【正文】 一個階段房地產(chǎn)的形勢業(yè)界眾說紛紜，經(jīng)比較主流的看法加上我們自己的分析， XX市場房地產(chǎn)市場即使是冷下來也不會到一種崩潰的程度，因為 XX 是一個比較特殊的地區(qū)，來這邊買房的人主要是看重這邊的環(huán)境與城市本身的發(fā)展?jié)摿?，加之購房者多為外地人，包括域外客商以及全省、全市各地有眼光的客人，所以我們的項目的動工工期雖然比較長，但是介于以上分析，風(fēng)險系數(shù)還是比較小。需要注意的是由于今年物價上升，通貨膨脹率達(dá)到了歷年最高，鋼材更是水漲船高， 根據(jù)慣性定律，今后幾年的鋼材價格可能會對我們的價格成本構(gòu)成有比較大的風(fēng)險。解決措施：我們要隨時注意跟進(jìn)各個項目的進(jìn)度，以及周邊樓盤的變化，同時要加強(qiáng)主義市場變化，做得好有時不如做得巧，時機(jī)的把握于不斷的更新 27 分析各方面數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)之上，時時調(diào)整自己的戰(zhàn)略規(guī)劃。 由于我們地塊屬于超級大盤式的地塊，所以在規(guī)劃上，一定要考慮與周邊和XX市的總體規(guī)劃布局，不然很有可能造成不和群的局面，參照周邊銀泉新城和時代麗都這兩個大樓盤的規(guī)劃，我們在之基礎(chǔ)上進(jìn)行了綜合改善，像容積率的限制，車位數(shù)的限制等條件，也 都在一定程度上影響了我們的規(guī)劃方案。解決措施：我們的項目組初步將此地塊規(guī)劃成了三個地塊分別進(jìn)行開發(fā)， S SS3 在三個地塊中每個地塊又分成了幾期逐期進(jìn)行開發(fā)，這樣就避免了一次性規(guī)劃的風(fēng)險，并且能夠在開發(fā)建設(shè)中吸取經(jīng)驗不斷更新，進(jìn)步。 關(guān)于市場風(fēng)險最主要的還是影響到我們房價和各個因素，比如宏觀國家政策，政府建制條件，市場健康程度（泡沫化程度）等，其中宏觀的國家政策最為關(guān)鍵，今年以來國家為了抑制居民投資過熱，防止流動性過剩等問題，是央行加了六次息，而過去十年加起來也沒有今年一年調(diào)整 的次數(shù)多，從這點可以看出我們國家對于打擊這種過熱投資的決心，九月初央行又發(fā)出了：以家庭為單位購買每二套房產(chǎn)的按揭最少四成以上。這些政策的重點打擊對象無疑是我們居高不下的樓價，今年即將結(jié)束，今后幾年的政策我們也很難判定，但是有一點可以肯定的，房價幾乎沒有可能再出現(xiàn)這樣的瘋狂飆升。這樣的事實也使我們的項目在產(chǎn)品定價方面存在了一定的風(fēng)險。解決措施：由于我們項目在產(chǎn)品初步定為中上端的產(chǎn)品，所以在自我產(chǎn)品的完善度上，我們將本著精益求精 28 的態(tài)度去做我們的產(chǎn)品，時尚、典雅、溫馨、舒適。這些都是我們的項目的主題，相信在比照類 似樓盤的基礎(chǔ)上我們的樓盤將會占據(jù)優(yōu)勢地位。 財務(wù)風(fēng)險是由于企業(yè)融資，負(fù)債經(jīng)營的風(fēng)險，所以我們這里主要討論的是銀行借款的及時還貸以及市場疲軟，銷售不暢，利潤下降時最大限度的控制杠桿效應(yīng)的負(fù)面影響。銷售率的風(fēng)險分析，從項目的盈虧平衡分析中可以得出，本項目在假設(shè)總投資和銷售單價不變的情況下，當(dāng)銷售率既盈虧平衡點 BEP 達(dá)到%時，項目達(dá)到可靜態(tài)盈虧的平衡點，即投資剛能夠回本。與資料顯示，對于住宅項目的開發(fā)，當(dāng)銷售率低于 70%時，項目風(fēng)險是比較低的，可見本項目在目前的市場環(huán)境下開發(fā)建設(shè)， 風(fēng)險較為大。但是由于平衡分析是靜態(tài)分析，沒有考慮到資金的時間價值，所以并不能完全從盈虧平衡中去判斷項目盈利能力的大小，期間仍然需要重視銷售率不足或是下降帶來的財務(wù)風(fēng)險。 解決措施：制定嚴(yán)密的資金計劃表， 1嚴(yán)格按照進(jìn)度表和資金計劃表進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，控制成本。 2在項目開發(fā)過程中，加強(qiáng)營銷，確保甚至超過預(yù)期的銷售率，在開發(fā)過程中在保證質(zhì)量的前提下嚴(yán)格控制成本， 尋找合作伙伴，把風(fēng)險均攤到多個人頭上。 本項目所在地，地處普通平地，周圍已有一些建成的住宅區(qū)，項目東向鄰近桃山水庫，北鄰倭肯河，此 地較為平靜，無災(zāi)海歷史，所以可以先不考慮河流對本項目的災(zāi)害影響。周圍有山，只有在距離項目的東北角 300米左右 有山， 29 而且這山體以回復(fù)植被，并在山體前建造了水幕墻區(qū)，這對于項目的建設(shè)有實質(zhì)性影響，且不考慮山體滑坡等地址災(zāi)害，但是考慮到項目是在 XX 市中心區(qū)域并且離水域不遠(yuǎn)， XX 市地處中緯度，屬寒溫帶大陸性氣候。具有寒暑懸殊、雨量充沛、光照充足、無霜期短，四季分明的氣候特點。年平均氣溫 ℃，歷年極端最高氣溫 ℃，極端最低氣溫 — ℃，歷年平均最大凍層深度為 至 。全年主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)， 一般為 24級，四級以西北風(fēng)為主，年降雨量 400600 毫米，大部分集中在 89月份，無霜期 140 天。 根據(jù)我們地塊所處的地理位置、周邊環(huán)境、交通條件。區(qū)位特點。人們的生活水平等實際情況來看，我們的項目的投資建設(shè)對項目周邊不會有很大的影響，但是由于一項工期為長久的項目，所以要考慮在工期期間周圍會不會有一些類似性設(shè)施的出現(xiàn)，因為如果我們的施工所產(chǎn)生的噪音可能會影響他們的生產(chǎn)。 解決措施：當(dāng)然我們會盡量了解這些設(shè)施的出現(xiàn)，以及周邊環(huán)境的改變等情況，同時我們也要安排好們自己的周期，使之盡量 合理施工。 在施工過程中，容易出現(xiàn)意外事故，保障社工人員的生命安全也是我們必須重視的一大問題。如果有人員出現(xiàn)意外，將給建設(shè)帶來一定的阻礙。解決措施：我們將成為一個專門的安全監(jiān)督隊伍，每天準(zhǔn)時進(jìn)行巡查監(jiān)督。項目安全控制必須堅持“安全第一，預(yù)防為主”方針。項目經(jīng)理部應(yīng)健全管理體系和安全生產(chǎn)責(zé)任制。安全員持證上崗，保證項目經(jīng)理部根據(jù)項目特點，制定安全施工組 30 織設(shè)計或安全技術(shù)措施，根據(jù)施工中人的不安全行為，物我不安全狀態(tài)，作業(yè)的環(huán)境的不安全因素和管理缺陷進(jìn)行相應(yīng)的安全控制。項目安全控制遵循下 列程序： A確定施工安全目標(biāo) B編制項目安全保證計劃 C項目安全計劃的實施 D項目安全保證計劃驗證 E持續(xù)改進(jìn) F 兌現(xiàn)合同承諾。 如果施工過程中出現(xiàn)了濫用劣質(zhì)的建筑材料，會給房屋質(zhì)量保障到來風(fēng)險，如果出現(xiàn)倒塌，那么將給我們銷售帶來風(fēng)險，會損害我們樓盤的聲譽，并且?guī)砦覀兊男抛u風(fēng)險。 解決措施：我們的項目是一個超級大盤。電影各方面都受到很大的關(guān)注，必須要樹立品牌賣給業(yè)主帶來永久的信用承諾的原則，絕不建設(shè)劣質(zhì)的商品房，我們將在質(zhì)量監(jiān)督上嚴(yán)格把關(guān)，所有進(jìn)場的建筑材料都有質(zhì)量保證。絕不因為要降低成本而 偷工減料。我們將會加強(qiáng)施工人員的專業(yè)道德，從人們的生命安全出發(fā)。為此，在建筑材料上的成本可能有所增加，但是我們可以在別的方面如營銷買點中進(jìn)行補充，收回成本，項目質(zhì)量控制堅持：質(zhì)量第一，預(yù)防為主的方針和計劃，執(zhí)行、檢查、處理、循環(huán)工作的方法。對人、材料、機(jī)械、方法、環(huán)境的功能因素的質(zhì)量都要嚴(yán)格控制。同時制定一套控制程序來確定項目的質(zhì)量目標(biāo)，編制項目質(zhì)量的計劃，實施項目質(zhì)量計劃，包括施工準(zhǔn)備階段質(zhì)量控制，施工階段質(zhì)量控制和竣工驗收階段質(zhì)量控制。 31 我們的施工進(jìn)度如果沒有按期完成的話，將給我們 帶來許多問題，最重要的是資金風(fēng)險，這樣會增加我們的開發(fā)成本，同時也會影響我們預(yù)期的銷售計劃，和一系列問題。解決措施：雅閣遵循我們的項目開發(fā)進(jìn)度計劃，如果碰到意外情況如臺風(fēng)暴雨，就適當(dāng)空出一定的不確定時間，同時根據(jù)以下程序來施工： A施工合同確定開工日期，確定施工進(jìn)度目標(biāo)，明確計劃開工日期，計劃總工期和計劃竣工日期。并確定項目分期分批的開工，竣工日期。 B編制施工進(jìn)度計劃表。施工計劃根據(jù)工藝關(guān)系、組織關(guān)系、搭接關(guān)系、起始時間、勞動力計劃、材料計劃、機(jī)械計劃及其其他保證計劃 等因數(shù)綜合確定。 C 向監(jiān)理工程師提出開工 申請報告并按監(jiān)理工程師下達(dá)的開工令指定的日期開工。 D 實施施工進(jìn)度計劃，及時進(jìn)行調(diào)整出現(xiàn)進(jìn)度偏差時，并不斷預(yù)測未來進(jìn)度狀況。 施工中，如果沒有能力達(dá)到很好管理整個施工隊伍，也會造成一定的風(fēng)險。 解決措施：施工現(xiàn)場管理，做觀察文明施工，安全有序，整潔衛(wèi)生，不擾民、不損害公共利益。承包人項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場文明形象管理和總體策劃和部署：各分包人在承包人項目經(jīng)理部的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，按照分區(qū)劃分原則，搞好分包人施工用地區(qū)域的場容文明形象管理規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，并納入承包人的現(xiàn)場管理范疇，接受監(jiān)督，管理與 協(xié)調(diào)。 32 樓盤區(qū)域內(nèi)的競爭對手 具有競爭力的對手主要有：項目東面的銀泉新城，時代麗都，經(jīng)典名居等。這些對手引領(lǐng)競爭，而且這些對手基本都是在我們這塊周圍，能夠在我們同一區(qū)域 內(nèi)形成直接威脅的樓盤，并且在建筑類型上也于我們的項目相類似，但是考慮我們項目的開發(fā)期時間問題，由于銀泉新都已經(jīng)是全部開發(fā)完畢，并且售完，所以對我們的項目 在未來的銷售上已不具備任何競爭威脅。而經(jīng)典名居現(xiàn)在也已經(jīng)開發(fā)了兩期，仍有一期待開發(fā)，從前兩期的異?；鸨匿N售情況來看，加之開發(fā)時間的關(guān)系，后一期可能會對我們項目構(gòu)成比較大的 競爭威脅。時代麗都雖然在項目類別與我們相似，但是由于距離較遠(yuǎn)所對我們的威脅有限。 第十章 項目 投資方案可行性研究結(jié)論及建議 雖然萬博苑的占地位置污染在現(xiàn)在看來是對于這塊地的不利環(huán)境因素，但是由于政府也下達(dá)有關(guān)整治萬博苑暨桃山水庫壩下污染的文件，加之我們的項目的開發(fā)期較為長久，所以對于項目的影響不會太大。 項目的周邊環(huán)境已有一些等次與之相類似的成熟社區(qū)，所以子啊項目推廣起來會比較容易，我們項目的開發(fā)肯定會給此地區(qū)帶來無限的商機(jī)。 項目處于 XX桃山區(qū)地區(qū)，屬于近年來 XX開發(fā)重點地 區(qū)，雖然在基礎(chǔ)設(shè)施落后于其他新城區(qū) ，但是隨著西安的開發(fā)，相信不久后的來這一地區(qū)必然會變的較為繁榮。 項目分為獨立別墅， TOWNHOUSE，還有高層，基本可以滿足各個階層的人們 33 需要，也使得社區(qū)的文化層次更加立體。 項目除了別墅項目售價比較高外，其他大部分采取的定價不是非常高。符合中上層工薪階層，以及來 XX布置業(yè)的域外客商。 從項目的財物報表的分析來看，本項目的權(quán)益投資效益在 %是一個較為適合投資的項目，且項目每期售后都會有一定的盈余便于采取流動的方式來開發(fā)項目，減少了資金風(fēng)險。 建議 采取實時跟蹤周邊樓盤和地塊的開發(fā)和銷售情況，并根據(jù)他們的情況來不斷調(diào)整自己的開發(fā)方案。 在營銷方面加大力度，實時聲勢浩大的宣傳策略，同時也要加強(qiáng)此項目在消費心目中的地位。 項目在綠化方面應(yīng)該做足功夫，努力營造出一種人與自然和諧的畫面。 在資金面上，盡可能的采取多種融資渠道，擴(kuò)大融資面，減少風(fēng)險。 盡量合理根據(jù)每期的項目開發(fā)后的效果調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，使項目在復(fù)雜變化的市場上能夠處于一種不敗的地位。