【正文】 。2007年以來(lái)，消費(fèi)需求明顯升溫，帶動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。居民收入呈多元化上升趨勢(shì)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款一直呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，每月新增額高達(dá)千億元，但今年以來(lái)多次出現(xiàn)了居民儲(chǔ)蓄存款負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象： 10月末，%，這是儲(chǔ)蓄存款余額在今年內(nèi)繼一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度負(fù)增長(zhǎng)；11月末，%，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生是由于現(xiàn)階段我國(guó)居民的投資渠道有所拓寬，不再局限于儲(chǔ)蓄存款。城市用地由現(xiàn)在的200平方公里擴(kuò)大到300平方公里左右。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施走廊實(shí)行綠化保護(hù)，保證“城市生命線”的安全。發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)作用。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要口岸。按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對(duì)外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級(jí)網(wǎng)絡(luò)。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽?，還海于民，建設(shè)一個(gè)藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇?fù)淼男麓筮B。傳統(tǒng)的中心區(qū)域，如中山區(qū)、西崗區(qū)隨著城市建設(shè)步伐的加快，土地存量明顯不足，可供開發(fā)的土地大多為舊城區(qū)改造及部分廠房的搬遷改造。從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，各區(qū)域價(jià)格上漲趨勢(shì)與成交地塊的樓面單價(jià)相符，說(shuō)明雖然07年成交地塊部分還未進(jìn)入市場(chǎng)，但已經(jīng)帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)攀升。商品住房為提高土地收益、增強(qiáng)中心城區(qū)活力，同時(shí)考慮商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)為主，其次是甘井子區(qū)。（二）大連房地產(chǎn)呈現(xiàn)“西拓北進(jìn)”的態(tài)勢(shì)大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循“大大連”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn)“西拓北進(jìn)”的態(tài)勢(shì)。2008年我市預(yù)計(jì)開盤樓盤61個(gè)，%的面積將于2008年上半年開盤銷售，供應(yīng)量上會(huì)有明顯的高峰出現(xiàn)。 經(jīng)濟(jì)適用房的推出對(duì)改善大連市的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義。2008年我市將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房80萬(wàn)平方米，為中低收入家庭提供更多價(jià)格合理的房源，這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開始逐漸得到緩解。今年是大連高新園區(qū)建區(qū)十七周年，作為大連市唯一的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大連高新園區(qū)從科技創(chuàng)新的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，到服務(wù)創(chuàng)新的“試驗(yàn)田”；從科技培育的“孵化器”，到招商引資的“蓄水池”，已成為帶動(dòng)大連市轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、搶占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)的前沿陣地。四季分明，冬夏長(zhǎng)、春秋短，日光充足，雨量適中。同比增長(zhǎng)42%。目前高新區(qū)已聚集特色產(chǎn)業(yè)企業(yè)1120多家，其產(chǎn)業(yè)收入占高新區(qū)總收入的85%。%。按規(guī)劃，要在3 5平方公里的改造區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)科技館、航海博物館、多媒體體驗(yàn)中心、數(shù)字化影視中心、音樂廳、濱海文化娛樂設(shè)施等，將其建成科技、文化及藝術(shù)的展示區(qū)、園區(qū)創(chuàng)智型產(chǎn)業(yè)的重要承載地，建成大連IBD，形成大連西部一個(gè)新的科技文化商務(wù)中心。目前，已經(jīng)完成522個(gè)動(dòng)遷戶、2家企業(yè)動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)拿渍{(diào)查工作，并制定了比較完善的動(dòng)遷方案；同時(shí)，動(dòng)遷手續(xù)已辦理完畢，動(dòng)遷招標(biāo)工作已完成，截至目前，一期動(dòng)遷323戶，已經(jīng)有250多戶動(dòng)遷完畢，預(yù)計(jì)6月底完成動(dòng)遷。同時(shí)，與位于改造區(qū)域內(nèi)的大連第三發(fā)電廠進(jìn)行了多次談判，該電廠已經(jīng)同意整體搬遷。今年上半年，星海灣至凌水的濱海路西段一期工程將全線貫通，新工程將徹底解決星海廣場(chǎng)至凌水灣地區(qū)的交通擁堵問題。新路工程竣工后，新建的道路東西、南北條條道路相通，引導(dǎo)中山路上集中的車流分散行駛。圖211四、近年高新園區(qū)重大項(xiàng)目（一）世界500強(qiáng)企業(yè)日本NTT集團(tuán)落戶高新園區(qū)2006年4月，世界500強(qiáng)企業(yè)日本NTT集團(tuán)通信株式會(huì)社投資的恩梯梯通信設(shè)備（上海）有限公司大連分公司在大連高新園區(qū)注冊(cè)成立。（二）世界500強(qiáng)美國(guó)美商安迅公司（NCR）入駐園區(qū)2006年8月16日，世界500強(qiáng)企業(yè)美國(guó)美商安迅公司（NCR）投資的NCR大連全球咨詢中心在大連高新園區(qū)正式成立。大連市副市長(zhǎng)戴玉林出席了儀式。（四）西門子投資2億人民幣在大連高新區(qū)成立傳感器與通訊公司2006年10月19日，西門子自動(dòng)化與驅(qū)動(dòng)集團(tuán)投資2億元人民幣成立的傳感器與通訊有限公司，在大連高新區(qū)舉行奠基儀式。西門子傳感器與通訊有限公司位于高新區(qū)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地，占地4萬(wàn)平方米，分為兩期施工建設(shè)。這一重大項(xiàng)目的啟動(dòng)標(biāo)志著大連軟件業(yè)在向國(guó)際化進(jìn)軍中又邁出了一大步，必將有力地提升高新區(qū)以知識(shí)為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。作為第一個(gè)入駐大連河口國(guó)際軟件園的項(xiàng)目，東軟國(guó)際軟件園的定位主要從事面向歐美、日韓的軟件外包及BPO業(yè)務(wù)以及嵌入式系統(tǒng)的開發(fā)。屆時(shí)花旗數(shù)據(jù)大連公司將成為中國(guó)地區(qū)最大的金融科技服務(wù)中心。為了強(qiáng)化雙方客戶關(guān)系，新日鐵系統(tǒng)集成株式會(huì)社決定向大連華信投資200萬(wàn)美元，一方面致力于雙方今后在特定領(lǐng)域的軟件外包業(yè)務(wù)發(fā)展；另一方面，也是通過(guò)強(qiáng)化合作關(guān)系，確保新日鐵solution擁有穩(wěn)定的軟件技術(shù)人才隊(duì)伍。富達(dá)投資在大連的落戶，進(jìn)一步表明了它對(duì)亞洲1．2萬(wàn)億美元的共同基金市場(chǎng)的關(guān)注，而亞洲共同基金市場(chǎng)僅占全球共同基金的6％。（十）蘇爾壽在連建全球采購(gòu)中心2007年7月11日，瑞士蘇爾壽集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官唐根據(jù)協(xié)議規(guī)定，07年10月前將在高新園區(qū)成立“哈爾濱工業(yè)大學(xué)－Cadence IC 設(shè)計(jì)聯(lián)合培訓(xùn)中心”，開展集成電路設(shè)計(jì)和工藝技術(shù)方面的短期培訓(xùn)，并建立相應(yīng)的EDA平臺(tái)。主要從事軟件開發(fā)和客戶服務(wù)業(yè)務(wù)。英電科技的設(shè)立，不僅使我市服務(wù)外包行業(yè)又增加了一家世界級(jí)企業(yè)，更重要的是對(duì)英國(guó)企業(yè)投資大連起到了很強(qiáng)的示范效應(yīng)。隨著軟件園的建設(shè)以及人們對(duì)文化氛圍的認(rèn)同度越來(lái)越高，因此在軟件園及高校附近的樓盤價(jià)格上漲速度很快，現(xiàn)價(jià)格基本在900010000元/m2左右。據(jù)調(diào)查人員了解到，該區(qū)域樓盤的消費(fèi)群體以軟件園工作人群為主，高校教師購(gòu)買群體也占據(jù)了一部分。而這些都是住房建設(shè)發(fā)展主要的推動(dòng)力。2001—2002年年銷售量平均約為30萬(wàn)m2，2003年約為70萬(wàn) m2，2004年約為120萬(wàn)m2，2005年為50萬(wàn)m2，供略大于求，基本平衡。今年市政府為遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增幅，推出了限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等多項(xiàng)措施，但園區(qū)范圍內(nèi)的商品房銷售并未受到大的影響，房?jī)r(jià)仍有一定的上幅幅度，尤其是一些軟件園區(qū)域高檔樓盤的價(jià)位依然具有上升空間。c、二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，其容量近兩年來(lái)明顯放大，并正在進(jìn)一步擴(kuò)大。（二）大連高新園區(qū)“十一五”期間住房建設(shè)規(guī)劃目標(biāo) “十一五”期間，大連高新園區(qū)住房建設(shè)發(fā)展總體目標(biāo)是：以貫徹宏觀調(diào)控政策為手段，以保障住房供給為主線，以科技進(jìn)步為動(dòng)力，提倡綠色建筑，健全房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。優(yōu)先保證中低價(jià)位，中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%。其中，小套戶型—多層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)60 m2 ；高層、小高層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)70 m2 ，中套戶型—多層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)80 m2 ；高層、小高層建筑戶型標(biāo)準(zhǔn)90 m2 。軟件園區(qū)域。雙D港。再加上高新園區(qū)眾多國(guó)際知名企業(yè)的入駐，以及高新園區(qū)億達(dá)東方圣荷西、宅語(yǔ)原等品牌房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)駐，使得高新園區(qū)的區(qū)域價(jià)值與住宅產(chǎn)品品質(zhì)都得到了大幅的提升；本項(xiàng)目為軍產(chǎn)，價(jià)格相對(duì)便宜，再加上園區(qū)本身具有濃厚的文化氛圍，園區(qū)本身房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅大，市場(chǎng)吸納速度快，因此本項(xiàng)目具備不可比擬的自然環(huán)境、成熟優(yōu)秀高效的房地產(chǎn)精英團(tuán)隊(duì)、完美無(wú)缺的建筑品質(zhì)、大批的客戶資源積累，加之附近凌水灣的改造和新濱海路的規(guī)劃，可以說(shuō)項(xiàng)目順應(yīng)時(shí)勢(shì)，已達(dá)到天時(shí)、地利、人各的條件。表33 星海灣板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 序號(hào) 樓盤 建筑形態(tài) 占地（m2） 容積率 價(jià)格（元/m2） 面積（m2） 戶型 銷售率 1 半島聽濤 小高層高層 均14000 180 2室 80% 2 大連明珠 小高層高層 7 均18000（含精裝修） 190270 3室 3 宏都筑景 多層小高層 10 均11000 約100 2室 一期售罄 4 世嘉星海二期 小高層高層 7 均12000 90 2室 一期售罄二期正在預(yù)定中 5 一品星海新座 小高層高層 6 14000均 170180 3室 6 晨熙星海國(guó)際 高層（30） 2 7 70008500 40200 精裝 售罄 7 東方星海 高層（2棟） 1 1600018000均 40150 精裝（家電） 08年3月開盤星海廣場(chǎng)是亞洲最大的城市廣場(chǎng)，觀山看海，同時(shí)是大連新的商務(wù)中心區(qū)，景觀、地段優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬，因此現(xiàn)階段星海灣板塊的樓板價(jià)格位居大連市首位，該區(qū)域的均價(jià)保持在14000元/m2左右。麗灣 甘井子區(qū)小平島入口處 高層、小高層 6000均 40110 13室 360套2006年3月1日開盤；2008年5月1日入住；訂金2萬(wàn)，15天內(nèi)交全款； 4 帝景星海 沙河口區(qū)景賓巷25號(hào)（原沈空干休所） 多層、小高層、高層 8300起 90160 23室 300戶（可用原有產(chǎn)權(quán)房抵壓貸款） 5 八一新居 甘井子區(qū)機(jī)場(chǎng)前南林路賢林園233 小高層 —— 3600均 45140 13室 —— 6 雁南園 甘井子區(qū)南關(guān)嶺 小高層 —— 2999起 50110 13室 —— 7 茂林馨苑 旅順口區(qū)茂林街2號(hào) 多層 —— 3100均 81170 13室 2007年8月開盤，12月份住房軍產(chǎn)樓盤由于受到產(chǎn)權(quán)和不能銀行按歇貸款的限制，價(jià)位相對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)存在一定的優(yōu)勢(shì)，大連目前均產(chǎn)房的均價(jià)在5000元/m2左右。表35 高新園區(qū)項(xiàng)目戶型發(fā)展變化情況分析 項(xiàng)目名稱 開發(fā)時(shí)間 主力戶型面積（平米） 弘基書香園一期 2000年 90120（傳統(tǒng)二室、三室） 弘基書香園二期 2001年 100（二室）、140（三室） 翰林觀海 2002年 50100二室、85125三室 億達(dá)國(guó)際新城 2003年 90100二室、120150三室 弘基書香園三期 2004年 90100二室、120140三室 CITY ONE 2005年 3948精裝一室 大有恬園二期 2006年 4060精裝一室（商住LOFT） 學(xué)府1+1二期 2006年 80三室（LOFT） 東方圣荷西 2007年 120150（3室 40%為越層） 宅語(yǔ)原 2007年 5090（精裝修小戶型） 斯坦福院落 2007年 80（2室）第二節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析星海高爾夫項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：■ 瀕臨黃海，緊依西尖山，自然景觀好，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良；■ 地塊地勢(shì)平坦，有利于施工建設(shè)；■ 位于主干道旅順南路東南側(cè)，多條公交經(jīng)過(guò)，交通便利；■ 靠近高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、IT產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊聚集眾多潛在消費(fèi)者；■ 高等學(xué)府聚集區(qū)、文化氛圍濃厚；■ 周邊居住氛圍已經(jīng)形成，生活配套設(shè)施完善；■ 項(xiàng)目屬于規(guī)劃中的泛星海區(qū)域、濱海路規(guī)劃使地塊價(jià)值得到提升；■ 大連較大的軍產(chǎn)項(xiàng)目，價(jià)格上會(huì)與同等商品房形成優(yōu)勢(shì)；■ 軍產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)戶只是在部隊(duì)房產(chǎn)部門變更，沒有稅費(fèi)。第三節(jié) 項(xiàng)目定位及目標(biāo)消費(fèi)群體分析一、項(xiàng)目定位依據(jù)大連市經(jīng)濟(jì)環(huán)境及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)；大連市市民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展；大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)；本項(xiàng)目地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及現(xiàn)狀；同類型項(xiàng)目?jī)r(jià)格及銷售情況；相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)定。 按年收入家庭年收入在10萬(wàn)元以上的中高消費(fèi)層；家庭年收入在5萬(wàn)元左右的中等消費(fèi)層；灰色收入較多的其他消費(fèi)層。南北通透的三室兩廳，北側(cè)生活陽(yáng)臺(tái)，南側(cè)觀景陽(yáng)臺(tái)，可瞰海賞景，感受生活的無(wú)限愜意。該項(xiàng)目地塊符合旅順口區(qū)城市規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施條件基本具備。（二）節(jié)水措施項(xiàng)目水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)項(xiàng)目水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。提出合理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。充分利用雨水，減少市政供水。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。在設(shè)計(jì)時(shí)，將充分考慮土方平衡，通過(guò)填方處理或堆山造景處理。噪音處理對(duì)公共場(chǎng)所、機(jī)電設(shè)備、泵房等產(chǎn)生噪音的設(shè)備采取相應(yīng)隔音、消聲措施，符合《中國(guó)城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》。（二）勞動(dòng)保護(hù)對(duì)本項(xiàng)目施工過(guò)程及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中職員的勞動(dòng)保護(hù)應(yīng)符合《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》，擬采用的措施為： 在本項(xiàng)目的施工中要求工程承包方對(duì)施工人員采取科學(xué)合理而具體的勞動(dòng)保護(hù)措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護(hù)用具等。六、安全、消防與衛(wèi)生防疫（一）安全措施在建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)該符合《城市居民住宅安全防范措施建設(shè)管理規(guī)定》和《城市燃?xì)獍踩芾硪?guī)定》等法律、法規(guī)，擬采用的措施如下：在項(xiàng)目施工過(guò)程中要求施工方設(shè)置安全管理小組，并督促其嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故。擬采用的措施有：設(shè)施在設(shè)計(jì)上要達(dá)到政府部門的消防要求，施工時(shí)安裝完善的消防報(bào)警、滅火系統(tǒng)。關(guān)鍵場(chǎng)所設(shè)立醒目的消防警示標(biāo)