【正文】 會(huì)增加壓力。但根據(jù)呼市總體交通建設(shè)規(guī)劃，呼市將在2007年自治區(qū)60年大慶前，對(duì)鄂爾多斯大街的進(jìn)行總體改造拓寬，而且目前鄂爾多斯大街交通流量較小、交通壓力比較輕，所以項(xiàng)目建成后對(duì)所在地區(qū)的交通不會(huì)產(chǎn)生過(guò)大的負(fù)面影響。 交通組織本項(xiàng)目交通組織應(yīng)將機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車和行人做分離處理區(qū)，并做到居住與商業(yè)人員交通分離，同時(shí)商業(yè)部分設(shè)置電梯、樓梯等保證交通的暢通，減少人車沖突點(diǎn)，提高小區(qū)內(nèi)交通安全性。13 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施安排北京中天恒基置業(yè)投資有限責(zé)任公司將組建強(qiáng)有力、高效的建設(shè)指揮機(jī)構(gòu)，來(lái)完成呼市二建公寓項(xiàng)目的投資和建設(shè)任務(wù)。 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃呼市二建公寓項(xiàng)目總控計(jì)劃序號(hào)任務(wù)名稱2006年2007年123412341項(xiàng)目前期手續(xù)2施工建設(shè)3市政配套建設(shè)4工程竣工驗(yàn)收，交付使用14 項(xiàng)目資金平衡測(cè)算 項(xiàng)目投資估算呼市二建公寓項(xiàng)目投資估算總表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位工程量單價(jià)(元)投資估算(萬(wàn)元)比例備注一建安工程費(fèi)用m2800002161 17288 %　二建設(shè)工程其他費(fèi)用m280000152 1216 %　1環(huán)境影響編制費(fèi)萬(wàn)元100000 　0 　免交2交通分析編制費(fèi)萬(wàn)元100000 　15 　計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)并參考市場(chǎng)價(jià)格，3樁釘測(cè)繪、規(guī)劃測(cè)量費(fèi)萬(wàn)元100000 　5 　　4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)m2100000 00 　免交5設(shè)計(jì)費(fèi)（含市政設(shè)計(jì)）萬(wàn)元100000 　500 　計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)6勘察費(fèi)萬(wàn)元100000 　30 　計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)并參考市場(chǎng)價(jià)格7勘察報(bào)告審查費(fèi)萬(wàn)元　　5 　計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)勘察取費(fèi)的67%8施工圖審查費(fèi)萬(wàn)元100000 　35 　參考市場(chǎng)價(jià)，34元/m2 9可研編制\甲方管理費(fèi)\招標(biāo)代理費(fèi)\ 監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元21613 %648 　計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)等文件并參考市場(chǎng)價(jià)格10招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)萬(wàn)元21613 %38 　　11竣工圖編制費(fèi)萬(wàn)元500 8%40 　設(shè)計(jì)基價(jià)8％12施工噪聲擾民費(fèi)　　　50 　暫估13工程保險(xiǎn)費(fèi)萬(wàn)元21613 %43 　%計(jì)取14工程審計(jì)費(fèi)萬(wàn)元21613 %65 　　15散裝水泥m2100000 110 　　17室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)m2　　30 　參考市場(chǎng)價(jià)按4元/m2計(jì)算18土壤氡氣濃度檢測(cè)費(fèi)m2100000 　3 　　三項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用萬(wàn)元　　 %　1管理費(fèi)用萬(wàn)元　　1000 　　2保險(xiǎn)費(fèi)萬(wàn)元　　200 　　3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（含銷售費(fèi)）萬(wàn)元　　1200 　　4財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元　　1200 　　5折舊、攤銷費(fèi)萬(wàn)元　　500 　　四預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元17280 5%864 %　五土地費(fèi)萬(wàn)元　　900 %　六一至五小計(jì)萬(wàn)元　　28967 　　七稅金萬(wàn)元　　1993 %　1營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)元31458 %1746 　　2所得稅萬(wàn)元2491 33%247 　可退70％八工程總投資m2800002500 23040 100%　呼市二建公寓項(xiàng)目建安工程投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位工程量單價(jià)(元)估算造價(jià)(萬(wàn)元)比例備注　建安工程m2800002161 17288 100%　一土建工程m280000768 6144 %　1地下結(jié)構(gòu)（含排污溝處理）m21350012001620 　　2地上結(jié)構(gòu)工程m2674507004722 　　二裝修工程m2800001227 9816 %　1外裝修m286500400 346 　　2酒店、會(huì)所、商業(yè)及公共區(qū)裝修m210050700704 　　3住宅裝修m2542004002168 　　三機(jī)電工程m280000526 4208 %　1室內(nèi)給排水工程m28000070560 　　2室內(nèi)消火栓及噴淋工程m28000050400 　　4動(dòng)力照明工程m280000100800 　　5弱電工程、火災(zāi)報(bào)警m2800001501200 　　6電梯工程部16350000560 　　7變配電工程m280000100800 　　四室外工程m2100000 1020 %　1道路、廣場(chǎng)m2200010020 　　3室外市政、照明、綠化　　　1000 　　 項(xiàng)目收益估算項(xiàng)目收益估算匯總表收益內(nèi)容平均售價(jià)（元/m2）收 益（萬(wàn)）備 注住宅部分　 54200 m224001300855%商業(yè)　　 10050 m27500753845%總 計(jì)20546100% 項(xiàng)目資金平衡狀況項(xiàng)目資金平衡表內(nèi) 容金 額備 注項(xiàng)目投資測(cè)算20000萬(wàn)項(xiàng)目收益測(cè)算20546萬(wàn)項(xiàng)目資金平衡狀況+546萬(wàn)15 資金籌措與運(yùn)作 資金籌措的思路本項(xiàng)目的性質(zhì)決定了資金籌措是項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行并成功完成任務(wù)的關(guān)鍵之一。住宅部分銷售籌資額占總收益的55%左右，是本項(xiàng)目資金籌措的主要渠道。所以盡快進(jìn)行項(xiàng)目銷售、獲得銷售收入，否則資金的壓力以及資金成本將導(dǎo)致項(xiàng)目的虧損。商業(yè)用房銷售占總收益的45％左右。針對(duì)呼市的市場(chǎng)情況和消費(fèi)水平，必須做詳盡的策劃、超前開(kāi)拓市場(chǎng)、制訂相關(guān)政策、解決銷售款按計(jì)劃回籠，以支持建設(shè)投資及時(shí)到位。這是資金籌措的第二渠道。為了做好這個(gè)渠道的資金籌措，本項(xiàng)目委托有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)公司操盤商業(yè)用房的銷售。各種貸款是籌資補(bǔ)充渠道，因?yàn)橐冻鲐?cái)務(wù)成本增加項(xiàng)目投資。因此，本項(xiàng)目將按“確保主渠道，努力落實(shí)第二渠道，科學(xué)靈活運(yùn)用補(bǔ)充渠道”的思路組織資金籌措。 資金籌措方案序號(hào)籌資內(nèi)容、方式建設(shè)實(shí)施階段籌資額備注1住宅銷售款a. 項(xiàng)目開(kāi)盤b. 結(jié)構(gòu)封頂c. 竣工、交鑰匙時(shí)約5200萬(wàn)約10000萬(wàn)約 1800萬(wàn)銷售款的30%銷售款的60%銷售款的10%2商業(yè)用房銷售a. 爭(zhēng)取正式開(kāi)工前b. 爭(zhēng)取結(jié)構(gòu)封頂前c. 竣工、交鑰匙計(jì)劃5000萬(wàn)計(jì)劃8000萬(wàn)計(jì)劃1250萬(wàn) 3貸款或借款a. 取得項(xiàng)目開(kāi)工之前b. 設(shè)備安裝、裝修過(guò)程中2000萬(wàn)2年貸款5000萬(wàn)~10000萬(wàn)貸款1年 資金運(yùn)作資金籌措是關(guān)鍵，資金運(yùn)作是核心。投資控制是資金運(yùn)作的重要內(nèi)容之一，是最積極主動(dòng)的行為。落實(shí)在項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中。主要環(huán)節(jié)有：a. 設(shè)計(jì)階段?？刂祈?xiàng)目投資的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)。l 方案選擇；l 裝修標(biāo)準(zhǔn)；l 限額設(shè)計(jì)要求；l 提倡標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；l 加強(qiáng)圖紙會(huì)審。b. 招投標(biāo)階段l 合理工程造價(jià)掌握；l 合理讓利掌握。c. 施工階段l 認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)。施工方法影響工程造價(jià)。l 嚴(yán)格控制工程進(jìn)度款的支付。l 嚴(yán)格審查工程變更，保證總投資限額不被突破。是施工階段投資控制的關(guān)鍵。d. 結(jié)算階段控制投資的最后防線，也是整個(gè)項(xiàng)目投資控制效果最終檢驗(yàn)。l 增加投資內(nèi)容的最終審核。l 妥善處理爭(zhēng)議事項(xiàng)。e. 切實(shí)可行的激勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)罰分明，措施具體。16 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 市場(chǎng)和潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)呼市商品房目前供應(yīng)總量較大，市場(chǎng)的容納能力和消費(fèi)能力與呼市消費(fèi)群體的購(gòu)買力和總體經(jīng)濟(jì)水平有關(guān)，目前看來(lái)這是有一定限度的，將必然導(dǎo)致項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，存在著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)潛在風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)培育的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)目前還是不很成熟，市場(chǎng)的培育需要一定周期，所以，能在開(kāi)盤的同時(shí)獲得銷售款，將存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目地塊條件先天不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)而且，項(xiàng)目存在眾多需要克服的先天不作，如地塊的缺陷導(dǎo)致增大項(xiàng)目的投入，而不少問(wèn)題還是不能夠徹底解決，如出入口和泄洪渠等問(wèn)題，這將對(duì)項(xiàng)目形象和項(xiàng)目銷售帶來(lái)不利的風(fēng)險(xiǎn)。 投資與融資風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目全部由自籌解決。所以，控制投資規(guī)模是決定項(xiàng)目成敗的一個(gè)重要因素，受許多不可知因素，例如：鋼材、商品混凝土等漲價(jià)或設(shè)計(jì)鋼材增量太大等因素影響，如果使建設(shè)投資增加5~10%，則項(xiàng)目建設(shè)就處于一個(gè)十分艱難境界了。所以，建設(shè)投資是一個(gè)不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)因素。為此，我們必須在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程采取有效措施，嚴(yán)格控制投資。這也是本項(xiàng)目建設(shè)指揮部重點(diǎn)研究策劃的課題。經(jīng)分析，本項(xiàng)目有可能要采取融資方式籌措資金，例如貸款等。如果融資成本過(guò)高，也會(huì)帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)，所以建立優(yōu)化的項(xiàng)目投融資結(jié)構(gòu)是非常重要的。 政策法律風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)立法滯后，法律法規(guī)、規(guī)范性文件和政策改變等諸多原因，項(xiàng)目也可能面臨政策法律風(fēng)險(xiǎn)。政策法律風(fēng)險(xiǎn)是在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中所實(shí)施的行為產(chǎn)生的、可預(yù)見(jiàn)的或者難以預(yù)見(jiàn)的造成與法律法規(guī)和政府政策相?；蛘哂|犯法律法規(guī)的各種可能，例如因立法滯后導(dǎo)致的滯后性風(fēng)險(xiǎn)、因政府意志變更和房地產(chǎn)市場(chǎng)變化而引起政府管理行為變化產(chǎn)生的政策性風(fēng)險(xiǎn)以及契約管理性風(fēng)險(xiǎn)等等。因此，建立政策法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，同時(shí)與政府相關(guān)部門積極溝通是將政策法律風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生降低到最低限度、防患于未然、避免政策法律風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。 其他風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目還涉及到其它一些風(fēng)險(xiǎn)，包括項(xiàng)目策劃管理水平高低、項(xiàng)目建設(shè)條件的落實(shí)等。項(xiàng)目地處交通要道，施工容易受到種種限制，這些偶然因素都可能會(huì)延誤項(xiàng)目的正常開(kāi)展，使項(xiàng)目投資增加。17 結(jié)論與建議 結(jié)論(1) 本報(bào)告通過(guò)分析、計(jì)算和論證，認(rèn)為北京中天恒基置業(yè)投資有限公司投資建設(shè)呼市二建地塊公寓項(xiàng)目，符合XX市城市總體規(guī)劃要求、及呼市和玉泉區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需求，建設(shè)方案比較合理，建設(shè)條件具備。(2) 本項(xiàng)目具有一定的競(jìng)爭(zhēng)能力，也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。(3) 本項(xiàng)目同時(shí)具有較大的社會(huì)效益?？傊?，本報(bào)告認(rèn)為該項(xiàng)目方案可行，經(jīng)濟(jì)合理，在保證期望的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，能具有較大的社會(huì)效益。各有關(guān)方面應(yīng)給予積極支持與幫助。 建議(1) 把住商機(jī)本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)效益，但同時(shí)又存在潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，要爭(zhēng)取時(shí)間，加快項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，加快建設(shè)前期工作進(jìn)度，力爭(zhēng)趕前投放市場(chǎng)。(2) 強(qiáng)化管理制訂嚴(yán)格的項(xiàng)目投資實(shí)施計(jì)劃，力爭(zhēng)低成本、高質(zhì)量的完成該項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。(3) 加強(qiáng)營(yíng)銷和市場(chǎng)維護(hù)本項(xiàng)目的住宅和商業(yè)用房出售率對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響較大，否則就要增加財(cái)務(wù)成本。因此建議務(wù)必重視前期營(yíng)銷策劃，保證資金能按計(jì)劃到位。(4) 嚴(yán)格控制建設(shè)投資規(guī)模、科學(xué)運(yùn)作資金。資金平衡測(cè)算結(jié)果說(shuō)明，本項(xiàng)目抗超投資能力有限。因此，嚴(yán)格控制投資規(guī)模必須充分強(qiáng)調(diào)，要采取有效措施在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中全面落實(shí)控制投資和科學(xué)運(yùn)作資金，以保證項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行和投資效益。(5) 加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)工作盡量爭(zhēng)取呼市各級(jí)政府、職能部門的支持和幫助，盡量用足其給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，以盡可能減少和消除各種偶然因素對(duì)項(xiàng)目的不利影響。18 附件： 呼市二建公寓項(xiàng)目總平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目立面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目地下一層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目首層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目二層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目三層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目四層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目五層平面圖 呼市二建公寓項(xiàng)目六－二十九層平面圖