【導(dǎo)讀】《投資者調(diào)研分析報告》。信達國際商業(yè)廣場。波特商業(yè)渭南項目

　　

【正文】 看情況統(tǒng)一經(jīng)營管理需要與否占比38%19%43% 需要不需要看情況通過調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 72%的投資者期望投資的商鋪面積區(qū)間在 60 ㎡ 及以下，固本項目的鋪位劃分時可適當考慮主力鋪面 積區(qū)間可控制在 3060 ㎡ 區(qū)間。 第四部分 投資政策及其它分析 銷售政策分析 、 國家房地產(chǎn)政策 從近幾年宏觀調(diào)控的階段和性質(zhì)上分析，可劃分為三個階段 ： 第一階段： 20xx 年以 “121 號文 ”為標志，緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控拉開序幕， 20xx 年調(diào)控加強， 20xx20xx 年達到高潮， 20xx 年屬于持續(xù)階段，并延續(xù)至 20xx 年上半年 ； 第二階段： 從 20xx 年下半年開始，由地方到中央，開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，節(jié)奏逐漸加快 ，這是一個過渡性的階段 ； 第三階段： 預(yù)期 20xx 年房地產(chǎn)調(diào)控將告別緊縮型調(diào)控，正式步入擴張型調(diào)控階段，這也就意味著政策的松緊度將基本上回歸到 20xx 年之前。 、 地方房地產(chǎn)政策 （本部分內(nèi)容，還可以做進一步延展與闡述） 二〇〇九年一月二十日渭政機〔 20xx〕 1號文件：為了加快推進我市舊城改造步伐，改善城市人居環(huán)境，促進中心城市建設(shè)和發(fā)展，市政府決定成立渭南市舊城改造指揮部。由徐新榮市長任總指揮。指揮部主要負責對舊城改造工作的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，研究審定舊城改造計劃、舊城改造配套政策和舊城改造重 點項目的拆遷補償安置方案，負責舊城改造項目的管理和組織實施等。指揮部下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市城鄉(xiāng)建設(shè)局，辦公室主任由市城鄉(xiāng)建設(shè)局局長陳雙牛擔任，副主任由市建設(shè)局副局長姜大進、臨渭區(qū)副區(qū)長雷立新、張斐、市城建總公司經(jīng)理張珩擔任，具體負責舊城改造的日常工作。 通過調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 對于是否需要統(tǒng)一經(jīng)營管理， 81%選擇需要與看情況，故大部分投資者投資意識是比較成熟，都有統(tǒng)一共贏的共識。 渭南房產(chǎn)銷售政策，基本是按全國通用的法律法規(guī)，例：按現(xiàn)有法律規(guī)定商業(yè)首付 5成，按揭 5成，按揭最長年限為 10年；住宅首付 3成，最長按揭年限為 20年。 但是，作為內(nèi)地二三線城市渭南對相關(guān)法律法規(guī)細節(jié)都可適當放寬，尤其對“五證”管理不到位，主要靠關(guān)系為主，未取得 預(yù)售證甚至五證都未取得，銷售仍可進行。 投資付款方式分析 通過對投資者付款方式的分析，選擇 一次性付款的有 60 人，占比為： 19％、選擇分期付款的有 202人，占比為： 62％、選擇銀行按揭的有 61 人，占比為： 19％。 獲取信息的渠道分析 通過調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 19％的投資者選擇一次性付款， 62%選擇分期付款，只有19%才選擇銀行按揭，當?shù)赝顿Y者有一定的投資潛力。 投資付款方式占比19%62%19%一次性付款（享受優(yōu)惠折扣）分期付款銀行按揭投資付款方式占比19%62%19%一次性付款（享受優(yōu)惠折扣）分期付款銀行按揭獲取房地產(chǎn)信息渠道占比21%6%26%5%14%12%10%1%2%1% 1%0%1%電視廣播報紙車體廣告樓盤現(xiàn)場售樓處親友介紹戶外燈箱出租車廣告大型噴繪房交會網(wǎng)絡(luò)其他獲取房地產(chǎn)信息渠道占比21%6%26%5%14%12%10%1%2%1% 1%0%1%電視廣播報紙車體廣告樓盤現(xiàn)場售樓處親友介紹戶外燈箱出租車廣告大型噴繪房交會網(wǎng)絡(luò)其他 通過對投資者獲取房地產(chǎn)信息渠道的數(shù)據(jù)分析， 通過電視獲取信息的有 191人，占比為：21％、通過廣播獲取信息的有 56人，占比為： 6％、通過報紙獲取信息的有 225人，占比為：25％、通過車體廣告獲取信息的有 43 人，占比為： 5％ 、通過樓盤現(xiàn)場獲取信息的有 124人，占比為： 14％、通過售樓處獲取信息的有 111人，占比為： 12％、通過親友介紹獲取信息的有 91人，占比為： 10％、通過戶外廣告獲取信息的有人 7，占比為： ％、通過出租車廣告獲取信息的有 12人，占比為： 1％、通過大型噴繪獲取信息的有 15人，占比為： 2％、通過房交會獲取信息的有 1人，占比為： ％、通過網(wǎng)絡(luò)獲取信息的有 12人，占比為： 1％、通過其他獲取信息的有 9人，占比為： 1％。 獲取信息的媒體選擇分析 通過對投資者通過閱讀報紙獲取房地產(chǎn)信 息的分析，其中通過《渭南日報》獲得房地產(chǎn)信息的有 95 人，占比為： 21％；通過《陜西廣播電視報》獲得房地產(chǎn)信息的有 36 人，占比為： 8％；通過《西安晚報》獲得房地產(chǎn)信息的有 39 人，占比為： 9％；通過《華商報》獲通過調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 投資者獲取房地產(chǎn)信息的渠道較為廣泛，其中主要通過電視、報紙、親友介紹、戶外廣告、售樓處及樓盤現(xiàn)場宣傳獲取房地產(chǎn)信息。 閱讀刊登房產(chǎn)信息占比21%8%9%52%10%《渭南日報》《陜西廣播電視報》《西安晚報》《華商報》其他報紙/ 雜志閱讀刊登房產(chǎn)信息占比21%8%9%52%10%《渭南日報》《陜西廣播電視報》《西安晚報》《華商報》其他報紙/ 雜志 得房地產(chǎn)信息的有 240 人，占比為： 52％；通過《其他報紙》獲得房地產(chǎn)信息的有 48 人，占比為： 10％。 第五部分 綜 述 通過對投資者進行問卷調(diào)研及市場調(diào)研表明，目前渭南市市民生活水平穩(wěn)步提高，經(jīng)濟發(fā)展及投資趨勢呈現(xiàn)下述特點： 一、 除了消費品零售市場的繁榮外，其它消費模式逐步出現(xiàn)個 性化、多樣化、時尚化的特色； 二、 投資觀念和投資意識目前尚不活躍，但在不斷提升中。 自去年 9月華爾街金融風暴引發(fā)的全球金融危機，對我國的經(jīng)濟打擊是相當深遠的，雖然老百姓的 1萬億的存款仍在手上，但老百姓對經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)期卻變得保守，對投資也變得更加謹慎，如何才能有效激發(fā)老百姓的投資熱情，是本項目考驗的關(guān)鍵； 三、 房地產(chǎn)市場投資，特別商業(yè)地產(chǎn)投資，是一種相對風險較低，回報穩(wěn)定的投資品種，近年來渭南市地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮持續(xù)升溫，但由于自去年以來渭南的街鋪供應(yīng)較多，零售市場跟不上，出現(xiàn)部分空置現(xiàn)象，尤其西四、西五路、高新區(qū) 一帶比較嚴重，這現(xiàn)象給本項目帶來一定的考驗； 四、 如何規(guī)避目前不容樂觀的市場形勢，準確的產(chǎn)品規(guī)劃、業(yè)態(tài)功能組合，成為市場所需消費者所望，保障項目的投資回報率，保證投資者、經(jīng)營者及發(fā)展商的各方利益，是本項目要著重解決好的關(guān)鍵所在，也是波特公司的優(yōu)勢和特色所在。 通過調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，本地投資者主要通過《華商報》及《渭南日報》獲得房地產(chǎn)投資信息。 綜上所述，擬建的“信達國際商業(yè)廣場”項目不論是地理位置、交通環(huán)境，還是商業(yè)氛圍都是渭南市其他區(qū)域無法比擬的。只要我們立足發(fā)揮挖掘本項目優(yōu)越的地理位置所包容的巨大商機，著眼未來龐大的客戶群體所積蓄的商業(yè)潛能，高度重視大規(guī)模的調(diào)研修正，以準確的市場定位、產(chǎn)品 規(guī)劃、業(yè)態(tài)功能組合，具一定前瞻性的開發(fā)建筑設(shè)計理念、經(jīng)營理念、無可比擬的規(guī)模效應(yīng)和現(xiàn)代商業(yè)的經(jīng)營手段，打造渭南城市商業(yè)中心，使之成為投資者競相追捧的投資項目，最大化實現(xiàn)開發(fā)商的投資目標。 綜合修改建議： 引用的資料和 數(shù)字 要注意 調(diào)準 ，也要與其他報告一致 ： 如有共用資料要注意 統(tǒng)一，注意調(diào)準； 報告引用資料中，注意調(diào)整“我省”“我市”等說法，全部改為陜西省、渭南市； 注意排版格式； ??！ 注意標點符號的正確使用； 注意錯別字； 注意上文中用紅色字體標注的部分內(nèi)容，該調(diào)整的調(diào)整。