【正文】 鐵路橫貫東西 ,火車可直達(dá)北京、上海、西安、濟(jì)南、青島等地。全市面積 平方公里，總?cè)丝? 萬人 ,現(xiàn)轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發(fā)區(qū)五區(qū)，是中 國首批開放的沿海城市之一。黑灰色，主要成分以石英為主，混多量淤泥質(zhì)土，含有機(jī)質(zhì)。 （ 4T）細(xì)砂 (Q4al+m) 僅分布于 1 1 18孔段。 高干強(qiáng)度。區(qū)域內(nèi)通訊與市政通 訊網(wǎng)相聯(lián)，屬基本營業(yè)區(qū)，通訊線路以地下管道為主，輔以架空線路，通訊線路暢通。 標(biāo)準(zhǔn)層部分將建筑 的電梯核心筒及消防樓梯布置在建筑中間，空間緊湊，設(shè)置合理，也便于人流的疏散。 五 、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》， 本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按 7級地震裂度設(shè)防， 公寓為 十一層。 基礎(chǔ)設(shè)施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 素有 膠東屋脊 之稱的昆崳山為 1992年國家不準(zhǔn)設(shè)立的國家級森林公園，因山清水秀、生態(tài)獨(dú)特、古跡眾多而聞名中外 .景區(qū)內(nèi)動、植物種類繁多，形成穩(wěn)定的森林生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)群落，經(jīng)專家堅(jiān)定達(dá)到環(huán)境無公害森林 .是旅游、 度假、觀光、避暑、療養(yǎng)、科研的最佳去處。在定位上，突出濱海生態(tài)特色，保護(hù)生態(tài)資源和生態(tài)環(huán)境，完善城市功能，努力建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會和諧、民生富庶、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱海新區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建設(shè)過程中采取邊開發(fā)邊綠化的措施，減少對現(xiàn)有綠化植被的破壞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第八章 物業(yè)管理 在物業(yè)管理成本控制的理論和實(shí)踐上進(jìn)行了深度的探索。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 半島藍(lán)灣位于本項(xiàng)目東北側(cè)，為 十三層酒店式公寓， 于 2020 年開工建設(shè)，現(xiàn)已建成，正在銷售， 包括裝修 平均售價在 5400 元 /m2左右。項(xiàng)目建成后初步估計(jì)會帶來近千位高收入人群，加快煙臺招商引資進(jìn)程，同時會增加就業(yè)人口，并促進(jìn)了社會的穩(wěn)定，繁榮了社會經(jīng)濟(jì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第十章 項(xiàng)目效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）銷售收入預(yù)測： 建設(shè)規(guī)模： 煙臺名人高爾夫公寓項(xiàng)目，整個項(xiàng) 目建設(shè)規(guī)劃用地15000 平方米，總建筑面積 34500 平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度22%，容積率 ，綠化率 39%。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)貸款額 3000 萬，貸款期為 3 年，按建設(shè)期開工時全額投入年貸款利率 %計(jì)算。 10 =(萬元 ) ②勘察費(fèi)用，按 元 /m2。 ■星級服務(wù) 精心服務(wù)便捷舒適 ， 專業(yè)管理無微不至 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 土地概況 估價對象所在宗地土地形狀規(guī)則，呈長方形 ，東至 煙臺名人大酒店 ，西至林地，北至 煙臺華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地（ 九哩假期 ） ，整宗宗地呈規(guī)則長方形，地形較平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件為宗地紅線外“ 五通”（ 指路通、電通、供水、排水、通訊），宗地紅線內(nèi)“場地平整”。從環(huán)境來看，萊山的生活配套相對成熟，交通比較便利，但牟平作為煙臺重要的旅游景區(qū)，擁有豐富的旅游資源，自然環(huán)境優(yōu)越，比萊山更適合生活。已建成 110K變電站 4座， 35KV變電站 19座，年供電量超過 5億 KWH。發(fā)達(dá)的教育為牟平的社會發(fā)展提供了高素質(zhì)的勞動力和管理技術(shù)人才。設(shè)計(jì)突出高貴大氣的特點(diǎn)，用建筑本身的形體變化，作為造型構(gòu)成的語言，又通過細(xì)節(jié)的變化彰顯不同的個性。同時建筑嚴(yán)格控制在規(guī)劃中確定的高度范圍中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。切面光滑，韌性中等， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4）細(xì)砂 (Q4al+m) 該層除 19孔外場區(qū)均有分布。 （ 2）細(xì)砂（ Q4al+pl） 分布于全場 1 1 1 1 1 20孔段。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。陽光、空氣、樹木、草地、 GOLF、 海景更是 成就了 其本身 的貴族情結(jié)。 其次，牟平區(qū)政府把創(chuàng)建旅游環(huán)境、尋求服務(wù)業(yè)的新跨越作為政府中長期工作目標(biāo)。 國名牌。 元，地方財(cái)政收入 ，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 ％，增幅高出全市平均增長水平 ，列全市第三位。 六、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（表 11） 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 一 項(xiàng)目用地 m2 6000 二 建筑規(guī)模 —— 1 建筑面積 m2 ①地上規(guī)劃建筑面積 m2 三 容積率 四 綠地率 % 39 五 項(xiàng)目總投資 萬元 土地費(fèi)用 萬元 前期工程費(fèi)用 萬元 房 屋開發(fā)費(fèi) 萬元 其他費(fèi)用 萬元 管理費(fèi)用 萬元 銷售費(fèi)用 萬元 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 不可預(yù)見費(fèi) 萬元 稅費(fèi) 萬元 六 單位面積平均造價 元 /m2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 行性研究報告。該項(xiàng)目 2020 年初開工，于 2020 年 4 月竣工并交付使用。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 七 、公共服務(wù)設(shè)施……………………………………………… 21 第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 一、項(xiàng)目環(huán)境概況……………………………………………… 25 一、主要污染源及污染物……………………………………… 25 二、環(huán)境治理措施……………………………………………… 25 三、環(huán)境影響評價……………………………………………… 26 四、節(jié)能………………………………………………………… 26 第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目計(jì)劃安排………………………………… ………………… 28 第七章：銷售策略分析 ………………………………………… 29 第八章：物業(yè)管理 ……………………………………………… 30 第九章：投資估算和資金籌措 一、估算依據(jù)及說明…………………………………………… 32 二、投資估算…………………………………………………… 32 三、項(xiàng)目建設(shè)投資估算表……………………………………… 35 四、資金籌集及使用計(jì)劃……………………………………… 37 第十章 項(xiàng)目效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益…………………………………………………… 38 二、社會效益…………………………… ……………………… 39 三、環(huán)境效益…………………………………………………… 40 附件 ……………………………………………………………… 42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。牟平新世界產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售，為廣大有閑散資金的投資都提供了一種全新的投資產(chǎn)品，同時必將吸引外來資金的流入，帶動牟平當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展。 五、可行性研究結(jié)論 煙臺名人高爾夫公寓項(xiàng)目，整個項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地 15000 平方米，總建筑面積 34500 平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度 22%，容積率 ，綠化率 39%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中城鎮(zhèn)投資 ，增長 ％；農(nóng)村投資 ，增長 ％；房地產(chǎn)投資 ，增長 。在第二產(chǎn)業(yè)中，重點(diǎn)發(fā)展了工業(yè)經(jīng)濟(jì)，并圍繞食品、輕紡、電子、黃金等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育起九發(fā)和新潮 2家上市公司、安德利果汁和大華紙業(yè) 2家即將上市的股份公司、 3家國家級鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、 19家省級鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)，涌現(xiàn)出吉斯家具、可利爾亞麻羅布麻制品等知名品牌。尤其是濱海東路區(qū)域建設(shè)，正全力加快服務(wù)業(yè)和旅游業(yè)的布局，特別是對于養(yǎng)馬島區(qū)域和高爾夫球場區(qū)域的投資建設(shè)給予大力支持，這使得本項(xiàng)目具有無可比擬的政策支持優(yōu)勢。 故本項(xiàng)目將客戶群主要 集中在常打高爾夫球的商界人士、有客戶需求的企業(yè)、有投資意識的中高等 收入者等。 第三章 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與選址方案 一、建設(shè)規(guī)模 煙臺名人高爾夫公寓項(xiàng) 目，整個項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地 15000 平方米，總建筑面積 34500 平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度 22%，容積率 ，綠化率 39%。褐黃色，主要成分以石英為主，磨圓度及分選性均較好，飽和，稍密偏松散。褐黃色，主要成分以石英為主，少量長石和云母，混粘粉粒較多，粒度較均勻。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。通過這 樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使本方案設(shè)計(jì)嚴(yán)格滿足了規(guī)劃部門的規(guī)劃要求，同時合理劃分了人行、車行范圍，充分發(fā)掘了基地的所有建設(shè)潛力。 設(shè)計(jì)通過在建筑上部下部設(shè)置造型亮點(diǎn)，吸引人們的注意；通過建筑頂部形體的大變化及色彩的變化，吸引遠(yuǎn)處的視線；通過底部裙房形體的小變化及材質(zhì)變化吸引近處行人的視線。 牟平區(qū)有多所商住及專業(yè)醫(yī)院，醫(yī)院擁有 CT、 B超等多種先進(jìn)醫(yī)療設(shè)備，各醫(yī)院從全國各地招聘了大批主治醫(yī)師以上的醫(yī)療骨干和副主任醫(yī)師以上的醫(yī)療專家，能夠?qū)颊咛峁┘膊≈委?、預(yù)防保健、心理康復(fù)等優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 旅游 牟平素有 南山北海 之稱，旅游資源得天獨(dú)厚。從升值潛力來看，萊山已經(jīng)處于高價位，升值空間已經(jīng)不大，而牟平房地產(chǎn)剛剛起步，隨著市政建設(shè)和公共交通的完善，其升值空間將會很大。 煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司 以轉(zhuǎn)讓方式取得了該宗地的土地使用權(quán)，用途為 住宅 ，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為 2055 年 12 月 3日，使用權(quán)總面積 6000 平方米。 需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 本項(xiàng)目欲建設(shè)為四星級酒店，工程的防火設(shè)計(jì)，按照我國現(xiàn)行的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持“以防為主，防消結(jié)合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術(shù)先進(jìn)經(jīng)濟(jì)合進(jìn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)管理公司憑借多年成功的物業(yè)開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn) ， 樹立無可挑剔的零缺陷服務(wù)目標(biāo) ， 使身在其中的每個業(yè)主都能體會到細(xì)致入微的管家式服務(wù) 。 6000 =(萬元 ) ③設(shè)計(jì)費(fèi)用：根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模、建筑造型、戶型種類及煙臺地區(qū)的設(shè)計(jì)實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 30 元 /m2： 30=(萬元 ) ④可行性研究費(fèi)：根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模及煙臺地區(qū)的可行性研究實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，取可銷售價值的 ‰ : ‰ =(萬元 ) ⑤三通一平，根據(jù)本項(xiàng)目宗地平整狀況、周圍基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況及總開發(fā)面積確定為按 土地 面積的 10 元 /m2： 10 6000=(萬元 ) 合計(jì) ： （萬元） 房屋開發(fā)費(fèi)： ①建安工程費(fèi)用，根據(jù)煙臺市建筑工程造價管理、山東省建筑工程綜合定額，概算本項(xiàng)目工程建安費(fèi)用如下： 公寓 建筑面積 ，單方造價 1800 元 /m2（公寓層高 ，局部為復(fù)式，含裝修）； 1800=（萬元） 建筑成本共計(jì)： 萬元 ②附屬工程費(fèi)用：包括小區(qū)綠化工程及智能化工程費(fèi)用。 3000 % 3=(萬元 ) 不可預(yù)見費(fèi)用，包括可能的政府增加收費(fèi)、建筑材料價格上漲及開發(fā)過程中的不可預(yù)見事件的發(fā)生，按上述 1— 7 項(xiàng)總和的 3%計(jì)算 (++++++)3%= 萬元 稅費(fèi)：包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、分散建 設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。整個項(xiàng)目共分 3 幢公寓樓，本期 3樓位于整個項(xiàng)目的南側(cè)，出讓土地面積 6000 平方米，建筑面積 平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家 國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 度假提供另一處場所。 九哩假期 位于本項(xiàng)目北側(cè)， 為十一層復(fù)式結(jié)構(gòu) 酒店式 公寓， 于 2020年開工建設(shè)，現(xiàn)已基本建成，全部銷售完畢， 包括裝修，平均售價在5000 元 /m2左右 。 11 2000= 合計(jì) 1— 9 項(xiàng)確定總投資為： （萬元） 三、項(xiàng)目建設(shè)投資估算表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最