【正文】 因此，未來 10至 15 年內(nèi)南京房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展期，具有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＤ暇┦薪?jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民儲蓄存款大幅增長為房產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強有力的支撐。此外，由于南京市居民正處在“一次置業(yè)”，再加上從眾心理作用，居民紛紛追漲買房，兩者相互強化，導(dǎo)致購房需求進一步放大。主要有： 拆遷安置需求：南京市城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)較重。南京市 1994 年～ 2020 年人均居住面積年平均增長 平方米，按現(xiàn)有市區(qū) 282 萬人計算，年需增加近 96 萬平方米。 圖 1：南京居民住房需求情況分析 從南京市民購房需求情況分析中（見圖 1）更能明顯地看出市民對購置商品房的需求意向。經(jīng)典樓盤不但可以將有效需求進一步吸引到開發(fā)的樓盤中來，還可以催化另一部分需求較為強烈、但短時間內(nèi)不會實現(xiàn)的購買行為。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。 三、南京市房地產(chǎn)市場預(yù)測 （一） 房地產(chǎn)價格和供給 增幅 都將放 緩。每個城市都有一個類似的現(xiàn)象，最好的住宅買者多為外地人。時至今日，中國經(jīng)濟走出了一條經(jīng)典經(jīng)江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 14濟學(xué)書上沒有描述過的景氣現(xiàn)象：經(jīng)濟增長與通貨緊縮并行。 （ 4）收入增長，換房成時尚。 供給方面的變動 （ 1）土地拍賣，地價推進。 （ 3）住房制度改革，改變供應(yīng)規(guī)律。長三角地區(qū)是世界上人口最密集的地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產(chǎn)價格上漲的長期因素。 （二）市場競爭激烈 南京為了加快發(fā)展城市建設(shè)，對外來資本在房地產(chǎn)市場上給予減免 ％營業(yè)稅、少收服務(wù)費的 優(yōu)惠政策，這使外來的開發(fā)商利潤率增大。 （三）南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 南京市房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢可用以下幾點來概況： 根據(jù)消費市場調(diào)查結(jié)論，南京在一定時期內(nèi)，三室二廳房型仍為主導(dǎo)房型。 排除市政建設(shè)等外界因素，目前南京購房市場仍有相當(dāng)大的潛力。奧體中心及地鐵一號西延線、地鐵二號線都在本地塊千米范圍內(nèi)。為高起點開發(fā)未來的新城區(qū)，政府力邀世界建筑設(shè)計大設(shè)對河西進行了整體的規(guī)劃。南部的 公里濱江景觀帶將在十年內(nèi)建成，其中 公里的示范段明年底就會揭開面紗，她將成為南京的外灘，與夾江對岸的江心洲一起，構(gòu)成南京濱江特色鮮明的濱江景觀區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，目前抵達或路過河西的公共交通車有 30 余班次；一批大中型餐飲、娛樂及配套都先后涉足這一寶地；一些著名的大、中、小學(xué)紛紛在河西地區(qū)設(shè)立分校。 智能化：安全防范系統(tǒng)：防盜報警、周界警報、出入口管 理、訪客對講、火災(zāi)報警等系統(tǒng)； 信息管理系統(tǒng)：多表計量遠抄、公共設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂等系統(tǒng)，物業(yè)管理計算機系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)； 網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 17商業(yè)機能：本項目小區(qū)有自己的 配套商業(yè)以及會所等，百貨公司群、購物中心、休閑、辦公、運動、家醫(yī)等全功能的生活必須條件，成為河西地區(qū)的新消費中心。 河西主要樓盤售價一覽表 樓盤名稱 建筑類別 區(qū)屬 項目地址 均價（元 /平方米） 鳳凰花園城名仕嘉園 普通公寓 建鄴 鳳凰花園城 1 號 5260 康橋翠灣 普通公寓 建鄴 長虹路 389 號 舒心苑 普通公寓 建鄴 應(yīng)天西路與經(jīng)四西一路交叉口（月安花園北對面） 弘輝繽紛家園 普通公寓 建鄴 集慶門大街 月安花園 普通公寓 建鄴 江東南 路與應(yīng)天西路交界處西側(cè) 300 米 4700 南湖春曉 普通公寓 建鄴 南湖路 52 號 4800 鴻仁名居 普通公寓 建鄴 長虹路 301303 號 4480 君園 普通公寓 獨立別墅 建鄴 建鄴區(qū)莫愁東路 6100 西城映象 普通公寓 建鄴 長虹路 297 號 4800 正泰陽光苑 普通公寓 建鄴 集慶門大街 新城逸境 普通公寓 建鄴 莫愁湖東路 5800 千峰彩翠 普通公寓 建鄴 水西門大街茶南小區(qū)拓園 奧體新城 普通公寓 建鄴 河西經(jīng)四路與石家莊路交 匯處 根據(jù)房價、 7 成 15 年商業(yè)按揭貸款計算得知，年總收入 5 萬元以上的家庭可以購買總價值 40 萬元左右的房產(chǎn)。本項目建成后，將以其大規(guī)模、高品質(zhì)在河西南部地區(qū)獨占鰲頭。九十年代以來，隨著 城建思想向現(xiàn)代化大都市方向的轉(zhuǎn)換，南京的城市建設(shè)包括居民居住環(huán)境發(fā)生了日新月異的變化。南京作為一座歷史名城，長時期以來老城改造長期 處于停滯狀態(tài)，欠帳太多，舊城改造任務(wù)繁重，為改善市政設(shè)施及保護文物古跡，大量居民有待搬遷到新的居民區(qū)，住宅建設(shè)急需進一步加強。目前南京房價在全國列在前 5 位內(nèi)，而收入列第 17 位。根據(jù)市有關(guān)單位進行的“南京商品房市場需求調(diào)查”，南京市民中有 36%居住 10 年以前竣工的房子，居住在 3 年內(nèi)竣工房子中的市民僅為 6%。 從市民對自己目前的住房狀況滿意程度評價的情況看，建筑面積在 60 平方米及以上的家庭，對家庭住房面積的滿意程度最大；住房建筑面積在 60平方米以下的市民對自己住房的滿意程度很低。 綜合以上情況表明，南京市民對住房的要求已向舒適型轉(zhuǎn)變，要求廚、衛(wèi)、廳面積大，采光良好，室外環(huán)境、綠化、配套設(shè)施均已在 重要考慮因素之中。從目前情況看，南京房地產(chǎn)住宅業(yè)總體基本供需平衡，但交通便利、套型設(shè)計優(yōu)越、售價合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應(yīng)求局面。 根據(jù)南京市住宅商品房市場需求的特性和區(qū)域購買力水平，以及河西房地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗，本項目商品房銷售的客戶可以定位為以下 群體： 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 22? 河西本地居民 隨著河西經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，本地居民的生活水平提高，改善居住條件已成為很多人的強烈愿望。 ? 民營企業(yè)主 改革開放以來民營企業(yè)得到迅猛發(fā)展，民營企業(yè)主已經(jīng)形成了一個頗具規(guī)模的社會群體，銷售中抓住這部分群體是必要的。 ? 市區(qū)頤養(yǎng)天年的中老年人 本項目良好的周邊環(huán)境、無城市污染的空氣以及完善的配套設(shè)施將能吸引部分中老年人前來尋找修身養(yǎng)性的場所。 價格策略 依據(jù)目前一般的商品房建設(shè)實際來看，售價與建造成本并無一定的關(guān)系。既符合項目單位的利益需求，同時也能被客戶接受的。在項目后期，逐步達到現(xiàn)房銷售價格為： 5500～ 6500 元 /平方米。其主要選址原則如下： 環(huán)境條件 項目鄰近江蘇省暨南京市的重要標(biāo)志性建筑物 —— 奧體中心，項目建設(shè)有優(yōu)越的環(huán)境條件，并且項目建設(shè)應(yīng)有助于形成城市公共活動的氛圍，選址宜位于城市中心地區(qū)或城市近郊。 配套設(shè)施 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 25項目基地應(yīng)有較好的市政配套設(shè)施。 小區(qū)西側(cè)為應(yīng)天西路，北側(cè)為集慶西路。 區(qū)域交通方便，商貿(mào)設(shè)施齊全 本項目的東、北兩側(cè)都有市級主干道，區(qū)域內(nèi)建有網(wǎng)格狀規(guī)劃道路，有10 條公交線路連通市區(qū)，鄰近地鐵一期工程的奧體站。區(qū) 域配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施容量較大，完全滿足星都花雨住宅小區(qū)建設(shè)的需要，項目建設(shè)所需相關(guān)市政管線可直接連接使用。 良好的 自然 環(huán)境優(yōu)勢 隨著社會的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 27第六章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 一、建設(shè)規(guī)模 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的星雨花都住宅小區(qū)項目，建設(shè)規(guī)模如下： 規(guī)劃用地面積： 156070 平方米（合 234 畝），其中： ? 小區(qū)凈用地面積： 122300 平方米 ? 代征土地面積： 25029 平方米； ? 公共綠化帶面積： 8740 平方米； 總建筑面積： 470500 平方米，包括地上建筑 400000 平方米，地下 70500平方米（含車庫、人防、自行車庫、地下配套及商業(yè)面積）。㎡ 配套公建一覽表 單位： M2 項目名稱 占地面積 （ M2） 建筑面積 （ M2） 備注 小學(xué)校 10177 10000 幼兒園 3623 3300 會 所 4000 4380 其中 2500 平方米為地下 垃圾站 200 100 開閉所 150 100 門衛(wèi) 200 100 煤氣調(diào)壓站 50 20 合計 18000 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 29第七章 建設(shè)方案 一、設(shè)計說明 規(guī)劃設(shè)計依據(jù)： ? 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 ? 《城市民住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范〉 ? 《民用建筑設(shè)計通則》 ? 《 南京市城市規(guī)劃條例實施細則》 ? 《南京市住宅設(shè)計規(guī)范》 ? 南京市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要點通知書 ? 用地紅線圖 消防防火等級為一級 防水等級為二級 人防為六級 設(shè)計理念：豎向以景觀地下車庫；開敞式架空層，景觀陽臺，屋頂花園，平面以布置園林水景，小品等共同構(gòu)筑 — 個居住與自然景現(xiàn)相互融合，滲透，倚存的適宜人居住的高品質(zhì)小區(qū)。 ? 環(huán)境 數(shù)百棵成品大樹，上千棵名貴樹木合力營造綠蔭環(huán)抱的居家園墻，更多的鮮氧、更多的大自然的恩寵，形成一個巨大的制 氧工廠，調(diào)節(jié)出宜人的區(qū)域小氣候。 二、總體 規(guī)劃 規(guī)劃布局主要的特點有：功能明確的總平面設(shè)計、人車分流，以人為本的交通流線組織、公共綠地與立體化多層次的景觀環(huán)境設(shè)計等。 考慮項目地區(qū)作為南京副中心區(qū)的發(fā)展方向，在設(shè)計中宜引入新理念，江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 31使本項目以新穎的面貌成為南京河西副中心區(qū)的一個品牌形象。 注重項目可操作可行性 從總體布局單體類型的選擇與排布注重考慮地區(qū)氣候、居住習(xí)慣與市場操作性。簡明的規(guī)劃結(jié)構(gòu)把不規(guī)整的地形整體化，提供分期開發(fā)的機動性和功能分區(qū)的完整性。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 32人車流線： ? 配合地形特點：以南北向為主線，以東西向為輔助，形成簡潔明晰的干道網(wǎng)絡(luò)。 ? 最大限度園林化：在保證消防車無障礙通行條件下，除永久性車道外，區(qū)內(nèi)所有路網(wǎng)均設(shè)計為園林步道，柔化成為區(qū)內(nèi)綠地環(huán)境的一部分。 休閑化：停車場入口設(shè)于小區(qū)外圍，以綠 化為界面屏蔽區(qū)內(nèi)視線，大量的地下停車不構(gòu)成對區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境的影響，且少量停車場地也可以植草地磚加以園林化。 小區(qū)東北角兩面臨街處設(shè)置開放型經(jīng)營性會所，強化小區(qū)配套，充分發(fā)揮商業(yè)價值，并以豐富的造型作 為小區(qū)最顯眼的標(biāo)志性建筑，體現(xiàn)小區(qū)風(fēng)格與品味。 形成自由式布局，各組團排列與空間無固定模式與規(guī)律，一弧線和直線的組合“變”出特色。 （九）綠化布局 與建筑相融合的綠化體系：強調(diào)連綿不斷的綠化系統(tǒng)和流動的景觀空間，打破以建筑為界面圍合庭園的刻板模式，以花園圍繞建筑，使建筑坐落在花園中。 ? 有條件的組團內(nèi)形成相對集中的“塊狀”半公共組團綠地。 ? 綠地有限