【正文】 、勞動安全和操作規(guī)程，采用國內(nèi)外先進的施工技術(shù)，科學(xué)的組織和管理方法，合理選擇施工方案，以確保施工安全、勞動衛(wèi)生和工程質(zhì)量，降低工程成本。（1）本項目在安全防護方面應(yīng)采取如下措施：①搭建腳手架必須滿足以下基本要求a、搭建腳手架要有足夠的面積，能滿足工人操作、材料堆放及運輸?shù)男枰?。b、搭建腳手架要有足夠的強度、剛度和穩(wěn)定性。在施工期間，在各種荷載作用下，腳手架不變形、不搖晃、不傾斜。腳手架適用荷載控制值（均布荷載）不得超過2700牛頓/平方米。砌筑腳手架荷載變動性較大，可按容許應(yīng)力計算，即安全系數(shù)K=3。腳手架所用材料的規(guī)格、質(zhì)量應(yīng)經(jīng)過嚴(yán)格安全檢查，符合有關(guān)規(guī)定；腳手架的構(gòu)造應(yīng)合乎規(guī)定，搭設(shè)要牢固，為了保證腳手架的整體穩(wěn)定，在腳手架與建筑物之間設(shè)置連墻點，連墻點的布置：豎向每三步架高（），縱向每六個框架（12米）設(shè)置一處。剪刀撐在腳手架兩端部雙跨內(nèi)設(shè)置，并在腳手架中間部位每隔30米凈距雙跨設(shè)置。腳手架外側(cè)加設(shè)安全網(wǎng)。②工地起重機具應(yīng)定期作安全檢查。起重用鋼繩每半年檢查一次，當(dāng)斷絲現(xiàn)象在一個節(jié)距內(nèi)超過規(guī)定數(shù)量時，鋼絲繩的承載能力將減低，必須報廢更新。在吊裝作業(yè)時，要嚴(yán)格按照起重機具允許的承載能力作業(yè)，不得超載。③吊鉤、卸甲（卡環(huán)）、吊索和橫擔(dān)梁（鐵扁擔(dān)）等吊具必須在使用前進行荷載試驗，否則不準(zhǔn)使用。④工地施工臨時用電要嚴(yán)格控制，要有專人管理，加強巡視，嚴(yán)禁亂拉亂接。停送電要有可靠的聯(lián)系方法和警告標(biāo)志，嚴(yán)禁使用約時或打信號等不安全方法，杜絕觸電事故。⑤進入工地工作人員，必須頭戴安全帽；高空作業(yè)人員必須使用安全帶。⑥嚴(yán)禁酒后作業(yè)。（2）本項目在勞動衛(wèi)生方面采取以下措施：①混凝土攪拌站是易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，對作業(yè)人員發(fā)放防塵口罩等防護勞保用品，并定期體檢。②對噪聲、震動等工作環(huán)境，盡量采取消音、防震等保護性防護措施，保護職業(yè)健康。二、消防措施設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GBJ1687（2001版）消防措施（1）耐火等級所有建筑的耐火等級均為二級。（2）防火間距所有建筑防火間距均不小于六米，符合防火規(guī)范要求。（3）消防通道所有建筑四周均設(shè)有消防通道，當(dāng)沿街長度超過150米或建筑物長度超過220米時，均在適當(dāng)位置加設(shè)消防通道。（4）安全疏散各建筑均按防火規(guī)范的規(guī)定設(shè)置疏散樓梯和安全出口，滿足疏散寬度及距離要求。（5）防火構(gòu)造各建筑在防火構(gòu)造上均按防火規(guī)范要求設(shè)計。（6）消防給水①市政消防給水量為45L/S，消防與市政給水合用，形成環(huán)狀管網(wǎng)。②沿道路設(shè)置室外消火栓，間距不大于120米。③小區(qū)內(nèi)設(shè)消防水池、泵房。④室外消防管線形成環(huán)狀，按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)外消火栓。⑤室內(nèi)消火栓管道采用熱浸鍍鋅鋼管，DN≤65mm絲扣連接，DN≥80mm法蘭連接。 （7）積極推進消防安全進社區(qū)、進家庭，開展消防安全宣傳活動，宣傳消防法律法規(guī)，傳授防火滅火知識。第八章 組織機構(gòu)與人力資源配置一、項目建成后組織機構(gòu)組織機構(gòu)采用總經(jīng)理負責(zé)制，總經(jīng)理負責(zé)公司日常運營管理工作。公司下設(shè)辦公室、財務(wù)部、工程維修部、保潔綠化部、安全保衛(wèi)部。詳見組織機構(gòu)示意圖?？偨?jīng)理副總經(jīng)理工程維修部財務(wù)部辦公室安全保衛(wèi)部保潔綠化部組織機構(gòu)示意圖二、人力資源配置勞動定員根據(jù)企業(yè)建設(shè)規(guī)范，工作人員按照精簡、高效的原則按崗位定人，并可交互兼職，企業(yè)只設(shè)少量的管理人員。住宅小區(qū)物業(yè)管理定員為12人，其中總經(jīng)理1人，辦公室1人，工程維修部2人，財務(wù)部人，保潔綠化部4人, 安全保衛(wèi)部2人。根據(jù)工作需要，公司可隨時聘用編外臨時人員。三、人員來源公司管理人員要求均為大專以上學(xué)歷，應(yīng)是一支年輕化、知識化、專業(yè)化的隊伍，有較高的管理水平和競爭意識。其他人員也要求有高中以上學(xué)歷。因此人員的招聘必須面向社會及人才市場公開考核招聘錄用。四、人員培訓(xùn)根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識的培訓(xùn)，小高層管理人員可赴省內(nèi)外成功的地區(qū)考察學(xué)習(xí)。實習(xí)試崗一個月，經(jīng)考核合格后，簽訂上崗協(xié)議，正式上崗。第九章 項目實施進度一、建設(shè)工期本工程從正式開工到交付使用，建設(shè)工期預(yù)期為12個月。二、項目實施進度安排項目建設(shè)期12個月。其中：前期準(zhǔn)備1個月。土建安裝工程8個月。裝飾工程2個月。室外工程1個月。竣工驗收1個月。各階段施工可交叉進行。第十章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資估算依據(jù)：（1）安徽省建設(shè)廳頒布的有關(guān)工程造價定額（2001年）；（2）外購材料、設(shè)備市場詢價（含運費）；（3）建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。（4）《2000年全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額—安徽省綜合估價表》（5）《2000年全國統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額安徽省估價表》（6）《XX市工程造價—價格信息》，不足部分參照市場調(diào)研價。（7）建設(shè)部《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》計價[2002]10號文。（8）項目單位提供的有關(guān)資料。估算原則：⑴建筑材料的選擇應(yīng)通過對XX及周邊市場的調(diào)查，以質(zhì)量好，價格低，運距短，符合項目設(shè)計要求的原則進行，力求降低工程的直接費用；⑵建設(shè)單位管理費考慮項目單位投資較大，工程復(fù)雜程度較低的特定情況，按直接工程費用的1%估算；⑶%估算；⑷工程監(jiān)理費用結(jié)合有關(guān)部門工程實例,按直接工程費的1%估算。⑸預(yù)備費按直接工程費用的6%估算。投資估算內(nèi)容：本工程建設(shè)投資由建筑工程費、工程建設(shè)其他費用、基本預(yù)備費、建設(shè)期利息構(gòu)成。其中，建筑工程費形成固定資產(chǎn)；工程建設(shè)其他費用可分別形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)?；绢A(yù)備費、建設(shè)期利息，在項目論證階段為簡化計算方法，一并計入固定資產(chǎn)。建設(shè)建設(shè)資金估算 項目投資估算表 單位：萬元序號項 目分項投資2前期工程費103基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費7304建筑安裝工程費1006開發(fā)間接費257管理費用158銷售費用359開發(fā)期稅費2510其他費用2011不可預(yù)見費20合 計980二、資金籌措 本項目總投資980萬元，建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌。第十一章 經(jīng)濟效益分析一、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取稅率（1）營業(yè)稅率：5%；（2）城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅按營業(yè)稅的7%；（3）教育附加按營業(yè)稅的4%；（4）‰；（5）‰；（6）所得稅率按利潤總額的25%?；鶞?zhǔn)收益率：ic=13%項目計算期：4年（含建設(shè)期）銷售進度：第一年銷售進度24%；第二年銷售進度40%；第三年銷售進度28%；第四年銷售進度8%。二、銷售收入估算。包括：；。根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，平均每建筑平方米售價4500元。經(jīng)估算項目銷售收入﹦4500元／平方米 ﹦。三、成本費用估算本項目總成本費用由建筑成本、人員工資及福利、管理費用、財務(wù)費用及銷售費用構(gòu)成。四、盈利能力分析靜態(tài)指標(biāo)分析 根據(jù)損益與利潤分配表與投資計劃與資金籌措表計算以下靜態(tài)指標(biāo)：投資利潤率=100%投資利稅率=100%投資回收期=總投資／年利潤﹢建設(shè)期經(jīng)計算，各項財務(wù)靜態(tài)指標(biāo)如下：投資利潤率：%；投資利稅率：%；投資回收期為4年（含建設(shè)期1年）從靜態(tài)指標(biāo)看，項目具有很強的獲利能力。五、不確定分析項目產(chǎn)生不確定性的因素有很多，如國家的經(jīng)濟政策和法規(guī)、建設(shè)的各種費用、建設(shè)工期、利率、匯率、通貨膨脹等因素的變化，都會對項目的經(jīng)濟效益產(chǎn)生影響。因此，應(yīng)對投資項目的各個不確定性因素進行分析，對未來情況做到胸中有數(shù)，并采取相應(yīng)的措施。對投資項目進行不確定性分析就是對未來將要發(fā)生的情況加以掌握，分析這些不確定性因素在什么范圍內(nèi)變化，看這些因素的變化對項目經(jīng)濟效益影響程度如何。通過綜合分析，就可以對所提出的投資建議是否接受作出判斷，或提出具體的論證和建議，對原投資方案進行修改，以便作出更切合實際的投資決策。此外，通過不確定性分析可以預(yù)測項目投資對某些不可預(yù)見的政治、經(jīng)濟、自然等因素變化的抗沖擊能力，從而說明項目的可靠性和穩(wěn)定性。盡量弄清和減少不確定性因素對項目的經(jīng)濟效益的影響，避免投產(chǎn)經(jīng)營后不能獲得預(yù)期的利潤和收益的情況發(fā)生。不確定性分析一般根據(jù)項目的類型、特點、復(fù)雜程度分三個步驟進行：盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，本項目只需進行盈虧平衡分析和敏感性分析即可。盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且房產(chǎn)售價按基準(zhǔn)方案所設(shè)，則當(dāng)利潤為零也即銷售收入等于總成本時，則項目剛能保本，根據(jù)用實際銷售量表示計算盈虧平衡點得出，％。通過盈虧平衡分析，項目也是可以接受的。從盈虧平衡分析，本項目是可行的。敏感性分析為了進一步測算項目抗風(fēng)險能力，現(xiàn)對建設(shè)投資和銷售收入做增加和減少5％的單因素變化分析，項目財務(wù)收益率（稅后）變化詳見表111《敏感性分析表》。敏感性分析表 項 目基本方案投資變化銷售收入變化+5％5％+5％5％內(nèi)部收益率（％）根據(jù)敏感性分析表，項目對建設(shè)投資、銷售收入的變化都比較敏感，尤其是建設(shè)投資的變化影響更大，但均遠高于13％的基準(zhǔn)收益率，項目有很強的抗風(fēng)險能力。六、財務(wù)評價結(jié)論％，％，項目在財務(wù)上是可行的。通過盈虧平衡分析，項目也是可以接受的。通過敏感性分析，項目有很強的抗風(fēng)險能力。 67 第十二章 工程招標(biāo)根據(jù)中華人民共和國國家發(fā) 展改革委員會第九號令，建設(shè)項目可行性研究報告必須增加招標(biāo)內(nèi)容 ，并作為初步設(shè)計附件與初步設(shè)計一同交項目審批部門審批 。在工程項目建設(shè)的實施階段以招標(biāo)的方式選擇承包人，是保證按照競爭的 條件來實施工程 的一種有效方式。通過項目法人與承包方簽訂明確雙方權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟合同，將工程 項目的實施過程納入法制化管理。一、發(fā)包方式本項目可采用總承包的方式，即按照勘察設(shè)計、土建施工、設(shè)備購置、安裝調(diào)試等內(nèi)容匯總后發(fā)包招標(biāo) 。二、招標(biāo)形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件 和標(biāo)底，組織開標(biāo)，評標(biāo)能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)；凡不具備條件的業(yè)主應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程招標(biāo)代理機構(gòu)代理招標(biāo)。本項目宜采用委托代理招標(biāo) ，并需要按照《工程建設(shè)項目招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展改革委員會第5號令）的規(guī)定向項目審批部門報送書面材料，并要在規(guī)定的《中國建設(shè)報》等新聞媒體上發(fā)布招標(biāo)通告。三、招標(biāo)方式 招標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)，邀請招標(biāo)和議標(biāo)等形式。本工程通過適宜的招標(biāo)方式 ，從而保證業(yè)主取得有競爭力的合同。四、招標(biāo)組織機構(gòu)成立由項目建設(shè)單位第一責(zé)任人為組長的項目招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，具體負責(zé)工程項目的招標(biāo)事宜。五、招標(biāo)主要內(nèi)容本項目招標(biāo)的主要內(nèi)容為：建設(shè)功能齊全高檔商住樓，綠地，美化亮化廣場，供暖排水及其他。第十三章 結(jié)論與建議一、結(jié)論通過對本項目市場需求、建設(shè)方案、投資估算、財務(wù)評價等方面的反復(fù)論證，認為該項目建設(shè)符合我縣經(jīng)濟社會發(fā)展需要，方案設(shè)計合理，投資估算準(zhǔn)確，資金籌措有保障。項目建成后，不僅可以改善農(nóng)民的居住環(huán)境，還可以節(jié)約大量土地，對于推進我縣城市轉(zhuǎn)型、促進我縣經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，將起到重要作用。因此，湖畔雅苑小區(qū)商住樓建設(shè)項目是十分必要的。二、建議項目建設(shè)單位要抓緊時機，做好項目建議書的上報審批和自有資金的籌措工作，爭取早日開工實施。要采取公開、公正、公平的投標(biāo)招標(biāo)方式，遴選優(yōu)秀的設(shè)計、施工和監(jiān)理單位實施本項目，確保工程按期完成，爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程。