【正文】 上，對已審批，但還未開工辦理施工許可證的建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)要求進(jìn)行重新調(diào)整套型比例。第三章 市場調(diào)查及項(xiàng)目分析第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查一、高新園區(qū)及周邊部分樓盤情況匯總表31 高新園區(qū)板塊主要個案指標(biāo)對比表 序號 樓盤 建筑形態(tài) 占地（萬m2） 容積率 價(jià)格（元/m2） 戶型面積（m2） 戶型 銷售率 備注 1 東方圣荷西 高層 110001800013500均價(jià) 120150 50%剩400余套 2 宅語原 高層 84001200010500均價(jià) 5090 12室 80%剩200余套 6棟1826層高層1095戶精裝修 3 山海一家二期 小高層 7500均價(jià) 110175 2室4室 售罄 4 斯坦福院落 多層小高層 10500均價(jià) 80 12室 多層基本售罄 現(xiàn)推出3棟小高層面積在6290平 5 名仕樂居 多層高層 8500均價(jià) 80130 2室 80% 4棟高層4棟多層 6 壹品漫谷 多層小高層別墅 14 590080007000均價(jià) 130170 23室 7 CITY ONE 小高層 7961 72008500 394890134 12室 售罄 精裝修隨著軟件園一期、二期的開發(fā)及眾多高新企業(yè)的入駐，使得高新園區(qū)在整個大連市的影響越來越大，同時(shí)該板塊靠近大連理工大學(xué)、海事大學(xué)等高校，文化氛圍濃厚，因此樓盤價(jià)格漲幅較大，均價(jià)保持在900010000元/m2左右，大量的需求使各個項(xiàng)目的銷售情況基本保持良好。三、目標(biāo)客戶群體分析表36 目標(biāo)客戶群體分析表 客戶分類 客戶特征 客戶的具像描述 購買動機(jī) 頂端客戶 客戶層面窄，對價(jià)格不太敏感 追求尊貴感，希望彰顯不凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認(rèn)同高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)品質(zhì) 稀缺物業(yè)，轉(zhuǎn)化為度假需求，彰顯身份 高端客戶 高級公務(wù)員及高層領(lǐng)導(dǎo)、商務(wù)人士，對價(jià)格不太敏感 注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感 時(shí)尚感與品質(zhì)服務(wù),實(shí)現(xiàn)特定的生活習(xí)慣 中高端客戶 高級白領(lǐng)精英及企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、商務(wù)人士 取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對價(jià)格較為敏感 改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體 中端客戶 都市白領(lǐng)階層、技術(shù)人員及投資客 注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對價(jià)格敏感 為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式 中低端客戶 外來年輕人、員工福利房及投資 注重物業(yè)的交通及價(jià)格，對物業(yè)品質(zhì)有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作/交通效率 具有較高的價(jià)值優(yōu)勢按區(qū)域劃分大連市內(nèi)四區(qū)首次置業(yè)人群；北三市及外地欲在大連購房人群；大連市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)就職人群；按職業(yè)劃分大連市大型企事業(yè)單位中高收入人群；大連市內(nèi)私企白領(lǐng)、金領(lǐng)；旅順南路大學(xué)城教師人群；大連本地私企老板、個體業(yè)主以及其他中高收入階層；大連及外地高收入退休職工；外地欲在大連置業(yè)的高收入人群。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對有機(jī)垃圾，采用成套的垃圾處理機(jī)進(jìn)行生化處理，污水再通過污水處理達(dá)標(biāo)后回灌；對無機(jī)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)到指定垃圾處理場集中處理。安全及消防設(shè)備，對設(shè)備進(jìn)行及時(shí)的維護(hù)與更換，保證安全及消防系統(tǒng)的正常運(yùn)行。（二）消防措施消防問題涉及到公司的財(cái)產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，并關(guān)系到整個項(xiàng)目的聲譽(yù)，因此需要通過招投標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)并具有豐富業(yè)績的結(jié)構(gòu)及消防設(shè)計(jì)單位和施工單位，嚴(yán)格按照相關(guān)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工規(guī)范以及《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收。五、環(huán)保、勞保措施（一）環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境保護(hù)要符合總體規(guī)劃要求，為此在設(shè)計(jì)上要求設(shè)計(jì)師依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》的相關(guān)要求在建筑物中科學(xué)合理設(shè)計(jì)涉及環(huán)境保護(hù)的系統(tǒng)和建筑材料。四、節(jié)能、節(jié)水（一）節(jié)能措施項(xiàng)目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和大連市有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。威脅：■ 政府07年相繼出臺各項(xiàng)宏觀政策，一定程度上抑制銷售，加重了買家持幣觀望的心理；■ 07~08年大連土地放量較大，隨之將加大產(chǎn)品的市場供給量，銷售難度加大；■ 凌水灣改造尚需一段時(shí)間，短期內(nèi)難以提升區(qū)位價(jià)值及項(xiàng)目形象；■ 國家已對小產(chǎn)權(quán)有規(guī)定，對軍產(chǎn)項(xiàng)目政策規(guī)定的不確定增加未來風(fēng)險(xiǎn)性；■ 周邊新項(xiàng)目啟動，存在潛在威脅。2006年和2007年住房建設(shè)規(guī)劃布局2006年至2007年住房建設(shè)規(guī)劃布局是以凌水灣地區(qū)凌水鎮(zhèn)、王家村、大山村附近、軟件園、學(xué)苑廣場和七賢嶺療養(yǎng)區(qū)為重點(diǎn)，主要建設(shè)中低價(jià)位的中小戶型和部分公寓式住宅。商品房總建設(shè)面積為420萬m2 ，商品房建設(shè)年平均竣工面積84萬m2 。戶型與市場需求基本匹配。該公司主要經(jīng)營項(xiàng)目包括網(wǎng)絡(luò)化的IT服務(wù)，地區(qū)、全國性和全球性的電訊服務(wù)，以及高端的寬帶和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品和服務(wù)。這是繼花旗集團(tuán)后，第二家世界級金融機(jī)構(gòu)在連設(shè)立的外包中心，開創(chuàng)了外資基金組織在中國建立外包中心的先河。西門子自動化與驅(qū)動集團(tuán)的入駐對于大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射作用，對大連現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新型城市建設(shè)也必將發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。2004年10月NTT通信株式會社在上海成立恩梯梯通信設(shè)備（上海）有限公司。預(yù)計(jì)，8月底完成征海主件的報(bào)批工作，10月末進(jìn)入施工。新批外資企業(yè)74家，增資44個項(xiàng)目。另外，市內(nèi)四區(qū)現(xiàn)有廉租住房63萬套，總建筑面積為320平方米。（五）今后土地市場供給趨勢大連市“十一五”用地規(guī)劃中表明20062010年的供地指引為：普通商品住房近期新供應(yīng)的普通商品住房用地主要分布在甘井子區(qū)的梭魚灣、泡崖子、泉水、大化渣場等地區(qū)；其次分布在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)。長?？h功能定位為“海上大連”建設(shè)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。 新市區(qū)由開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙D港”、大窯灣港區(qū)組成。（二）消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺，零售額與GDP同步增長2007年，%，為10年來的最高值。項(xiàng)目是一塊依山面海的絕版稀有居住地塊，原生態(tài)的自然環(huán)境、挺拔的山姿、悠長的海岸線和濃厚的文化氛圍構(gòu)建起愜意生活的完美框架。四項(xiàng)構(gòu)成全面增長，%、%、%%?！皟蓞^(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟(jì)帶，以長山列島及周邊海域?yàn)橐劳校瑯?gòu)筑海洋經(jīng)濟(jì)帶。創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá)45%。表24 2000年—2007年 大連市商品房開竣工面積情況表單位：萬平方米 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 施工面積 竣工面積 421 （數(shù)據(jù)來源：《大連市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《大連統(tǒng)計(jì)月報(bào)》）圖26表25 2007 年全市住宅施工、新開工、竣工面積表 月份 施工面積 新開工面積 竣工面積 累計(jì)(㎡) 同比(%) 累計(jì)(㎡) 同比(%) 累計(jì)(㎡) 同比(%) 1 —— —— —— —— —— —— 2 —— —— —— —— —— —— 3 4 5 6 42 7 8 9 10 11 12 （數(shù)據(jù)來源：大連樓盤統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）圖27從上邊的圖表我們可以看出，雖然隨著土地放量加大等因素的影響，使房地產(chǎn)施工面積一直呈上升趨勢，但是07年竣工量劇減，原因主要是由于市場逐漸趨向大盤時(shí)代，項(xiàng)目開發(fā)周期較長，其次是為避免繳納土地滯納金或逾期未開發(fā)被收回的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目只是象征性的開工，因此雖然施工量增加，但竣工量較少，再是由于國家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來源為銀行貸款，開發(fā)資金鏈容易發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、雙D港、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、黃河路科技城等發(fā)展區(qū)域組成。（二）固定資產(chǎn)投資2006年全區(qū)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)穩(wěn)定增長運(yùn)行態(tài)勢，對全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要支撐作用。在凌水地區(qū)修建改造計(jì)劃中，大連海事大學(xué)附近的海岸線將向前移動，凌水河與大連海事大學(xué)的教學(xué)港池航道入?？谝徊⒀由?，形成寬約100米、長約900米的河道，貫通新濱海路東西的一座橋梁將跨越這條航道。（三）甲骨文（ORACLE）公司落戶大連高新園區(qū)2006年8月22日，全球最大企業(yè)軟件提供商甲骨文（ORACLE）公司在大連高新園區(qū)舉行甲骨文大連分公司成立儀式。東軟國際軟件園位于大連河口國際軟件園內(nèi)，規(guī)劃建設(shè)面積50萬平方米，總建筑面積33萬平方米，總投資4億元，預(yù)計(jì)2007年年底建成，并投入使用。該項(xiàng)目首期投資440萬美元，規(guī)模達(dá)300余人。由于時(shí)間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對高新園區(qū)房地產(chǎn)市場的總體價(jià)格走勢做以下綜述：（一）價(jià)格明顯上漲通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，旅順南路沿線的新建樓盤起價(jià)基本上均超過8000元，均價(jià)大都在10000左右，最高價(jià)已超過15000元。④園區(qū)住房需求預(yù)期分析a、軟件園、凌水灣、河口灣、大山村等地段仍將是今后園區(qū)范圍內(nèi)商品房開發(fā)的集中區(qū)域，其中園區(qū)學(xué)府概念是最主要的推動力，已形成新興熱點(diǎn)地區(qū)，并面臨新一輪的發(fā)展。戶型控制標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部戶型標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制中小套戶型，中套住房面積控制在80 m2 左右，小套住房面積控制在60 m2 左右。表32 小平島板塊主要個案指標(biāo)對比表 序號 樓盤 建筑形態(tài) 占地（m2） 容積率 價(jià)格（元/m2） 面積（m2） 戶型 銷售率 1 小平島 高層、小高層 126 7630118009000均 90140 2室4室 一期基本售罄，目前二期在售該區(qū)域存在明顯的景觀優(yōu)勢，但由于該區(qū)域在之前的大連區(qū)劃中屬于較偏的位置，目前尚未大規(guī)模開發(fā)，相對項(xiàng)目較少，戶型也以舒適型為主。按年齡35～50歲事業(yè)有成人士；50～65歲中高收入退休人群。對項(xiàng)目用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價(jià)，提供詳盡的居民用水量估算資料。污水處理建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，處理后達(dá)到國家環(huán)保法規(guī)要求后排放。健全消防制度，逐級落實(shí)消防責(zé)任制嚴(yán)格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行演練。對一定級別的業(yè)主，由保安部門制定相應(yīng)的安全保衛(wèi)計(jì)劃和應(yīng)急措施；對各個安全崗位的人員進(jìn)行上崗前的強(qiáng)化培訓(xùn)；定期進(jìn)行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設(shè)備的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。該項(xiàng)目通過土地所有權(quán)出讓的方式獲得該地塊的所有權(quán)。劣勢：■ 軍產(chǎn)房不能大范圍宣傳、客戶購房不能辦理按揭貸款、制約銷售價(jià)格；■ 目前黃浦路車流量較大、上下班時(shí)間堵車嚴(yán)重，出行過馬路不便，存在危險(xiǎn)，且噪音大；■ 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差，周邊電廠等搬遷存在一定的周期；■ 項(xiàng)目東側(cè)城市污水處理廠，對項(xiàng)目景觀、環(huán)境造成一定的影響；■ 經(jīng)過項(xiàng)目內(nèi)的凌水河水質(zhì)差，改造難度較大，費(fèi)用高；■ 目前周邊有貨用運(yùn)煤鐵道，影響居民交通，而且噪音大；■ 現(xiàn)有三棟建筑，對整體建設(shè)有一定制約和影響；■ 項(xiàng)目靠海太近，濕氣重；■ 地塊分散，須分別定位，分區(qū)管理，加大規(guī)劃、管理難度。旅順龍頭鎮(zhèn)。具體目標(biāo)如下：住宅建設(shè)總投資額為120億元，住宅建設(shè)年平均投資額為24億元。（2）“十五”期間，園區(qū)住房結(jié)構(gòu)、供求、價(jià)格與銷售分析①在住房套型結(jié)構(gòu)方面：其中一室一廳，面積在60 m2以下的為1600套，占總比為8%；二室二廳，面積在120 m2以下的為13000套，占總比為68%；三室以上，面積在120m2以上的為4400套，占總比為24%。英