【正文】 和推進，居民收入的穩(wěn)步增長，使某商品房市場人氣上升，并進入了一個穩(wěn)定增長期，尤其是商業(yè)服務房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應已經體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經濟適用房建設進度加快，商品房個人消費不斷擴大，房地產開發(fā)宏觀調控政策的逐步到位,某房地產市場將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。專家論斷，今后三至五年將是外資、外國金融機構大量進入西部的高峰時期，這與某國際廣場的建設期相吻合。某國際廣場建在某金融氣息最旺的黃金地段，并以規(guī)模宏大、技術高新為特色，適應了這一需要，必將成為金融產業(yè)集聚的熱點。例如，美國有華爾街、東京有銀座，這些城市都是通過建設一個有巨大影響的金融中心區(qū)，而成為國際性或區(qū)域性金融中心城市的，這種集聚效應，是金融業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律。中央為適應西部開發(fā)、促進金融發(fā)展的需要，進行國家金融的改組，已將國家央行的西北區(qū)域支行建在某，并將出臺進一步的措施。即使在中央開發(fā)西部的戰(zhàn)略確定之后，這種現(xiàn)象仍在繼續(xù)。長期以來，中西部地區(qū)經濟發(fā)展滯后東部地區(qū)，其原因雖然是多方面的，但金融后仰情況嚴重促成的資金的短缺也是一個重要方面。該項目不論從規(guī)模檔次，地理位置及周邊環(huán)境，都是某規(guī)模最大、檔次最高、地理環(huán)境最佳、物業(yè)管理水平最高的，無以倫比的寫字樓群，也必將成為某城市建設中一個里程碑的建筑、成為某現(xiàn)代化城市的標志。 適應金融產業(yè)集聚規(guī)律，促進金融產業(yè)發(fā)展 適應我國入世后外資進入西部地區(qū)的需要 5第二篇 某市經濟與房地產發(fā)展狀況 5 某市經濟發(fā)展狀況 房地產行業(yè)概況 某房地產概況 某地產市場區(qū)域特點 土地市場交易中的各類用途 項目概況 項目比較分析 周邊項目競爭趨勢資料 某市高檔寫字樓競爭分析 某市辦公空間資料分析 項目高檔住宅比較分析 項目地價分析 11第三篇 某國際廣場項目規(guī)劃與進展 12 12 13 13 1100米高商務樓及五星級酒店 185米高酒店式公寓 1四棟十層40米高寫字樓 1開發(fā)步驟 1目前工程進度 15 15第四篇 項目建設的工程設計及主要經濟指標 1選擇并采用具有現(xiàn)代風格和高科技水準的項目設計方案。 1主要經濟技術指標（見下表） 16第五篇 某國際廣場項目開發(fā)主體介紹 1某房地產開發(fā)企業(yè)集團簡介 1陜西某建設投資開發(fā)有限責任公司簡介 1某國際廣場項目建設戰(zhàn)略團隊及分工 1某國際廣場品牌塑造聯(lián)盟 19第六篇 項目投資估算和資金籌措說明 項目投資成本估算 投資人與資金籌措 貸款擔保人 20第七篇 項目的經濟效益評價分析 盈利能力分析 資金來源與運用表的款項分析 2資產負債分析 24第八篇 項目招商計劃 2目標客戶定位 2投資者保值增值的保障和預期 2項目品牌推廣與招商實施進度計劃 2投資建議 2某國際廣場相關物業(yè)投資建議 2投資機構投資建議 2投資風險保障 26第一篇 某國際廣場項目開發(fā)背景某房地產業(yè)的發(fā)展水平及規(guī)模還處于國內的中流水平，與北京、上海及沿海發(fā)達城市相比還存在不少的差距，但其市場發(fā)展的潛力卻很大。某房地產開發(fā)企業(yè)集團及其決策者審時度勢，以敏銳的目光和超前的意識充分認識到一個地區(qū)的振興，必須以金融事業(yè)的發(fā)展為前提，本著回報社會的良好愿望，依托集團雄厚的經濟實力和優(yōu)良資信，把建設某國際廣場作為公司拓展多元化投資領域，再造新優(yōu)勢的重點項目之一，更作為支持我市、我省乃至整個西部地區(qū)金融事業(yè)發(fā)展的平臺，為促進地區(qū)經濟發(fā)展做出貢獻。據(jù)統(tǒng)計資料表明，%（1996年），%，%，%，這種現(xiàn)象反映出中西部地區(qū)引進外部資金、吸引地區(qū)資金能力較差，資金利用效率較低。它制約了西部經濟的發(fā)展，急待解決。某國際廣場作為金融布局的基礎設施，必將為這一戰(zhàn)略的實施提供支撐作用。按照這一規(guī)律，我國許多城市為形成、或強化金融中心城市的地位，正在緊鑼密鼓動地加強城市金融中心的建設。、適應我國入世后外資進入西部地區(qū)的需要隨著改革開放的不斷深入，尤其是正式加入WTO以后，我國的經濟發(fā)展愈來愈納入全球經濟化的范疇?？陀^上印證了項目開發(fā)的必要性、可行性和預見性。、房地產行業(yè)概況就去年對中國ＧＤＰ增長貢獻率而言，房地產業(yè)明顯偏高。中國房地產業(yè)之所以會出現(xiàn)快速發(fā)展，主要是依賴于金融的強力支持一是直接支持企業(yè)的房地產開發(fā)投資，二是通過發(fā)放個人住房貸款增加房屋銷售和擴大房地產需求。二是國家整體宏觀經濟形勢良好，某市近年經濟穩(wěn)步增長，舊城區(qū)改造力度加大，國有企業(yè)改制進一步推行，也促使土地交易日趨活躍，地產市場平穩(wěn)發(fā)育。由于近幾年來國家實行了嚴格的耕地保護措施，城郊新征土地量減少，導致舊城內存量土地交易量上升。從綜合用地交易的區(qū)域分布看，一是集中在舊城內西大街地區(qū)，主要是西大街整體改造規(guī)劃為綜合商貿區(qū)，綜合用地交易較多。工業(yè)用地和其它用地交易區(qū)域分布較為零散。因而，某國際廣場的投資興建受到了來自省、市等各級領導的密切關注和大力支持，為此，我公司下定決心、花大力氣，從設計機構等基礎工作做起，一定要將某國際廣場建設成為陜西省某市，乃至中國西北的標志性建筑，使其無論從規(guī)劃理念、建筑設計、環(huán)境營造、裝修工藝、工程質量等硬件設施，還是從各項軟性服務方面都成為國家級優(yōu)秀工程的典范。某國際廣場建成后將成為西北地區(qū)最大的政治、經濟及文化氛圍濃厚的名副其實的國際金融中心，是中外各公司辦公、下榻、商務活動的理想場所，也將是西部經濟發(fā)展的橋頭堡。商場類物業(yè)由于其價格昂貴，開發(fā)數(shù)量也有限，所以交易一直不是很活躍，目前主要以租賃形式為主。一個在CBD購房的業(yè)主必然面臨巨大投資回報的誘惑；另外一個與上面相關的因素是CBD周邊的住宅配套和交通配套的跟進程度。、項目地價分析隨著經營城市的理念不斷落實，某市土地市場也日益成熟、正規(guī)。項目開發(fā)設計構思：“傳承千年人文思想，融匯現(xiàn)代建筑理念，十三朝古都的標志某的、中國的、世界的……”正因為其特殊的歷史價值及社會價值，本著對歷史負責、對社會負責的態(tài)度，我們針對本項目的設計，作了大量的論證考察工作，先后聘請了包括美國KPF建筑設計事務所、美國著名建筑師蓋斯勒、法國著名建筑師安德魯、新加坡貝爾高林建筑設計事務所、澳大利亞柏濤建筑設計事務所以及中國著名建筑設計專家張錦秋大師等在內十余家事務所參與方案修改，經過國內四家專業(yè)的大型設計院設計方案，省市規(guī)劃院及規(guī)劃局的相關部門邀請國內著名的建筑、規(guī)劃專家作了20余次方案評審，對十八套設計方案作認真切實的研討，最終確定了由北京市建筑設計研究院設計的方案作為施工的依據(jù)。一個城市，為了確保自己的“標牌形象”，就一定要具備立足于全新觀點的現(xiàn)代氣質，象征時代，能在人們心目中留下深刻印象的最出色的建筑物。項目通過設計和建設，將OAS辦公自動化系統(tǒng)、BAS樓宇設備自動化系統(tǒng)、CAS通信自動化系統(tǒng)以及SCS結構布線系統(tǒng)緊密集成，全面體現(xiàn)在某國際廣場的各個空間層次，充分滿足金融、商貿等產業(yè)對提高工作效率，激發(fā)創(chuàng)造性，拓寬信息高速通道，集全球于方寸的智能環(huán)境的要求，將完美展現(xiàn)建設智能化這一科技時代的象征。下部包括國際名品店和國際連鎖俱樂部，十四層以下可作為現(xiàn)代化智能辦公3A級寫字