【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，也是日常生活工作必需的工具，路通意味著發(fā)展。旅順交通便捷， 201 國(guó)道、 202 國(guó)道、旅順中路、南路、北路、煙大火車(chē)輪渡、土羊高速公路、哈大電氣化鐵路，以及即將啟動(dòng)的城市輕軌項(xiàng)目等，構(gòu)成了發(fā)達(dá)的海陸運(yùn)輸體系，這樣完善的海陸立體交通網(wǎng)絡(luò)，將使旅順成為連接?xùn)|三省和華東乃至南方各市物流進(jìn)出的黃金通道， 也促進(jìn)了東三省和東部發(fā)達(dá)地區(qū)的交流，目前旅順已成為連接?xùn)|北經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要樞紐。這樣大規(guī)模對(duì)交通路網(wǎng)的升級(jí)，必將提升地域價(jià)值，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，拉升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格，旅順現(xiàn)已成為大連市對(duì)外經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文化交流的重要窗口。 渤海鐵路輪渡項(xiàng)目 土羊高速公路 哈大電氣鐵路 22 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求方的交通布局體系： ? 旅順南路： 是旅順到大連之間路程最短，時(shí)間最省的通道，全長(zhǎng) 40 公里，已建成高等級(jí)快速公路。 ? 旅順北路： 即 202 國(guó)道，全長(zhǎng) 44 公里，路況 較好，從旅順去開(kāi)發(fā)區(qū)、金石灘或去往沈陽(yáng)方向，走北路為宜，可避開(kāi)大連市中心。 ? 旅順中路： 全長(zhǎng) 46 公里， 經(jīng)過(guò)近兩年的拓寬改造已達(dá)到省級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 軌道交通 大連輕軌將于 2021 年通往旅順區(qū)域， 該交通規(guī)劃的實(shí)施將大大的拉近 了 大連市區(qū)與旅順口區(qū)之間的距離 ，為區(qū)域 導(dǎo)入大量市區(qū)客戶(hù) 。 商業(yè)設(shè)施配套及投資環(huán)境 23 旅順大商新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng) 瑞鑫購(gòu)物中心 旅順商業(yè)中心位于老城區(qū)的黃金地段，以大商新瑪特世達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)為中心，供銷(xiāo)大廈、瑞鑫購(gòu)物中心、等大型綜合商業(yè) 項(xiàng)目，都聚集在此地段 ， 旅順人都在這里購(gòu)買(mǎi)自己的日用品 ；同時(shí) 每年都有大批國(guó)內(nèi)、外游客涌到這里，購(gòu)物、消費(fèi) ； 隨著大學(xué)城的建成，近 10 萬(wàn)學(xué)生、教師、教職員工，將來(lái)到旅順 這么寵大且多元化的 消費(fèi)隊(duì)伍，必定會(huì)刺激旅順商業(yè)的發(fā)展壯大 ，有效的帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 旅順 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)來(lái)源 ：大連市 統(tǒng)計(jì) 局 大連旅順經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐年加快， 2021 年 GDP 增長(zhǎng)率為 %，遠(yuǎn)超 24 大連地區(qū)的整體水平（ %） ，整體經(jīng)濟(jì)情況向好。 2021 年固定資產(chǎn)投資額為 億元，增長(zhǎng) 38%， 完成較大幅度的增 長(zhǎng) 。固定資產(chǎn)投資主要由房地產(chǎn)業(yè)支撐，該數(shù)據(jù)的大幅上升顯示了投資者對(duì)城市的信心及良好的投資回報(bào)預(yù)期。 區(qū)域城建發(fā)展 城建方面，旅順作為“大大連”城市發(fā)展戰(zhàn)略中 “ 西拓 ” 的延伸區(qū)，近年來(lái)，旅順口區(qū)積極加強(qiáng)城市歷史文脈、城市景觀、濱海風(fēng)光和森林植被保護(hù)，全面推進(jìn)新老城區(qū)建設(shè)改造，進(jìn)一步提高了城市建設(shè)水平和城市知名度。 總結(jié) ? 旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃與建設(shè)，吸引了大量高科技人才涌入，優(yōu)化了 旅順口區(qū)的人口結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步拉動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。 ? 大學(xué)城的遷入，將有 10 萬(wàn)常住人口入住旅順口區(qū)，帶動(dòng)旅順經(jīng)濟(jì) 25 文化 的發(fā)展。 ? 旅順口區(qū)交通路網(wǎng)的規(guī)劃建設(shè)，使旅順口區(qū)的人流、物流、資金流往來(lái)不斷增加，吸引外地人來(lái)連置業(yè)，使旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求量不斷增加。 ? 旅順休閑、旅游區(qū)的規(guī)劃，把旅順口區(qū)塑造成獨(dú)具特色的 “ 青山、碧海、藍(lán)天、名城的景觀格局 ” ， 吸引大量的異地人群來(lái)旅順投資、置業(yè)，帶動(dòng)旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 ? 旅順臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，引進(jìn)大量人才及先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，帶動(dòng)旅順經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。 ? 旅順具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)保持高速穩(wěn)定的增長(zhǎng)，整體態(tài)勢(shì)良好。伴隨大連穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，旅順作為主城區(qū)地位 的確立及相關(guān)規(guī)劃的逐步落實(shí)，使得旅順未來(lái)具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 四、政策法規(guī) 國(guó)家政策法規(guī) 26 2021 年，在一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策作用下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢(shì)頭好于預(yù)期，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)率將達(dá) %左右。 2021 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將處于保增長(zhǎng)與調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵階段，預(yù)計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策將總體寬松，積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的總 基調(diào)將不會(huì)改變，但財(cái)政政策將更加注重 “ 調(diào)結(jié)構(gòu) ” 和 “ 惠民生 ” ，貨幣政策將更加注重 “ 適度 ” ，預(yù)計(jì) 2021 年我國(guó) GDP 增長(zhǎng)率將達(dá) 9%左右 ，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言這些都是一種利好。 ? 大連市政策 以下為 2021 年大連市政府出臺(tái)的部分鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策。 名 稱(chēng) 時(shí) 間 發(fā)布單位 關(guān)于調(diào)整大連市普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知 2 月 2 日 大連市人民政府 27 關(guān)于印發(fā)大連市危舊房屋新居工程實(shí)施方案的通知 5 月 16 日 大連市人民政府 《關(guān)于新居工程若干問(wèn)題的規(guī)定》 8 月 19 日 大連國(guó)土與房屋局 進(jìn)一步促進(jìn)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā) 展的實(shí)施意見(jiàn) 8 月 21 日 大連市地方稅務(wù)局 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn) 10 月 23 日 大連市政府 以下為 2021 年大連市出臺(tái)的房地產(chǎn)方面政策。 28 總結(jié) 這些政策的推出被認(rèn)為是政府開(kāi)始重視房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)積極信號(hào) ，即加大力度促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 。 第二節(jié) 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)分析 房地產(chǎn)投資分析 20212021年上半年大連市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資走勢(shì)305 36850771611101469209265151125116%%% %%%%%%05001000150020212500300020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0809 年上半年%%%%%%%%%固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重（% ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市統(tǒng)計(jì)局 2021 年大連市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已近 500 億元，基本上是三、四年翻一番。 2021 年，房地產(chǎn)投資占固定投資比重為 %，達(dá)到歷史 最高水平，此后經(jīng)過(guò)“十五”期間的不斷調(diào)整，到 2021 年上半年已降為 %，與全國(guó)整體比例基本持平。 施、竣 工 面積分析 29 20212021年大連市商品房施工及竣工面積 1570 421 05001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年施工面積( 萬(wàn)㎡) 竣工面積( 萬(wàn)㎡) 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市統(tǒng)計(jì)局 2021 年商品房施工面積雖然增長(zhǎng) %，但漲幅比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù) 2 年回落?？⒐っ娣e達(dá)到 萬(wàn)平方米，較 2021年增加 %，住宅市場(chǎng)現(xiàn)房存量數(shù)量增加，住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出以現(xiàn)房銷(xiāo)售為主局面，側(cè)面也反映了市場(chǎng)潛在供應(yīng)量相對(duì)短缺的局面。 住宅投資占比分析 住宅開(kāi)發(fā)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重變化情況表 年份 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 投資比重（ %） 67 施工面積比重（ %） 74 78 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市統(tǒng)計(jì)局 近年來(lái)，大連市不斷調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住宅建設(shè)力度，使住宅建設(shè)比重不斷提高。從歷年住宅開(kāi)發(fā)比重看， 2021 年與 2021年比，住宅投資比重由 %提高到 %，住宅施工面積比重由%提高到 %。說(shuō)明市場(chǎng)普通住宅類(lèi)所 占房地產(chǎn)比例逐漸增加， 30 投資商預(yù)期與市場(chǎng)消費(fèi)現(xiàn)狀相吻合，住宅產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流消費(fèi)。 總結(jié) ? 全市商品房施工面積仍在不斷增長(zhǎng)，受 0708 年大量的土地供應(yīng)影響，本年新開(kāi)工和施工面積創(chuàng)歷史新高，竣工面積也相應(yīng)增加，由于 0708 年出讓的地塊目前正在施工中，所以 09 年的竣工面積也能持續(xù)高位。 ? 08 年隨著竣工面積處于峰值，大連房地產(chǎn)存量增大并出現(xiàn)一定的積壓，但 09 年春節(jié)后的市場(chǎng)，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面， 從現(xiàn)階段市場(chǎng)反應(yīng)情況來(lái)看， 市場(chǎng)急需項(xiàng)目的加緊開(kāi)發(fā)填補(bǔ)空白。 ? 市場(chǎng)普通住宅類(lèi)所占房地產(chǎn)比例逐漸增加， 反映了市場(chǎng)對(duì)于中 端及中低端產(chǎn)品的需求量巨大 ，即剛性需求仍為市場(chǎng)主導(dǎo)消費(fèi)群體 。 二、 大連市 土地市場(chǎng)分析 政府加大土地供應(yīng)量，企業(yè)拿地積極 2 0 0 9 年各季度一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)0100200300400500600700Q1 Q2 Q3 1 9 月合計(jì)萬(wàn)平方米掛牌量 摘牌量 進(jìn)入三季度，市內(nèi)老城區(qū)開(kāi)始規(guī)模放量，總供應(yīng)量達(dá) 萬(wàn)平方米，占目前全年的 34%。從季度走勢(shì)來(lái)看，一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)正逐 31 步“收緊”。自春節(jié)過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所復(fù)蘇，一手、二手市場(chǎng)成交量較同期明顯回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖激發(fā)了開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆?。同比近幾年各季度市?chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，本年度政府積極推動(dòng)土地市場(chǎng)，這也是本年度土地市場(chǎng)走強(qiáng)的一個(gè)縮影。 大連土地資源有限，未來(lái)城市必將向北、向西發(fā)展， 旅順 口區(qū)充足的土地資源、及優(yōu)良的自然環(huán)境 ，將成為大連未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 三、 大連市 商品房市場(chǎng)分析 成交量保持上升態(tài)勢(shì) 0 8 年 0 9 年三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交量表0204060801001201401600 8 年Q 1 Q2 Q3 Q4 0 9 年Q 1 Q2 Q3萬(wàn)平方米 09 年第三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交量為 萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲了 %。雖然從季度數(shù)據(jù)看，三季度成交量仍在增長(zhǎng)，但從各月成交數(shù)據(jù)上看，從 8 月份開(kāi)始，成交量已呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。第三季度大連市內(nèi)進(jìn)行了大面積的拆遷，產(chǎn)生的眾多被動(dòng)需求將在 09 年秋季房展會(huì)和明年春季房展會(huì)上得以集中放量。而且購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策將在年底結(jié)束，屆時(shí)也會(huì)促使部分觀望客群在第四季 32 度入市 ，短期內(nèi) 市場(chǎng)將呈現(xiàn)價(jià)量齊升局面。 市場(chǎng)可售量相對(duì)不足 08 年 09 年三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅可售量表 05010015020025030035008 年 Q 1 Q2 Q3 Q4 09 年 Q 1 Q2 Q3萬(wàn)平方米 09 年第三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅可售量為 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了 %，但同比上漲了 %。從細(xì)分區(qū)域上看，除高新區(qū)域外，其他區(qū)域第三季度可售量較第二季度都有所下降，尤其是甘北區(qū)域，下降幅度達(dá) 22%，中低端產(chǎn)品可售量有限。 市場(chǎng)可售房源出現(xiàn)下降反映了市場(chǎng)購(gòu)房者的熱情局面，同時(shí)也側(cè)面反映了市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足的態(tài)勢(shì)。 價(jià)格保持上漲態(tài)勢(shì)，且未來(lái)將持續(xù) 0 8 年 0 9 年三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交價(jià)格表83891017612107102428884 91199810020214000600080001000012021140000 8 年Q 1 Q2 Q3 Q4 0 9 年Q 1 Q2 Q3元/ 平方米 09 年第三季度大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交均價(jià)為 9810 元 /平方米， 33 環(huán)比上漲了 %，價(jià)格呈現(xiàn)恢復(fù)性上漲，但同比下降了 %，主要是 08 年高端產(chǎn)品大量入市，導(dǎo)致 08 年價(jià)格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。 結(jié)論 : ? 09 年三季度中心區(qū)域項(xiàng)目量?jī)r(jià)齊升，但由于近年此區(qū)域供地面積較少，區(qū)域內(nèi)可供給量較少，已經(jīng)達(dá)到供不應(yīng)求的局面。 ? 但從目前市場(chǎng)上看，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，需求不會(huì)受到太大打壓，再加上大量的動(dòng)遷需求，成交量將保持平穩(wěn)。 ? 大連基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，尤其是 輕軌 的開(kāi)工建設(shè)，對(duì)其周邊樓盤(pán)的價(jià)格也有一定的拉動(dòng)作用，而且從今年土地摘牌價(jià)格上看，市場(chǎng)降價(jià)空間也十分有限。因此未來(lái)成交價(jià)格還會(huì)有進(jìn)一步的上漲。 第三 節(jié) 2021 年旅順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析 旅順口 區(qū)作為快速崛起的新城區(qū)，住宅發(fā)展引人注目，價(jià)格及交易量都有較快增長(zhǎng)。 旅順口 區(qū)內(nèi)樓盤(pán)以住宅為主，主要集中于 旅順城區(qū)及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 。與市內(nèi) 四區(qū) 、開(kāi)發(fā)區(qū)相比， 旅順 住宅價(jià)格較