【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年2007年漲幅%%%%（四）經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房用地加大投入、限價(jià)房推向市場(chǎng)，其中僅泡崖八區(qū)就有20萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，今年共有80萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房推向市場(chǎng)，這對(duì)日益增高的房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)帶來(lái)一定沖擊，但與大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展相比來(lái)看，并不會(huì)從根本上阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。（五）今后土地市場(chǎng)供給趨勢(shì)大連市“十一五”用地規(guī)劃中表明20062010年的供地指引為：普通商品住房近期新供應(yīng)的普通商品住房用地主要分布在甘井子區(qū)的梭魚灣、泡崖子、泉水、大化渣場(chǎng)等地區(qū)；其次分布在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房充分考慮土地資源的利用收益和級(jí)差效應(yīng)，確保土地資源的高效利用，近期供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子區(qū)辛寨子、機(jī)場(chǎng)新區(qū)、泡崖新區(qū)、石門山棚戶區(qū)、大連西站、廟嶺、凌水等地區(qū)，有少量分布在沙河口區(qū)和西崗區(qū)。商品住房為提高土地收益、增強(qiáng)中心城區(qū)活力，同時(shí)考慮商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)為主，其次是甘井子區(qū)。2006年、2007年商品住房的供地主要集中在中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)。三、近年大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢(shì)（一）施工面積逐年呈上升趨勢(shì)土地放量從2005年開始加大，同時(shí)大連市在2006年出臺(tái)打擊囤地行為的相關(guān)措施，使得從2006年房地產(chǎn)施工面積大幅度上升，2007年繼續(xù)保持這一趨勢(shì)，07年施工面積比06年增加了近600萬(wàn)平方米。表24 2000年—2007年 大連市商品房開竣工面積情況表單位：萬(wàn)平方米年份20002001200220032004200520062007施工面積竣工面積421 （數(shù)據(jù)來(lái)源：《大連市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)》）圖26表25 2007 年全市住宅施工、新開工、竣工面積表月份施工面積新開工面積竣工面積累計(jì)(㎡)同比(%)累計(jì)(㎡)同比(%)累計(jì)(㎡)同比(%)1————————————2————————————345642789101112（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連樓盤統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）圖27從上邊的圖表我們可以看出，雖然隨著土地放量加大等因素的影響，使房地產(chǎn)施工面積一直呈上升趨勢(shì)，但是07年竣工量劇減，原因主要是由于市場(chǎng)逐漸趨向大盤時(shí)代，項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，其次是為避免繳納土地滯納金或逾期未開發(fā)被收回的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目只是象征性的開工，因此雖然施工量增加，但竣工量較少，再是由于國(guó)家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來(lái)源為銀行貸款，開發(fā)資金鏈容易發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。（二）大連房地產(chǎn)呈現(xiàn)“西拓北進(jìn)”的態(tài)勢(shì)大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循“大大連”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn)“西拓北進(jìn)”的態(tài)勢(shì)?！拔魍亍狈矫媸窃谙虼筮B旅順口區(qū)發(fā)展，在旅順口區(qū)與原大連老城區(qū)的交通干道旅順南路周邊已有大批項(xiàng)目已經(jīng)并陸續(xù)實(shí)施。“北進(jìn)”方面則是在向金州區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展，這兩個(gè)新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿σ阎鸩斤@現(xiàn)。表26 2007年大連住宅施工情況表區(qū)域房屋施工面積（萬(wàn)㎡）本年新開工面積（萬(wàn)㎡）房屋竣工面積（萬(wàn)㎡）大連市其中：中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)旅順口區(qū)開發(fā)區(qū) 金州區(qū)（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連樓盤統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）圖28 由上圖表可以看出：大連西部、北部區(qū)域施工量尤其是新開工量占大連總量絕大部分，可見大連樓市西拓北進(jìn)格局已經(jīng)形成。2008年我市預(yù)計(jì)開盤樓盤61個(gè)，%的面積將于2008年上半年開盤銷售，供應(yīng)量上會(huì)有明顯的高峰出現(xiàn)。通過(guò)詳細(xì)分析，我市今年上半年供應(yīng)將出現(xiàn)2次波峰，首先是4月份的集中供量，以中小開發(fā)商為主要參與者，樓盤整體放量不大，分布較為散亂，同時(shí)，2007年底由于種種原因暫緩或順延開盤的樓盤，也會(huì)在2008年初同步放量，預(yù)計(jì)該階段價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng)，但其成交數(shù)量或許可為2008年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調(diào)。而后，就是6月份的放量高峰，將以大品牌、大體量樓盤為主體，價(jià)格走勢(shì)會(huì)受國(guó)家政策影響，但其價(jià)格走勢(shì)，將成為全年商品房?jī)r(jià)格的定心盤。而從全年來(lái)看，由于2007年底政策對(duì)需求的打壓，購(gòu)買力的集中或許會(huì)出現(xiàn)于二次供應(yīng)高峰，如果2008年國(guó)家政策不能很好地做出調(diào)控的“接續(xù)”工作，積累很長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格將再次出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”。 經(jīng)濟(jì)適用房的推出對(duì)改善大連市的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義。截至2007年，總建筑面積達(dá)323萬(wàn)平方米。另外，市內(nèi)四區(qū)現(xiàn)有廉租住房63萬(wàn)套，總建筑面積為320平方米。未來(lái)三年，大連市內(nèi)四區(qū)用于住房建設(shè)的土地儲(chǔ)備量約810公頃，其中，用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房的土地儲(chǔ)備量約605公頃。2008年我市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房80萬(wàn)平方米，為中低收入家庭提供更多價(jià)格合理的房源，這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開始逐漸得到緩解。經(jīng)濟(jì)適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價(jià)格的上漲壓力。第三節(jié) 大連市高新園區(qū)區(qū)域總體分析一、高新園區(qū)概況大連高新技術(shù)園區(qū)是1991年3月經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)建立的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對(duì)外先導(dǎo)區(qū)、科技興市區(qū)的示范區(qū)。，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。今年是大連高新園區(qū)建區(qū)十七周年，作為大連市唯一的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大連高新園區(qū)從科技創(chuàng)新的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，到服務(wù)創(chuàng)新的“試驗(yàn)田”；從科技培育的“孵化器”，到招商引資的“蓄水池”，已成為帶動(dòng)大連市轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、搶占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)的前沿陣地。（一）位置旅順南路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶：東起黑石礁，西至塔河灣，總規(guī)劃面積133平方公里，包括七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園與軟件園。產(chǎn)業(yè)帶位于大連市的西南部，距離大連國(guó)際機(jī)場(chǎng)7公里，大連港10公里，大連火車站7公里，沈大高速公路口15公里。（二）氣候高新園區(qū)具有北溫帶季風(fēng)氣候特征。四季分明，冬夏長(zhǎng)、春秋短，日光充足，雨量適中。（三）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。 七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地——發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及研發(fā)中心的科技示范區(qū) 海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園——留學(xué)人員、博士等高級(jí)人才創(chuàng)業(yè)孵化的核心區(qū) 軟件園——軟件產(chǎn)業(yè)的集中發(fā)展區(qū) 雙D港——數(shù)字與生命高科技產(chǎn)業(yè)基地 黃河路科技城——高新技術(shù)及產(chǎn)品市場(chǎng) 政策區(qū)——高新技術(shù)園區(qū)政策輻射拓展區(qū)二、高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（一）經(jīng)濟(jì)概況2006年是“十一五”的開局之年，也是大連高新園區(qū)搶抓機(jī)遇、乘勢(shì)而上、旗開得勝的一年。2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。，同比增長(zhǎng)42%。其中，同比增長(zhǎng)64%；，同比增長(zhǎng)187%。新批外資企業(yè)74家，增資44個(gè)項(xiàng)目。這些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)速度均居全市前列，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市平均水平，占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重逐年上升。目前高新區(qū)已聚集特色產(chǎn)業(yè)企業(yè)1120多家，其產(chǎn)業(yè)收入占高新區(qū)總收入的85%。在“十一五”規(guī)劃中，高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量將再增長(zhǎng)五倍，GDP將占全市比重的1/10，成為大連經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)極和高新技術(shù)發(fā)展的人才源、技術(shù)源，做全市科技創(chuàng)新的平臺(tái)和機(jī)制和體制創(chuàng)新的示范區(qū)。表27 20012006年大連高新園區(qū)經(jīng)濟(jì)情況年份GDP（億元）財(cái)政收入（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）實(shí)際利用外資（億美元）2006200520042003692810200253720014115（數(shù)據(jù)來(lái)源：大連統(tǒng)計(jì)年鑒）圖29目前，大連高新園區(qū)在全國(guó)53個(gè)（國(guó)家級(jí)）高新區(qū)中，土地面積占第46位，可是我們?cè)诟黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的綜合排名上占第14位，使高新園區(qū)真正成為科技含量高，投資密度高，投資回報(bào)高的新經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)區(qū)。（二）固定資產(chǎn)投資2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，對(duì)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要支撐作用。，%。投資項(xiàng)目共計(jì)145個(gè)，其中，新開工項(xiàng)目99個(gè)，%。投資額超千萬(wàn)元項(xiàng)目98個(gè)，%。圖210三、園區(qū)規(guī)劃（一）凌水灣改造凌水灣改造是高新區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)形態(tài)、構(gòu)建自主創(chuàng)新體系的重要舉措。按規(guī)劃，要在3 5平方公里的改造區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)科技館、航海博物館、多媒體體驗(yàn)中心、數(shù)字化影視中心、音樂(lè)廳、濱海文化娛樂(lè)設(shè)施等，將其建成科技、文化及藝術(shù)的展示區(qū)、園區(qū)創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的重要承載地，建成大連IBD，形成大連西部一個(gè)新的科技文化商務(wù)中心?！　“凑?qǐng)@區(qū)的戰(zhàn)略部署，2006年，凌水灣區(qū)域改造工程全面啟動(dòng)。年初以來(lái)，在園區(qū)管委會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)園區(qū)創(chuàng)新基地管理辦公室的不懈努力，各項(xiàng)工作有條不紊，順利展開。 　　凌源街動(dòng)遷工作成效顯著。目前，已經(jīng)完成522個(gè)動(dòng)遷戶、2家企業(yè)動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)拿渍{(diào)查工作，并制定了比較完善的動(dòng)遷方案；同時(shí)，動(dòng)遷手續(xù)已辦理完畢，動(dòng)遷招標(biāo)工作已完成，截至目前，一期動(dòng)遷323戶，已經(jīng)有250多戶動(dòng)遷完畢，預(yù)計(jì)6月底完成動(dòng)遷。 　　凌水灣填海工程有序推進(jìn)目前，已經(jīng)完成擬征用海域立項(xiàng)和海域使用圖繪制；海域征用論證報(bào)告和環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告已經(jīng)報(bào)送到相關(guān)部門，等待評(píng)審；擬征用海域勘測(cè)、被征用部分補(bǔ)償摸底以及擬征用海域無(wú)爭(zhēng)議協(xié)議正同步推進(jìn)；同時(shí)，填海施工設(shè)計(jì)已經(jīng)委托大連理工大學(xué)進(jìn)行設(shè)計(jì)。預(yù)計(jì)，8月底完成征海主件的報(bào)批工作，10月末進(jìn)入施工。 　　周邊區(qū)域搬遷取得實(shí)質(zhì)性突破經(jīng)過(guò)多方努力，已經(jīng)與沈陽(yáng)鐵路局和旅順海軍保障基地達(dá)成協(xié)議，4月中旬開始實(shí)施。同時(shí)，與位于改造區(qū)域內(nèi)的大連第三發(fā)電廠進(jìn)行了多次談判，該電廠已經(jīng)同意整體搬遷。（三發(fā)電位于項(xiàng)目?jī)?nèi)部據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該廠搬遷時(shí)間還未確定） 　　開發(fā)建設(shè)的招商工作穩(wěn)步進(jìn)行此前，凌水灣改造區(qū)域的控制性規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，按照新的開發(fā)建設(shè)模式，凌水灣改造將采取社會(huì)化開發(fā)，目前，開發(fā)建設(shè)的招商片已制作完畢，整體規(guī)劃沙盤也正在制作過(guò)程中。（二）新濱海路規(guī)劃從星海灣到黃浦路凌水路段的新濱海路能緩解西部交通壓力，但在未來(lái)幾年內(nèi)，高新園區(qū)以及小平島這一地區(qū)將新增五六萬(wàn)人，有關(guān)部門表示，為徹底解決大連西部交通問(wèn)題，新濱海路還將修建二期和三期工程。在凌水地區(qū)修建改造計(jì)劃中，大連海事大學(xué)附近的海岸線將向前移動(dòng)，凌水河與大連海事大學(xué)的教學(xué)港池航道入?？谝徊⒀由?，形成寬約100米、長(zhǎng)約900米的河道，貫通新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。今年上半年，星海灣至凌水的濱海路西段一期工程將全線貫通，新工程將徹底解決星海廣場(chǎng)至凌水灣地區(qū)的交通擁堵問(wèn)題。他們所負(fù)責(zé)的星海灣至凌水路段的方案還沒(méi)最終出臺(tái)，目前能確定的是，新路將沿海修建，濱海路的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)將滿足城市次干路的要求，為雙向4排道，路面約24米寬。將要建設(shè)的濱海路將形成一條平行于“中山路黃浦路旅順南路”的通道。此工程計(jì)劃在年內(nèi)啟動(dòng)，新路東側(cè)與老濱海路相連，以星海公園為起點(diǎn)，經(jīng)星海灣填海區(qū)、西南路至星海公園延伸段、自然博物館北側(cè)至水產(chǎn)學(xué)院正門，再沿西尖山南側(cè)海濱，經(jīng)西尖山西側(cè)、國(guó)家海洋環(huán)境監(jiān)測(cè)中心至黃浦路凌水路段，計(jì)劃今年五一通車。新路工程竣工后，新建的道路東西、南北條條道路相通，引導(dǎo)中山路上集中的車流分散行駛。有效分流星海廣場(chǎng)、大連醫(yī)科大學(xué)附屬第二醫(yī)院、黑石礁、學(xué)院廣場(chǎng)至海事大學(xué)沿線交通壓力。另外，星海灣管理中心還介紹說(shuō)，因?yàn)楣こ萄睾Ｐ藿?，新路與海邊之間要修多條道路和橋壩，東西、南北縱橫交錯(cuò)。工程中會(huì)特別注意對(duì)礁石資源等自然景觀的保護(hù)，打算途經(jīng)礁石將建橋跨過(guò)，加以保護(hù)，不會(huì)對(duì)市民到星海灣親海休閑造成影響。本案圖211四、近年高新園區(qū)重大項(xiàng)目（一）世界500強(qiáng)企業(yè)日本NTT集團(tuán)落戶高新園區(qū)2006年4月，世界500強(qiáng)企業(yè)日本NTT集團(tuán)通信株式會(huì)社投資的恩梯梯通信設(shè)備（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)注冊(cè)成立。日本NTT集團(tuán)在世界500強(qiáng)企業(yè)中排名第24位，NTT通信株式會(huì)社是NTT集團(tuán)全資控股子集團(tuán)之一，是專業(yè)從事國(guó)際通信，Internet運(yùn)營(yíng)和以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的系統(tǒng)解決方案的電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商。2004年10月NTT通信株式會(huì)社在上海成立恩梯梯通信設(shè)備（上海）有限公司。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，2006年4月在大連成立分公司，主要從事IC卡程序及通訊軟件的開發(fā)、設(shè)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)集成的設(shè)計(jì)和維護(hù)。（二）世界500強(qiáng)美國(guó)美商安迅公司（NCR）入駐園區(qū)2006年8月16日，世界500強(qiáng)企業(yè)美國(guó)美商安迅公司（NCR）投資的NCR大連全球咨詢中心在大連高新園區(qū)正式成立。NCR大連全球咨詢中心不僅向客戶提供中低端的編碼、測(cè)試、安裝及維護(hù)服務(wù)，而且直接接觸日本客戶參與應(yīng)用系統(tǒng)開發(fā)的全部流程，為客戶提供高端的可行性研究及系統(tǒng)整體設(shè)計(jì)等全套解決方案。NCR在大連的落戶，不僅會(huì)將大連的軟件人才結(jié)構(gòu)提升到一個(gè)新的臺(tái)階，而且也會(huì)帶動(dòng)大連軟件產(chǎn)業(yè)向一個(gè)更高的層次發(fā)展。（三）甲骨文（ORACLE）公司落戶大連高新園區(qū)2006年8月22日，全球最大企業(yè)軟件提供商甲骨文（ORACLE）公司在大連高新園區(qū)舉行甲骨文大連分公司成立儀式。大連市副市長(zhǎng)戴玉林出席了儀式。