【正文】 1． 文化路商業(yè)價值分析A、作為貫穿城市的主干道，文化路承載著將城市東部人口集中向市中心輸送的紐帶作用，因為必經(jīng)本項目，未來使得項目步行街商業(yè)對市中心商業(yè)進(jìn)行截流成為可能。B、文化路上分布的5大專業(yè)院校，有4所位于東段，從就近消費(fèi)的商業(yè)規(guī)律判斷，未來各院校的學(xué)生消費(fèi)，有望被項目大部分?jǐn)r截。 成山大道中段、成山大道租金、業(yè)態(tài)分布圖杏林心都明珠路成 山 大 道沿河南街臺上北街黎明路較為集中的電機(jī)門市汽修、汽配為主家家悅超市該段商鋪面積集中在30－80平米，8－15平米也占大部分，◎天，◎天，主要以汽車零配件為主。 該段商鋪的面積大都在60－80㎡之間，一二層聯(lián)體，㎡。社區(qū)服務(wù)性商業(yè)服務(wù)性商業(yè)漸少，主要以汽車維修及零配件銷售為主，面積在40－50平米。家家悅超市建業(yè)街家家悅榮成大店，每層2700㎡，兩層共5100㎡。、成山大道的也太分布如下：共有各類店鋪159間，其中項目數(shù)量比率代表商家1醫(yī)藥、診所、衛(wèi)生站82企事業(yè)單位、各辦事處1710％榮成甜源果品公司、新莊集團(tuán)3餐飲2314％4機(jī)電、五金、化工、建材、配件3220％永大家電城、金泰機(jī)電5汽車美容、裝潢、零配件159％6鮮花禮品37婚紗、攝影48電線、電纜、水泵29美容、美發(fā)1110洗浴、保健、按摩411電腦IT、設(shè)計、印刷9惠普電腦專賣、清華電腦、新科電腦、中子電腦、三木電腦12服裝613電信214銀行215士多店（煙酒）416水產(chǎn)品、漁具5紀(jì)勝水產(chǎn)、雙林水產(chǎn)17超市4家家悅2家大型店、18家具、家私城119照明燈具1飛利浦照明20陶瓷121蛋糕122干洗123網(wǎng)吧1 青山路3．青山路租金、商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖青 山 西 路沿河北街明珠路建業(yè)路新世紀(jì)廣場中國農(nóng)行聯(lián)通營業(yè)廳數(shù)家水暖器材店前鋒娛樂城數(shù)家品牌服飾店金百合婚紗好地方西餐廳八旗火鍋城中國網(wǎng)通匯豐商行家家悅翔業(yè)鞋城數(shù)家土特產(chǎn)行該路段店鋪面積都在25－30平米之間，經(jīng)營服裝、家電為主，經(jīng)營情況較好，屬于商業(yè)繁華區(qū)域，◎天。該路段店鋪少部分為一、二層聯(lián)體租賃，大部分商鋪面積是路南：30－60平米，路北10－40平米，經(jīng)營服裝日用雜貨、土特產(chǎn)較多，◎月，經(jīng)營情況一般，個別餐飲經(jīng)營不景氣。3．青山西路業(yè)態(tài)分布如下：共有各類店鋪120間，其中項目數(shù)量比率代表商家市政、公司、企業(yè)、銀行119％工行、服裝1815％美特斯邦威、森域?qū)Ｙu、國人西服、皇家保羅服裝、愷撒專賣、哥弟茶行1家電5匯豐焦點、匯豐空調(diào)城、宏達(dá)家電、奧旭小家電手機(jī)7匯豐手機(jī)、中國移動、攝像、沖印3樂凱沖印家用雜貨、灶具、太陽能鍋爐1613％眼鏡店2化妝品、美容、美發(fā)8友誼化妝品店金店1友誼金店飾品、美發(fā)、美容8鞋店2翔業(yè)大廈、賓館、旅館1榮資賓館、書店1摩托專賣1錦宏摩托、音像店1餐飲、休閑10八旗火鍋城、好地方西餐廳藥房、診所4迪康大藥房、士多店2、青山西路商業(yè)前景分析A、青山西路是除市中心外商業(yè)分布最為集中的商業(yè)街之一，區(qū)別于沿河北街的雜亂環(huán)境，這里具有較好的商業(yè)街區(qū)形象，極為適合發(fā)展服務(wù)于市中心的高檔餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、服裝業(yè)等。B、作為市中心唯一一條同時連接折著南山路、沿河北街、沿河步行街以及世紀(jì)廣場的交通干道，青山路無論白天或者夜間的人流量均較大，這為服務(wù)性行業(yè)的發(fā)展帶來巨大商機(jī)；目前這里的百貨業(yè)（23家）、餐飲休閑業(yè)（10家）、美容美發(fā)（8家）業(yè)發(fā)展較為突出，如前鋒娛樂城、好地方西餐廳這類較具特色的店面均集中在青山西路上選址。C、未來，隨著萬隆商業(yè)廣場的投入使用，青山路作為市中心、廣場商業(yè)兩大商圈的連接紐帶，商業(yè)發(fā)展將具有極大空間。 建業(yè)街4．建業(yè)街租金、業(yè)態(tài)分布圖建 業(yè) 街青山西路文化路本項目所在地網(wǎng)吧10間IT2間天福茶藝餐飲、美容美發(fā)大小餐飲業(yè)、休閑業(yè)約20家服飾、書店、餐飲、美容茶莊服飾、書店、餐飲、美容茶莊新世紀(jì)廣場由于立信街、環(huán)峰路/建業(yè)街東等周邊居住人口較多，加上文化路上的眾多院校學(xué)生消費(fèi)，以及新世紀(jì)廣場的人氣積聚效應(yīng)，使得這一段商業(yè)的發(fā)展重點以服務(wù)業(yè)為主。該路段商鋪均為1－3層，一層大部分都在40－60平米之間，－，㎡天。其中網(wǎng)吧經(jīng)營較好，部分小商店因為體育場拆遷，因急于在附近求租，故附近租金較高，現(xiàn)在租金有所下降。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較雜亂，㎡天。該路段餐飲、休閑業(yè)相對集中，對應(yīng)沿河南街的餐飲業(yè)以市中心居民消費(fèi)為主，建業(yè)街成為城市東部地區(qū)人口就近餐飲消費(fèi)的主要區(qū)域, 面積120－160平米，多為二、三層聯(lián)體的商鋪。4．建業(yè)街業(yè)態(tài)分布如下：共有各類店鋪132間，其中項目數(shù)量比率代表商家餐飲23文婉公水煮魚連鎖店、仁和興燒烤、金穗餃子城、威廉古堡西餐廳、重慶香辣館、等東海海鮮城等水產(chǎn)品5網(wǎng)吧14心通網(wǎng)吧、北晨網(wǎng)吧等福彩、票務(wù)2化妝品、美容美發(fā)15歐婕娜美容、建材13電腦專賣7天利電腦超市、方正科技、清華同方、聯(lián)想電腦禮品店4藥店、診所3小商店3話吧1旅館1保健器材2書店、音像店4市政、公司、企業(yè)、銀行6市政工程公司、新華人壽、農(nóng)行服裝、勞保6體育用品1洗浴、娛樂5汽車銷售、配件、維修6旅行社2榮成旅游服務(wù)公司廣告、設(shè)計3鞋店對建業(yè)街商業(yè)具有促進(jìn)作用的——環(huán)峰路、立信街分析A、環(huán)峰路：環(huán)峰路為村里的住宅小道，沒有商鋪，全部均為住戶。B、立信街：立信街為互助在小區(qū)內(nèi)的道路，該小區(qū)共有40棟5層建筑，約192戶人家。觀海中路5．觀海中路租金、業(yè)態(tài)分布圖觀海路臺上路黎明北路汽車裝飾、汽修、汽配等汽車產(chǎn)業(yè)、機(jī)電配件餐飲、藥店、美發(fā)、小商店等社區(qū)服務(wù)性商業(yè)快餐店、門診、小商店B段：該路段店鋪面積在25－40平米為多，個別餐飲店面積在50－60平米，多數(shù)經(jīng)營門業(yè)、機(jī)械、機(jī)電、餐飲、經(jīng)營情況一般，該地段相對A段要好些。A段：該路段店鋪面積在20－40平米為多，個別在60平米以上，主要經(jīng)營汽車裝潢、汽車配件、汽車修理等，經(jīng)營情況一般，◎天，多為民房、平房。5．觀海中路業(yè)態(tài)統(tǒng)計，共121間，其中項目數(shù)量比率代表商家汽車裝潢、汽配、汽修28永豐汽配、興發(fā)汽修、錦霞汽車裝潢門業(yè)6星神防盜門、平安門業(yè)、禮儀公司1創(chuàng)銳婚慶水泵、管材3移動營業(yè)廳1中國移動機(jī)械、機(jī)電9企業(yè)、銀行、公司5玻璃、建材2洗浴2太陽能、日暖2餐飲18韓陽狗肉、德忠餃子館、水產(chǎn)品1藥房、診所6超市1摩托專賣3臺灣中裕摩托、家私城1鍋爐1佛教用品1士多店4音像、圖書3紡織品、體育用品2美容美發(fā)7廣告設(shè)計1禮品、花店2漁具1洗衣店2電腦網(wǎng)絡(luò)1娛樂1蜂產(chǎn)品1文印店1福彩站1五金店35．觀海中路商業(yè)分析相比成山大道，觀海中路的汽配、汽修、汽車裝飾業(yè)更為單一和集中，這與道路周邊的企業(yè)吉城市周邊流動人口密集度有關(guān)。觀海中路路段長、居住人口分布少且不均衡，因此這一帶的商業(yè)相對密度較低，呈不連續(xù)狀態(tài)。明珠路新世紀(jì)廣場汽車站家家悅超市超市、藥方、快餐、其它美容美發(fā)、休閑、其它該路段商鋪面積在30平方米之間，個別在100－150平米之間，◎天，◎天。面積大都在16－20㎡，局部有50－60㎡，個別有300㎡，㎡天。商家稅費(fèi)：工商稅80元，地稅100元，國稅200元，不同行業(yè)稍有區(qū)別。項目所在地飾品、快餐、自行車行、明 珠 路青山西路文化路榮成大酒店金百合婚紗店公共汽車總站婚紗、工藝品、餐飲、美發(fā)等……建行、人民銀行、煙草公司、工商銀行、照相館、藥房、美發(fā)80120㎡街鋪，上下兩層40㎡左右街鋪，㎡月。面積在60－80㎡，㎡月；因為靠近廣場及汽車站，超市、餐飲業(yè)經(jīng)營較好。 臺上北街偉德西路文化路臺 上 北 街成山大道中段榮成電大士多店、摩修、按摩、五金店、文印店等……衛(wèi)生所、美發(fā)、幼兒園、牙科、餃子館等……華資地產(chǎn)榮成公有資產(chǎn)經(jīng)營公司飲樂多營業(yè)所分析：該路段店鋪多為小區(qū)內(nèi)住戶車棚打通或平房居民自建，面積大部分在10－20平米，單位面積租金在 －◎天。經(jīng)營種類無明顯特征，主要以服務(wù)周邊的商業(yè)配套，及路段低租金吸引而來，由于周邊居民并不多，整體經(jīng)營狀況一般。四、榮成個別專業(yè)市場分析 博隆家居裝飾匯展中心1．博隆家居業(yè)態(tài)分布圖陶瓷區(qū)家具區(qū)家具區(qū)酒店銀行櫥柜區(qū)燈具區(qū)燈具區(qū)家具區(qū)陶瓷區(qū)家具家具家具家具陶瓷區(qū)陶瓷區(qū)陶瓷區(qū)玻璃加工玻璃加工WC五金油漆木板陶瓷區(qū)陶瓷區(qū)燈具區(qū)木板木板材料木板木板電動工具一層WC庫房酒店二樓辦公區(qū)家裝、裝飾辦公家具商場入口公共區(qū)二 層1．博隆家居商業(yè)分析目前榮成最大的家居裝飾中心。博隆家居裝飾匯展中心，位于秀水街與觀海東路交叉路口，是經(jīng)市府批準(zhǔn)的，由博隆家居裝飾匯展有限公司投資5000多萬興建。該市場占地80余畝，總建筑面積約48000平方米，是一座集家裝、家具、裝飾材料三大市場于一體的商場。此外商場內(nèi)還兼具賓館、銀行等一系列配套設(shè)施。業(yè)態(tài)豐富，高中低檔商品齊全。目前該商場匯集有眾多品牌家居，主要以吉斯家具、掌上明珠家具、香港怡品源家具、福特家具、匯豐家具、米蘭家私、全友家私、廣源燈具、佛山陶瓷等。租金情況：另外租金方式為24元/㎡◎月，每月1－5號繳租。 五、小結(jié)：榮成的商業(yè)市場的特征從整體上看，受限于城市、人口規(guī)模、消費(fèi)總量，商業(yè)發(fā)展水平較低、對周邊地區(qū)輻射力較弱。商業(yè)中心以沿河北街街口為中心，向四周輻射，集中式商場成為本地的商業(yè)主流，其次是老商業(yè)街的持續(xù)繁榮，并不斷篩選出優(yōu)勢行業(yè)進(jìn)行集中式發(fā)展，如市中心服飾百貨、通訊、摩托、電器等業(yè)態(tài)的比重逐漸加大。市中心商業(yè)結(jié)構(gòu)逐步升級，目前利群百貨成為商業(yè)發(fā)展龍頭，成山嘉苑商場、匯豐商城二大新建項目即將投入使用，王華百貨計劃重新裝修，老商業(yè)區(qū)的價值與地位得到進(jìn)一步鞏固。商業(yè)步行街發(fā)展名不副實：數(shù)家集中式商場占據(jù)80％的臨街位置，臨街商鋪數(shù)量較少。市中心已形成以服裝百貨、家電為主的專業(yè)市場，非中心區(qū)域已形成以裝飾材料、家私為主的專業(yè)市場，個別區(qū)域形成主要、餐飲、工業(yè)機(jī)電