【正文】 ide. All Rights Reserved—— page59 建筑設(shè)計研究 上海五角場萬達(dá)廣場 黃金珠寶城與沃爾瑪 1F 黃金珠寶城 老鳳祥、老廟黃金、亞一金店、城隍珠寶、泰基珠寶、明牌銀樓、張鐵軍珠寶、中金黃金 、金伯利鉆石等 總面積約 萬㎡ ， 單個鋪位的通常面積為 2440㎡ 。進(jìn)深 ，面寬 69m， 凈高 4m。 24F 沃爾瑪 / 總面積約 ㎡ ， 單層面積約為 7000㎡ 。 一層平面圖 沃爾瑪各層平面圖 建筑內(nèi)部布局與業(yè)態(tài) ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page60 建筑設(shè)計研究 上海五角場萬達(dá)廣場 萬達(dá)影城樓各樓層業(yè)態(tài) 巴黎春天百貨各樓層業(yè)態(tài) 巴黎春天百貨 樓高七層 。 總面積 ㎡ ，單層面積約為6000㎡ 。 柱距為 ，一層凈高 5m，二至七層凈高約為 。 主要走道均為， 次要通道為 3m。 影城樓 樓高 4層 ， 總面積約為 ㎡ ， 單層面積1萬㎡左右 ，由多家主力店組成 。 包括寶大祥 、 國美 、書城 、 影城 、KTV。 影城 、 KTV營業(yè)時間約其他不同 ， 還設(shè)置有專門的出入口 。 建筑內(nèi)部布局與業(yè)態(tài) ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page61 建筑設(shè)計研究 上海五角場萬達(dá)廣場 B1層 ， 總面積 ㎡ ，貫通五棟商業(yè)建筑的地下 ， 可由地下商業(yè) ——城中城直接進(jìn)入任意商業(yè)建筑 ， 包括寫字樓中 ，也是地上商業(yè)與地下二層停車庫之間的過渡層 。 地下商業(yè)中庭面積約為100㎡ ， 頂部為大型天窗 ，凈高 ， 利用自然采光和較高的層高減少地下商業(yè)的壓抑感 。 約有近百家店鋪 ， 包括有餐飲 、 美容美發(fā) 、 服飾精品 、 攝影 、 時尚數(shù)碼 （ 頤高 、 APPLE)、 娛樂電玩 (湯姆熊 ） 、 個人服務(wù) （ 銀行 、 藥店 、 小超市 ） 等 。 建筑內(nèi)部布局與業(yè)態(tài) 餐飲美食 服飾精品、鐘表 攝影、飾品 個人服務(wù) 美容美發(fā) 娛樂電玩 圖例 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page62 建筑設(shè)計研究 上海五角場萬達(dá)廣場 B2層，總面積 ㎡，為停車層。以不同色塊、字母命名，各個停車場直接連接商業(yè)和寫字樓。 建筑內(nèi)部布局與業(yè)態(tài) ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page63 室內(nèi)設(shè)計研究 食品城中庭 地下商業(yè)走道米色?；u點綴有黑色磚增加變化 天花用燈帶代替部分點光源，增加趣味和變化 地下商業(yè)的中庭有采光玻璃頂 商業(yè)內(nèi)部指示標(biāo)識 商場中的地面指示 上海五角場萬達(dá)廣場 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page64 經(jīng)營推廣 上海五角場萬達(dá)廣場 萬達(dá)廣場非常重視市場推廣工作。 推陳出新，積極營造良好的市場推廣氛圍，以大型演出活動、社會公益活動為主、各類產(chǎn)品推廣促銷活動為輔，整合各主力店、各商家市場活動，氣氛活躍，形式活潑。 一年 300多場大小活動，不冷場、無淡季，實實在在的做到穩(wěn)場、旺場，使萬達(dá)廣場的商業(yè)形象深入人心、美譽相傳。 第四屆上海國際購物節(jié)、上海旅游節(jié)、中國 WIBA國際拳王爭霸賽、 2022/2022全國極限精英賽、迎特奧大型系列活動、 2022/2022上海旅游節(jié)經(jīng)典活動 —— 玫瑰婚典、北京奧運會上海志愿者赴京儀式、 2022年度“ ”大型現(xiàn)場咨詢服務(wù)活動暨春令熱線開通儀式等等一個個有內(nèi)容、有品質(zhì)的大型活動讓萬達(dá)廣場在短短的一年內(nèi)迅速成為上海備受市、區(qū)政府以及廣大市民關(guān)心關(guān)注的商業(yè)文化娛樂中心。 五角場環(huán)島中心在北上海也迅速成為市民文化、生活、休閑的中心，豐富了五角場作為市級商業(yè)中心的內(nèi)涵，相對于先期發(fā)展起來的徐家匯有了一個更高的文化生活起點 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page65 成功失敗經(jīng)驗總結(jié) 上海五角場萬達(dá)廣場 成功之處 ?開發(fā)模式 本項目采用訂單式開發(fā) ， 多個主力店的引入 ， 減少了大規(guī)模商業(yè)體量開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險 。 ?商務(wù)商業(yè)體量合理 有 8萬㎡的寫字樓 ， 商業(yè)面積比較合理 。 ?業(yè)態(tài)組合比較成功 上海第一食品是上海人十分認(rèn)可的品牌 。 ?交通組織 項目交通組織人車分流 ， 流線簡潔 ， 設(shè)有專門的出租車專用車道和等候區(qū) ， 用花槽與地面停車位 、 人行分隔開來 ， 值得借鑒 。 ?廣場設(shè)計 最能聚集人氣的中心廣場在相鄰的兩條城市主干道都能看到并進(jìn)入 ， 廣場設(shè)置有標(biāo)識性的裝飾構(gòu)筑物 ， 引人眼球 。 ?地下商業(yè)設(shè)計 地下商業(yè)連接項目各個地上商業(yè) ， 層高較高 ， 各出入口和中庭都引入了自然光 ， 同時與商場同標(biāo)準(zhǔn)的走道 、 統(tǒng)一的店標(biāo)等 ， 都大大提升了地下商業(yè)的價值 。 ?商業(yè)內(nèi)街餐飲茶座設(shè)置 商業(yè)內(nèi)街沿線有大量的餐飲 ， 在街區(qū)內(nèi)劃分了露天茶座 ， 變通道為場所 ， 有效增加了商業(yè)的人氣 。 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page66 成功失敗經(jīng)驗總結(jié) 上海五角場萬達(dá)廣場 不足之處 ?停車位不足 地下停車入口較少 ， 停車位不足 。據(jù)報道整個五角場商圈的升級使得節(jié)假日停車位缺口達(dá) 2500個 。 ?建筑間的溝通性不強 步行街的形態(tài)過于簡單 ，不利于形成有特色的 ， 人氣十足的商業(yè)氛圍 。這一點在北京石景山萬達(dá)廣場的規(guī)劃中的改變 ，可見一斑 。 在北京石景山萬達(dá)中連接各主力店的商業(yè)街形成了室內(nèi)商業(yè)步行街 。 主力店除了面對四邊道路的入口外 ， 在室內(nèi)步行街一側(cè)同樣安排有入口 。 這樣步行街與主力店之間實現(xiàn)了人流共享 。 上海五角場萬達(dá)廣場 北京石景山萬達(dá)廣場 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page67 經(jīng)營思考 上海五角場萬達(dá)廣場 為什么要引入大量的主力店？ 上海五角場萬達(dá)商業(yè)廣場，主力店的比例相當(dāng)高，這樣會形成的結(jié)果就是很大一部分租金是比較低，或者說租金成長性是比較差的。 這是出于項目本身的運作來考慮決策的。 一、本身的運作可以能夠保障正?，F(xiàn)金流的平衡。至少內(nèi)部能夠平衡，這樣才能繼續(xù)發(fā)展。在綜合體的購物中心中形成商業(yè)、公寓、酒店、寫字樓整體運營模式上的平衡。 二、商業(yè)地產(chǎn)的價值具有多重性，商業(yè)物業(yè)隨著物業(yè)經(jīng)營的過程中是在不斷升值的，這對于商業(yè)不動產(chǎn)上來講是要考慮的重要方面。 三、項目開業(yè)后作為成功產(chǎn)品有可能再融資，變成一個金融產(chǎn)品。 四、萬達(dá)的第三代城市綜合體并不選在城市最核心的商圈里，而是在次級商圈中，核心商圈成本太高，因此綜合體的模式適宜在次級商圈中發(fā)展。 從經(jīng)營的角度來說，不可能所有的都做成大面積的精品店，雖然眼前的租金高，但未來經(jīng)營會出現(xiàn)問題。必須借助主力店品牌及其穩(wěn)健很強的經(jīng)營能力，才能獲得經(jīng)營的成功。 ——Copyright 169。 2022 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— page68 Thank you！ 德思勤，是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商之一， 我們珍視與客戶的每一次合作， 我們始終堅持以客戶的利益為出發(fā)點，為客戶量身定制專業(yè)的房地產(chǎn)解決方案 。 預(yù)祝項目取得圓滿成功 Taskin, is the leading integrative real estate services and consultancy pany in China, mitted to provide professional customized solution with the philosophy of constant care with our client, and always putting the client first.