【導(dǎo)讀】資環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、競爭環(huán)境更加公平合理并逐步與世界接軌。2）市場的規(guī)范與開放，使整個中國房地產(chǎn)業(yè)充滿了商機與挑戰(zhàn)。長，受世界經(jīng)濟波動的影響較小。另外，中國的高投資率有高儲蓄率作后盾，基礎(chǔ)設(shè)。觀調(diào)控政策的作用下，經(jīng)濟發(fā)展中一些不穩(wěn)定、不健康因素初步得到抑制，調(diào)控的預(yù)期目標發(fā)展。8．31大限后，全國的1萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，5年內(nèi)將有8000多家倒閉、“大限”將讓房地產(chǎn)企業(yè)進入轉(zhuǎn)型期，那些能夠適應(yīng)當前形勢、真正。在土地、資金、消費需求等多個市場因。按照國民經(jīng)濟發(fā)展總的要求，到２０１０年社會消費品總額將達到８萬。目前我國排名前100名的零售企業(yè)發(fā)展速度很快。北京華聯(lián)和華潤萬佳等企業(yè)目前都在進行全國擴張。國外商業(yè)另一個動向是用參股的方法為

　　

【正文】 載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 32 頁 經(jīng)過充分的市場調(diào)研和對本項目規(guī)劃產(chǎn)品的深入了解，我們發(fā)現(xiàn)，本項目切合核心競爭力元素首要一點為： ■ 市場空白帶來的市場機遇 本項目的整體物業(yè)規(guī)劃類型與整體項目設(shè)計規(guī)模、業(yè)態(tài)定位潛底蘊等為所在區(qū)域福山區(qū)以至開發(fā)區(qū)兩大片區(qū)板塊內(nèi)目前仍尚未有真正出現(xiàn)的大型集購物、娛樂、休閑、餐飲、酒店住宿為一體的復(fù)合式商業(yè)購物廣場中心雛形。 由于在此兩 大板塊區(qū)域內(nèi)的大部分開發(fā)商開發(fā)理念比較保守和缺乏宏觀整體市場的前瞻眼光，雖然有部分項目打出類似概念，但無論從建筑風(fēng)格、建筑規(guī)劃、環(huán)境建設(shè)、建筑規(guī)模、區(qū)域交通配套優(yōu)勢等大型商業(yè)項目開發(fā)必需的區(qū)域地段硬件配套方面，還是從大型商業(yè)項目經(jīng)營必需的商業(yè)管理執(zhí)行與物業(yè)管理搭建、項目招商流程和倡導(dǎo)新消費模式的各種軟件執(zhí)行來說，仍停留在一種無實際內(nèi)涵的概念炒作階段。 另一方面，在福山區(qū)與開發(fā)區(qū)，市場與消費者對此類型商業(yè)項目的市場需求逐漸強烈和突現(xiàn)。隨著煙臺市政府的新一輪造城運動的新城市規(guī)劃藍圖成型，被定位為“新型工業(yè)化河濱 市區(qū)”的福山區(qū)區(qū)域板塊內(nèi)和以開發(fā)高新產(chǎn)業(yè)為龍頭的開發(fā)區(qū)內(nèi)，眾多的住宅區(qū)的建設(shè)開發(fā)與大型廠礦企業(yè)的高科技項目啟動得到長足的發(fā)。而非平衡發(fā)展的是，現(xiàn)此兩大區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)仍停留在異常落后的縣市級水平，區(qū)內(nèi)商業(yè)架構(gòu)業(yè)態(tài)多以低端業(yè)態(tài)，如：住宅底商、路邊網(wǎng)點、小型超市、大型擺攤集市為主，而最近幾年切入市場的如德勝商城、銀河名都、彩云城、特區(qū)一號等新生商業(yè)項目，雖然對區(qū)內(nèi)商業(yè)市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，但對于兩大區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)格局發(fā)展而對比的兩區(qū)近50 萬城市人口市場需求仍極不吻合，最終造成了無奈性的選擇產(chǎn)品跨區(qū)消費的區(qū)內(nèi)消費產(chǎn)值 損失。這樣一來，一個有旺盛需求的市場成為空白，為本項目的成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 ■ 舊城改造，新商業(yè)項目開發(fā)建設(shè)，政府大力支持 經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展使新一輪的造城運動在煙臺市拉開帷幕，經(jīng)新一輪城市區(qū)域定位后的福山區(qū)政府對能影響福山區(qū)區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的新興房地產(chǎn)商業(yè)產(chǎn)業(yè)開發(fā)必定大力支持。在未來本項目招商與包裝推廣上將較為容易能爭取政府的招商引資協(xié)助和各項優(yōu)惠政策，將使本案所在地迅速成為寸金尺土的旺地。 ■ 資源有效整合、強強聯(lián)手、開發(fā)理念創(chuàng)新 本案的開發(fā)商在項目開發(fā)之初就已跳出煙臺市傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)固步自封的圈子，以全新的開發(fā)經(jīng)營理念整合房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的全程房產(chǎn)開發(fā)先進經(jīng)驗，并以超越對手的前瞻性與魄力付之執(zhí)行。更廣集賢才、強強聯(lián)手，尋找專業(yè)力量強勁的知識型企業(yè) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 22 頁 共 32 頁 尋求合作，融合區(qū)域文化特性，全面塑造本案的核心競爭優(yōu)勢，務(wù)求將項目做得更好。 ■ 產(chǎn)品創(chuàng)新和規(guī)模開發(fā) 創(chuàng)新將是本案核心價值體系不可或缺的核心部分。而本案的規(guī)模有力地支持了項目產(chǎn)品整體創(chuàng)新的進行。而產(chǎn)品的創(chuàng)新離不開規(guī)范化的理念指導(dǎo)與緊貼市場的專業(yè)綜合運作。 產(chǎn)品（經(jīng)營業(yè)態(tài)布局）創(chuàng)新與規(guī)模開發(fā) ① 業(yè)態(tài)感官視覺上的創(chuàng)新 ② 業(yè)態(tài)經(jīng)營管理上的創(chuàng)新 ③ 業(yè)態(tài)軟硬 配套上的創(chuàng)新 實施目標：在未來 5 至 10 年內(nèi)穩(wěn)居福山區(qū)與開發(fā)區(qū)商業(yè)物業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)者地位。 ■ 品牌塑造 開發(fā)商的實力和地位與項目及品牌將在本案的開發(fā)中良性互動，相互促進。品牌的塑造與不斷延續(xù)擴張是項目和公司持續(xù)發(fā)展的源動力。因此，樹立項目和開發(fā)商形象和地位；塑造項目和開發(fā)商品牌是本案核心競爭力的重要組成部分。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 32 頁 二、項目核心價值體系的建立 根據(jù)煙臺市與福山區(qū)、開發(fā)區(qū)區(qū)域市場的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，本案核心價值體系是以產(chǎn)品創(chuàng)新為基礎(chǔ)的。因 此，產(chǎn)品創(chuàng)新成為本案成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 而項目的核心價值體系的建立是一項嚴密的系統(tǒng)工程，需要有效的計劃和控制。以控制成本，提高開發(fā)利潤，進一步補充和完善項目的核心競爭力。同時應(yīng)注意到，項目核心價值體系的建立同時需要軟件和硬件的雙重支撐。產(chǎn)品創(chuàng)新的前提是開發(fā)和經(jīng)營理念的創(chuàng)新，而實行了的產(chǎn)品創(chuàng)新又需要有迎合和引導(dǎo)市場的經(jīng)營管理的維護。因此，項目核心價值體系的建立應(yīng)在作好項目前期發(fā)展定位的基礎(chǔ)上，全面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。 項 目 公 司 品 牌 形 象 產(chǎn)品創(chuàng)新 開發(fā)理念 經(jīng)營管理 集團實力 開發(fā)優(yōu)勢 資源整合 公司業(yè)績 企業(yè)文化 搶占市場制高點 社會效益最大化 經(jīng)濟效益最大化 項目核心競爭力 產(chǎn)品創(chuàng)新 品牌化 差異化 產(chǎn)品設(shè)計唯一性 產(chǎn)品質(zhì)變創(chuàng)新 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 32 頁 三、項目核心價值體系的實施策略 ■ 實施目標 以城市區(qū)域 運營商的氣魄與高度，打造福山區(qū)域板塊內(nèi)首家真正大型集購物、娛樂、休閑、美食、居住為一體的大型區(qū)域建筑復(fù)合體，并在未來 5 年至 10 年中穩(wěn)居該板塊區(qū)域物業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)者地位。 ■ 實施策略 ①瞄準市場空白：以專業(yè)的眼光發(fā)掘市場潛力，以專業(yè)的水準確立開發(fā)理念。 ②整合有效資源，尋找平衡：細分市場，構(gòu)筑供需平衡點，以準確的市場定位為基礎(chǔ)，整合各方專業(yè)有利資源，發(fā)掘出項目核心競爭力。 ③產(chǎn)品創(chuàng)新：在建立起的核心價值體系中，根據(jù)市場情況，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以產(chǎn)品創(chuàng)新作為利用核心價值體系引爆市場的導(dǎo)火線。同時，產(chǎn)品創(chuàng)新也是樹立項 目形象和塑造項目品牌的主要構(gòu)成要素。 ④擴大差異化：利用產(chǎn)品創(chuàng)新，以自身的優(yōu)勢區(qū)分市場，迎合和引導(dǎo)消費，以達到開發(fā)本案的終極目標。 ⑤唯一性：在前敘各項工作后或同時，將產(chǎn)品由設(shè)計變?yōu)楝F(xiàn)實，以差異化的高質(zhì)素產(chǎn)品最大限度地吸引目標消費群，擴大市場影響力。最終達到提升產(chǎn)品價值和附加值并推動項目可持續(xù)發(fā)展之目的。 第二章 : 項目的定位研究 市場空白 資源有效整合 理念創(chuàng)新 尋找平衡 產(chǎn)品創(chuàng)新 差異化 唯一性 整個福山、開發(fā)區(qū)市場新型態(tài)商業(yè)物業(yè)需求客戶儲集 目標客戶需求與產(chǎn)品定位和現(xiàn)有條件的對接 “基因”重組式的創(chuàng)新，引爆市場的導(dǎo)火線 以產(chǎn)品質(zhì)素和開發(fā)理念塑造自身品牌個性 制造整個福山、開發(fā)區(qū) 5年內(nèi)不會出現(xiàn)的高端商業(yè)產(chǎn)品，提升產(chǎn)品價值 與城市 發(fā)展同步的大型復(fù)合式商業(yè)業(yè)態(tài)購物中心 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 32 頁 一、項目市場定位 項目的市場定位作用于決定了項目的發(fā)展方向，決定了項目所能夠形成的獨特的核心競爭優(yōu)勢。 通過對市場分析，我們選擇了“目標集中戰(zhàn)略”作為本案市場定位指導(dǎo)原則。所謂“目標集中戰(zhàn)略”就是以更好的產(chǎn)品，更高的檔次，更優(yōu)的管理服務(wù)，針對特定的消費需求客戶群，打造特定的具有市場差異性、長久競爭能力的產(chǎn)品，成為福山區(qū)區(qū)域商業(yè)物業(yè)競爭市場的領(lǐng)導(dǎo)者！ 本案的市場定位為： 集購物、娛樂、休閑、美食、居住 為一體的城市區(qū)域中心 關(guān)鍵詞匯解釋： 城 市：以城市級的戰(zhàn)略高度為起點。 區(qū) 域：目標準確的定位，并不貪圖無限量的市場份額，以區(qū)域為基礎(chǔ)，輻射周邊地區(qū)。 中 心：增強地域效果，以闡明本項目地塊所在區(qū)域為福山區(qū)新舊城區(qū)交替的區(qū)域中心代表，拓展區(qū)域內(nèi)受眾，渲染項 目獨一無二的領(lǐng)導(dǎo)地位。 在這個市場定位下，“目標集中戰(zhàn)略”可以得到如下解釋： 以區(qū)域內(nèi)沒有的高品位、高性價比產(chǎn)品 贏得整個區(qū)域市場的客戶并對外進行輻射 在這個市場定位下，作為項目的開發(fā)商，需進行深刻的開發(fā)理念創(chuàng)新。 在創(chuàng)新的開發(fā)理念下，開發(fā)商需積極主動地整合多種有效資源進行產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計、產(chǎn)品包裝、產(chǎn)品推廣。 支持點之一： 對于開發(fā)商而言，本項目在此市場定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點，可有利的減輕競爭對手的抄襲所帶來的風(fēng)險，保持領(lǐng)先的地位。 支持點之二： 作為市場強烈需求的一種良性 回應(yīng)，更為改變區(qū)域商業(yè)環(huán)境締造提升到產(chǎn)業(yè)鏈品牌與雙效益最大化的基點。 機遇 市場定位 開發(fā)理念創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計 產(chǎn)品包裝與推廣 需求客戶 優(yōu)秀產(chǎn)品 品牌形象 最大化效益 持續(xù)發(fā)展 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 32 頁 二、項目形象定位 在以市場定位為指導(dǎo)原則下，針對本項目所提出的市場定位，結(jié)合本項目地塊所處的特殊地理位置、規(guī)模與特定目標消費人群的潛在消費意念與廣闊的潛在市場需求空缺空間等有利優(yōu)勢資源整合，我們將形象定位劃分為兩大互動組合部分： （形象）發(fā)展定位 福山區(qū)首個大型標志性 時尚主題公園式復(fù)合體驗樂園 關(guān)鍵詞匯解釋： 福山：定格于穩(wěn)健的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點； 首個：唯一、第一個、獨有得天獨厚綜合優(yōu)勢的一個； 大型：建筑物的風(fēng)格、 氣勢、規(guī)模優(yōu)勢的最直觀闡述； 標志性：綜合優(yōu)勢戰(zhàn)略高度起點，未來福山城市區(qū)域名片式亮點與魅力所在，商業(yè)經(jīng)營模式革命的創(chuàng)新方式形態(tài)； 時尚：緊跟市場潮流與時代氣息。 主題公園式：引入項目規(guī)劃園林中的先天優(yōu)勢，在呆板的購物過程中引入本項目區(qū)域內(nèi)獨一無二的真正主題公園特色購物娛樂休閑、輕松的環(huán)境氛圍的新模式； 復(fù)合體驗樂園：除在購物中引入主題公園特色購物娛樂硬件外，亦引入國際最新購物概念文化模式“體驗式”購物的文化軟件，并將重新包裝整合出集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的復(fù)合體驗新結(jié)構(gòu)。 （形象）營銷定位 項 目（形象）營銷定位將會在營銷推廣當中圍繞以下中心訴求不斷展開，也為商場后續(xù)的推廣與經(jīng)營提供了具有強大生命力與競爭力的核心表現(xiàn)主題： 福山城市區(qū)域中心之窗 簡稱 福山新城市之窗 福山：先將地域界限闡述清晰，定格于穩(wěn)健的區(qū)域級戰(zhàn)略市場的戰(zhàn)略高度起點； 城市之窗：定格區(qū)域后，表達本項目為福山區(qū)域城市的對外展示的一個窗口，亦同時代表著本項目并非單一的商業(yè)項目，而是新一代的城市區(qū)域中心復(fù)合體。同時，亦揭示著福山區(qū)域新一代的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品與新一代商業(yè)經(jīng)營管理模式理念結(jié)合后成為最高區(qū)域市場地位與戰(zhàn)略地位方向的代表。 互 動組合形象定位互動系統(tǒng)： 復(fù)合式體驗 對外展示形象 生態(tài)主題公園 高品位享受 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 32 頁 三、項目發(fā)展定位 在細致的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，我們深深地感受到要實現(xiàn)本案經(jīng)濟效益和社會效益最大化，必須站在足夠高度的戰(zhàn)略層面去審視并挖掘出整個項目的最大價值，并與福山區(qū)乃至整個煙臺的城市發(fā)展趨勢相結(jié)合，為此發(fā)展方向度身定造出一個商貿(mào)推進平臺，力求把這個平臺建設(shè)成為福山區(qū)首個真正集購物、娛樂、休閑、餐飲、居住于一體的復(fù)合體，并成為福山區(qū)都市新形象的區(qū)域城市標志性物業(yè)。 從企業(yè)發(fā)展角度