【導讀】最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。密度22%，容積率，綠化率39%。整個項目共分3幢公寓樓，本期。鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場東南側，北靠煙臺名人酒店，與養(yǎng)馬島隔海相望，公司房地產開發(fā)技術力量齊全，售后服務優(yōu)良。公司現在已建“牟平新世界”、“牟平匯龍灣大廈”。華聯(lián)商廈、西臨商業(yè)大廈，社區(qū)底蘊充足，是居住經商之聚福寶地。該項目2020年初開工，于2020年4月竣工并交付使用。產品，同時必將吸引外來資金的流入，帶動牟平當地的經濟發(fā)展。前性，是標志性建筑，是牟平新城區(qū)建設中的一張名片。隨著城市化的快速推進，城市面積的急劇擴大，城市人口的急劇膨脹，牟平區(qū)現有商業(yè)設施遠遠不能滿足人們的消費需求！熱情的服務、最高品質的樓盤為牟平人民盡心。

　　

【正文】 三通一平等費用。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家 國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ①規(guī)劃費用：根據該項目的整體規(guī)模及該區(qū)域規(guī)劃實際收費，確定規(guī)劃費用為 10 元 /m2。 10 =(萬元 ) ②勘察費用，按 元 /m2。 6000 =(萬元 ) ③設計費用：根據該項目的整體規(guī)模、建筑造型、戶型種類及煙臺地區(qū)的設計實際收費標準按 30 元 /m2： 30=(萬元 ) ④可行性研究費：根據該項目的整體規(guī)模及煙臺地區(qū)的可行性研究實際收費標準，取可銷售價值的 ‰ : ‰ =(萬元 ) ⑤三通一平，根據本項目宗地平整狀況、周圍基礎配套設施狀況及總開發(fā)面積確定為按 土地 面積的 10 元 /m2： 10 6000=(萬元 ) 合計 ： （萬元） 房屋開發(fā)費： ①建安工程費用，根據煙臺市建筑工程造價管理、山東省建筑工程綜合定額，概算本項目工程建安費用如下： 公寓 建筑面積 ，單方造價 1800 元 /m2（公寓層高 ，局部為復式，含裝修）； 1800=（萬元） 建筑成本共計： 萬元 ②附屬工程費用：包括小區(qū)綠化工程及智能化工程費用。結合該區(qū)域整體規(guī)劃方案及煙臺市小區(qū)綠化工程投資費用，按 60 元 /m2： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家 國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 60 =(萬元 ) ③室外工程費用：包 括景觀設置、水電暖室外配套設施、道路等室外工程。結合該項目整體規(guī)模、人文景觀、基礎設施條件，其后期配套工程費用按 100 元 /m2： 100 =(萬元 ) 合計： （萬元） 其它費用：包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。 ①質量監(jiān)督費用，根據正常質量監(jiān)督費用按工程造價費的 ‰ ‰ =（萬 元） ②勞保費用：根據煙臺市勞保收費相關規(guī)定，按該城市單方工程造價標準征收標準（即 800 元 /m2）的 %計： 800 %=（萬元） ③監(jiān)理費用：根據該項目的整體規(guī)模及煙臺地區(qū)的監(jiān)理工程實際收費標準按工程造價的 %計 : %=(萬元 ) ④招投標及其他費：根據煙臺市招投標等收費標準，結合該項目的整體規(guī)模，按工程造價的 %。 %=(萬元 ) 合計： （萬元） 管理費用：包括企業(yè)所屬內部獨立核算 單位以及開發(fā)現場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用；行政管理部門為管理和組織經營活 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家 國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 動而產生的各種費用。根據該小區(qū)整體規(guī)劃設計方案及開發(fā)進度安排、整體項目開發(fā)完成時間，按上述 1— 4 項總和的 3%計取 （ +++） 3%= 萬元 銷售費用：是指銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。根據該小區(qū)開發(fā)期、市場銷售需求調查及房屋售價、小區(qū)的開發(fā)規(guī)模，按銷售收入的 3%計取 3%=（萬元） 財務費用： 是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息及手續(xù)費等。本項目預計貸款額 3000 萬，貸款期為 3 年，按建設期開工時全額投入年貸款利率 %計算。 3000 % 3=(萬元 ) 不可預見費用，包括可能的政府增加收費、建筑材料價格上漲及開發(fā)過程中的不可預見事件的發(fā)生，按上述 1— 7 項總和的 3%計算 (++++++)3%= 萬元 稅費：包括固定資產投資方向調節(jié)稅、市政支管線分攤費、分散建 設市政公用設施建設費、綠化建設費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。 根據適用本項目的相關政策：及基準日相關政府收費項目僅需上繳人防費用，固定資產投資方向調節(jié)稅等暫停征收，人防費 按首層建筑面積 2000 元 /m2征收， 247。 11 2000= 合計 1— 9 項確定總投資為： （萬元） 三、項目建設投資估算表 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家 國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 序號 工程項目 估算值（萬元） 備注 1 土地費用 ① 土地轉讓金 ② 契稅 ③ 土地開發(fā)配套費 2 前期工程費用 ① 規(guī)劃費 ② 勘察費 ③ 設計費 ④ 可行性研究費 ⑤ 三通一平 3 房屋開發(fā)費 ① 其中 :建安工程費 ② 附屬工程費 ③ 室外工程費 4 其他費用 ① 質量監(jiān)督費 ② 勞保費 ③ 監(jiān)理費 ④ 招投標及其它 5 管理費用 6 銷售費用 7 財務費用 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家 國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 序號 工程項目 估算值（萬元） 備注 8 不可預見費 9 總計 10 單方造價 四、資金籌措及使用計劃 本項目工程固定資產投資為 萬元 ,現資金籌措方案如下 : 開發(fā)商 自有 資金 投入 3000 萬元 ； 申請銀行貸款 3000 萬元 ； 項目預售收入預計 萬元。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家 國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第十章 項目效益分析 一、經濟效益分析 （一）銷售收入預測： 建設規(guī)模： 煙臺名人高爾夫公寓項目，整個項 目建設規(guī)劃用地15000 平方米，總建筑面積 34500 平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度22%，容積率 ，綠化率 39%。整個項目共分 3 幢公寓樓，本期 3樓位于整個項目的南側，出讓土地面積 6000 平方米，建筑面積 平方米。 價格預測：根據調查 該區(qū)域及煙臺市 近年來開發(fā)的房產銷售價格及銷售情況如下。 九哩假期 位于本項目北側， 為十一層復式結構 酒店式 公寓， 于 2020年開工建設，現已基本建成，全部銷售完畢， 包括裝修，平均售價在5000 元 /m2左右 。 半島藍灣位于本項目東北側，為 十三層酒店式公寓， 于 2020 年開工建設，現已建成，正在銷售， 包括裝修 平均售價在 5400 元 /m2左右。 海天景苑 位于開發(fā)區(qū) G9 小區(qū)，長江路與福萊大道交叉口東南角，為復式公寓， 為 1719 層，建于 2020 年， 包括裝修售價 5000 元 /m2起價 。 ※ 綜合以上案例， 確定本項目預測售價（ 含 裝修） 在 48005500元 /m2之間， 本次保守按 4800 元 /m2測算。 公寓 總建筑面積 ，本次測算取均價 4800元 /m2 即 4800=（萬元） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家 國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 合計： 萬元 （二）、營業(yè)稅及附加估 算： 根據有關稅法，本項目出售房產應按銷售房款的 5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的 7%交納城市維護建設稅，按營業(yè)稅的 3%交納教育附 加稅，綜合其營業(yè)稅及附加稅為銷售價 值的 %。 %=(萬元 ) （三）土地增值收益： 根據有關稅法，本項目出售房產應按銷售房款的 1%交納 土地增值稅 。 1%=(萬元 ) （三）、銷售利潤估算： 銷售利潤為銷售收入減營業(yè)稅及附加和再減固定資產投資額 、 交易手續(xù)費 及 土地增值收益 ，經測算，本項目銷售利潤為 萬元。 (四 )、投資利潤率和投資利稅率： 投資利潤率 = 100?固定資產投資總額 銷售利潤%= % ? =% 投資利稅率 = 100???固定資產投資總額 土地增值收益營業(yè)稅金及附加銷售利潤% = % ??? =% 二、社會效益： 煙臺名人高爾夫公寓 項目的建成將會給煙威地區(qū)的房地產業(yè)帶來一次新的革命，它意味著煙威地區(qū)房地產主流已經開始由居住型轉向為投資消費型，這是社會經濟發(fā)展的必然結果。 名人高爾夫的建成及投入運營，將為高端收入者運動、 娛樂、休閑、 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家 國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 度假提供另一處場所。項目建成后初步估計會帶來近千位高收入人群，加快煙臺招商引資進程，同時會增加就業(yè)人口，并促進了社會的穩(wěn)定，繁榮了社會經濟。 名人高爾夫位于海岸新景區(qū)，隨著城市化的快速推進，經濟的飛速發(fā)展，煙臺現有的旅游設施遠遠不能滿足高端人群的消費需求，而本項目的建成及營業(yè)恰巧迎合了這種需求。并以其獨特的高爾夫海景，成為煙臺旅游的新標志。 三、環(huán)境效益 ： 高爾夫運動又被稱為 綠草文化， 綠色、陽光、氧氣和徒步運動是其象征。本項目北面為廣袤的高爾夫球場，西南為大片的黑松林，因此本項目天然環(huán)境已令人向往 不已。另外本項目的綠化率為39%，獨具匠心的設計使入住者不僅享受到周圍的天然環(huán)境，更被項目本身所營造的環(huán)境與服務所傾倒，是理想的休閑、度假場所。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家 國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 報 告 編 制 房地產估價師（簽章）： 咨詢工程師（簽章）： 煙臺光大房地產評估事務所有限公司 二○○ 八 年 四月七日 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家 國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 附 件 目 錄 附件一：國有土地使用權轉讓合同 （復印件） 附件二：委托機構營業(yè)執(zhí)照 （復印件） 附件三：開發(fā)企業(yè)資質 （復印件） 附件四：評估機構營業(yè)執(zhí)照 （復印件） 附件五：評估機構資格等級證書 （復印件）