【導(dǎo)讀】《投資者調(diào)研分析報(bào)告》。信達(dá)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)。波特商業(yè)渭南項(xiàng)目

　　

【正文】 看情況統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理需要與否占比38%19%43% 需要不需要看情況通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 72%的投資者期望投資的商鋪面積區(qū)間在 60 ㎡ 及以下，固本項(xiàng)目的鋪位劃分時(shí)可適當(dāng)考慮主力鋪面 積區(qū)間可控制在 3060 ㎡ 區(qū)間。 第四部分 投資政策及其它分析 銷(xiāo)售政策分析 、 國(guó)家房地產(chǎn)政策 從近幾年宏觀調(diào)控的階段和性質(zhì)上分析，可劃分為三個(gè)階段 ： 第一階段： 20xx 年以 “121 號(hào)文 ”為標(biāo)志，緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控拉開(kāi)序幕， 20xx 年調(diào)控加強(qiáng)， 20xx20xx 年達(dá)到高潮， 20xx 年屬于持續(xù)階段，并延續(xù)至 20xx 年上半年 ； 第二階段： 從 20xx 年下半年開(kāi)始，由地方到中央，開(kāi)始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，節(jié)奏逐漸加快 ，這是一個(gè)過(guò)渡性的階段 ； 第三階段： 預(yù)期 20xx 年房地產(chǎn)調(diào)控將告別緊縮型調(diào)控，正式步入擴(kuò)張型調(diào)控階段，這也就意味著政策的松緊度將基本上回歸到 20xx 年之前。 、 地方房地產(chǎn)政策 （本部分內(nèi)容，還可以做進(jìn)一步延展與闡述） 二〇〇九年一月二十日渭政機(jī)〔 20xx〕 1號(hào)文件：為了加快推進(jìn)我市舊城改造步伐，改善城市人居環(huán)境，促進(jìn)中心城市建設(shè)和發(fā)展，市政府決定成立渭南市舊城改造指揮部。由徐新榮市長(zhǎng)任總指揮。指揮部主要負(fù)責(zé)對(duì)舊城改造工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，研究審定舊城改造計(jì)劃、舊城改造配套政策和舊城改造重 點(diǎn)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償安置方案，負(fù)責(zé)舊城改造項(xiàng)目的管理和組織實(shí)施等。指揮部下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市城鄉(xiāng)建設(shè)局，辦公室主任由市城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)陳雙牛擔(dān)任，副主任由市建設(shè)局副局長(zhǎng)姜大進(jìn)、臨渭區(qū)副區(qū)長(zhǎng)雷立新、張斐、市城建總公司經(jīng)理張珩擔(dān)任，具體負(fù)責(zé)舊城改造的日常工作。 通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 對(duì)于是否需要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理， 81%選擇需要與看情況，故大部分投資者投資意識(shí)是比較成熟，都有統(tǒng)一共贏的共識(shí)。 渭南房產(chǎn)銷(xiāo)售政策，基本是按全國(guó)通用的法律法規(guī)，例：按現(xiàn)有法律規(guī)定商業(yè)首付 5成，按揭 5成，按揭最長(zhǎng)年限為 10年；住宅首付 3成，最長(zhǎng)按揭年限為 20年。 但是，作為內(nèi)地二三線城市渭南對(duì)相關(guān)法律法規(guī)細(xì)節(jié)都可適當(dāng)放寬，尤其對(duì)“五證”管理不到位，主要靠關(guān)系為主，未取得 預(yù)售證甚至五證都未取得，銷(xiāo)售仍可進(jìn)行。 投資付款方式分析 通過(guò)對(duì)投資者付款方式的分析，選擇 一次性付款的有 60 人，占比為： 19％、選擇分期付款的有 202人，占比為： 62％、選擇銀行按揭的有 61 人，占比為： 19％。 獲取信息的渠道分析 通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 19％的投資者選擇一次性付款， 62%選擇分期付款，只有19%才選擇銀行按揭，當(dāng)?shù)赝顿Y者有一定的投資潛力。 投資付款方式占比19%62%19%一次性付款（享受優(yōu)惠折扣）分期付款銀行按揭投資付款方式占比19%62%19%一次性付款（享受優(yōu)惠折扣）分期付款銀行按揭獲取房地產(chǎn)信息渠道占比21%6%26%5%14%12%10%1%2%1% 1%0%1%電視廣播報(bào)紙車(chē)體廣告樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)售樓處親友介紹戶外燈箱出租車(chē)廣告大型噴繪房交會(huì)網(wǎng)絡(luò)其他獲取房地產(chǎn)信息渠道占比21%6%26%5%14%12%10%1%2%1% 1%0%1%電視廣播報(bào)紙車(chē)體廣告樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)售樓處親友介紹戶外燈箱出租車(chē)廣告大型噴繪房交會(huì)網(wǎng)絡(luò)其他 通過(guò)對(duì)投資者獲取房地產(chǎn)信息渠道的數(shù)據(jù)分析， 通過(guò)電視獲取信息的有 191人，占比為：21％、通過(guò)廣播獲取信息的有 56人，占比為： 6％、通過(guò)報(bào)紙獲取信息的有 225人，占比為：25％、通過(guò)車(chē)體廣告獲取信息的有 43 人，占比為： 5％ 、通過(guò)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)獲取信息的有 124人，占比為： 14％、通過(guò)售樓處獲取信息的有 111人，占比為： 12％、通過(guò)親友介紹獲取信息的有 91人，占比為： 10％、通過(guò)戶外廣告獲取信息的有人 7，占比為： ％、通過(guò)出租車(chē)廣告獲取信息的有 12人，占比為： 1％、通過(guò)大型噴繪獲取信息的有 15人，占比為： 2％、通過(guò)房交會(huì)獲取信息的有 1人，占比為： ％、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取信息的有 12人，占比為： 1％、通過(guò)其他獲取信息的有 9人，占比為： 1％。 獲取信息的媒體選擇分析 通過(guò)對(duì)投資者通過(guò)閱讀報(bào)紙獲取房地產(chǎn)信 息的分析，其中通過(guò)《渭南日?qǐng)?bào)》獲得房地產(chǎn)信息的有 95 人，占比為： 21％；通過(guò)《陜西廣播電視報(bào)》獲得房地產(chǎn)信息的有 36 人，占比為： 8％；通過(guò)《西安晚報(bào)》獲得房地產(chǎn)信息的有 39 人，占比為： 9％；通過(guò)《華商報(bào)》獲通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 投資者獲取房地產(chǎn)信息的渠道較為廣泛，其中主要通過(guò)電視、報(bào)紙、親友介紹、戶外廣告、售樓處及樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)宣傳獲取房地產(chǎn)信息。 閱讀刊登房產(chǎn)信息占比21%8%9%52%10%《渭南日?qǐng)?bào)》《陜西廣播電視報(bào)》《西安晚報(bào)》《華商報(bào)》其他報(bào)紙/ 雜志閱讀刊登房產(chǎn)信息占比21%8%9%52%10%《渭南日?qǐng)?bào)》《陜西廣播電視報(bào)》《西安晚報(bào)》《華商報(bào)》其他報(bào)紙/ 雜志 得房地產(chǎn)信息的有 240 人，占比為： 52％；通過(guò)《其他報(bào)紙》獲得房地產(chǎn)信息的有 48 人，占比為： 10％。 第五部分 綜 述 通過(guò)對(duì)投資者進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)研及市場(chǎng)調(diào)研表明，目前渭南市市民生活水平穩(wěn)步提高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展及投資趨勢(shì)呈現(xiàn)下述特點(diǎn)： 一、 除了消費(fèi)品零售市場(chǎng)的繁榮外，其它消費(fèi)模式逐步出現(xiàn)個(gè) 性化、多樣化、時(shí)尚化的特色； 二、 投資觀念和投資意識(shí)目前尚不活躍，但在不斷提升中。 自去年 9月華爾街金融風(fēng)暴引發(fā)的全球金融危機(jī)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)打擊是相當(dāng)深遠(yuǎn)的，雖然老百姓的 1萬(wàn)億的存款仍在手上，但老百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期卻變得保守，對(duì)投資也變得更加謹(jǐn)慎，如何才能有效激發(fā)老百姓的投資熱情，是本項(xiàng)目考驗(yàn)的關(guān)鍵； 三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，特別商業(yè)地產(chǎn)投資，是一種相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低，回報(bào)穩(wěn)定的投資品種，近年來(lái)渭南市地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮持續(xù)升溫，但由于自去年以來(lái)渭南的街鋪供應(yīng)較多，零售市場(chǎng)跟不上，出現(xiàn)部分空置現(xiàn)象，尤其西四、西五路、高新區(qū) 一帶比較嚴(yán)重，這現(xiàn)象給本項(xiàng)目帶來(lái)一定的考驗(yàn)； 四、 如何規(guī)避目前不容樂(lè)觀的市場(chǎng)形勢(shì)，準(zhǔn)確的產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)功能組合，成為市場(chǎng)所需消費(fèi)者所望，保障項(xiàng)目的投資回報(bào)率，保證投資者、經(jīng)營(yíng)者及發(fā)展商的各方利益，是本項(xiàng)目要著重解決好的關(guān)鍵所在，也是波特公司的優(yōu)勢(shì)和特色所在。 通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，本地投資者主要通過(guò)《華商報(bào)》及《渭南日?qǐng)?bào)》獲得房地產(chǎn)投資信息。 綜上所述，擬建的“信達(dá)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目不論是地理位置、交通環(huán)境，還是商業(yè)氛圍都是渭南市其他區(qū)域無(wú)法比擬的。只要我們立足發(fā)揮挖掘本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置所包容的巨大商機(jī)，著眼未來(lái)龐大的客戶群體所積蓄的商業(yè)潛能，高度重視大規(guī)模的調(diào)研修正，以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品 規(guī)劃、業(yè)態(tài)功能組合，具一定前瞻性的開(kāi)發(fā)建筑設(shè)計(jì)理念、經(jīng)營(yíng)理念、無(wú)可比擬的規(guī)模效應(yīng)和現(xiàn)代商業(yè)的經(jīng)營(yíng)手段，打造渭南城市商業(yè)中心，使之成為投資者競(jìng)相追捧的投資項(xiàng)目，最大化實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的投資目標(biāo)。 綜合修改建議： 引用的資料和 數(shù)字 要注意 調(diào)準(zhǔn) ，也要與其他報(bào)告一致 ： 如有共用資料要注意 統(tǒng)一，注意調(diào)準(zhǔn)； 報(bào)告引用資料中，注意調(diào)整“我省”“我市”等說(shuō)法，全部改為陜西省、渭南市； 注意排版格式； ??！ 注意標(biāo)點(diǎn)符號(hào)的正確使用； 注意錯(cuò)別字； 注意上文中用紅色字體標(biāo)注的部分內(nèi)容，該調(diào)整的調(diào)整。