【正文】 停車場、場道路、市政管線敷設(shè)、綠化等公用工程施工； 2014年4月～8月，完成主要設(shè)備（設(shè)施）比選、采購、安裝等工程；2014年8月～9月，竣工驗收，交付使用。第三節(jié) 項目實施進(jìn)度表項 目 實 施 進(jìn) 度 安 排 表序號項 目 名 稱2012年2013年2014年101112134679101213467891項目前期工作2完成各建筑、裝飾裝修工程等工作3完成停車場、場道路、市政管線敷設(shè)、綠化等公用工程施工4完成主要設(shè)備（設(shè)施）比選、采購、安裝等工程5竣工驗收，交付使用注：以上進(jìn)度計劃可根據(jù)資金到位情況及工程需要等實際情況進(jìn)行調(diào)整。第十一章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 編制依據(jù)及范圍一、編制依據(jù)1.《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》2.《某城市總體規(guī)劃》(1998)《貴州省建筑工程預(yù)算定額》標(biāo)準(zhǔn)并參照同類型建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行估算；安裝工程根據(jù)（1995）《貴州省常用定額項目及基價》標(biāo)準(zhǔn)并參照同類型技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行估算； 。二、編制范圍本項目是以某縣老年公寓建設(shè)項目的工程內(nèi)容計算投資估算。包括：三、價格依據(jù)。四、其它基本建設(shè)費取費標(biāo)準(zhǔn)1．建設(shè)單位管理費：按工程費的3%計??；2．前期咨詢論證費：按工程費的1%計??；3．工程監(jiān)理費：根據(jù)發(fā)改價格（2007）價費字670號文有關(guān)規(guī)定，按需監(jiān)理工程投資額并參照市場價進(jìn)行計算，按工程費的2%計?。?．工程設(shè)計費：按工程費的3%計??；5．施工圖審查費：%計取；6．地質(zhì)勘察費：%計??；7．工程招標(biāo)代理費：根據(jù)計價格[2002]1980號文并參照市場價進(jìn)行計算，按工程費的1%計取；第二節(jié) 項目建設(shè)投資估算 其中：土地征收531萬元項目總投資估算表序號單位項目名稱單位建筑面積單價（元）投資金額 （萬元）備注一建安工程直接費1土建㎡1750　2水電安裝㎡300含水、電、消防3裝修㎡400　4土石方m179。5902960暫估5道路、場地硬化㎡120003206綠化㎡50001207大門、圍墻項小 計二其他費用1設(shè)計費（一）3%2地質(zhì)勘察費 （一）%3工程監(jiān)理費(一)2%4圖紙審查費設(shè)計費%5招標(biāo)代理費(一)1%6建設(shè)單位管理費(一)3%7前期咨詢論證費(一)1%小 計三工程預(yù)備費一+二5%四土地征收畝1773元/畝531六總計（一＋二+三）第三節(jié) 資金來源與籌措：招商引資3500萬元第十二章 項目招標(biāo)方案第一節(jié) 招標(biāo)依據(jù) 1.《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（國家主席令第91號）2.《建筑工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（建設(shè)部令第82號）3.《工程建設(shè)項目貨物招標(biāo)投標(biāo)辦法》（國家7部委局令第27號）4.《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》（國家7部委局令第30號）5.《建筑工程勘察設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)辦法》(國家8部委局令第2號)6．《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（國家發(fā)展計劃委員會令第3號）7．《貴州省招投標(biāo)管理辦法》第二節(jié) 主要招標(biāo)計劃及招標(biāo)基本情況 根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》有關(guān)規(guī)定，本項目為政府投資項目，主要建設(shè)內(nèi)容建安工程施工及設(shè)備購置必須實行招投標(biāo)。項目招標(biāo)視情況采用自行招標(biāo)或委托招標(biāo)形式，建安工程施工及設(shè)備采（設(shè)施）購可采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)。評標(biāo)委員會由委托代理機(jī)構(gòu)根據(jù)工程性質(zhì)，從符合要求的招投標(biāo)中心專家?guī)熘须S機(jī)抽取相關(guān)專業(yè)的專家和招標(biāo)單位代表組成。招標(biāo)活動均應(yīng)在規(guī)定監(jiān)督部門指導(dǎo)下進(jìn)行。第十三章 效益分析第一節(jié) 分析的原則本項目為營利性社會公共基礎(chǔ)建設(shè)項目,效益分析根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)方法與參數(shù)》（第二版）以及目前同類項目單位的收支情況，對項目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行估算分析。城市公益性建設(shè)項目財務(wù)分析評價體系的評價對象屬于非盈利項目范疇,服務(wù)于社會,對其進(jìn)行財務(wù)分析不僅是為了作為投資決策的依據(jù),更是為了考察、了解項目是盈利還是虧損，以便采取措施使其能維持運(yùn)營、發(fā)揮功能。本項目財務(wù)分析評價體系的應(yīng)用，堅持定性研究與定量研究相結(jié)合，以定量研究為主的原則，因納雍縣老年公寓建設(shè)項目建設(shè)周期較短，財務(wù)分析的要求相對簡單，本報告以靜態(tài)分析法主要對投資、成本費用和收入進(jìn)行估算、評價。第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益項目建成后，經(jīng)測算得40%，投資回收期為11年左右。項目建成后資產(chǎn)增值100%，不含在直接經(jīng)濟(jì)效益之中。按照綜合服務(wù)經(jīng)營的管理原則，經(jīng)測算，按每個入住人員（高檔1200元/月、人；中檔900元/月、人；普通700元/月、人）平均收費933元計算，該公寓可容納300人入住，按常年入住300人測算，；重點優(yōu)撫對象的短期療養(yǎng)100人，每年6000元，共計收入60萬；兒童的托管和教育200人，每人每月1000元，共計收入240萬。項目建成營業(yè)后，每年社會各界捐贈和省市投入、政府補(bǔ)助收入不在經(jīng)濟(jì)效益收入核算之中，其市場前景十分看好。 第三節(jié) 社會效益老年公寓是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定程度的一種新的居家養(yǎng)老方式，黨政重視，社會關(guān)注，屬城市公益性德政工程，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務(wù)設(shè)施，讓老年人既住得安心、舒心、放心，又能擁有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)沒有的家庭氛圍，社會效益十分明顯。項目建成后，能為地方政府減輕社會養(yǎng)老事業(yè)投入100萬元/年負(fù)擔(dān)，能為社會提供1000人次老年人、軍休干部、退伍傷殘軍人等群體寄養(yǎng)，能使這些服務(wù)對象“老有所養(yǎng)，老有所為”，能減輕100余個家庭子女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，并可提供50余人就業(yè)，真正起到“上為黨政分憂，下替民眾解難”的作用。第四節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測一、公寓收入常住人按300張計算，每張床位平均月收入933元300人933元12月=二、餐飲收入常住300人按每天早5元，中10元，晚10元計算300人25元365天=對外餐飲收入：150人30元計算150人30元300天=135萬元三、重點優(yōu)撫對象的短期療養(yǎng)100人，每人每月500元100人500元12月=60萬元四、兒童的托管和教育200人，每人每月1000元200人1000元12月=240萬元五、營業(yè)成本餐飲成本：50%=營業(yè)費用工資：50人1000元/月12個月=60萬元福利：60萬元14%=能源費：5%=稅金：營業(yè)稅收附加（%）=日常維修費：2%=營業(yè)部門費用：4%=（主要包括房客用品、免費食品、清潔用品、布草、洗滌費、廚房用具費等）。一般管理費：6%=（包括辦公費、通訊費、接待費、培訓(xùn)費、服裝及不可預(yù)見費）。公寓管理費：2%=固定資產(chǎn)折舊費：按50年折完，營業(yè)總成本：=收回投資年限11年第五節(jié) 投資收益率總投資收益率：平均利潤總額總投資收益率=—————————— 100%項目總資金 =%第六節(jié) 盈虧平衡分析以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP），計算公式為： BEP（生產(chǎn)能力利用率）=[年總固定成本247。(年銷售收入年總可變成本 年銷售稅金與附加)]100%=%計算結(jié)果表明，%就能保本，盈虧平衡圖見圖：.2圖 盈虧平衡圖固定成本45..96 生產(chǎn)能力利用率%金額（萬元）總成本營業(yè)收入第七節(jié) 主要財務(wù)指標(biāo)表項 目 收 入序號收入項目 摘要收入金額（萬元）備注一、公寓收入　　1常住人收入300人933元12月　　　　二、餐飲收入　　1常住人收入300人25元365天　2對外餐飲收入150人30元300天135　　　　　三、其他收入　300　　　　　　合 計　　 項 目 營 業(yè) 成 本序號支出項目 摘要成本金額（萬元）備注一、餐飲成本50%計　二、營業(yè)費用　　1工資50人1000元/月12月60　2福利費60萬元14%　3日常維修費2%　4能源費5%　5營業(yè)部門費用4%　6一般管理費用6%　7公寓管理費2%　8固定資產(chǎn)折舊費按50年折完　三、稅金及附加%　　合 計　　項目利潤==項目財務(wù)主要指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱摘 要計算結(jié)果1利潤率247。%2投資回收期2年+（247。）13年4投資收益率247。%5盈虧平衡點%分期投資計劃表 單位：萬元序號 年份項目合計分年度投資額第一年第二年一分年度固定資產(chǎn)靜態(tài)投入額1一、土地費用531531征地費用5315312二、房屋土建及裝修3三、設(shè)備及設(shè)施900500水、電、氣、空調(diào)、通訊綠化工程休閑廣場、室外健身場所96964四、其他費用勘察設(shè)計費等其他費用二分年度建設(shè)投資額三項目資金籌集1招商引資350035002客商社會籌集第八節(jié) 評價，。所以項目有較好的經(jīng)濟(jì)預(yù)期效益，在財務(wù)上是可行的。第十四章 項目的互適性分析第一節(jié) 不同利益群體對項目的態(tài)度及參與程度該項目是公共社會福利型項目，項目的建設(shè)功在當(dāng)代，利在千秋。建成后，可以為老年人提供一個集養(yǎng)生、醫(yī)療、學(xué)習(xí)、娛樂、教育、休閑于一體，生活舒造、設(shè)施配套、功能齊全的現(xiàn)代化新型老年社會福利機(jī)構(gòu)。本項目的建設(shè)不僅有力地改善了社會養(yǎng)老問題的解決，同時，也加快了的和諧社會的建設(shè)，使老人養(yǎng)老有了較大的選擇空間，也使國家對老人養(yǎng)老問題的壓力相應(yīng)得到緩解。 因此這是一項民心工程，各階層對項目的支持率較高。 第二節(jié) 各級組織對項目的態(tài)度及支持程度。 本項目事關(guān)某縣長治久安的發(fā)展大計，按照“三個代表”的重思想要求，各級組織對此項目高度重視，積極支持，努力促進(jìn)項目早日建成投用。第三節(jié) 文化狀況對項目的適應(yīng)程度。黃河、長江，像母親的乳汁，孕育了輝煌燦爛的中華文明。千百年來華夏各民族人民，在我們這個光榮而又古老的國度里繁衍、生息、勞動、創(chuàng)造。在發(fā)展生產(chǎn)和日常生活中逐漸形成的各種風(fēng)俗習(xí)慣，凝聚著歷代人民對美好事物的追求與向往，激勵著人們對生活的熱愛，代表著中華民族文明教化的水平。目前，本地區(qū)無論是政府還是個人都對老人養(yǎng)老都極為重視，經(jīng)過幾十年的長期發(fā)展，社會福利事業(yè)有了很大的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會事業(yè)的全面推進(jìn)，老人養(yǎng)老越來越多的被人們所關(guān)注，該項目的建設(shè)是與時俱進(jìn)的，是符合發(fā)展需要的。第四節(jié) 項目對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)需求的適應(yīng)性分析由于本工程是一個新建工程，建成后，一方面，城鎮(zhèn)面貌更加美麗，城市形象更趨完美，基礎(chǔ)公共設(shè)施更為齊全，廣大群眾的生活環(huán)境更加理想。另一方面，投資環(huán)境得到改善，能吸引更多客商前來投資，從而促進(jìn)本地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會的加速發(fā)展。項目具有美化環(huán)境和提升城市功能等綜合作用，是某縣實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需要。加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)與環(huán)境污染治理，是建立和完善現(xiàn)代化的社會保障體系的戰(zhàn)略目標(biāo)的重要組成部分?？梢詫崿F(xiàn)某縣合理開發(fā)和高效利用資源。該項目的建設(shè)不僅能與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)需求相結(jié)合，而且將大大促進(jìn)納雍縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。第五節(jié) 項目對當(dāng)?shù)厝嗣裥枨蟮倪m應(yīng)性分析某縣老年公寓工程建設(shè)，能有效改善居民的生存條件，提高生活質(zhì)量，有效解決社會發(fā)展過程中一些問題，實現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展，滿足人民的日益增長的物質(zhì)、精神文明需要。第十五章 風(fēng)險性分析及對策第一節(jié) 政策風(fēng)險 針對本項目，其政策風(fēng)險很小。因為從中央到地方均有明文確定社會福利社會辦和相關(guān)優(yōu)惠政策，且各級政府已將此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓勵各界人士參與和資助這一工程的建設(shè)，呼吁全社會都來關(guān)注社會公益事業(yè)，福利事業(yè)等。因此本項目不會存在政策性的風(fēng)險。第二節(jié) 市場風(fēng)險本項目最大的風(fēng)險來