【正文】 公寓項目為區(qū)域性的休閑娛樂類消費項目，主要行業(yè)業(yè)態(tài)為高爾夫娛樂等，其地段的唯一性、稀缺性的自然資源對高爾夫公寓錦上添花。加之，項目周邊已形成了九哩假期、半島藍(lán)灣、精英高爾夫球場等；項目開發(fā)形成 后，將成為人們休閑和消費的天堂，與市區(qū)及養(yǎng)馬島旅游、休閑、娛樂等共同形成一個新的休閑旅游城。 本項目位于牟平高爾夫球場南側(cè)，與養(yǎng)馬島隔海相望，周圍環(huán)境極其優(yōu)越，距煙臺及威海均不足 30分鐘的車程。 再加上煙臺市 政府的大力支持，本項目具有較好的發(fā)展前景。 二、項目市場分析 （一）牟平總體經(jīng)濟狀況 2020年，牟平經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)定快速增長。全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 元，地方財政收入 ，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 ％，增幅高出全市平均增長水平 ，列全市第三位。其中城鎮(zhèn)投資 ，增長 ％；農(nóng)村投資 ，增長 ％；房地產(chǎn)投資 ，增長 。城市居民人均可支配收入 14464元，農(nóng)民人均純收入 7100元。 牟平區(qū)，位于煙臺中心市區(qū)東端，與萊山區(qū)接壤?？偯娣e 1588平方公里，耕地面積 4萬公頃，海岸線長 65公里。轄 10個鎮(zhèn)（大窯鎮(zhèn)、姜格莊鎮(zhèn)、龍泉鎮(zhèn)、玉林店鎮(zhèn)、莒格莊鎮(zhèn)、水道鎮(zhèn)、武寧鎮(zhèn)、王格莊鎮(zhèn)、觀水鎮(zhèn)、高陵鎮(zhèn)）、 3個街道辦事處（寧海辦事處、文化辦事處、養(yǎng)馬島辦事處）、 608個行政村，設(shè)有 1個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、 1個省級旅游度假區(qū)（與養(yǎng)馬島辦事處合署）和沁水 工業(yè)區(qū)、港口經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，總?cè)丝?48萬人。 牟平，資源繁博，特產(chǎn)豐富。農(nóng)業(yè)主要盛產(chǎn)小麥、玉米、甘薯、花生等，是全國的糧油基地縣之一。果品主要有蘋果、梨、大櫻桃、板栗等，是 “煙臺蘋果 ”的主產(chǎn)區(qū)之一，年產(chǎn)量超過十萬噸。區(qū)內(nèi)海域盛產(chǎn)鮑魚、海參、紫石房蛤等多種海珍品和經(jīng)濟魚類，灘涂面積較大，是全國一百個水產(chǎn)先進縣（區(qū)）之一。牟平礦藏資源繁多，現(xiàn)已探明可供開采的礦產(chǎn)有十八種，黃金產(chǎn)量和儲量均居世界前列。 近幾年，牟平區(qū)依托開放優(yōu)勢、資源優(yōu)勢等，大力進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進了經(jīng)濟的快速發(fā)展和社會事業(yè)的全面進步。在第一產(chǎn)業(yè)中 ，圍繞糧油、食用菌、干雜果、水果、畜牧、蔬菜、水產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)品，培植起九發(fā)、安德利、楓林、花蓮、蛤堆后、偉成等 20多個 “農(nóng) ”字號龍頭企業(yè)，帶動了農(nóng)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，使蘋果、梨、雙孢菇、海參漿、濃縮果汁等一批名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品創(chuàng)出了全 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 國名牌。在第二產(chǎn)業(yè)中，重點發(fā)展了工業(yè)經(jīng)濟，并圍繞食品、輕紡、電子、黃金等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育起九發(fā)和新潮 2家上市公司、安德利果汁和大華紙業(yè) 2家即將上市的股份公司、 3家國家級鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、 19家省級鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團，涌現(xiàn)出吉斯家具、可利爾亞麻羅布麻制品等知名品牌。在第三產(chǎn)業(yè)中，重 點發(fā)展了旅游服務(wù)業(yè)，不斷加強了昆崳山 “國家級森林公園 ”、養(yǎng)馬島 “省級旅游度假區(qū) ”、龍泉和院格莊溫泉、東海宏偉娛樂區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)筑起獨具特色的 “山、島、泉、濱海 ”旅游業(yè)新格局。 牟平區(qū)堅持以招商引資、項目建設(shè)為主線，以完善載體功能、提升形象品位為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新運行機制、改善投資軟環(huán)境為保證，與時俱進，開拓創(chuàng)新，奮力拚搏，扎實工作，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃快速發(fā)展的良好局面。 （ 二 ）未來市場 本項目所倚的牟平高爾夫球場為煙臺高爾夫俱樂部所在地， 球場靠近煙臺市東郊煙威高速公路，與旅游風(fēng)景點養(yǎng)馬島隔岸相望，并有交流道可直 達(dá)球場 ； 煙臺市區(qū)經(jīng)煙威高速公路至球場約 15分鐘車程 ；威海市區(qū)經(jīng)煙威高速公路至球場約 30分鐘車程 ； 煙臺機場至球場約 25分鐘車程 。 便捷 的 交通 再加上其周圍 風(fēng)光明媚、黑松成林、氣候清涼宜人、景致秀麗樸實 ，是高爾夫愛好者的首選之地 。 對購房人來說，買房子看重的是居住環(huán)境和居住品質(zhì)，在社區(qū)或周邊擁有大片的綠地、潔凈的空氣和自然的環(huán)境對于久居城市的人來說，意味著一分難覓的閑適心情和生活品質(zhì)的提升。而與綠色、健康比較貼近、令人身心放松、回歸自然的高爾夫運動，不僅正在成為現(xiàn)代人喜愛的一種運動，更是人們樂于擁有的生活方式。尤其 是對收入 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 較高的購房人來說，高爾夫更代表著一種健康自然的生活理念。因此在此開發(fā)酒店與別墅，應(yīng)具有良好的市場前景。 從長期看，這個市場的美好前景是完全可以預(yù)期的。這個項目具有明顯的交通區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，是一個充滿活力與潛力的發(fā)展迅猛的區(qū)域。 其次，牟平區(qū)政府把創(chuàng)建旅游環(huán)境、尋求服務(wù)業(yè)的新跨越作為政府中長期工作目標(biāo)。尤其是濱海東路區(qū)域建設(shè)，正全力加快服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)的布局，特別是對于養(yǎng)馬島區(qū)域和高爾夫球場區(qū)域的投資建設(shè)給予大力支持，這使得本項目具有無可比擬的政策支持優(yōu)勢。 在九哩假期正式交付使用和半島藍(lán)灣（名 人大酒店）的精心運作，通過一段時間的培育，完全可以使項目市場迅速成長，成為濱海東路的一大亮點。 （ 三 ）市場定位 【市場預(yù)測】 ： 當(dāng)前，牟平區(qū)正全力建設(shè)成為煙臺市的居住中心，以大力發(fā)展牟平區(qū)配套環(huán)境為起點，不斷完善居住新理念；區(qū)政府在道路規(guī)劃、環(huán)境建設(shè)方面先后投入巨大人力、物力、財力。如濱海路東延等交通建設(shè)，使得牟平區(qū)的沿海區(qū)域與煙臺市中心無縫對接，困擾牟平高爾夫區(qū)域旅游度假環(huán)境的交通瓶頸將被打破，使高爾夫區(qū)域各類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將會上升到一個新高度，房產(chǎn)也會有很大增值空間。 區(qū)位優(yōu)勢： 項目在行政區(qū)劃上屬于牟平區(qū)，牟 平區(qū)的城市化進程正加速進行，項目所在地是煙臺市和牟平區(qū)共同規(guī)劃濱海東路向東部延伸的必經(jīng)地，濱海東路計劃在 2020 年 10 份建成通車，通車后從市區(qū)到名人高爾夫公寓約半個小時的路程就可以到達(dá)。一個區(qū)域的城市化程度越高，所帶來的人流、物流、資金流越多，無疑會帶來巨大商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 機。項目未來升值空間較大。 同時項目座落在高爾夫球場內(nèi)，這無疑給項目的投資環(huán)境添磚加瓦；便利的交通條件使項目所在地成為與煙臺五區(qū)、周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)系的重要節(jié)點，延長了項目的輻射半徑與影響力。得天獨厚的環(huán)境，使得本項目擁有了巨大的發(fā)展?jié)摿?，我們相信，這一 優(yōu)勢也將使項目得到各方投資者和經(jīng)營者的強烈關(guān)注。 現(xiàn)代化的迅猛發(fā)展，城市的日益擴張，使得工作和生活在城市中的人們遠(yuǎn)離了大自然，遠(yuǎn)離了使人謙卑和充滿智慧的藍(lán)天、土地；自然美麗的景觀、高品質(zhì)的休閑生活一躍成為人人向往的生活方式，成為富貴階層財富與個性的表現(xiàn)。 本項目所開發(fā)的公寓， 它基于良好的區(qū)域環(huán)境， 以親近大自然為主題， 強調(diào)對精神需求的關(guān)懷，具有較好的性能價格比。陽光、空氣、樹木、草地、 GOLF、 海景更是 成就了 其本身 的貴族情結(jié)。 故本項目將客戶群主要 集中在常打高爾夫球的商界人士、有客戶需求的企業(yè)、有投資意識的中高等 收入者等。 （ 四 ）交通環(huán)境 煙臺雄踞山東半島東端，是山東半島的重要水陸樞紐，現(xiàn)已形成公路、鐵路、海運、航空相互銜接的立體化交通體系。 公路 ： 主要干線有同三高速公路、煙青一級公路、煙威高速公路、煙濰公路以及將投資近七個億興建的雙向八個車道 206國道煙蓬線等。 鐵路： 煙臺火車站為國家二級站，境內(nèi)藍(lán)煙鐵路橫貫東西 ,火車可直達(dá)北京、上海、西安、濟南、青島等地。 航空： 煙臺機場為國家一級干線機場，國際貨運空港已經(jīng)開通，國內(nèi)客運已經(jīng)開通北京、上海、廣州、大連、深圳等 16 條航線，每周航班達(dá) 70 多個。 港口： 煙臺市有港口 8 個，其中煙臺港和龍口港是對外開放的港 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 口，港口年吞吐量達(dá) 2360 萬噸。良好的對外交通條件為促進地方經(jīng)濟發(fā)展提供了極大的便利條件。 煙臺名人高爾夫公寓 項目位于煙臺市牟平區(qū)大窯鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場 西 南側(cè)，北靠高爾夫球場，與養(yǎng)馬島隔海相望，南側(cè)緊依煙威高速 ， 項目所在地 是 煙臺市和牟平區(qū)共同規(guī)劃濱海東路向東部延伸的必經(jīng)地， 交通便捷， 濱海東路計劃在 2020 年 10 份建成通車，通車后從市區(qū)到名人高爾夫公寓約半個小時的路程就可以到達(dá)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 一、建設(shè)規(guī)模 煙臺名人高爾夫公寓項 目，整個項目建設(shè)規(guī)劃用地 15000 平方米，總建筑面積 34500 平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度 22%，容積率 ，綠化率 39%。整個項目共分 3 幢公寓樓，本期 3樓位于整個項目的南側(cè)，出讓土地面積 6000 平方米，建筑面積 平方米。 二、建設(shè)條件 （一）自然條件 地理位置 煙臺市位于山東半島東部 ,東連威海，西接濰坊市，西南與青島市毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望。全市面積 平方公里，總?cè)丝? 萬人 ,現(xiàn)轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發(fā)區(qū)五區(qū)，是中 國首批開放的沿海城市之一。境內(nèi)交通便利，通訊快捷，已開通二十條國內(nèi)外航線 ,煙臺港可同世界一百多個國家和地區(qū)直接通航，火車直達(dá)北京、上海、西安、濟南、青島等地 ,基本形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟發(fā)展提供了有利條件。 氣候條件 煙臺市地處中緯度，北溫帶東亞季風(fēng)區(qū)，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸性氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征 ,境內(nèi)四季分明，日照充足、雨水充沛、空氣濕潤、氣候溫和，年平均氣溫 ℃，年日照時數(shù)平均為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2717 小時；極端最高氣溫 38℃，極端最低氣溫 ℃，年平均降水量為 毫米，且時空分布不均，差異較大，由南向北遞減，全年表現(xiàn)為明顯的季風(fēng)性，主導(dǎo)風(fēng)向：冬季北風(fēng)，夏季東南風(fēng)。 巖土工程勘察情況 經(jīng)鉆探揭露，擬建場地表層為人工素填土，其下依次為第四系全新統(tǒng)沖洪積細(xì)砂、 粉質(zhì)粘土 ，沖積海積細(xì)砂、 海陸交互相中砂及沖洪積粉質(zhì)粘土、中砂。現(xiàn)自上而下分述如下： （ 1）素填土（ Qml） 分布于場 區(qū)表層，褐 黃 色～褐色，主要由 粘性土夾少量砂性土構(gòu)成，含大量植物根系。結(jié)構(gòu)松散，強度差。該層厚度 米，平均厚度 米，層底標(biāo)高為 米。標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗實測擊數(shù) — 12 擊，說明該層極不均勻。 （ 2）細(xì)砂（ Q4al+pl） 分布于全場 1 1 1 1 1 20孔段。褐黃色，主要成分以石英為主，磨圓度及分選性均較好，飽和，稍密偏松散。該層厚度 — 米，平均厚度 米，層底標(biāo)高— 米。 （ 2T）細(xì)砂（ Q4h） 僅分布于場區(qū) 19孔段。黑灰色，主要成分以石英為主，混多量淤泥質(zhì)土，含有機質(zhì)。飽和，松散。該層厚度 米，層底標(biāo)高 米。標(biāo)準(zhǔn)貫入試驗 N’= 擊。 （ 3）粉質(zhì)粘土 (Q4al+pl) 僅分布于場區(qū) 7孔段。褐黃色或黃灰色，混少量