【正文】 大限度為每個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)者帶來穿行人流，提供最多的商業(yè)機(jī)會(huì)。 剖面設(shè)計(jì) 確定層數(shù)，垂直結(jié)構(gòu)和形式，做好垂直交通組織。 ⑴ 、 利用中庭空間的功能與作用 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。核心中庭可以搭建活動(dòng)舞臺(tái)，經(jīng)常開展促銷文化活動(dòng)，吸引各層顧客住足觀 看。 ⑵、 中庭空間的造型與交流 中庭的設(shè)計(jì)形式可以多樣化，具體根據(jù)購(gòu)物中心總體形態(tài)來把握，對(duì)于面積比較大的購(gòu)物中心，可以采用露天式表演舞臺(tái)為核心的中庭設(shè)計(jì)，觀賞人群可以從四周不同角度方便觀賞表演活動(dòng)。在室內(nèi)設(shè)計(jì)中庭，不要過分追求中庭得寬大豪華，力求地域文化特色與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的原則。 ⑶、 從不同的層面同時(shí)引入人流 注重豎向交通的易達(dá)性，根據(jù)項(xiàng)目地塊限定的條件下，應(yīng)強(qiáng)化樓層的交通便利性， 引導(dǎo)上行、下行人流， 創(chuàng)造便捷的多渠道垂直交通。 ⑷、 垂直交通工具的作用 在有限的中庭空間，扶梯層層疊加常常會(huì)激發(fā)購(gòu)物者 的欲望。 ⑸、 景觀的垂直吸引力 采用玻璃頂和天窗引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間開闊敞亮，把人的視線吸引向上。 19 ⑹、 外立面與入口 “ 龍門天下國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng) ”外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉(zhuǎn)換，同時(shí)考慮商務(wù)和賓館的功能。 將臨街設(shè)計(jì)為通透立面，劃出可臨窗觀景的景觀區(qū)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)適當(dāng)分隔，輔以獨(dú)立便捷的上行觀光電梯等，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)、視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位。 其它設(shè)計(jì)要素 ⑴、 照明設(shè)計(jì) 商業(yè)廣場(chǎng)的室內(nèi)照明設(shè)計(jì)既要滿足展示商品的功能需要，又要 滿足美學(xué)需要，室外照明設(shè)計(jì)對(duì)塑造商業(yè)廣場(chǎng)的形象起著至關(guān)重要的作用。 夜間室外照明重點(diǎn)突出建筑和停車場(chǎng)，讓商業(yè)廣場(chǎng)在環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺效果。 ⑵、 景觀設(shè)計(jì) 室內(nèi)景觀設(shè)計(jì)與室外景觀設(shè)計(jì)需要相互協(xié)調(diào)。 ⑶、 無障礙設(shè)計(jì) 重點(diǎn)考慮殘疾人的通行要求。 ⑷、 節(jié)能設(shè)計(jì) 商業(yè)廣場(chǎng)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，主要從減少能源損失和提高設(shè)備效率兩個(gè)方面考慮。注重保溫墻體材料應(yīng)用聰明，并充分利用自然采光。 第 五 章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷 一 、 品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 未來的市場(chǎng)營(yíng)銷是品牌戰(zhàn)爭(zhēng) 每一個(gè)成功企業(yè)都有自已獨(dú)特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中為企業(yè) 帶來了不菲的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 以樹品牌為主導(dǎo) 運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過項(xiàng)目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn) —— 品牌形象。 品牌信任度：消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品，除對(duì)產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開發(fā)商的品牌， 20 因此而產(chǎn)生信任度。 品牌附加值：對(duì)一個(gè)開發(fā)商而言，以往業(yè)績(jī)的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會(huì)直接影響物業(yè)的售價(jià)。 就本項(xiàng)目而言， 能否引入國(guó)內(nèi)知名的廠家及國(guó)際商業(yè)機(jī)構(gòu)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn) ⑴ 、制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計(jì)劃 導(dǎo)入項(xiàng)目品牌的 CIS 戰(zhàn)略，以項(xiàng)目的獨(dú)特形象樹立品牌。 ⑵ 、制定項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略 以項(xiàng)目 CIS 戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)及銷售的每個(gè)接點(diǎn)中，使之通過傳播來提高知名度和美譽(yù)度。 ⑶ 、制定項(xiàng)目統(tǒng)籌管理系統(tǒng) 在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項(xiàng)目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，對(duì)質(zhì)量、成本、價(jià)格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計(jì)劃的每個(gè)接點(diǎn)都能按時(shí)、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場(chǎng)回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，從而保證品牌的延伸。 二 、 營(yíng)銷戰(zhàn)略 市場(chǎng)營(yíng)銷在中國(guó)經(jīng)歷了示銷、推銷、營(yíng)銷到今天的整合營(yíng)銷四個(gè)過程，這顯現(xiàn)了中國(guó)市場(chǎng)的演變。本項(xiàng)目的營(yíng)銷定位，主要是通過整合與項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷有關(guān)的各種要素，進(jìn)行立體整合營(yíng)銷。 賣點(diǎn)整合： 概念賣點(diǎn) A．展望未來，升值無限 商務(wù)、 購(gòu)物、休閑、娛樂中心區(qū)。 B． 區(qū)位、 城市、商業(yè)、環(huán)境 區(qū)位 與 商業(yè) 結(jié)合之典范。 C．完善配套、人性化物業(yè)管理。 21 規(guī)劃賣點(diǎn) 以 異域風(fēng)情與本土民族文化相融合所形成的佳木斯特有的區(qū)域 文化 為底蘊(yùn)， 以現(xiàn)代商務(wù)需求為 依托， 創(chuàng)意出現(xiàn)代的“商業(yè)文化建筑”； 第五章 項(xiàng)目投資估算 一 、 投資測(cè)算 （靜態(tài)分析測(cè)算） 建筑安裝工程費(fèi)用： 141920 萬元 （包括土建、裝修、配套工程等） ，其中： ⑴ 、商業(yè)建筑工程費(fèi)用： 110375 m2 7000 元 / m2=77262 萬元 ⑵ 、住宅建筑工程費(fèi)用： 139922 m2 3500 元 / m2=48972 萬元 ⑶ 、地下 2 層停車場(chǎng)工程費(fèi)用： 62742 m2 2500 元 / m2=15686 萬元 征地拆遷費(fèi)用： 13978 萬元（包括征地拆遷、門市房補(bǔ)償、拆遷承辦費(fèi)、營(yíng)業(yè)員工資補(bǔ)償?shù)龋? 工程前期 費(fèi)用： 1744 萬元（包括建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、排污、招投標(biāo)管理等） 各種附加費(fèi)用： 7841 萬元（包括城市設(shè)施配套費(fèi)、人防經(jīng)費(fèi)、消防設(shè)施費(fèi)、電力設(shè)施費(fèi)等） 合計(jì)： 165483 萬元 稅金及樓房銷售期間費(fèi)用等約 ： 24983 萬元 項(xiàng)目總投資合計(jì)： 約 190466 萬元 二 、 財(cái)務(wù)評(píng)定 物業(yè)銷售收入 ⑴ 、 地下 2 層停車場(chǎng)銷售額 ： 62742 m2 10000 元 / m2=62742 萬元 ⑵ 、 商服（扣除回遷面積）銷售額 ： 82875 m2 18000 元 / m2=149175 萬元 22 ⑶ 、住宅（扣除回遷面積）銷售額： 84922 m2 5500 元 / m2=46707 萬元 銷售額 合計(jì)： 258624 萬元 營(yíng)業(yè)稅附加 ⑴ 、銷售稅金： 258624 萬元 5％＝ 萬元 ⑵ 、城建稅： 萬元 7％＝ 萬元 ⑶ 、教育附加： 1296 萬元 5％＝ 萬元 合計(jì)： 成本費(fèi)用 ⑴ 、 工程 總投資： 165483 萬元 ⑵ 、營(yíng)業(yè)稅附加： ⑶ 、管理費(fèi)： 50 313039＝ 157 萬元 ⑷、 市場(chǎng)推廣費(fèi)： 258624 4％＝ 10344 萬元 合計(jì)： 190466 萬元 三 、 財(cái)務(wù)效益指標(biāo)評(píng)定 銷售利潤(rùn)： 258624 萬元－ 190466 萬元＝ 68158（萬元） 財(cái)務(wù)盈利能力分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 26% 項(xiàng)目投資回收期 投資回收期 為 4 年，具有房地產(chǎn)項(xiàng)目平均的盈利能力。 四 、 財(cái)務(wù)分析總結(jié) 通過對(duì)“ 龍們天下國(guó)際 商業(yè)廣場(chǎng)”房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)計(jì)算分析，該項(xiàng)目投資回 23 收期短，財(cái)務(wù)效益比較好，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 如果該項(xiàng)目 在異地拆遷方面 能得到政府的支持和優(yōu)惠，并能按既定方案運(yùn)作，該項(xiàng)目將會(huì)有更好的效益。 第六章 項(xiàng)目資金籌措 一 、 資金籌措 該項(xiàng)目總投資 190466 萬元， 全部 為企業(yè)自籌 資金： 二 、 資金使用計(jì)劃 該項(xiàng)目建設(shè)周期為 4 年，資金按以下計(jì)劃使用： 20xx 年 3 月底完成項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作， 付 前期費(fèi)用 23563 萬元。 20xx 年 4 月－ 20xx 年 12 月，主體工程完工，施工單位墊資 141920 萬元，在此期間可以通過招商、市場(chǎng)推廣回籠資金 。 20xx 年 1 月－ 4 月，進(jìn)入整體裝修、空調(diào)、電梯等設(shè)備安裝工程，這一階段的資金可以由開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)商共同解決，同時(shí)通過預(yù)售回籠資金。