【正文】 自然，講究身份感與品質(zhì)感 時尚感與品質(zhì)服務,實現(xiàn)特定的生活習慣 中高端客戶 高級白領精英及企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、商務人士 取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對價格較為敏感 改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體 中端客戶 都市白領階層、技術(shù)人員及投資客 注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對價格敏感 為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式 中低端客戶 外來年輕人、員工福利房及投資 注重物業(yè)的交通及價格，對物業(yè)品質(zhì)有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作/交通效率 具有較高的價值優(yōu)勢按區(qū)域劃分大連市內(nèi)四區(qū)首次置業(yè)人群；北三市及外地欲在大連購房人群；大連市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)就職人群；按職業(yè)劃分大連市大型企事業(yè)單位中高收入人群；大連市內(nèi)私企白領、金領；旅順南路大學城教師人群；大連本地私企老板、個體業(yè)主以及其他中高收入階層；大連及外地高收入退休職工；外地欲在大連置業(yè)的高收入人群。按年齡35～50歲事業(yè)有成人士；50～65歲中高收入退休人群。 按年收入家庭年收入在10萬元以上的中高消費層；家庭年收入在5萬元左右的中等消費層；灰色收入較多的其他消費層。表37 目標客戶群體劃分表 類別 客層 家庭年收入預計 來源 核心有效客戶 中高消費層 10萬以上 大連市內(nèi)中高層管理者 大連本地私企老板、個體業(yè)主 大連市內(nèi)白領階層 高新園區(qū)欲改善居所的高收入階層 作為投資的高收入人群 大連市區(qū)、北三市及外地來連養(yǎng)老人群 重點有效客戶 中等消費層 5～10萬 大連本地購買居所的人群 高新園區(qū)及軟件園上班的單身人群 大學城教師、銀行職員 投資客戶第四章 項目戶型產(chǎn)品定位以上戶型的特點是：方正格局，明朗合理，空間利用率高。本著開門進院，登堂入室的理念，先進花園后進家，戶戶均帶一個休閑娛樂觀景的小自然空間，可品茶、讀書、種花、養(yǎng)魚……把中國傳統(tǒng)文化中的院落精髓思想巧妙地融入到本案戶型當中，有效地提高了住宅的實用性與舒適度。以上戶型的特點是：純南陽光小筑的一室兩廳，5明設計，小空間，大格局，功能規(guī)劃合理。南北通透的三室兩廳，北側(cè)生活陽臺，南側(cè)觀景陽臺，可瞰海賞景，感受生活的無限愜意。 以上戶型的特點是：采用人性化設計理念，5明設計，南北通透，雙入戶，南向觀光電梯，讓你擁有室外的寬敞空間，南入戶花園，先進花園后進家，闊綽空間之中盡顯雍容華貴。 第五章 建設規(guī)模及方案一、建設規(guī)模項目占地：118580㎡，項目總建筑面積：㎡，其中住宅建筑面積：㎡，現(xiàn)有住宅建筑面積：㎡，公寓建筑面積：㎡，產(chǎn)權(quán)酒店建筑面積：㎡，公建建筑面積：㎡，地下面積：㎡。二、建設總體方案表51 項目總體技術(shù)經(jīng)濟指標 項目 單位 數(shù)量 備注 規(guī)劃總用地 ha 　 總建筑面積 M2 不含地下面積 住宅建筑面積 M2 　 其中 B區(qū) M2 　 C區(qū) M2 　 D區(qū) M2 　 現(xiàn)有住宅 M2 　 公建建筑面積 M2 　 其中 A1區(qū)酒店 M2 　 A2區(qū)商鋪 M2 　 B區(qū)幼兒園 M2 　 C區(qū)商鋪 M2 　 D區(qū)公建 M2 　 變電所及其他配套設施 M2 　 公寓建筑面積 M2 　 其中 A1區(qū)公寓 M2 　 A1區(qū)產(chǎn)權(quán)酒店 M2 　 A2區(qū)公寓 M2 　 地下面積 M2 　 其中 A1區(qū)地下 M2 　 A2區(qū)地下 M2 　 B區(qū)地下 M2 　 C區(qū)地下 M2 　 D區(qū)地下 M2 　 綠地率 % 　 容積率 　 不含地下面積三、項目選址通過對該地塊的地質(zhì)勘測和研究可得出：該地塊地質(zhì)良好，地耐力可滿足本項目的要求，適于工程建設。該項目地塊符合旅順口區(qū)城市規(guī)劃，基礎設施條件基本具備。該項目通過土地所有權(quán)出讓的方式獲得該地塊的所有權(quán)。四、節(jié)能、節(jié)水（一）節(jié)能措施項目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和大連市有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設計標準》。保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。（二）節(jié)水措施項目水環(huán)境合理規(guī)劃和建設項目水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對項目用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。綠化景觀用水節(jié)水保障項目綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。五、環(huán)保、勞保措施（一）環(huán)境保護項目的生態(tài)環(huán)境保護要符合總體規(guī)劃要求，為此在設計上要求設計師依據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》的相關要求在建筑物中科學合理設計涉及環(huán)境保護的系統(tǒng)和建筑材料。擬采取的措施有：垃圾處理(1) 建筑垃圾主要是由于土方開挖、場地平整產(chǎn)生的廢棄土石、剩余建筑材料等，這部分垃圾一般無毒害，在建筑施工結(jié)束后將及時清理。在設計時，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。(2) 生活垃圾生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。對有機垃圾，采用成套的垃圾處理機進行生化處理，污水再通過污水處理達標后回灌；對無機垃圾轉(zhuǎn)運到指定垃圾處理場集中處理。污水處理建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，處理后達到國家環(huán)保法規(guī)要求后排放。噪音處理對公共場所、機電設備、泵房等產(chǎn)生噪音的設備采取相應隔音、消聲措施，符合《中國城市區(qū)域噪聲標準》。大氣保護盡量使用電力以及太陽能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節(jié)約能源；制冷設備禁止選用以氟里昂制冷的設備；排氣煙管應避開其他環(huán)境敏感地帶。材料選用采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護。防災安全措施制定和執(zhí)行防火制度，配備充足滅火器具；完善防洪設施，注意維護和檢修。（二）勞動保護對本項目施工過程及經(jīng)營過程中職員的勞動保護應符合《中華人民共和國勞動法》，擬采用的措施為： 在本項目的施工中要求工程承包方對施工人員采取科學合理而具體的勞動保護措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護用具等。 要求工程承包方為施工人員在施工期間進行人身保險。 在公司運營期間，公司應與職員簽訂合法的用人合同，保護職員的合法權(quán)益。 公司應為職員提供勞保用品。六、安全、消防與衛(wèi)生防疫（一）安全措施在建筑設計中應該符合《城市居民住宅安全防范措施建設管理規(guī)定》和《城市燃氣安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，擬采用的措施如下：在項目施工過程中要求施工方設置安全管理小組，并督促其嚴格執(zhí)行有關安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故。對一定級別的業(yè)主，由保安部門制定相應的安全保衛(wèi)計劃和應急措施；對各個安全崗位的人員進行上崗前的強化培訓；定期進行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設備的檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。（二）消防措施消防問題涉及到公司的財產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，并關系到整個項目的聲譽，因此需要通過招投標，選擇具有相應資質(zhì)并具有豐富業(yè)績的結(jié)構(gòu)及消防設計單位和施工單位，嚴格按照相關的結(jié)構(gòu)設計、施工規(guī)范以及《建筑設計防火規(guī)范》進行設計、施工和竣工驗收。在運營期間還應嚴格執(zhí)行《中華人民共和國消防法》，杜絕消防事故。擬采用的措施有：設施在設計上要達到政府部門的消防要求，施工時安裝完善的消防報警、滅火系統(tǒng)。部門專門設立消防保安崗位，通過對安全設施及消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。安全及消防設備，對設備進行及時的維護與更換，保證安全及消防系統(tǒng)的正常運行。健全消防制度，逐級落實消防責任制嚴格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實際需要進行演練。關鍵場所設立醒目的消防警示標志。（三）衛(wèi)生防疫遵守執(zhí)行《公共場所衛(wèi)生管理條例》，其衛(wèi)生整潔程度直接反映出其檔次，因此作好衛(wèi)生防疫對于項目的經(jīng)營狀況有重要的影響。擬采用的措施有：與醫(yī)療機構(gòu)協(xié)作，建立完善的醫(yī)療保障體系，以便處理突發(fā)事故、緊急病人；健全衛(wèi)生保潔制度，確保無衛(wèi)生死角，并定期進行大清掃；對公司職員簽約前進行身體檢查，對于身體條件不合格的，堅決不簽；對公共用具、公共場所加強衛(wèi)生管理，作到專人專職；積極配合政府有關部門的衛(wèi)生防疫檢查；在禁止吸煙場所設立醒目標志。七、工程進度計劃 顏色 時間 時間段 前期手續(xù) 1個月 2008年3月 工程進度 24個月 2008年4月2010年3月 銷售周期 29個月 2008年6月2010年10月 貸款周期 12個月 2008年4月2010年3月 還本進度 10個月 2008年6月2010年3月 表52 項目工程進度、投資計劃、銷售進度、回款計劃、貸款還款保障計劃表 2009年 2010年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 前期手續(xù) 工程進度（視為均勻投入） 投資額 7057 7057 7057 7057 7057 7057 7057 7057 0 0 0 7057 7057 7044 7044 7044 7044 7044 7044 7044 0 0 0 7044 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 銷售進度 銷售額 22332 14888 13399 13399 10422 4466 2978 744 1489 2233 2233 2978 4466 5955 7444 11910 7444 1489 1489 744 744 744 1489 1489 1489 2233 2233 2978 2978 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 貸款周期