【導(dǎo)讀】商業(yè)不是一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，它是和居民生活息息相關(guān)的一個(gè)綜合性行業(yè)。它受國民經(jīng)濟(jì)、特別是區(qū)域及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大，更是和人的需要和遷徙密切相關(guān)。正式在這樣的穩(wěn)定性下我們要看到市場的變化的記憶和威脅。圈崛起，并迅速發(fā)展成為深圳的商業(yè)名片，而人民南商業(yè)逐步走向沒落。同樣，西安80年代解放路特別繁華，民生商業(yè)大廈更成為。改革開發(fā)以來，中國經(jīng)濟(jì)取得了長足的進(jìn)步。特別是2020年加入世貿(mào)組織以來，中國經(jīng)濟(jì)更駛?cè)虢?jīng)濟(jì)發(fā)展的快車道。迅速提升，年均1%以上增加，也就是說，每年有1400萬以上的人口進(jìn)入城市，在這樣的社會轉(zhuǎn)型期、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，這種。青海省地處中國西部內(nèi)陸，在中國30多個(gè)省、自治區(qū)中屬于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)。但近年來，伴隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施。及效應(yīng)的顯現(xiàn)，西寧市也迎來了發(fā)展的“新春天”。GDP年均10%以上的增長，城市基礎(chǔ)建設(shè)明顯加快，并成一定規(guī)模，人民收入快。速增加，消費(fèi)需求逐步走向旺盛并開始新的需求。

　　

【正文】 供消費(fèi)者一種體驗(yàn)的、歡愉 的購物環(huán)境，影響著項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績。 忽視后期經(jīng)營管理：很多項(xiàng)目雖然采用“分散經(jīng)營，統(tǒng)一管理”，但用之以名，并為良好的付諸以實(shí)踐，造成管理的混亂；甚 至 于不進(jìn)行整體的營銷推廣，被動(dòng)的適應(yīng)消費(fèi)者。 不 注重銷售服務(wù)：本地銷售人員服務(wù)意識淡漠，不注重服務(wù)質(zhì)量，損害了消費(fèi)者的購物心 理 ，嚴(yán)重影響項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)績。 不 注重細(xì)節(jié)：如戶內(nèi)、戶外休息區(qū)，環(huán)境細(xì)節(jié)，鋪面材質(zhì)等。 二、 超市實(shí)體調(diào)研分析 39 大十字百貨商店西區(qū)廣場店 名稱 大 十 字百貨商店廣場店 地址 五 四 大街 (省交通廳西側(cè)路北 ) 開發(fā)商 西寧 大十字百貨商店有限公司 物 業(yè) 結(jié)構(gòu) 三 層 框架結(jié)構(gòu) 營 業(yè) 面積 萬 平方米 業(yè) 態(tài) 種類 百 貨 、超市 業(yè) 態(tài) 檔次 中高檔 消 費(fèi) 對象 30— 50 歲本地消費(fèi)者為主 樓 層 經(jīng)營主題 負(fù) 一 層：大百祥泰家居超市 一層：針織內(nèi)衣、文胸、羊絨毛衫、床上用品、布料、男女服裝、童裝、玩具、化妝品、箱包、鞋帽、金銀玉飾品、鐘 表 眼鏡、辦公用品、運(yùn)動(dòng)器材 二層：超市（食品、副食品、水產(chǎn)、海鮮、糧油醬醋、煙酒糖果、熟食加工、南北干貨、水果蔬菜、地產(chǎn)產(chǎn)品、休 閑 保健品、名茶、洗滌化妝品、日用雜品、小家電、照相器材……） 商業(yè)具體業(yè)種品牌 負(fù)一層品牌：圣奧龍、尊皇世家、夢特麗、鑫泰王朝、南韓家居、明清風(fēng)韻、鼎高家具、家博士、臺灣島之家、童 話 森林…… 一 層 品牌：九牧王、香柳兒、霞飛、婷美、恒源祥、蘋果王、與狼爭霸、夢特嬌、九達(dá)飛、尼羅雅…… 商 業(yè) 購物環(huán)境 中檔，但在城西版塊相對其他百貨，購物環(huán)境 做 得還算可以，也設(shè)置了休息區(qū)。 商 業(yè) 經(jīng)營管理 統(tǒng) 一 經(jīng)營 統(tǒng) 一 管理 商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)） 水 平 交通 ：家 居超 市和 百貨 的人 行道 比 較窄 ， 三層都沒有顯目導(dǎo)視系統(tǒng)。 垂 直 交通：電梯布置較為合理。 商 業(yè) 外部交通 1 1 2 2 29 等多路公交車通過新寧廣 場 ，交通便捷 商場 外設(shè)有少量停 車位，消費(fèi)者 還是以公交車 和 人行為主。 40 服 務(wù) 狀況 家居超市和百貨服務(wù)員態(tài)度比較冷淡，主動(dòng)服 務(wù) 不夠，生活超市的服務(wù)員比較熱情。 經(jīng) 營 特點(diǎn) 生活 超市里設(shè)有生 鮮蔬菜、熟食 加工，吃的占 大 部分。 人流量 人 流 量都不是很大 商 鋪 分割 簡 單 塊狀劃分 租 金 情況 鋪 位 面積 1030 平方 經(jīng) 營 狀況 除 生 活超 市外 ，家 居超 市和 百貨 都比 較 冷清。 停車位 商 場 外設(shè)有 40余停車位 項(xiàng) 目 優(yōu)勢 ? 本項(xiàng)目具有規(guī)模優(yōu)勢，經(jīng)營面積達(dá) 萬平方米；集中家具、超市、百貨三種業(yè)態(tài)，都形成 了規(guī)模，具有較強(qiáng) 的 綜合競爭力。 ? 本 項(xiàng) 目購物環(huán)境相對較好，較城西其他商場都做得好。 ? 本 項(xiàng) 目超市區(qū)做得相對較好，特別是食品內(nèi)，品種全，可選擇空間大，具有較強(qiáng)的市場競爭力。 項(xiàng) 目 劣勢 ? 項(xiàng) 目 位于五四大街，新寧廣場北側(cè)，在商業(yè)巷商圈外圍，位置相對較偏； ? 百貨區(qū)，業(yè)種結(jié)構(gòu)比例不協(xié)調(diào)，一樓百貨服裝占絕大多數(shù)，基本做成了服裝超市，缺乏形象，難以賣上價(jià)格； ? 服 務(wù) 員服務(wù)態(tài)度差，經(jīng)營管理不善； 結(jié)論 ： 本項(xiàng)目的具有一定的特點(diǎn)，三種業(yè)態(tài)，在西寧大型商業(yè)項(xiàng)目中是僅有的，由于本地消費(fèi)者收入不高，恩格爾系數(shù)較高，食品仍然是其最重要的 需求點(diǎn)，本項(xiàng)目適應(yīng)了這一種需求，在食品內(nèi)做得的很出色，所在本區(qū)域連同青百超市、北京華聯(lián)三個(gè)超市的 競 爭中處于優(yōu)勢。這個(gè) 超市的運(yùn)營 模式值得借鑒。 惠客家超市 41 名稱 惠 客 家超市 地址 小 橋 大街 開發(fā)商 物 業(yè) 結(jié)構(gòu) 三 層 框架 營 業(yè) 面積 約 13000平米 業(yè) 態(tài) 種類 百 貨 、超市 業(yè) 態(tài) 檔次 中檔 消 費(fèi) 對象 30— 50 本地消費(fèi)者為主 樓 層 經(jīng)營主題 一層：超市 ； 二層：百貨（服裝、鞋包、童裝、內(nèi)衣） ； 三層：百貨（羽絨服、針織衫、羊 毛 衫、成年裝） ； 商業(yè)具體業(yè)種品牌 都 是 中低檔 品牌 商 業(yè) 購物環(huán)境 中低檔，超市和百貨都是硬裝修，基本沒有軟 裝 飾。 商 業(yè) 經(jīng)營管理 統(tǒng) 一 經(jīng)營 統(tǒng) 一 管理 商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)） 水 平 交通：超市和百貨都基本合理。 垂 直 交通：電梯、樓梯布置也基本合理。 商 業(yè) 外部交通 有 1 1 1 1 80、 8 84 等多路公 交車通過，交 通便捷，人行 方便，但是超 市 外沒有設(shè)置停車位。 服 務(wù) 狀況 服務(wù)員服務(wù)態(tài)度差，很多都站著自顧聊天而不 顧 顧客，著裝也不統(tǒng)一。 經(jīng) 營 特點(diǎn) 人流量 人 流 量比較大。 商 鋪 分割 簡 單 塊狀分割 租 金 情況 鋪 位 面積 8— 15 經(jīng) 營 狀況 較好 停車位 無 項(xiàng) 目 優(yōu)勢 ? 地 段 優(yōu)勢，本項(xiàng)目是小橋商圈的核心區(qū)域；交通便利，通達(dá)性好。 42 ? 規(guī) 模 優(yōu)勢，在北城區(qū)，本項(xiàng)目是最大的超市，而且其業(yè)種適應(yīng)了本地消費(fèi)者的需求，經(jīng)營較好 項(xiàng) 目 劣勢 ? 項(xiàng) 目 購物環(huán)境較差，長期看，制約著項(xiàng)目的發(fā)展。 結(jié)論 ： 本項(xiàng)目是城北區(qū)商業(yè)的核心，適應(yīng)了城北區(qū)消費(fèi)者的需求，是一個(gè)較成功的商業(yè)項(xiàng)目。 西寧 超市存在的問題 選址不當(dāng)：西寧超市聚集明顯，以商業(yè)巷商圈為例，青百超市、北京華聯(lián)、大十字百貨廣場店，三個(gè)聚集，相距 200 米以內(nèi)。 不注重門面包裝 ：超市應(yīng)該展現(xiàn)消費(fèi)者渴求的一邊，超市建筑外觀環(huán)境、招牌、出入口設(shè)計(jì)等都是應(yīng)該特別重視的，但本地 超 市業(yè)對這方面都不是很重視。 超 市內(nèi)部設(shè)計(jì)不當(dāng)：內(nèi)部裝修環(huán)境差、購物光線弱，未能提供消費(fèi)者較佳的消費(fèi)場所。 內(nèi) 部交通組織不當(dāng)：缺乏內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)，如北京華聯(lián)，入口、出口距離很大。 商品組合不是很適應(yīng)本地市場：很多超市業(yè)種的選擇、業(yè)種的組合沒有針對性，大而全，影響項(xiàng)目單位面積的銷售額和項(xiàng)目 的 競爭力。 三、 專業(yè)店調(diào)研分析 43 專業(yè)店： 是專門經(jīng)營某一大 類商品為主的零售業(yè)態(tài)。 具體業(yè)態(tài)： 家電專賣店、藥品專賣店、辦公專賣店、玩具專賣店等。 專業(yè)店布局 ：大十字商圈、商業(yè)巷商圈等商圈內(nèi)部較多，商圈外零散布置。 代表項(xiàng)目： 西關(guān)大街國美電器、五四大街蘇寧電器、大十字蘇寧電器、萬通肯德基、 A 里蛋糕、金佰川鞋業(yè)、天橋鞋業(yè)、婚紗 攝 影等。 消費(fèi)人群： 人群范圍較廣，成年人占絕對多數(shù)，主要以需求為主導(dǎo)向，接近市場為原則，部分處于商圈的核心。 西寧專業(yè)店存在的問題 專 業(yè)店的聚集度相對不高，對專業(yè)市場而言，聚集度強(qiáng)能夠增加總體的競爭力，提升單店的營業(yè)額。 44 專業(yè)店的專業(yè)程度不高：專業(yè)店的經(jīng)營者應(yīng)該具備很專業(yè)的知識，用專業(yè)知識顧問式營銷，但實(shí)際上，西寧專業(yè)店銷售人員 的 專業(yè)度不強(qiáng)。 服 務(wù)質(zhì)量不高：銷售人員服務(wù)意識淡漠。 四、 專賣店調(diào)研分析 西寧市專賣店城市布局位置 大 十字商圈：西大街、北大街西側(cè)、南大街太平洋百貨、及東大街少數(shù) ； 商 業(yè)巷商圈 :西關(guān)大街、五四大街 ； 45 湟 光商圈：少量專賣店。 西寧專賣店規(guī)模 西大街專賣店 47家：班尼路、真維斯、愛德呢、老爺車、勁霸、耐克、阿迪達(dá) 斯、天美意、美斯地邦威、才子、華倫天奴、皮 爾 卡丹、七匹狼、恒源祥、等等。 西 關(guān)大街 21 家：包括 ， 勁霸男裝、老人頭、鴻星爾克、 BUQU BUQU、阿瑪施、恒源祥、雙星專賣、愛登堡等等。 五 四大街 14 家：包括喬丹、班尼路、雅戈?duì)枴⒗顚帯?WPENG、馬天奴、詩貝尼、七匹狼運(yùn)動(dòng)、名樂體育等等。 產(chǎn)品的價(jià)位： 200300 元 /之間居多， 300600 元、 200 元以下較少， 600 元以上很少。 專賣店存在的問題 裝 修檔次較低，個(gè)性不足，不能體現(xiàn)出專賣店所特有的購物環(huán)境。 特色服務(wù)少，西寧現(xiàn) 有專賣店多采用常規(guī)的操作模式，不能為消費(fèi)者提供個(gè)性的特色服務(wù)，還沒有能夠挖掘出專賣店的專賣 內(nèi) 涵。 五、 休閑娛樂業(yè)調(diào)研 46 文廟酒吧一條街 營 業(yè)時(shí)間：正常營業(yè)時(shí)間為： 10： 00～凌晨 2： 00。 地點(diǎn)描述：該街酒吧是以一幢分為東西兩側(cè)整體上下四層的建筑物業(yè)構(gòu)成，整個(gè)建筑物業(yè)分為地下一層、地面三層，每間酒吧又是單獨(dú)隔離經(jīng)營，消費(fèi)者可以通過室內(nèi)通道和中間連橋達(dá)到每一個(gè)酒吧；另外每個(gè)酒吧布局為：營業(yè)大門都是室內(nèi)人行通道敞 開 ，進(jìn)門處設(shè)置吧臺，里面營業(yè)面解不超過 100 ㎡ ，且里面有隔層。 47 消 費(fèi)水平：消費(fèi)水平整體偏低，沒有規(guī)定最低消費(fèi)；價(jià)格最便宜的小瓶啤酒為 6 元，冰純嘉仕伯小瓶 18元。 消 費(fèi)人群：通過觀察，來這里消費(fèi)的人群主要以 18～ 35 歲之間的中青年人居多。 消 費(fèi)目的：朋友間聊天、約會、敘舊、休息。 經(jīng)營特色：主要向中青年人提供一個(gè)可以聊天、約會、敘舊、休息的悠閑輕松的場所；盈利方式主要是向消費(fèi)者提供各種酒 和 飲料以及休閑小吃。 客流量：通過觀察，白天進(jìn)店消費(fèi)的顧客不是很多，有的個(gè)別點(diǎn)白天營業(yè)時(shí)間甚至沒有顧客光顧；但是據(jù)一酒吧老板講述，在 21： 00～ 24： 00 這個(gè)時(shí)間段，來消費(fèi)的客流量相對集中，而且客流量較大。 人民街 營 業(yè)時(shí)間：正常營業(yè)時(shí)間為： 10： 00～凌晨 2： 00 地點(diǎn)描述：這條街呈東西分布，酒吧主要集中在靠街道南側(cè)一端，同時(shí)這條街又和西寧市南大街相會，平時(shí)通往的人流和車流量較大；但是在我們?nèi)フ{(diào)研期間，這條路現(xiàn)在正在處于大范圍改造時(shí)期，因此沒有做過多仔細(xì)調(diào)研，但是從這街路口的“第六街 咖 啡茶語”外部形象及內(nèi)部裝修風(fēng)格和營業(yè)面積來看，這條街的酒吧整體上要比文廟酒吧一條街的酒吧的檔次要高。 消費(fèi)水平：沒有進(jìn)入店內(nèi)，因此消費(fèi)水平 不是很清楚，但是通過店面裝修以及所處的地段，這個(gè)地方的整體消費(fèi)水平估計(jì)會 比 文廟街酒吧的消費(fèi)水平要偏高。 消費(fèi)人群 ： 由于這條街和南大街緊密相連，通過對到南大街個(gè)別酒吧里面去觀察，所以推測來這里消費(fèi)的人群仍然是以 18～35 歲 之 間的中青年人居多； 南大街 營 業(yè)時(shí)間：正常營業(yè)時(shí)間為： 10： 00～凌晨 2： 00 地點(diǎn)描述：這個(gè)地方的酒吧全部集中在南大街西側(cè)一端，數(shù)量有四個(gè)，分別是：圣地雅閣、黃金太陽、發(fā)現(xiàn) —— 主題音樂酒吧、星期五，通過站在外面觀察來看，店面及內(nèi)部裝修檔次屬于中檔水平，營業(yè)面積都在 100 平方米以上，其中多數(shù)酒吧里面有 48 隔層。 消費(fèi)水平：屬于大眾消費(fèi)，單瓶啤酒最低賣價(jià)為 6 元，其他大多數(shù)啤酒售價(jià)范圍在： 12～ 20 元之間。茶類：鐵觀音 —— 15元 /位 ，沒有最低消費(fèi)一說。 消 費(fèi)人群：通過觀察：來這里消費(fèi)的人群主要以 18～ 35 歲之間的中青年人居多； 消 費(fèi)目的：體驗(yàn)環(huán)境、聚會、朋友聊天、休閑。 經(jīng)營特色：主要是通過向顧客提供一個(gè)較為優(yōu)雅、氣氛比較溫馨和輕松的休息環(huán)境，供顧客體驗(yàn)消費(fèi)；盈利方式：主要是向 消 費(fèi)者提供各種酒、茶、飲料、中西餐、休閑小吃。 客 流量：通過觀察，白天進(jìn) 店消費(fèi)的顧客比較少；通過詢問服務(wù)員，據(jù)說晚上顧客會比較多一點(diǎn)。 體育館 營 業(yè)時(shí)間：正常營業(yè)時(shí)間為： 19： 00～凌晨 2： 00 地點(diǎn)描述：蘇荷酒吧設(shè)在西寧市體育館西側(cè)一端，它與新開業(yè)的新概念火吧、避風(fēng)塘、寶麗金 KTV 相鄰；白天這里人氣較旺 ， 旁邊靠西側(cè)鄰近南川河，白天這里有像成都露天休息、打牌、喝酒、喝茶、小吃的“茶館”一條街。 裝 修檔次：中高檔 營 業(yè)面積：店內(nèi)營業(yè)面積 200 平方米左右，可供 150 顧客同時(shí)消費(fèi)。 消 費(fèi)水平：在當(dāng)?shù)貙儆谥袡n消費(fèi)，店內(nèi)啤酒一瓶賣價(jià)在 20元，包括冰純嘉仕 伯。 消 費(fèi)人群：通過觀察，來這里消費(fèi)的人群主要以 18～ 35 歲之間的中青年人居多； 經(jīng)營特點(diǎn)：主要以動(dòng)感、勁爆、流行的音樂調(diào)動(dòng)現(xiàn)場消費(fèi)者的激情、現(xiàn)場環(huán)境適合現(xiàn)場氣氛；燈光、音樂、現(xiàn)場布局、陳設(shè)、以及體驗(yàn)娛樂活動(dòng)（玩 骰 子）相得益彰、同時(shí)現(xiàn)場還有酒吧歌手現(xiàn)場演義；盈利方式：主要向消費(fèi)者提供各種酒、飲料、休閑小 吃 、果盤。 消 費(fèi)目的：尋求刺激、體驗(yàn)現(xiàn)場氣氛、聚會、娛樂等。 49 客流量 :據(jù)現(xiàn)場服務(wù)人員講述，白天來這里的消費(fèi)者較少，但是從 21： 30 以后，顧客逐漸增多，到了晚上 22： 30～ 24:00之間 ，顧客人流量達(dá)到高峰，同時(shí)結(jié)合在這個(gè)時(shí)間段現(xiàn)場觀察，確實(shí)是現(xiàn)場顧客座無虛席、現(xiàn)場氣氛異?；鸨?。 存在的問題 ： 酒吧、卡拉 OK 成為最主要的休閑娛樂方式，電影、音樂視聽、足浴等等休閑娛樂方式還不發(fā)達(dá)。 跟不上日新 月 異的世界休閑娛樂業(yè)的發(fā)展形勢，也滿足不了人民群眾不