國(guó)際廣場(chǎng)融資商業(yè)計(jì)劃書(shū)-資料下載頁(yè)
2025-08-03 02:05本頁(yè)面
【正文】 回收期和年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)以下兩表（表表2）：1．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基礎(chǔ)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表1）及（表2）的計(jì)算可得：（全部投資及資本金）：⑴ 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：所得稅后：%；所得稅前：%。⑵ 資本金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： %。基準(zhǔn)收益率Ic的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。一般意見(jiàn)趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。%，故基準(zhǔn)收益表Ic取為10%。由表1及表2計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自籌資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（全部投資）表1 單位：萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目合計(jì)123生產(chǎn)負(fù)荷(%)1現(xiàn)金流入售房收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)銷收入2現(xiàn)金流出固定資產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)稅金及附加所得稅土地增值稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量所得稅后 所得稅前計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic=10%） 投資回收期 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率≈% 動(dòng)態(tài)計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）=（萬(wàn)元） 靜態(tài)—全部投資利潤(rùn)率=（凈現(xiàn)金流量/建設(shè)投資）=%現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬(wàn)元序號(hào)年份項(xiàng)目合計(jì)123生產(chǎn)負(fù)荷(%)1現(xiàn)金流入售房收入租房收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)銷收入2現(xiàn)金流出資本金預(yù)售收入用于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營(yíng)稅金及附加所得稅土地增值稅長(zhǎng)期借款本金償還短期借款本金償還借款利息支付其他3凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic=10%） 25112萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率≈% 動(dòng)態(tài)計(jì)算指標(biāo) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）=25112（萬(wàn)元） 靜態(tài)—全部投資利潤(rùn)率=（凈現(xiàn)金流量/自籌投資）10%=%2．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目是可以考慮接受的。本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，由此可計(jì)算得：（見(jiàn)下表）⑴全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：；⑵ 自籌投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：25112萬(wàn)元。3．投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率指的是項(xiàng)目投資利潤(rùn)（既凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資的比例。是靜態(tài)指標(biāo)。由上述兩表（表表2）計(jì)算結(jié)果如下表所示：計(jì)算基礎(chǔ)動(dòng)態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）投資利潤(rùn)率全部資金%%資金%25112%靜態(tài)投資回收期：，、資金來(lái)源與運(yùn)用表的款項(xiàng)分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用為下表所示。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算：（見(jiàn)下表）資金來(lái)源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1年2年3年1現(xiàn)金來(lái)源銷售收入2002001201212012176176自籌資金0貸款55800208002000015000其它收入2資金運(yùn)用建設(shè)投資16670建設(shè)期款利息銷售稅金及 附 加11011應(yīng)付利潤(rùn)所 得 稅貸款本償還55800558003盈余資金4累計(jì)盈余資金、資產(chǎn)負(fù)債分析本項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率是比較低的，資產(chǎn)負(fù)債率最高時(shí)46%。從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。（見(jiàn)下表）資產(chǎn)負(fù)債表附表:序號(hào)年份項(xiàng)目1231資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)總額 應(yīng)收帳款 存貨其中：在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 現(xiàn)金 累計(jì)盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益流動(dòng)負(fù)債總額 應(yīng)付帳款 短期借款長(zhǎng)期借款 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資借款 經(jīng)營(yíng)資金借款負(fù)債小計(jì)所有者權(quán)益 資本金 資本公積金 累計(jì)盈余公積金 累計(jì)未分配利潤(rùn)第八篇 項(xiàng)目招商計(jì)劃、目標(biāo)客戶定位、投資者保值增值的保障和預(yù)期、項(xiàng)目品牌推廣與招商實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、投資建議、某國(guó)際廣場(chǎng)相關(guān)物業(yè)投資建議、投資機(jī)構(gòu)投資建議、投資風(fēng)險(xiǎn)保障26
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