【正文】 從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。由表1及表2計算結(jié)果可知，本項目全部投資及自籌資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。評價指標(biāo)的計算過程詳見以下兩表（表表2）：1．財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。陜西某建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司以工程建設(shè)總承包、土地開發(fā)與商品房屋建設(shè)為主，公司成立以來，注重以市場為導(dǎo)向，在強化企業(yè)的科學(xué)化和規(guī)范化管理的基礎(chǔ)上建立了良好的運營機制，并逐步推行企業(yè)品牌戰(zhàn)略，近期推出的國際化、智能化現(xiàn)代建筑群——某國際廣場，該項目以其獨特的地理位置及超強的功能組合榮登“某十大地標(biāo)建筑”之首，其別具一格的設(shè)計、合理的布局、高質(zhì)量的內(nèi)外裝飾，是某建設(shè)追求卓越，力臻完美的體現(xiàn)。各類專業(yè)技術(shù)人員154人，占總?cè)藬?shù)的57%，其中高級工程師18人，工程師50人，助理工程師35人，會計師15人，助理會計師20人，經(jīng)濟師14人，政工師2人。篩選上的方案經(jīng)專家論評定位后，再邀請業(yè)內(nèi)人士進行論證修改，報經(jīng)省市主管領(lǐng)導(dǎo)評審并符合某市城市整體規(guī)劃的要求，使該項目的總體布局設(shè)計和整體建筑外形設(shè)計既體現(xiàn)某古城風(fēng)貌的特點，又能達到國際先進的水準(zhǔn)。充分考慮到“某國際廣場”項目的市場推廣計劃、市場需要及項目抗風(fēng)險能力，擬將整個項目建設(shè)分為兩期開發(fā)運作。地下一層和地上一層為大型城市商業(yè)購物中心。12樓頂層還可以根據(jù)需要改為躍層套型。這也是我們設(shè)計某國際廣場的基本出發(fā)點。土地使用權(quán)經(jīng)拍賣后，地價不斷走高，大宗用地如：錦園、動物園到2002年9月28日拍賣的南二環(huán)群賢莊附近用地(，規(guī)劃總建筑面積106232M2)，最終拍出23800萬元的價格被陜西均利集團購得，折合樓面地價2240元/m2。某住宅市場交易持續(xù)增長，消費量穩(wěn)步上揚，在市場有效需求的推動下，某房地產(chǎn)市場開發(fā)投資顯著增加，房地產(chǎn)開發(fā)商的信心進一步加強。某國際廣場東臨某路主干道，西依某城堡大酒店，南鄰陜西農(nóng)業(yè)銀行大廈，方圓1公里內(nèi)有大小銀行、金融機構(gòu)50多家。二是隨著北郊大批綜合設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，北郊成為某市新的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)，以北二環(huán)沿街兩側(cè)為主綜合用地交易量較大。、某地產(chǎn)市場區(qū)域特點從土地市場區(qū)域分布看，某市南郊仍是各類用地需求者和開發(fā)商看好的首選區(qū)域，城南區(qū)自南二環(huán)開通以來，土地交易量逐年增長，土地市場日趨活躍，地價上漲很快，加之某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，以及南郊傳統(tǒng)的良好區(qū)位，近幾年一直是土地開發(fā)的熱點區(qū)域。據(jù)測算，２００１年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國ＧＤＰ增長的直接貢獻率為１．３個百分點，間接貢獻率為０．６到１．２個百分點，兩者相加共計１．９到２．５個百分點。在落實中央開發(fā)西部戰(zhàn)略中，由于國家政策不斷傾斜，西部投資環(huán)境的不斷改善，外資進入西部已成為不斷加強的趨勢。、適應(yīng)金融產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)律，促進金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展一個城市要成為區(qū)域性金融中心，必須把金融作為核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展。甚至在資金緊張的情況下，還出現(xiàn)了資金外流。目前某市缺乏代表某這個國際化都市的建筑群體，而某國際廣場的出現(xiàn)，將填補這方面缺憾，他將代表某的現(xiàn)代形象，反映某五千年文化與現(xiàn)代文明的融合。西部大開發(fā)，國際知名大公司的辦事機構(gòu)及外資金融行業(yè)均需要大量高檔次具有影響力的寫字樓群（猶如北京的新東方廣場一樣），而某國際廣場項目的建設(shè)，正適應(yīng)了形勢的需要。如90年代初西北地區(qū)的銀行資金，就有20%左右通過各種方式流到了東部地區(qū)。應(yīng)建設(shè)一個品牌響亮、規(guī)模宏大、功能齊全、輻射海內(nèi)外的金融中心區(qū)。隨著我國入世承諾兌現(xiàn)時間表的確定，國外金融資本、金融機構(gòu)進入西部已排上了日程。這表明，中國ＧＤＰ增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。舊城區(qū)和東郊地區(qū)土地交易呈現(xiàn)增長趨勢。三是舊城區(qū)內(nèi)零星的用地改造，也以綜合用地開發(fā)為主。因此某國際廣場所處的位置，是古城某實際上的金融中心，其地價已經(jīng)達到了國外城市規(guī)劃理論所提到的100%黃金地價。同時，在政策指導(dǎo)和刺激下，市民對住宅的潛在消費需求繼續(xù)得以釋放。與之對比，某國際廣場所處的地理位置、歷史位置、文化位置與政治經(jīng)濟位置，樓面地價僅1331元/m2，其價值潛力毋庸置疑。從建筑工程的角度講，項目在建設(shè)上力求新穎、先進，并著重在智能化和環(huán)境建設(shè)方面體現(xiàn)時代精神。地下室除統(tǒng)一車庫機房外另留有內(nèi)部餐廳、廚房及物業(yè)管理用房。十層四棟銀行辦公樓（44444）的建設(shè)性質(zhì)、規(guī)模、功能、面積、高度相同，體量、外形又對稱式的方墩辦公建筑。第一期首先開工建設(shè)西邊的高檔公寓樓及北面的綜合寫字樓。使其與古城遙相呼應(yīng)又相互襯托，又特別能體現(xiàn)金融高大、宏偉、壯觀的氣勢。這支結(jié)構(gòu)合理、充滿朝氣的隊伍將推動集團公司事業(yè)不斷向前發(fā)展。陜西某建設(shè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司自成立以來，注重公司各項行政管理制度的建立與完善，使公司日常管理更加規(guī)范化、程序化。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。財務(wù)現(xiàn)金流量（全部投資）表1 單位：萬元序號年份項目合計123生產(chǎn)負(fù)荷(%)1現(xiàn)金流入售房收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)銷收入2現(xiàn)金流出固定資產(chǎn)投資開發(fā)產(chǎn)品投資(不含財務(wù)費用)經(jīng)營資金經(jīng)營稅金及附加所得稅土地增值稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量6所得稅前累計凈現(xiàn)金流量所得稅后 所得稅前計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ Ic=10%） 投資回收期 財務(wù)內(nèi)部收益率≈% 動態(tài)計算指標(biāo) 財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）=（萬元） 靜態(tài)—全部投資利潤率=（凈現(xiàn)金流量/建設(shè)投資）=%現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元序號年份項目合計123生產(chǎn)負(fù)荷(%)1現(xiàn)金流入售房收入租房收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)銷收入2現(xiàn)金流出資本金預(yù)售收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營稅金及附加所得稅土地增值稅長期借款本金償還短期借款本金償還借款利息支付其他