【正文】 00平方米 (約 ，準(zhǔn)確面積最終以土地部門測繪后提供的宗地平面圖為準(zhǔn) )。 項(xiàng)目投資預(yù)算及資金籌措： （ 1）項(xiàng)目總投資： 項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額 30000萬元 。 （ 2） 資金籌措： 全部投資由建設(shè)單位自籌 。 項(xiàng)目建設(shè)周期： 36 個(gè)月 。 （三）項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 （ 1） XX 縣 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 8 XX 縣位于安徽省北部，是 XX 市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄 11 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面積 1987平方公里，人口 106 萬。 XX 承東啟西，區(qū)位優(yōu)越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐州經(jīng)濟(jì)圈重要組成部分。 XX 環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。市、縣連為一體的城市建設(shè)格局，熱、電、氣一體化的能源供應(yīng)，以及更 加優(yōu)惠的投資政策，為國內(nèi)外客商提供了大展宏圖的空間。舉全縣之力打造的省級開發(fā)區(qū) —— XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已完成投資 億元，在 10 平方公里建成區(qū)內(nèi)全面實(shí)現(xiàn)“九通一平”，服務(wù)配套設(shè)施已經(jīng)完成。一個(gè)以開發(fā)區(qū)為主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為兩翼的投資載體和開放平臺(tái)已經(jīng)構(gòu)建。“一條龍”服務(wù)制度、“一站式”審批制度、縣級領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系協(xié)調(diào)制度、投訴舉報(bào)監(jiān)督制度和投資優(yōu)惠政策日臻完善。 符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線、西入大京九。公路交通國道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū) 車南下省會(huì)合肥、東進(jìn)海濱城市連云港只需 2 小時(shí)左右。距徐州觀音機(jī)場僅有50 公里。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長江，直達(dá)上海港。 XX 物華天寶，資源富饒。礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，已探明煤炭資源儲(chǔ)量達(dá) 60 億噸，鐵、銅、金礦 9700 萬噸。國家級特大 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 9 型企業(yè) XX 礦業(yè)集團(tuán)公司、皖北煤電集團(tuán)公司 18 對礦井座落在XX 境內(nèi)，年產(chǎn)原煤 3000 多萬噸；縣屬煤礦年產(chǎn)原煤 200 萬噸以上。電力供應(yīng)充足，電力裝機(jī)容量達(dá) 200 萬千瓦，是華東地區(qū)重要的電力供應(yīng)基地。 城市化水平不斷提高。按照相濉一體化發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)縣城區(qū)面積 20平方公里，并架構(gòu)起 50平方公里 的縣城區(qū)框架。2021年全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %，低于全省平均水平。隨著煤炭資源的大規(guī)模開發(fā)，一方面縣城在短期內(nèi)將新增大量的煤炭產(chǎn)業(yè)職工和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的職工，另一方面采煤沉陷區(qū)造成大量失去土地的農(nóng)村居民，需要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)居住并發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。加快城鎮(zhèn)建設(shè)勢在必行。 農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢明顯，肥沃的土地、溫和的氣候，為 XX農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。 XX 縣可耕地面積220萬畝，待開發(fā)的采煤塌陷地 萬畝，種養(yǎng)業(yè)種類多、產(chǎn)量大，小麥、玉米、大豆等主要農(nóng)作物常年產(chǎn)量穩(wěn)定在 90 萬噸左右，牛、豬、羊、兔等家畜飼養(yǎng)量 300 萬頭左右，雞、鴨、鴿等家禽飼養(yǎng)量 2200萬只以上。 勞動(dòng)力資源豐富，目前全縣有剩余勞動(dòng)力 1015 萬人，是全省重要的勞務(wù)輸出基地，勞動(dòng)力成本較低，為發(fā)展勞動(dòng)密集型企業(yè)提供了人力資源保障。 XX 厚積薄發(fā)，活力四射。在國家促進(jìn)“中部崛起”戰(zhàn)略 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 10 實(shí)施帶動(dòng)下， XX 人民正以前所未有的生機(jī)和活力，大力實(shí)施工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略，優(yōu)先發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)，積極開展招商引資，全面推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。 安徽省“ 861”行動(dòng)計(jì)劃重點(diǎn)工程，投資總額近 300 億元的臨渙煤焦化電項(xiàng)目，一期工程已經(jīng)投產(chǎn)。投資額 120 億元，年產(chǎn)甲醇 170 萬噸的南坪煤化工項(xiàng)目已經(jīng)開工建設(shè)。投資額100多億元的 XX 煤電基地建設(shè)如火如荼， 11 對新建煤、鐵礦井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江蘇等地的客商紛紛前來洽談合作、投資興業(yè)，恩遠(yuǎn)鋁業(yè)、杭淮鋼構(gòu)、順發(fā)食品、魯王制粉、金沙紡織、巨成化工等一大批骨干企業(yè)快速發(fā)展，已逐漸形成了以煤化工及精細(xì)化工、機(jī)械制造及新型建材、針織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等具有特色的四大支柱產(chǎn)業(yè)。 XX，這顆鑲嵌在淮海大地上熠熠生輝的明珠，正以豐富的資源，巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景，受到國內(nèi)外有識人士的青睞。 （ 2） XX 縣城市發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)《 XX 縣城總體規(guī)劃【 20212020】》， XX 北部與 XX 市聯(lián)為一體，已無發(fā)展用地； XX 東北部臨近 XX 相山區(qū)，與 XX市區(qū)聯(lián)系密切，屬于老城區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，城市發(fā)展用地較少； XX 東部土地利用強(qiáng)度低，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，重新整合后可以有較大拓展空間； XX 西 部用地開闊，基本為農(nóng)田，尚未開發(fā)； XX 南 部用地比較開闊，對外交通便利，道路網(wǎng)結(jié)構(gòu) XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 11 已經(jīng)形成。 （ 3）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 一年多來，國家通過抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，控制房地產(chǎn)增長的舉措及態(tài)度較強(qiáng)，房地產(chǎn)交易市場低迷，消費(fèi)者持幣觀望心態(tài)較為普遍。宏觀 調(diào)控政策的持續(xù)周期與走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資會(huì)起到重要的影響。 為此， XX 市 XX 投資有限公司 為適應(yīng) XX 市區(qū)域市場商貿(mào)流通的需求，適時(shí)抓住機(jī)遇，擬投資建設(shè)以產(chǎn)、供、銷為資源，集大型、綜合、商貿(mào)物流一體化的交易平臺(tái) —— 瑤海家居廣場項(xiàng)目 。項(xiàng)目建成后，輻射并服務(wù)于 XX 地區(qū)，具有非常好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 12 XX 作為 XX 地區(qū)唯一縣城，人口超百萬以上。隨著城市建設(shè)步伐的加快，城市框架的不斷擴(kuò)大， XX 將成為集經(jīng)濟(jì)文化、信息物流、貿(mào)易為一體的中心城市，特別是近年來房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，人民生活水平的日益提高，家居建 材的消費(fèi)量巨大。而 XX 目前的家居建材零售市場已具相當(dāng)規(guī)模，年銷售收入也相當(dāng)可觀。但家具、家居裝飾材料的分散經(jīng)營已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，致使消費(fèi)者跨縣、市購買，給廣大群眾的生活帶來不便，且形成不了市場化、規(guī)范化的管理，存在著臟、亂、差等現(xiàn)象，缺乏一個(gè)為其展示交易、規(guī)范化管理的一個(gè)平臺(tái)，缺乏一個(gè)現(xiàn)代化的新型專業(yè)市場，這種狀態(tài)顯然已經(jīng)不能滿足XX 商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目成功引進(jìn)國內(nèi)行業(yè)十強(qiáng)品牌“合肥瑤海家居”，以積極進(jìn)取的崇高創(chuàng)意，追求產(chǎn)品一流、服務(wù)一流、風(fēng)格獨(dú)創(chuàng)和客戶至上的宗旨，更能為各生產(chǎn)企業(yè)和各級經(jīng)銷商提供一個(gè) 廣闊的商品展示與發(fā)展的平臺(tái)，建立一個(gè)全面、專業(yè)、系統(tǒng)、規(guī)范的大型家居建材、裝飾材料的專業(yè)市場，帶動(dòng)我縣專業(yè)市場的發(fā)展與規(guī)范，對整合 XX 現(xiàn)有家居市場，擴(kuò)大市場占有份額，對 XX 商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展起著積極的推動(dòng)作用。 本項(xiàng)目的建設(shè)屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2021 年本）》鼓勵(lì)類項(xiàng)目第二十五大類其他服務(wù)行業(yè)中的第 1 項(xiàng)現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的專業(yè)店等新型零 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 13 售業(yè)態(tài)；第 7項(xiàng)租賃服務(wù)，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。 項(xiàng)目建設(shè)是非常必要的。 （ 四 ）可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 及研究范圍 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)國家 房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)政策； (2)XX縣建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書； (3)項(xiàng)目區(qū) 地質(zhì)勘探資料； (4)國家發(fā)改委建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù) (第三版 )》； (5)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》； (6)項(xiàng)目單位關(guān)于編制該項(xiàng)目可研報(bào)告委托書； (7)項(xiàng)目單位提供的其它資料。 可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù) 瑤海家居廣場項(xiàng)目 初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是 商業(yè) 市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能， 商業(yè) 及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)等。 （五） 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： （ 1） 項(xiàng)目總投資： 30000萬元 。 （ 2） 銷售收入： 60200萬元 。 （ 3） 利稅總額： 12021萬元 。 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 14 其中： 利潤： 7500萬元、稅金： 4500萬元 。 （ 4） 投資利潤率： 25%。 （ 5） 投資利稅率： 40%。 。 （ 6） 全部投資回收期： 7 年（含 36 個(gè)月 建設(shè)期） 。 （ 7） 項(xiàng)目建成投入運(yùn)營后，年 經(jīng)營 銷售可達(dá) 50000 萬元人民幣，創(chuàng)稅收 3000萬元人民幣，增加勞動(dòng)就業(yè)崗位超過 1000個(gè)。 技術(shù)指標(biāo) （ 1）項(xiàng)目占地面積 66580平方米 (約 )。 （ 2） 土地實(shí)際使用面積約 42900平方米 (約 。 （ 3） 總投資 30000萬元。 （ 4）總建筑面積 10000平方米。 其中 ： 地上 商鋪建筑面積 86000平方米、地下停車場建筑面積 14000平方米 。 （ 5）容積率 :。 （ 6）建筑密度 :30%。 （ 7）綠化率： 35%。 （ 8）停車位 600個(gè)。 其中：地下停車位 350個(gè)，地上停車位 150 個(gè)。 XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 15 二、市場分析 （一） 、中小城市的商業(yè)現(xiàn)狀分析 中小城市的商業(yè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全國的60． 88％。它們構(gòu)成全國商品流通網(wǎng)絡(luò)的結(jié)點(diǎn)，縱橫交錯(cuò)、中轉(zhuǎn)或直接流向廣大 農(nóng)村，擴(kuò)散到全國，農(nóng)產(chǎn)品在這里集聚，保持大城市、工業(yè)原料的需要，它是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的中心，直接關(guān)系到 80％左右城市人口的生活質(zhì)量和生活方式；作為商品流通的中間環(huán)節(jié)和樞紐，又成為國家調(diào)節(jié)和監(jiān)控市 中小型商業(yè)企業(yè)是中國商業(yè)的基礎(chǔ)和生力軍。全國100 人以下的零售單位，占整個(gè)企業(yè)數(shù)的 98． 7％，從業(yè)人數(shù)占 70． 3％，提供了 81． 8％的社會(huì)消費(fèi)零售額。它們點(diǎn)多面廣，最貼近生活、貼近城鄉(xiāng)廣大消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)多功能、多方位服務(wù)，成為零售業(yè)的主體，對發(fā)展我國零售市場有不可替代的作用。 （二） 全國家具產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國輕工業(yè)信息中心統(tǒng)計(jì)， 2021 年全國家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開拓國內(nèi)外市場，取得了優(yōu)異的成績，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。國有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值 9520． 92 億元， XX 市 XX 投資有限公司瑤海家居廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 XX 工程咨詢事務(wù)所 16 同比增長 34． 15％，產(chǎn)銷率為 98． 15％，銷售收入增長 32． 28％，利稅總額增長 29． 79％。 2021 年度全行業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 12650億元。 家居行業(yè)的高速發(fā)展是由于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和國際市場需求旺盛的大好形勢推動(dòng)的結(jié)果。全年家居行業(yè)發(fā)展有 如下幾個(gè)特點(diǎn)：一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷 提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。 三是產(chǎn)業(yè)集群和特色區(qū)域逐步形成。四是家具城的建設(shè)方興未艾。規(guī)模越來越大，水平越來越高。同時(shí)一批經(jīng)銷商的隊(duì)伍已經(jīng)形成，對促進(jìn)家居產(chǎn)品流通和銷售起了重要的作用。五是家具出口增勢強(qiáng)勁。盡管受