【正文】 23 – １、以押金形式收取，在離開時(shí)可以退還。 ２、以設(shè)施使用費(fèi)形式收取，不予退還，期限為終生或一定年限。 ３、以會(huì)籍費(fèi)形式收取，離開時(shí)管理 投資者 回購或可轉(zhuǎn)讓。 在入住此類養(yǎng)老社區(qū)時(shí)需繳納的會(huì)員費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)房間與社區(qū)服務(wù)的不同而不同。當(dāng)繳納完這部分會(huì)員費(fèi)后，會(huì)員本人就可以永久性的居住于社區(qū)內(nèi)直至離開。 一次性費(fèi)用和管理月費(fèi)的比例有所區(qū)別，有些一次性費(fèi)用較高 ，相應(yīng)月費(fèi)較低，有些相反，還有提供多種選擇。 后續(xù)費(fèi)用主要由房屋租金、社區(qū)管理費(fèi)和看護(hù)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成，入住者入住之后每年或每月固定收取的費(fèi)用，主要由餐費(fèi)、房屋租金、社區(qū)管理費(fèi)和看護(hù)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成。根據(jù)選擇的居住條件、護(hù)理服務(wù)、餐飲標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，老人可根據(jù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、健康狀況選擇。 此類盈利模式重要的特點(diǎn)是其無產(chǎn)權(quán)，入住養(yǎng)老社區(qū)的會(huì)員卡只給了會(huì)員養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)單元的終身使用權(quán)而沒有給與產(chǎn)權(quán)。這對(duì)此類盈利模式相當(dāng)不利，由于入住費(fèi)用相對(duì)較高，通常為幾十萬，如此高的費(fèi)用而沒有產(chǎn)權(quán)，在目前的中國老人的觀念中，尚無法完全接受。此類 盈利模式的代表社區(qū)為上海親和源老年社區(qū)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下： 表： 上海親和源老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 卡種 年限 房型 會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 年繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備押金 永久（可繼承，可轉(zhuǎn)讓） 大套 6 萬 A 卡 中套 58 萬 3 萬 無 小套 2 萬 終身（ 15年內(nèi)可退） 大套 66 萬 B 卡 中套 50 萬 2 萬 無 小套 35 萬 大套 8500 元 C 卡 30 天 中套 7000 元 無 2021 元 小套 6000 元 大套 萬 D 卡 1 年 中套 萬 無 1 萬 小套 萬 資料來源：上海親和源養(yǎng)老社區(qū) 三、項(xiàng)目盈利模式 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 – 通過對(duì)以上國內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的分析，我們認(rèn)為養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目未來的盈利模式應(yīng)以土地開發(fā)收入、房地產(chǎn)開發(fā)收入、物業(yè)增值收入、物業(yè)租金收入、配套服務(wù)收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點(diǎn)。 圖： 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目盈利模式 資料來源：國壽投資分析 （一）土地開發(fā)收入 土地開發(fā)是指對(duì)未開發(fā)土地進(jìn)行包括“七通一平”在內(nèi)的土地整理，使其達(dá)到進(jìn)入土地交易所上市拍賣的標(biāo)準(zhǔn)。在土 地開發(fā)中，投資者 預(yù)期將獲取所投入資金 12%的年收益。同時(shí)，在土地拍賣完成后，其土地價(jià)款扣去開發(fā)成本后，土地增值部分， 投資者 將與地方政府 8:2分成。因此 投資者 不僅可以獲取固定收益，還將獲取土地增值收益。同時(shí)， 投資者 參與一級(jí)土地開發(fā)，可以在二級(jí)開發(fā)時(shí)占得先機(jī)，獲得各種優(yōu)勢。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)收入 房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)建設(shè)部分將主要以外包的形式交與建筑 投資者 ， 投資者 的主要盈利點(diǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)建成后的銷售利潤。通過銷售部分養(yǎng)老公寓，獲取銷售利潤，同時(shí)可以加速現(xiàn)金回流，減小資金壓力。 （三）物業(yè)增值收入 由于 投資者 在土地及房地產(chǎn)成本較低時(shí)開始進(jìn)行開發(fā)建設(shè)， 投資者 可以通過開發(fā)物業(yè)并經(jīng)營物業(yè)，使物業(yè)本身價(jià)值得到提升。在物業(yè)成為成熟物業(yè)后，向老年人、投資者出售，以獲取物業(yè)增值收入。 （四）物業(yè)租金收入 養(yǎng)老養(yǎng)生管理投資者 物業(yè)租金收入 配套服務(wù)收入 管理輸出收入 土地開發(fā)收入 房地產(chǎn)收入 出售土地 出售物業(yè) 出租物業(yè) 提供服務(wù) 提供管理 物業(yè)增值收入 物業(yè)增值 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 – 對(duì)于 投資者 持有的部分養(yǎng)老公寓物業(yè)及一些非核心業(yè)務(wù)，我方可以在完成了房地產(chǎn)開發(fā)后，出租給老年人或合作伙伴，向其收取固定的租金收入。這些物業(yè)將由合作方負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，我方只賺取租金收入，以此獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，為物業(yè)上市做準(zhǔn)備。 （五）配套服務(wù)收入 在長期來看，服務(wù)收入也是我方收入中的重要一部分。這些服務(wù)收入包括老人的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、基 本生活服務(wù)、文化娛樂服務(wù)、養(yǎng)老增值服務(wù)等。 （六）管理輸出收入 在養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目發(fā)展后期，我方將與各環(huán)境適宜地方的養(yǎng)老社區(qū)合作，在不投入大量資金的情況下，通過輸出品牌、理念和管理，向其收取管理費(fèi)用，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流。 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 – 第 六 章 風(fēng)險(xiǎn)及關(guān)鍵成功要素 通過調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)在國內(nèi)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)，在消費(fèi)群體、經(jīng)營管理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面仍存在一定的不確定性。只有積極地面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)和問題，找準(zhǔn)關(guān)鍵成功要素，及時(shí)采取有力措施，才能保障養(yǎng)老項(xiàng)目的順利進(jìn)行以及未來項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。 一、市場風(fēng)險(xiǎn) 與西方發(fā)達(dá)國家獨(dú)立意 識(shí)、自由主義占據(jù)社會(huì)主流不同，包括我國在內(nèi)的大多數(shù)亞洲國家受儒家思想影響深遠(yuǎn)，長期以來形成一種“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，制約著養(yǎng)老市場的發(fā)展。雖然這種傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變革，根據(jù)中央電視臺(tái)《實(shí)話實(shí)說》網(wǎng)絡(luò)民意調(diào)查，當(dāng)前 99%的年輕人愿意今后去養(yǎng)老院養(yǎng)老，但 %的年輕人表示不會(huì)送父母去養(yǎng)老院的矛盾心理卻表明這種轉(zhuǎn)變并非一朝一夕能夠完成。由于我國養(yǎng)老市場長期發(fā)展不成熟，低端的敬老院、福利院、養(yǎng)老院占整個(gè)市場供應(yīng)的 80%，這些機(jī)構(gòu)大都規(guī)模較小，設(shè)施簡陋，管理水平低下，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，個(gè)別養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還存在虐待老人的惡劣現(xiàn)象，使得社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)形象較差，大眾對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老缺乏認(rèn)同感。此外，目前我國具有養(yǎng)老需求的離退休老人在青壯年時(shí)代大都處于社會(huì)變革時(shí)期，收入水平與西方發(fā)達(dá)國家的老人相差甚遠(yuǎn)，用于養(yǎng)老的積蓄相對(duì)較少。無論是傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、較弱的社會(huì)認(rèn)同還是較低的收入水平，都給投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。 二、管理風(fēng)險(xiǎn) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及地產(chǎn)、醫(yī)療、護(hù)理、健身、保健、旅游等多種產(chǎn)業(yè)，每個(gè)產(chǎn)業(yè)都需要大量的專業(yè)人才和社會(huì)資源進(jìn)行支撐，管理難度很大。能否做好隊(duì)伍建設(shè)、資源整合和內(nèi)部管理、實(shí)現(xiàn)各產(chǎn)業(yè)高效協(xié)調(diào)運(yùn)營，是對(duì)未來養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營 和管理的極大挑戰(zhàn)。同時(shí)，國內(nèi)大型養(yǎng)老社區(qū)成功開發(fā)案例的缺乏，也使得投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要付出更大的成本用于探索和嘗試。 三、政策風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)國外成熟養(yǎng)老市場的經(jīng)驗(yàn)，政府的資金或政策扶持在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化運(yùn)作和贏利上具有至關(guān)重要的影響，而國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要的具體扶持和優(yōu)惠政策尚存空白，一定程度上阻礙了我國養(yǎng)老產(chǎn) 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 – 業(yè)的發(fā)展。相對(duì)國外養(yǎng)老行業(yè)審慎的準(zhǔn)入審批制度，國內(nèi)尚未形成一套完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管制度，制約著我國養(yǎng)老市場走上規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展的道路。 四、關(guān)鍵成功要素 廉孝苑 投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有難得的資源優(yōu)勢和戰(zhàn)略機(jī)遇，在產(chǎn) 品、資金、網(wǎng)絡(luò)、品牌以及進(jìn)入時(shí)機(jī)等各方面形成同行業(yè)難以超越的核心競爭能力，同時(shí)項(xiàng)目本身所蘊(yùn)含的先進(jìn)理念、科學(xué)定位、一體化功能和國際化管理也賦予其獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。只有充分發(fā)揮優(yōu)勢，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，牢牢把握以下幾點(diǎn)關(guān)鍵成功要素，才能將 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目做好。 做好輿論宣導(dǎo)和市場培育是項(xiàng)目成功的重要保證。 廉孝苑 應(yīng)加強(qiáng)輿論導(dǎo)向和宣傳力度，通過自身的品牌影響力和養(yǎng)老項(xiàng)目的投資額度、規(guī)劃思路及示范基地建設(shè)，引導(dǎo)大眾轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，提高對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的信心和認(rèn)同感，培養(yǎng)消費(fèi)群體；同時(shí)，積極 呼吁國家和社會(huì)通過公開、公正、公平競 爭的方式，將一部分福利性資源優(yōu)化配置到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，加速產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)地位，最終將養(yǎng)老養(yǎng)生市場培育成中國第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。 做好產(chǎn)品定位和項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功的重要基礎(chǔ)。 在確定養(yǎng)老產(chǎn)品定位和項(xiàng)目選址時(shí)，應(yīng)充分考慮高端消費(fèi)群體密集度、氣候與風(fēng)景差異度兩個(gè)方面的因素，將養(yǎng)老產(chǎn)品定位于高端養(yǎng)老群體，在國內(nèi)兼具經(jīng)濟(jì)、交通、氣候、風(fēng)景等多個(gè)優(yōu)勢的區(qū)域建立養(yǎng)老基地，為實(shí)現(xiàn)“候鳥式”養(yǎng)老奠定基礎(chǔ)。 做好專業(yè)化管理是項(xiàng)目成功的核心要素。 在項(xiàng)目運(yùn)營和管理過程中，應(yīng)與國際頂級(jí)養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)商和國內(nèi)知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)等進(jìn)行深層次戰(zhàn)略 合作，借鑒先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，打造高效的管理團(tuán)隊(duì)；并通過對(duì)旗下養(yǎng)老基地實(shí)行矩陣式管理，實(shí)現(xiàn)服務(wù)同質(zhì)化、產(chǎn)品多元化和管理標(biāo)準(zhǔn)化，打造高品質(zhì)、高信譽(yù)的養(yǎng)老品牌。 關(guān)注綜合效益和長期利益是項(xiàng)目成功的必要條件。 在評(píng)價(jià)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資效益時(shí)，不能單純衡量其經(jīng)濟(jì)效益，還應(yīng)充分考慮其帶來的社會(huì)效益，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將成為 廉孝苑 提高品牌價(jià)值和提升社會(huì)形象的重要平臺(tái)；在評(píng)價(jià)養(yǎng)老項(xiàng)目盈利水平時(shí)，不僅要關(guān)注短期收益，更要重視長期利益，長期、穩(wěn)定的養(yǎng)老投資將成為 廉孝苑 資產(chǎn)負(fù)債匹配管理的重要手段。 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 – 爭取有力的政府支持是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 。 廉孝苑 養(yǎng)老養(yǎng) 生項(xiàng)目是集社會(huì)化養(yǎng)老、保險(xiǎn)業(yè)投資及房地產(chǎn)開發(fā)等于一體的混合體，有關(guān)政策的制定相對(duì)滯后，需要向政府爭取切實(shí)可行的優(yōu)惠扶持政策，如稅收、水電、用地、基建、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、貸款、文化教育、農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)、老年專用物資供應(yīng)、國家與社會(huì)福利資源共享配置以及國家財(cái)政專項(xiàng)獎(jiǎng)、扶、補(bǔ)、貼資金等。 主導(dǎo)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定是項(xiàng)目成功的重要因素。 廉孝苑 應(yīng)通過養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，在實(shí)踐中摸索出一套符合市場規(guī)律的最佳商業(yè)實(shí)施方案，主導(dǎo)行業(yè)建立一套涵蓋方案規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)質(zhì)量、管理架構(gòu)、運(yùn)營模式等內(nèi)容的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，提升市場競爭水平 ，提高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老市場競爭的有序化、規(guī)范化，為 廉孝苑 連鎖化、規(guī)?；l(fā)展奠定基礎(chǔ)。 廉孝苑國際老年公寓（或王府苑）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 – 第 七 章 項(xiàng)目建議 一、項(xiàng)目結(jié)論 綜合分析，我們認(rèn)為投資養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值，是一項(xiàng)利國、利民、利司的重要舉措，建議 投資者 投資參與養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目。 二、項(xiàng)目切入 基于目前宏觀環(huán)境處于政策的窗口期時(shí)機(jī)， 投資者 前期已進(jìn)行了詳盡的調(diào)查，結(jié)果表明 廉孝苑 基地項(xiàng)目符合 投資者 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目選址原則，經(jīng)濟(jì)效益可行。建議以 廉孝苑 項(xiàng)目為切入點(diǎn)，切實(shí)推動(dòng)投資者 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的開展。 三 、投資主體 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目作為 投資者 未 來資金資產(chǎn)配置一項(xiàng)重要的渠道，建議以資產(chǎn)管理 投資者 主體，相關(guān) 投資者 參與，組建工作組，針對(duì)未來養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的規(guī)劃，研究搭建養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的投資管理平臺(tái)。 四 、協(xié)調(diào)主體 系統(tǒng)內(nèi)資源的有效整合和系統(tǒng)外相關(guān)部委的積極溝通將是未來養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目發(fā)展壯大的重要保障，因此建議由 投資者 牽頭，對(duì)內(nèi)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)系，對(duì)外協(xié)調(diào)民政部、老齡委等相關(guān)政府部門，以切實(shí)保障養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目順利推進(jìn)。 （結(jié)束）