒店M2 　A2區(qū)商鋪M2 　B區(qū)幼兒園M2 　C區(qū)商鋪M2 　D區(qū)公建M2 　變電所及其他配套設施M2 　公寓建筑面積M2 　其中A1區(qū)公寓M2 　A1區(qū)產(chǎn)權酒店 M2 　A2區(qū)公寓M2 　地下面積M2 　其中A1區(qū)地下M2 　A2區(qū)地下M2 　B區(qū)地下M2 　C區(qū)地下M2 　D區(qū)地下M2 　綠地率% 　容積率　 不含地下面積三、項目選址通過對該地塊的地質(zhì)勘測和研究可得出：該地塊地質(zhì)良好，地耐力可滿足本項目的要求，適于工程建設。