【導(dǎo)讀】資環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境更加公平合理并逐步與世界接軌。2）市場(chǎng)的規(guī)范與開放，使整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)充滿了商機(jī)與挑戰(zhàn)。長(zhǎng)，受世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響較小。另外，中國(guó)的高投資率有高儲(chǔ)蓄率作后盾，基礎(chǔ)設(shè)。觀調(diào)控政策的作用下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一些不穩(wěn)定、不健康因素初步得到抑制，調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。8．31大限后，全國(guó)的1萬(wàn)多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，5年內(nèi)將有8000多家倒閉、“大限”將讓房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，那些能夠適應(yīng)當(dāng)前形勢(shì)、真正。在土地、資金、消費(fèi)需求等多個(gè)市場(chǎng)因。按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的要求，到２０１０年社會(huì)消費(fèi)品總額將達(dá)到８萬(wàn)。目前我國(guó)排名前100名的零售企業(yè)發(fā)展速度很快。北京華聯(lián)和華潤(rùn)萬(wàn)佳等企業(yè)目前都在進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張。國(guó)外商業(yè)另一個(gè)動(dòng)向是用參股的方法為

　　

【正文】 載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁(yè) 共 32 頁(yè) 經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品的深入了解，我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目切合核心競(jìng)爭(zhēng)力元素首要一點(diǎn)為： ■ 市場(chǎng)空白帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)遇 本項(xiàng)目的整體物業(yè)規(guī)劃類型與整體項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模、業(yè)態(tài)定位潛底蘊(yùn)等為所在區(qū)域福山區(qū)以至開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)板塊內(nèi)目前仍尚未有真正出現(xiàn)的大型集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、酒店住宿為一體的復(fù)合式商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)中心雛形。 由于在此兩 大板塊區(qū)域內(nèi)的大部分開發(fā)商開發(fā)理念比較保守和缺乏宏觀整體市場(chǎng)的前瞻眼光，雖然有部分項(xiàng)目打出類似概念，但無(wú)論從建筑風(fēng)格、建筑規(guī)劃、環(huán)境建設(shè)、建筑規(guī)模、區(qū)域交通配套優(yōu)勢(shì)等大型商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)必需的區(qū)域地段硬件配套方面，還是從大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)必需的商業(yè)管理執(zhí)行與物業(yè)管理搭建、項(xiàng)目招商流程和倡導(dǎo)新消費(fèi)模式的各種軟件執(zhí)行來(lái)說(shuō)，仍停留在一種無(wú)實(shí)際內(nèi)涵的概念炒作階段。 另一方面，在福山區(qū)與開發(fā)區(qū)，市場(chǎng)與消費(fèi)者對(duì)此類型商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求逐漸強(qiáng)烈和突現(xiàn)。隨著煙臺(tái)市政府的新一輪造城運(yùn)動(dòng)的新城市規(guī)劃藍(lán)圖成型，被定位為“新型工業(yè)化河濱 市區(qū)”的福山區(qū)區(qū)域板塊內(nèi)和以開發(fā)高新產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)內(nèi)，眾多的住宅區(qū)的建設(shè)開發(fā)與大型廠礦企業(yè)的高科技項(xiàng)目啟動(dòng)得到長(zhǎng)足的發(fā)。而非平衡發(fā)展的是，現(xiàn)此兩大區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)仍停留在異常落后的縣市級(jí)水平，區(qū)內(nèi)商業(yè)架構(gòu)業(yè)態(tài)多以低端業(yè)態(tài)，如：住宅底商、路邊網(wǎng)點(diǎn)、小型超市、大型擺攤集市為主，而最近幾年切入市場(chǎng)的如德勝商城、銀河名都、彩云城、特區(qū)一號(hào)等新生商業(yè)項(xiàng)目，雖然對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，但對(duì)于兩大區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)格局發(fā)展而對(duì)比的兩區(qū)近50 萬(wàn)城市人口市場(chǎng)需求仍極不吻合，最終造成了無(wú)奈性的選擇產(chǎn)品跨區(qū)消費(fèi)的區(qū)內(nèi)消費(fèi)產(chǎn)值 損失。這樣一來(lái)，一個(gè)有旺盛需求的市場(chǎng)成為空白，為本項(xiàng)目的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 ■ 舊城改造，新商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，政府大力支持 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展使新一輪的造城運(yùn)動(dòng)在煙臺(tái)市拉開帷幕，經(jīng)新一輪城市區(qū)域定位后的福山區(qū)政府對(duì)能影響福山區(qū)區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的新興房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)必定大力支持。在未來(lái)本項(xiàng)目招商與包裝推廣上將較為容易能爭(zhēng)取政府的招商引資協(xié)助和各項(xiàng)優(yōu)惠政策，將使本案所在地迅速成為寸金尺土的旺地。 ■ 資源有效整合、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、開發(fā)理念創(chuàng)新 本案的開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)之初就已跳出煙臺(tái)市傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)固步自封的圈子，以全新的開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念整合房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的全程房產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并以超越對(duì)手的前瞻性與魄力付之執(zhí)行。更廣集賢才、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，尋找專業(yè)力量強(qiáng)勁的知識(shí)型企業(yè) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁(yè) 共 32 頁(yè) 尋求合作，融合區(qū)域文化特性，全面塑造本案的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，務(wù)求將項(xiàng)目做得更好。 ■ 產(chǎn)品創(chuàng)新和規(guī)模開發(fā) 創(chuàng)新將是本案核心價(jià)值體系不可或缺的核心部分。而本案的規(guī)模有力地支持了項(xiàng)目產(chǎn)品整體創(chuàng)新的進(jìn)行。而產(chǎn)品的創(chuàng)新離不開規(guī)范化的理念指導(dǎo)與緊貼市場(chǎng)的專業(yè)綜合運(yùn)作。 產(chǎn)品（經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局）創(chuàng)新與規(guī)模開發(fā) ① 業(yè)態(tài)感官視覺(jué)上的創(chuàng)新 ② 業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)管理上的創(chuàng)新 ③ 業(yè)態(tài)軟硬 配套上的創(chuàng)新 實(shí)施目標(biāo)：在未來(lái) 5 至 10 年內(nèi)穩(wěn)居福山區(qū)與開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位。 ■ 品牌塑造 開發(fā)商的實(shí)力和地位與項(xiàng)目及品牌將在本案的開發(fā)中良性互動(dòng)，相互促進(jìn)。品牌的塑造與不斷延續(xù)擴(kuò)張是項(xiàng)目和公司持續(xù)發(fā)展的源動(dòng)力。因此，樹立項(xiàng)目和開發(fā)商形象和地位；塑造項(xiàng)目和開發(fā)商品牌是本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁(yè) 共 32 頁(yè) 二、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立 根據(jù)煙臺(tái)市與福山區(qū)、開發(fā)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，本案核心價(jià)值體系是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)的。因 此，產(chǎn)品創(chuàng)新成為本案成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 而項(xiàng)目的核心價(jià)值體系的建立是一項(xiàng)嚴(yán)密的系統(tǒng)工程，需要有效的計(jì)劃和控制。以控制成本，提高開發(fā)利潤(rùn)，進(jìn)一步補(bǔ)充和完善項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)應(yīng)注意到，項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立同時(shí)需要軟件和硬件的雙重支撐。產(chǎn)品創(chuàng)新的前提是開發(fā)和經(jīng)營(yíng)理念的創(chuàng)新，而實(shí)行了的產(chǎn)品創(chuàng)新又需要有迎合和引導(dǎo)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理的維護(hù)。因此，項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立應(yīng)在作好項(xiàng)目前期發(fā)展定位的基礎(chǔ)上，全面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。 項(xiàng) 目 公 司 品 牌 形 象 產(chǎn)品創(chuàng)新 開發(fā)理念 經(jīng)營(yíng)管理 集團(tuán)實(shí)力 開發(fā)優(yōu)勢(shì) 資源整合 公司業(yè)績(jī) 企業(yè)文化 搶占市場(chǎng)制高點(diǎn) 社會(huì)效益最大化 經(jīng)濟(jì)效益最大化 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 產(chǎn)品創(chuàng)新 品牌化 差異化 產(chǎn)品設(shè)計(jì)唯一性 產(chǎn)品質(zhì)變創(chuàng)新 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁(yè) 共 32 頁(yè) 三、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的實(shí)施策略 ■ 實(shí)施目標(biāo) 以城市區(qū)域 運(yùn)營(yíng)商的氣魄與高度，打造福山區(qū)域板塊內(nèi)首家真正大型集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、美食、居住為一體的大型區(qū)域建筑復(fù)合體，并在未來(lái) 5 年至 10 年中穩(wěn)居該板塊區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位。 ■ 實(shí)施策略 ①瞄準(zhǔn)市場(chǎng)空白：以專業(yè)的眼光發(fā)掘市場(chǎng)潛力，以專業(yè)的水準(zhǔn)確立開發(fā)理念。 ②整合有效資源，尋找平衡：細(xì)分市場(chǎng)，構(gòu)筑供需平衡點(diǎn)，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，整合各方專業(yè)有利資源，發(fā)掘出項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ③產(chǎn)品創(chuàng)新：在建立起的核心價(jià)值體系中，根據(jù)市場(chǎng)情況，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以產(chǎn)品創(chuàng)新作為利用核心價(jià)值體系引爆市場(chǎng)的導(dǎo)火線。同時(shí)，產(chǎn)品創(chuàng)新也是樹立項(xiàng) 目形象和塑造項(xiàng)目品牌的主要構(gòu)成要素。 ④擴(kuò)大差異化：利用產(chǎn)品創(chuàng)新，以自身的優(yōu)勢(shì)區(qū)分市場(chǎng)，迎合和引導(dǎo)消費(fèi)，以達(dá)到開發(fā)本案的終極目標(biāo)。 ⑤唯一性：在前敘各項(xiàng)工作后或同時(shí)，將產(chǎn)品由設(shè)計(jì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，以差異化的高質(zhì)素產(chǎn)品最大限度地吸引目標(biāo)消費(fèi)群，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。最終達(dá)到提升產(chǎn)品價(jià)值和附加值并推動(dòng)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展之目的。 第二章 : 項(xiàng)目的定位研究 市場(chǎng)空白 資源有效整合 理念創(chuàng)新 尋找平衡 產(chǎn)品創(chuàng)新 差異化 唯一性 整個(gè)福山、開發(fā)區(qū)市場(chǎng)新型態(tài)商業(yè)物業(yè)需求客戶儲(chǔ)集 目標(biāo)客戶需求與產(chǎn)品定位和現(xiàn)有條件的對(duì)接 “基因”重組式的創(chuàng)新，引爆市場(chǎng)的導(dǎo)火線 以產(chǎn)品質(zhì)素和開發(fā)理念塑造自身品牌個(gè)性 制造整個(gè)福山、開發(fā)區(qū) 5年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)的高端商業(yè)產(chǎn)品，提升產(chǎn)品價(jià)值 與城市 發(fā)展同步的大型復(fù)合式商業(yè)業(yè)態(tài)購(gòu)物中心 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁(yè) 共 32 頁(yè) 一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位作用于決定了項(xiàng)目的發(fā)展方向，決定了項(xiàng)目所能夠形成的獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)分析，我們選擇了“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”作為本案市場(chǎng)定位指導(dǎo)原則。所謂“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”就是以更好的產(chǎn)品，更高的檔次，更優(yōu)的管理服務(wù)，針對(duì)特定的消費(fèi)需求客戶群，打造特定的具有市場(chǎng)差異性、長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)能力的產(chǎn)品，成為福山區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者！ 本案的市場(chǎng)定位為： 集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、美食、居住 為一體的城市區(qū)域中心 關(guān)鍵詞匯解釋： 城 市：以城市級(jí)的戰(zhàn)略高度為起點(diǎn)。 區(qū) 域：目標(biāo)準(zhǔn)確的定位，并不貪圖無(wú)限量的市場(chǎng)份額，以區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，輻射周邊地區(qū)。 中 心：增強(qiáng)地域效果，以闡明本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域?yàn)楦Ｉ絽^(qū)新舊城區(qū)交替的區(qū)域中心代表，拓展區(qū)域內(nèi)受眾，渲染項(xiàng) 目獨(dú)一無(wú)二的領(lǐng)導(dǎo)地位。 在這個(gè)市場(chǎng)定位下，“目標(biāo)集中戰(zhàn)略”可以得到如下解釋： 以區(qū)域內(nèi)沒(méi)有的高品位、高性價(jià)比產(chǎn)品 贏得整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的客戶并對(duì)外進(jìn)行輻射 在這個(gè)市場(chǎng)定位下，作為項(xiàng)目的開發(fā)商，需進(jìn)行深刻的開發(fā)理念創(chuàng)新。 在創(chuàng)新的開發(fā)理念下，開發(fā)商需積極主動(dòng)地整合多種有效資源進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)、產(chǎn)品包裝、產(chǎn)品推廣。 支持點(diǎn)之一： 對(duì)于開發(fā)商而言，本項(xiàng)目在此市場(chǎng)定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點(diǎn)，可有利的減輕競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的抄襲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，保持領(lǐng)先的地位。 支持點(diǎn)之二： 作為市場(chǎng)強(qiáng)烈需求的一種良性 回應(yīng)，更為改變區(qū)域商業(yè)環(huán)境締造提升到產(chǎn)業(yè)鏈品牌與雙效益最大化的基點(diǎn)。 機(jī)遇 市場(chǎng)定位 開發(fā)理念創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) 產(chǎn)品包裝與推廣 需求客戶 優(yōu)秀產(chǎn)品 品牌形象 最大化效益 持續(xù)發(fā)展 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁(yè) 共 32 頁(yè) 二、項(xiàng)目形象定位 在以市場(chǎng)定位為指導(dǎo)原則下，針對(duì)本項(xiàng)目所提出的市場(chǎng)定位，結(jié)合本項(xiàng)目地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標(biāo)消費(fèi)人群的潛在消費(fèi)意念與廣闊的潛在市場(chǎng)需求空缺空間等有利優(yōu)勢(shì)資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動(dòng)組合部分： （形象）發(fā)展定位 福山區(qū)首個(gè)大型標(biāo)志性 時(shí)尚主題公園式復(fù)合體驗(yàn)樂(lè)園 關(guān)鍵詞匯解釋： 福山：定格于穩(wěn)健的區(qū)域級(jí)戰(zhàn)略市場(chǎng)的戰(zhàn)略高度起點(diǎn)； 首個(gè)：唯一、第一個(gè)、獨(dú)有得天獨(dú)厚綜合優(yōu)勢(shì)的一個(gè)； 大型：建筑物的風(fēng)格、 氣勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)的最直觀闡述； 標(biāo)志性：綜合優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略高度起點(diǎn)，未來(lái)福山城市區(qū)域名片式亮點(diǎn)與魅力所在，商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式革命的創(chuàng)新方式形態(tài)； 時(shí)尚：緊跟市場(chǎng)潮流與時(shí)代氣息。 主題公園式：引入項(xiàng)目規(guī)劃園林中的先天優(yōu)勢(shì)，在呆板的購(gòu)物過(guò)程中引入本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的真正主題公園特色購(gòu)物娛樂(lè)休閑、輕松的環(huán)境氛圍的新模式； 復(fù)合體驗(yàn)樂(lè)園：除在購(gòu)物中引入主題公園特色購(gòu)物娛樂(lè)硬件外，亦引入國(guó)際最新購(gòu)物概念文化模式“體驗(yàn)式”購(gòu)物的文化軟件，并將重新包裝整合出集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、居住為一體的復(fù)合體驗(yàn)新結(jié)構(gòu)。 （形象）營(yíng)銷定位 項(xiàng) 目（形象）營(yíng)銷定位將會(huì)在營(yíng)銷推廣當(dāng)中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為商場(chǎng)后續(xù)的推廣與經(jīng)營(yíng)提供了具有強(qiáng)大生命力與競(jìng)爭(zhēng)力的核心表現(xiàn)主題： 福山城市區(qū)域中心之窗 簡(jiǎn)稱 福山新城市之窗 福山：先將地域界限闡述清晰，定格于穩(wěn)健的區(qū)域級(jí)戰(zhàn)略市場(chǎng)的戰(zhàn)略高度起點(diǎn)； 城市之窗：定格區(qū)域后，表達(dá)本項(xiàng)目為福山區(qū)域城市的對(duì)外展示的一個(gè)窗口，亦同時(shí)代表著本項(xiàng)目并非單一的商業(yè)項(xiàng)目，而是新一代的城市區(qū)域中心復(fù)合體。同時(shí)，亦揭示著福山區(qū)域新一代的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品與新一代商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式理念結(jié)合后成為最高區(qū)域市場(chǎng)地位與戰(zhàn)略地位方向的代表。 互 動(dòng)組合形象定位互動(dòng)系統(tǒng)： 復(fù)合式體驗(yàn) 對(duì)外展示形象 生態(tài)主題公園 高品位享受 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁(yè) 共 32 頁(yè) 三、項(xiàng)目發(fā)展定位 在細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，我們深深地感受到要實(shí)現(xiàn)本案經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化，必須站在足夠高度的戰(zhàn)略層面去審視并挖掘出整個(gè)項(xiàng)目的最大價(jià)值，并與福山區(qū)乃至整個(gè)煙臺(tái)的城市發(fā)展趨勢(shì)相結(jié)合，為此發(fā)展方向度身定造出一個(gè)商貿(mào)推進(jìn)平臺(tái)，力求把這個(gè)平臺(tái)建設(shè)成為福山區(qū)首個(gè)真正集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、居住于一體的復(fù)合體，并成為福山區(qū)都市新形象的區(qū)域城市標(biāo)志性物業(yè)。 從企業(yè)發(fā)展角度