【正文】 22萬元，其中相當大的比重為工程建設(shè)，相 應擴大了 **市施工市場的需求量；另一方面，項目建成后可滿足 **市及周邊地區(qū)中、高層收入者的文化娛樂、體育休閑等多方面的需求，同時也可為地方政府增加相當可觀的稅收收入。 擴大就業(yè)的需求 本項目在建設(shè)過程中，機械操作、材料運輸、工程隊、前期草坪養(yǎng)護等都需要大量人員，從而增加了大量就業(yè)機會。球場建成后可提供約 500 個長期穩(wěn)定的就業(yè)機會。另外，本項目能帶動賓館、餐飲、交通及周邊地區(qū)其他服務業(yè)的發(fā)展，便相應擴大了就業(yè)容量。 11 第三章 市場預測分析 高爾夫運動市場需求的形成 目前， **市乃至 **省熟悉高爾夫運動的人尚少，對它產(chǎn)生需求要看多種因素的變化。 第一，經(jīng)濟因素。高爾夫目前在世界上仍是較高收入者的運動，本項目 18 洞會員制球場即是為 **及周邊地區(qū)的這一群體設(shè)計的。隨著 **及 **省經(jīng)濟的發(fā)展和人們收入水平的提高，一方面能使這一消費群體增大，另一方面，也由于消費者的增多，從而使高爾夫運動降低收費標準。廣東高爾夫球場的建設(shè)、發(fā)展即驗證了這一點。 另外，本著弘揚高爾夫文化、推廣普及高爾夫運動的初衷，并考慮到 **是中國的第一 人口大省，中等收入者占有相當?shù)谋壤卷椖刻貏e設(shè)計了 9 洞公眾球場，以滿足這一群體的消費需求。公眾球場收 12 費比較低，適合中產(chǎn)階層，可極大激發(fā)他們的消費潛力。 第二，技術(shù)因素。社會歷史的發(fā)展證明，城市發(fā)展越快越大，經(jīng)濟水平越高，城市居民回歸大自然的渴望就越強烈。融自然景色于其中，具有綠色、氧氣、陽光、運動之內(nèi)涵的高爾夫運動正是對經(jīng)濟水平較高的城市居民的最好回應。這也是為什么在經(jīng)濟程度高的地區(qū)（如廣東、北京、上海）和國家（如美國、日本）高爾夫運動比較普及的原因之一。另外，城市居民文化素質(zhì)的提高及與高爾夫文化良好的融 合也能使高爾夫市場需求增大。 **及周邊地區(qū)消費市場預測 **高爾夫球場，其客源主要來源于三方面： 一是 **作為 **省省會城市和國家級開放城市，擁有眾多的投資、經(jīng)商者，擁有數(shù)千家企業(yè)，包括跨國公司、境外大企業(yè)和多家國內(nèi)上市公司。同時隨著 **經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，支柱產(chǎn)業(yè)的形成，包括工業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務業(yè)、中介業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多方面的效益好、規(guī)模大的企業(yè)日益增多，這些企業(yè)的投資者、經(jīng)營者、管理者和高技術(shù)人才由于業(yè)余生活以及商務交往的需要將形成本項目的重要客源。 二是 **市擁有眾多的高等院校、科研機 構(gòu)，隨著高級知識分子收入水平的逐步提高，他們越加注重追求大自然的情調(diào)和優(yōu)雅的文化內(nèi)涵，有望成為高爾夫的重要客源。 **市經(jīng)濟發(fā)展迅速，市區(qū)人口增長很快，其中高收入者占有一定比例，加上高爾夫宣傳方法得當、收費標準合理，將可以從市民中吸收更多的高爾夫運動愛好者。 13 三是 **市地理位臵優(yōu)越，交通發(fā)達，距有高爾夫球場的城市西安、武漢、北京、濟南均在 500 公里以上，如此廣闊區(qū)域內(nèi)的高爾夫愛好者將會被吸引到 **來。更重要的是，隨著 **區(qū)域性中心城市的確立，以及鄭東新區(qū)的全面開發(fā)建設(shè)，加上現(xiàn)代化商貿(mào)城的區(qū)位優(yōu)勢和極其豐富的旅 游資源，東來西往、南下北上的商務活動者與旅游者，將成為本項目的又一重要客源。 市場運營方案 20xx 年 **GDP 為 億元，名列全國第 29 位，而且根據(jù)市統(tǒng)計局最新數(shù)字表明， **市 20xx 年第一季度 GDP 為 億元，增長速度為 %。有著如此強勁的經(jīng)濟實力和發(fā)展速度，高爾夫在 **有很大的發(fā)展空間， **市場的潛在消費能力也是非常大的，而且高爾夫球場本身也是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 市場定位 **高爾夫俱樂部設(shè)計有一個 18 洞會員制球場和 9 洞公眾球場，18 洞會員球場將以一流的 球場設(shè)計、高標準的建造、養(yǎng)護和高水平的管理服務各界知名、成功人士， 9 洞公眾球場將以其合理的收費面向大眾。 在目標市場定位上為：在消費者層次上，以中產(chǎn)階級及其以上人士為主，包括中外企業(yè)業(yè)主，企業(yè)中、高層管理人員，大學、科研院所的專家教授，政府中、高級公務員，個體工商戶，外地游客；在區(qū)域上，以 **市為核心，輻射周邊城市如開封、洛陽等等。 會員制球場會員分類 14 （一）榮譽會員：對象為俱樂部顧問、海內(nèi)外社會各界關(guān)心本俱樂部的知名人士。 （二）創(chuàng)始會員：為球會創(chuàng)始期入會者，享受特別優(yōu)惠。 （三）個人會員：以個 人名義入會者。 （四）公司會員：營利性事業(yè)、企業(yè)等，以公司名義獲得公司卡。 會員卡采用記名式，為終身制，可轉(zhuǎn)讓。會員可帶三位非會員賓客下 18 洞會員球場打球，賓客可享受俱樂部嘉賓待遇。 9 洞公眾球場面向大眾，任何人士無須會員卡可下場打球。 廣告宣傳 主要是通過媒體進行廣告宣傳活動，如報刊廣告和電視廣告。在正式銷售會籍之前先在發(fā)行量大、覆蓋面廣的報紙上和省電視臺上做有關(guān)會籍銷售的廣告，在球場投入使用之際再利用更多方式做宣傳廣告。宣傳的內(nèi)容不只是球會，也包括高爾夫運動的知識及 **省高爾夫的動向等。 俱樂 部宣傳資料有： （ 1）《俱樂部會員章程》 （ 2）《入會須知》、《入會申請表》 （ 3）《價目表》 （ 4）俱樂部綜合宣傳畫冊 （ 5）會徽、服裝及其它的設(shè)計內(nèi)容 銷售工作的拓展 主要是針對 18 洞會員制球場的會籍銷售工作。 15 （ 1）球場建設(shè)初期組建銷售部，招聘并培訓業(yè)務人員，銷售部設(shè)在 **市。 （ 2）在球場開業(yè)后將把銷售總部設(shè)立在球場內(nèi)，同時可根據(jù)市場需求在開封和洛陽等地設(shè)立銷售分公司。 （ 3）組織高爾夫球技術(shù)講座班，并安排免費課程，目的在于提高會員整體高球水平。 （ 4）成立高爾夫球隊，帶領(lǐng)隊員參加全國性業(yè) 余高爾夫賽事，以提高 **省高爾夫的水平和聲譽。 （ 5）定期舉辦高爾夫業(yè)余賽事，并承接大型職業(yè)高爾夫球賽，以此擴大高爾夫運動在 **省的影響力。 第四章 項目選址與建設(shè)條件 項目選址 項目選址在 **市 **湖旅游區(qū)內(nèi)，位于 **縣城北部，處于黃河濕地向黃河沖積平原的過渡地帶。該旅游區(qū)地理位臵在東經(jīng)114176。 00′ 02″ — 114186。07′ 01″ ， 北緯 34186。47′ 06″ — 34186。53′ 52″ 之間，緊鄰連霍高速公路，西北距黃河 7 公里，南距 **縣城 15 公里，東、西距開封、 **30 公里，距 **國際機場 32 公里，是 **的高品位度假休閑區(qū)，鄭東新區(qū)的“后花園”。 工程項目地理位臵見附圖一。 外部環(huán)境與交通運輸條件 外部環(huán)境 **湖旅游區(qū)位于 **市所轄的 **縣境內(nèi)，以 **湖和縣國營林場北林 16 區(qū)為主體構(gòu)成。全區(qū)總面積約 5000 公頃，有林地面積 2583 公頃（其中刺槐林 2387 公頃，楊類 190 公頃），水面及濕地面積約 1500 公頃。該區(qū)跨 5 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 該風景名勝區(qū)地處暖溫帶，四季分明，雨量適中，光照充足，氣候宜人。這里不僅有水有林，風景秀麗，而且野鴨成群，蒼鷺駐足，白鶴翱翔，大雁齊飛，具有很強的觀賞價值。 **湖是通 過人工渠道分流黃河水而形成的，包括東湖、中湖、西湖。東湖水位深，水面大，正開發(fā)成水上樂園區(qū)；中湖北低南高，南部為茂密的水生植物，中部水淺草多，北部沿堤水深，這里作為景區(qū)的緩沖區(qū)，是鳥類棲息地之一，為東湖游客垂釣和觀鳥之處；西湖水位普遍較淺，蒲草、蘆葦非常茂密，是鳥類的主要活動區(qū)。 **湖南岸是面積近 4 萬畝的森林公園，這里林木茂盛，蔚然成蔭，是景區(qū)的有機組成部分。林中野生鳥類數(shù)量繁多，是 **市的愛鳥護鳥基地。 項目建成后將依托省會 **市和 **湖旅游區(qū)進行良好的運營，成為**市重要的休閑度假基地。 交通運輸條件 **是我國公、鐵、航兼具的綜合性交通樞紐，是溝通、促進全國各經(jīng)濟區(qū)交流、聯(lián)合的中樞之地。 **素有中國鐵路“心臟”之稱，京廣、隴海兩大鐵路干線在此交匯，周圍還有京九、焦柳、月石、平阜線通過，形成三縱三橫干線框架。擁有三個鐵路特等站， **北站是亞洲最大的列車編組站， **東站是全國最大的零擔貨物中轉(zhuǎn)站， **車站 17 是全國最大的客運站之一。 **是全國 7 個公路主樞紐城市之一，國道107 線和 310 線以及境內(nèi)的 18 條公路干線，輻射周圍各省市；京珠、連霍高速公路在此交叉而過。目前， **擁有鐵路一類口岸和航空一類口 岸各 1 個，鐵路二類口岸和公路二類口岸各 1 個，貨運在 **可聯(lián)檢封關(guān)，直達國外，開通了 **至香港直達集裝箱專列。 **空港已與全國30 多個大中城市通航，開辦有直飛香港、澳門的包機業(yè)務，新的 4E級國際民航機場 —— 新鄭國際機場已建成通航，是全國五大航空門站之一。項目選址地理位臵優(yōu)越，交通十分便捷。 自然條件 **湖旅游區(qū)地質(zhì)條件 **湖旅游區(qū)地質(zhì)構(gòu)造為秦嶺東西向構(gòu)造體系東端和新華夏系沉降帶之華北坳陷復合部位。 **縣地層上部為新生代第四紀的松散沉積物發(fā)育而成，土壤有亞砂土及粉砂土兩大類，并有亞 砂土及黑色淤泥夾層。下部為新生代第三紀和石炭紀、奧陶紀、寒武紀等古老地層。 新生代第四紀由于沉積初期基面不平，以及地質(zhì)構(gòu)造差異的影響，總厚度變化很大，其厚度是北厚南薄， **湖旅游區(qū)北部的黃河大堤至其南部厚度由 350 米降至 300 米。 根據(jù) **省地震局對本地區(qū)構(gòu)造斷裂的調(diào)查，不存在深大斷裂，斷裂構(gòu)造為蓋層斷裂，這些斷裂新生代以來活動微弱，不具備發(fā)生 6 級以上的地震條件。但由于受華北地震帶的影響，該地區(qū)存在 6 級以上地震的地質(zhì)背景。據(jù)國家地震局及建設(shè)部發(fā)《中國地震烈度區(qū)劃圖 18 （ 1990）》及《 **省工程抗震設(shè)防烈度圖》 的規(guī)定，該地區(qū)工程抗震設(shè)防烈度為 7 度。 依據(jù)上述條件可知， **湖旅游區(qū)的場地是穩(wěn)定的。 地形地貌 **湖旅游區(qū)處于黃河濕地向黃河沖積平原的過渡地帶，地形表現(xiàn)為濕土和沙丘相交，是林木覆蓋率較高的區(qū)域。生態(tài)環(huán)境保持了黃河沖積平原的地貌原狀，沙丘多為風成丘，是古黃河多次決口并受西北風搬運形成。該類地形地貌對球場的造型、排水及日常養(yǎng)護是非常有利的。 水文及工程地質(zhì)條件 從 **省區(qū)域水文地質(zhì)條件看， **湖旅游區(qū)所處位臵地下水儲量豐富，地下水富存于深部黃河沉積的砂層中，淺部地下水主要富存于粉細砂 的砂層中，地下水補給面廣，構(gòu)成單元豐富，這一范圍內(nèi)的淺層地下水多年平均可開采量為 萬立方米，地表水多年平均可利用量 19600 萬立方米，完全能滿足高爾夫球場的用水需求。地下水位埋深不一，一般在平坦地帶為自然地面下 2— 3 米，其水質(zhì)類型為HCO3－ － Cl－ － SO42－ + Na+ － Mg2+ － Ca2+ 或 HCO3－ － Cl－ － SO42－ + Ca2+ － Na+ － Mg2+ 型，總硬度 — ， PH 值 — ，對砼無腐蝕性。 高爾夫項目區(qū)緊鄰一條引黃干渠，設(shè)計過水能力 90— 150m3/s，可作為項目區(qū)用水的有效補充。 項目區(qū)西北距黃河 7 公里。 **縣境內(nèi)黃河大堤設(shè)防水位（ 20xx 年） 19 平均高程為 米，現(xiàn)實際高程為 米，按國務院要求流量22300m3/s 大堤不決口。為確保堤防安全，從七十年代起，在千里黃河大堤的北面（南岸）采取放淤固堤工程，加寬堤身到 100 米， **縣境內(nèi)已淤背加高到 米，防洪可靠。 項目區(qū)天然地基承載力為 100— 120kPa。具體地基土物理力學特性見表 4－ 1。 20 表 4— 1 編號 層 底 高 程 （ m） 層 厚 （ m） 土 名 天然 含水 量W% % 天然容重 γ kn/m3 比重Gs 飽和 度 Sr% % 天然孔隙比 e 液限ωL 塑限ωp 塑性指數(shù) Ip 液性指數(shù) IL 內(nèi)摩摩角 ф186。 度 粘聚力 C MPa 比貫入阻力 Ps MPa 壓縮模量 Es MPa 承載力標準值fk KPa 21 ① ～ 素填土 ② ～ 粉 質(zhì) 粘 土 85 6 21 44 110 ③ ～ 粉 砂 100 3 120 ④ ～ 粉 土