公寓大廈小戶型商住樓可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-14 22:44本頁面
【正文】 項(xiàng)目償債能力評估 項(xiàng)目還債資金來源為銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項(xiàng)目償債有可靠保證，企業(yè)償債能力較強(qiáng)。指標(biāo)如下表： 借款償還預(yù)測簡 單位：萬元序號項(xiàng)目2005年2006年2007年1上年還貸資金結(jié)余20002本年還貸資金來源60003年初借款額600040004本年還款額400020005年末本金欠款60002000五、項(xiàng)目敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 因開發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計盈虧平衡點(diǎn)： 工程總投資 盈虧平衡點(diǎn)= ———————————————————— 銷售收入 —（銷售費(fèi)+管理費(fèi)+銷售稅金） 通過計算當(dāng)銷售收入達(dá)到75%即14722萬元時就可收回投資。由于住宅銷售策劃、房屋銷售較好，對商業(yè)用房會產(chǎn)生品牌效應(yīng)，可以認(rèn)為項(xiàng)目有一定抗風(fēng)險能力。 （二）單因素敏感性分析 本次項(xiàng)目評估的單因素敏感性分析，是在假定各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度。 從評估主表七“項(xiàng)目敏感性分析表”可以看出，銷售價格、開發(fā)成本是“X大廈”開發(fā)項(xiàng)目的敏感因素，其中銷售價格為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低10%，凈現(xiàn)值將減少或增加42%，因此貸款企業(yè)應(yīng)特別注意銷售價格的變化，并嚴(yán)格控制開發(fā)成本。六、相關(guān)說明 本章銷售收入及部分成本來源于市場和投資章節(jié)中的預(yù)測，稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照企業(yè)及當(dāng)?shù)貙?shí)際情況考慮。建議企業(yè)盡快開工和提前辦理預(yù)售許可證，實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠，降低費(fèi)用成本，確保利潤的實(shí)現(xiàn)。第八章 對外借款風(fēng)險分析一、貸款風(fēng)險評價 經(jīng)評估測算，本項(xiàng)目在項(xiàng)目敏感性分析中，當(dāng)銷售均價增長或降低10%時，項(xiàng)目凈 現(xiàn)值增長或降低56%；當(dāng)開發(fā)成本增加或降低10%時，凈現(xiàn)值下降或增長42%，說明銷售價格為主敏感性因素。定性分析如下： 在借款人方面 借款人X鑫五環(huán)實(shí)業(yè)投資公司成立于1995年具有成功開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。 在投資方面 “X大廈”的總投資為14320萬元，其中：申請銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款6000萬元，企業(yè)自有5800萬元（自有資金占投資比例為38%），預(yù)計前期銷售收入7850萬元。目前企業(yè)已投入資金5800萬元，自有資金已達(dá)到規(guī)定要求，其剩余部分資金主要依靠預(yù)收回款，貸款企業(yè)應(yīng)作好前期預(yù)售工作，確保項(xiàng)目的順利完成。 市場方面 本項(xiàng)目預(yù)測的經(jīng)濟(jì)效益及償債能力，都是在全額實(shí)現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上計算確定的，一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險，將會直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開發(fā)。本項(xiàng)目預(yù)測的市場風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面： （1）購買力風(fēng)險 由于該項(xiàng)目所處環(huán)境競爭將日益激烈，貸款企業(yè)應(yīng)加快施工進(jìn)度，盡快開盤發(fā)售，搶占市場。 （2）營銷策略風(fēng)險 開發(fā)項(xiàng)目在其所在區(qū)域定位最高，但售價較低。對外借款應(yīng)時時關(guān)注市場，調(diào)整營銷策略以降低風(fēng)險，盡早還款，減少利息支出。 （3）在工程進(jìn)展方面 該項(xiàng)目計劃開工時間為2005年3月，建設(shè)期為一年半。由于工程具有相對的難度，有可能影響工程的進(jìn)度。如工程不能按期竣工，將影響本項(xiàng)目償債能力，故公司在建設(shè)期間，應(yīng)合理安排工程進(jìn)度，保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。 （4）項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險方面 因開發(fā)資金部分靠銷售收入，項(xiàng)目預(yù)售能否達(dá)到建設(shè)資金要求，將對項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生較大影響。 綜上所述，本項(xiàng)目風(fēng)險度從測算結(jié)果看較為理想。但考慮到銷售價格為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，應(yīng)加強(qiáng)全程監(jiān)控。二、借款擔(dān)保評價 公司同意采用抵押擔(dān)保方式，待在建工程進(jìn)度達(dá)到銷售條件后，用在建工程作為抵押物。 關(guān)于XX公寓大廈小戶型住宅樓開發(fā)貸款的報 告興業(yè)銀行X分行： 我公司開發(fā)建設(shè)的X鑫五環(huán)X公寓大廈小戶型住宅樓53000㎡主體斷水全部完工。進(jìn)入二期工程施工，設(shè)備安裝及電梯、扶梯、內(nèi)裝飾、外墻等工程開始動工。由于前期支付土地費(fèi)、報建費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等各種規(guī)費(fèi)稅費(fèi)較多，則樓盤開發(fā)建設(shè)資金較為困難。為使工程建設(shè)順利進(jìn)行，現(xiàn)向貴行申請開發(fā)貸款6000萬元，以緩解資金困難之矛盾。貸款時限為兩年（24個月）。 特此報告，望批準(zhǔn)為謝！ X鑫五環(huán)實(shí)業(yè)投資有限公司 二00四年十一月二十八日X市鑫五環(huán)投資實(shí)業(yè)有限公司第九次股東會議記要時間：二00四年十一月十日地點(diǎn)：X市青羊區(qū)文武路鑫五環(huán)公司辦公室參加議員：周登榮、周登華、田小林會議內(nèi)容：為投資開發(fā)X公寓大廈小戶型商住樓商品房，需向興業(yè)銀行X分行申請流動資金貸款事項(xiàng)。經(jīng)股東討論后，決議如下： 周登榮董事長總結(jié)了公司多年開發(fā)業(yè)務(wù)工作的完成情況，以及公司今后三年繼續(xù)在“X大廈”投資開發(fā)商品房小戶型公寓商住樓的總體規(guī)劃，為加大投資力度，需向興業(yè)銀行X分行申請開發(fā)貸款6000萬元。經(jīng)股東討論后同意用公司X大廈在建工程、土地作為抵押，申請貸款。 股東：周登榮 周登華 田小林 二00四年十一月十日30
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